Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 08 / 1180 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
A. BV gevestigd te N, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als T-weg nummer A te H (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 244.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2008 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 10 november 2008, ontvangen bij de rechtbank op 12 november 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Op 9 maart 2009 heeft eiseres nadere stukken ingediend, alsmede een taxatierapport.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2009 te Almelo.
Eiseres is daar in de persoon van haar directeur, X, verschenen.
Namens verweerder is verschenen M. Heezen, werkzaam bij verweerders gemeente.
Tevens zijn namens verweerder verschenen mr. E. Venema en D.A.W. Klijnstra, beide werkzaam bij SMQ BV, respectievelijk als juridisch adviseur en WOZ-taxateur, te Hengelo.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2007. De inhoud van de woning is ongeveer 265 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 595 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde op de peildatum.
Eiseres stelt dat die waarde lager is dan de door verweerder vastgestelde waarde. Zij voert daartoe aan dat de waarde van de woning in het vorig WOZ-tijdvak € 58.000,-- was.
De woning was toen al afgebouwd. De stichtingskosten van de woning waren € 182.881,--. Het betreft hier niet-onderhandelbare prijselementen, vastgesteld door de projectmakelaar. De vraagprijzen, die nu worden aangeboden aan tweede eigenaren, liggen onder de stichtingskosten. Er is bovendien sprake van bedrijfsmatig vastgoed, door eiseres gekocht wegens een verwacht investeringsrendement. De taxatie dient derhalve exclusief BTW te zijn. Als gevolg van de overeenkomst met Exploitatiemaatschappij zal bij verkoop de kring van belangstellenden beperkt zijn. Eiseres heeft onderzoek ter plaatse vóór de uitspraak op bezwaar gemist. Blijkens het door haar overgelegde taxatierapport, opgesteld op 2 maart 2009 door J.S. Vos, taxateur te Rijssen, is de waarde van de woning € 197.000,--. Eiseres stelt verder dat verweerder verschillen maakt in de waardevaststelling van woningen op het recreatiepark. Het door verweerder eerst in beroep ingebrachte taxatierapport dient, naar eiseres meent, niet door de rechtbank te worden toegelaten. Indien de rechtbank anders oordeelt, meent eiseres dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn omdat de gehanteerde verkoopprijzen beïnvloed zijn door andere factoren, zoals een meer luxe uitvoering, roerende zaken, die in de transactieprijs verwerkt zijn en inventariskosten.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de woning.
Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de woning tot een bedrag van € 225.000,--.
Verweerder heeft daarbij verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 december 2008 door D.A.W. Klijnstra voornoemd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 225.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De grief van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat zij ondernemer is en de woning bedrijfsmatig heeft aangekocht wegens een verwacht investeringsrendement en dat BTW buiten beschouwing had moeten blijven, volgt de rechtbank niet. Zoals blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJN AI0924, waarnaar eiseres ook verwijst, maakt bij een veronderstelde verkoop de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de verkochte onroerende zaak (vgl. HR 19 februari 1997, nr. 31 590, BNB 1997/121). Indien de koper de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, leidt zulks er niet toe dat deze omzetbelasting niet deel uitmaakt van de prijs, nu de aftrekbaarheid van de omzetbelasting een die koper persoonlijk betreffende omstandigheid is. Rekening houden met omzetbelasting zou dan ook in strijd zijn met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 29 november 2007 (Awb 06/2614) ging het niet om een waardevaststelling van een woning conform artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ maar om een waardevaststelling van een sporthal (niet-woning) met toepassing van de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde, conform artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
Ook de omstandigheid dat bij eventuele verkoop van de woning een verhuurcontract met Exploitatiemaatschappij van toepassing zou zijn is naar het oordeel van de rechtbank geen omstandigheid waarmee bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden omdat dat in strijd zou zijn met de fictie, die uitgaat van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Volgens dat artikellid moet immers worden uitgegaan van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang, dat wil zeggen zonder de beperkingen zoals door eiseres gesteld, in gebruik zou kunnen nemen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar vaste jurisprudentie kan verweerder aan die bewijslast invulling geven door het overleggen van een taxatierapport dat de vastgestelde waarde op een juiste wijze onderbouwt. Eveneens naar vaste jurisprudentie kan een dergelijk rapport in elk stadium van de procedure, dus ook in de beroepsfase, worden ingebracht. De grief van eiseres, dat het taxatierapport, dat door verweerder is ingebracht, buiten beschouwing dient te blijven, wordt, gelet op deze jurisprudentie, door de rechtbank niet gevolgd.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 244.000,--. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde, die de taxateur in het taxatierapport noemt, de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ is. Dat houdt in dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 244.000,-- onjuist is. In die zin is het beroep gegrond. De rechtbank zal thans beoordelen of de door de taxateur aangegeven waarde moet worden aangemerkt als waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.
In het taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 16 juni 2006 en 18 december 2006 voor drie in H gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het gaat hierbij om het object T-weg nummer B, op 18 december 2006 verkocht voor € 232.633,--, het object T-weg nummer C, op 4 december 2006 verkocht voor € 237.573,-- en het object T-weg nummer E, op 16 juni 2006 verkocht voor € 226.724,--. De taxateur komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woning van eiseres op de peildatum € 225.000,-- is.
Daarbij heeft de taxateur tevens rekening gehouden met een uitspraak van deze rechtbank, gedateerd 28 oktober 2008, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer LJN BG3757, waarin de waarde van een, eveneens aan de T-weg gelegen, recreatiewoning door de rechtbank is vastgesteld op € 220.000,--.
Naar aanleiding van gronden, door eiseres aangevoerd, gericht tegen het vergelijkingsobject T-weg nummer E, heeft verweerder ter zitting dit object als vergelijkingsobject laten vallen. De rechtbank zal dit object dan ook niet verder in haar beoordeling betrekken.
Voor zover de taxateur heeft beoogd de in de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank ter zake van een andere recreatiewoning aan de T-weg vastgestelde waarde als leidraad te gebruiken voor de waardering van onderhavige recreatiewoningen, merkt de rechtbank op dat elke uitspraak, gedaan door de rechtbank in dit soort zaken, een oordeel van de rechtbank inhoudt over de waarde van een object naar aanleiding van door de procespartijen in het proces ingenomen standpunten. Daarbij toetst de rechtbank, naast enkele zaken van openbare orde, het bestreden besluit aan de hand van door de eisende partij naar voren gebrachte gronden en door beide partijen ingediend bewijsmateriaal. Het oordeel van de rechtbank betreft dan ook het oordeel van de rechtbank in die concrete zaak. Daarmee heeft de rechtbank geen oordeel gegeven over de waarde van andere, al dan niet vergelijkbare objecten. In die zin kan in de uitspraak niet dienen tot onderbouwing van de waarde van de woning van eiseres.
De vergelijkingsobjecten T-weg nummer B en T-weg nummer C en de woning van eiseres zijn naar het oordeel van de rechtbank in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten uitgangspunt