Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 08 / 751 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
W, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als T-weg 136 te H (hierna: de recreatiewoning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 232.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2008 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 16 juli 2008, ontvangen bij de rechtbank op 18 juli 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2008 te Almelo.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn zoon en echtgenote.
Namens verweerder is verschenen mr. E. Venema en M. Heezen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is eigenaar van de recreatiewoning. De recreatiewoning is vrijstaand en gebouwd op een recreatiepark. De inhoud van de recreatiewoning is 278 m³, de oppervlakte van het perceel is 420 m² en de recreatiewoning is in 2006 gerealiseerd.
3. Geschil
In geschil is of de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Eiser bepleit een waarde van € 153.000,-- exclusief BTW, zijnde de koop / aanneemsom. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat er geen bijzondere redenen zijn om aan te nemen dat de waarde van de recreatiewoning hoger is dan de koop / aanneemsom. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser niet vergelijkbaar met eisers recreatiewoning. Op de peildatum was bovendien het terrein, waarop de recreatiewoningen zijn gebouwd, nog niet woonrijp. Eiser overlegt een lijst met daarop vraagprijzen van verschillende recreatiewoningen waaruit naar zijn mening blijkt dat de waarde van de recreatiewoning te hoog is vastgesteld. Ten slotte voert hij aan dat in het taxatierapport ten onrechte is opgenomen dat zijn recreatiewoning beschikt over een dakkapel.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 31 juli 2008 door D.A.W. Klijnstra,werkzaam bij SMQ BV te Hengelo.
In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 232.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaalt dat de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de recreatiewoning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport doen opstellen. In dit rapport is eisers recreatiewoning vergeleken met drie, volgens verweerder, vergelijkbare recreatiewoningen, die alle in de buurt van de peildatum zijn verkocht.
Het betreft hier de recreatiewoning T-weg 54 te H, op 18 december 2006 verkocht voor € 232.633,--, de recreatiewoning T-weg 57 te H, op 4 december 2006 verkocht voor € 237.573,--, en de recreatiewoning T-weg 74 te H, op 16 juni 2006 verkocht voor € 226.724,--.
Eiser heeft een lijst overgelegd met daarop vermeld vraagprijzen van verschillende recreatiewoningen waaruit naar zijn mening blijkt dat de waarde van de recreatiewoning te hoog is vastgesteld. Gelet echter op het hiervoor beschreven wettelijk kader ( met name artikel 4 , eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling) dient ter bepaling van de waarde van de recreatiewoning niet te worden uitgegaan van vraagprijzen maar van gerealiseerde verkoopprijzen (marktgegevens). De rechtbank gaat derhalve voorbij aan de door eiser overgelegde lijst en zal thans toetsen of de recreatiewoningen, die in het taxatierapport, waarnaar verweerder verwijst, zijn genoemd, vergelijkbaar zijn met de recreatiewoning van eiser.
De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de recreatiewoning van eiser. Nu deze objecten alle zijn gelegen op hetzelfde recreatiepark kan aan de omstandigheid dat het park op de peildatum nog niet woonrijp was geen betekenis worden gehecht: die omstandigheid geldt immers zowel voor eisers recreatiewoning als voor de vergelijkingsobjecten, die alle kort voor de peildatum zijn verkocht.
De rechtbank zal vervolgens bezien of de taxateur in zijn taxatierapport voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en eisers recreatiewoning.
Eiser stelt dat de recreatiewoning T-weg 54 een modelwoning is met extra opties, gebruikt om inzichtelijk te maken wat er aan meerwerk mogelijk is. De recreatiewoning is ook gelegen op een grotere kavel. Verweerder stelt daartegen dat de meer luxe uitvoering niet direct leidt tot een hogere waarde omdat de wijze van uitvoering subjectief is.
De rechtbank is van oordeel dat eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt waaruit het meerwerk bestaat en in welke zin sprake is van een meer luxe uitvoering. Niet gezegd kan dan ook worden dat de beide recreatiewoningen om die reden niet met elkaar vergelijkbaar zijn.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter niet voldoende gemotiveerd waarom eisers recreatiewoning, ondanks de kleinere kavel (45 m2), een waarde heeft die gelijk is aan die van het vergelijkingsobject.
Wat betreft het vergelijkingsobject T-weg 57 heeft eiser aangevoerd dat dit object eveneens een modelwoning is, maar bovendien beschikt over een extra berging, een rieten kap, een extra badkamer en vier dakkapellen. Bovendien is het object op een grotere kavel gelegen.
Nu verweerder deze verschillen niet heeft weersproken gaat de rechtbank uit van de juistheid daarvan. Dit vergelijkingsobject is in de buurt van de peildatum verkocht voor een bedrag van € 237.573,--. In zijn analyse heeft de taxateur de waarde van het hoofdgebouw van eiser vergelijkbaar geacht met die van het vergelijkingsobject. De rechtbank constateert echter dat het hoofdgebouw van het referentieobject geschikt is voor zes personen, terwijl die van eiser geschikt is voor vier personen en dat het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject voorzien is van een rieten kap, wat naar het oordeel van de rechtbank meer uitstraling heeft dan het pannendak waarvan de recreatiewoning van eiser is voorzien. Bovendien is onweersproken gesteld dat het vergelijkingsobject is voorzien van een extra badkamer en vier dakkapellen, terwijl de recreatiewoning van eiser niet over een dakkapel beschikt; in het taxatierapport is overigens ten onrechte uitgegaan van een dakkapel.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in het hoofdgebouw. Daar komt nog bij dat de kavel waarop dit vergelijkingsobject is gesitueerd aanzienlijk groter is (94 m2). In de analyse van de taxateur is dat verschil verklaard uit een verschil in waarde van de grond van ongeveer € 5.800,--.
Uit de stukken noch ter zitting is echter gebleken waarom de taxateur voor deze meerdere grond per vierkante meter € 61,-- heeft gerekend terwijl voor de oppervlakte van de recreatiewoning van eiser per vierkante meter € 102,-- wordt gerekend. Weliswaar dient de waarde van de woning in zijn totaliteit te worden bezien en kunnen de onderdelen van de waardeopbouw op zichzelf niet worden aangevochten, maar de totale taxatie dient wel inzicht te verschaffen in de wijze waarop de verschillen tussen de woningen zijn te verklaren in relatie tot de vastgestelde waarde c.q. verkoopprijs. Ten aanzien van dit vergelijkingsobject is verweerder daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd.
Wat betreft het derde vergelijkingsobject, de recreatiewoning T-weg 74, stelt eiser dat deze notariswoning een heel ander type woning is dat traditioneel gebouwd is en over een grotere kavel beschikt.
Deze recreatiewoning is in de buurt van de peildatum verkocht voor een bedrag van € 226.724,-- en kent een geringere inhoud dan de woning van eiser (240 m3 tegenover 278 m3). De kavel, waarop deze recreatiewoning is gerealiseerd, is echter 185 m2 groter.
Ook voor dit vergelijkingsobject geldt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder geen inzicht heeft kunnen verschaffen in de vraag waarom in de analyse voor deze meerdere grond per vierkante meter € 39,-- is gerekend terwijl voor de oppervlakte van de recreatiewoning van eiser per vierkante meter € 102,-- is gerekend. Weliswaar is naarmate sprake is van meer grond de waarde per vierkante meter lager omdat sprake is van een afnemend grensnut maar verweerder heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij daarin in het onderhavige geval heeft voorzien. De grief van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat dit vergelijkingsobject traditioneel gebouwd is, kan de rechtbank niet volgen. Met dit verschil wordt immers blijkens het taxatierapport rekening gehouden in de prijs per kubieke meter inhoud van de woning. De rechtbank is van oordeel dat dit aspect in het taxatierapport voldoende is gemotiveerd.
Concluderend oordeelt de rechtbank dat in het taxatierapport onvoldoende is verklaard hoe de verschillen in oppervlakte tussen de vergelijkingsobjecten en de recreatiewoning van eiser in de verkoopprijzen en de vastgestelde waarde tot uiting komen. Verder is ten onrechte in het taxatierapport aangegeven dat eisers recreatiewoning een dakkapel bevat en is daarvoor ten onrechte in de taxatieopbouw een bedrag van € 2.000,-- opgenomen. Eveneens is in het taxatierapport onvoldoende ingegaan op de verschillen tussen eisers woning en het hoofdgebouw van T-weg 74. Al met al is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van eisers recreatiewoning van € 232.000,-- niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft derhalve niet voldaan aan zijn bewijslast.
Eisers stelling dat de waarde van zijn recreatiewoning gelijk is aan de koop / aanneemsom van € 153.000,-- exclusief BTW, oftewel € 182.070,-- inclusief BTW, kan echter evenmin gevolgd worden.
De rechtbank stelt voorop dat de waarde, die op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ aan de woning wordt toegekend, is bepaald op de waarde van de onroerende zaak ‘indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’. Het gaat daarbij om de waarde overeenkomstig de prijs die door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
In het algemeen kan niet uitgesloten worden geacht dat de hoogte van de koop / aanneemsom die wordt overeengekomen voor een te realiseren recreatiewoning, een aanwijzing vormt voor de waarde van die woning op grond van de Wet WOZ, zoals vorenomschreven.
Of, en zo ja, in welke mate dat het geval is, dient echter met de nodige behoedzaamheid te worden beoordeeld. In vele van de desbetreffende gevallen immers betreft de koopsom van de grond een vast bedrag dat is vastgesteld door de verkoper en dat niet is beïnvloed door onderhandelingen met de koper, zodat deze niet zonder meer als meestbiedende gegadigde kan worden aangemerkt.
Vast staat dat de koopsom van de grond een vast bedrag betrof dat niet is beïnvloed door onderhandelingen tussen de verkoper en eiser. Dat geldt eveneens voor de aanneemsom.
Op grond van deze omstandigheden acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de koop / aanneemsom gelijk was aan de waarde in het economische verkeer, zijnde de prijs die bij verkoop aan de hoogste bieder zou kunnen worden gerealiseerd.
Nu noch verweerder noch eiser hebben aannemelijk gemaakt wat de waarde van eisers recreatiewoning is, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Daarbij heeft de rechtbank rekening gehouden met verschillen in oppervlakte, verschillen in waarde van de hoofdgebouwen, zoals hiervoor aangegeven, alsmede met het ontbreken van een dakkapel. Gelet op deze omstandigheden stelt de rechtbank de waarde vast op € 220.000,--.
4. Proceskosten
De rechtbank ziet een aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Conform het Besluit proceskosten bestuursrecht komen alleen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. Eiser heeft gevraagd de persoonlijke schade eveneens te vergoeden. Deze schade is echter verder niet gespecificeerd of aannemelijk gemaakt.
5. Beslissing
De rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 220.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerders gemeente in de proceskosten, zijnde reiskosten ZIERIKZEE _ ALMELO, derhalve € 53,10;
- gelast dat de gemeente Hellendoorn het door eiser betaalde griffierecht van € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 28 oktober2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken 28-10-2008 door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 28-10-2008
AB
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.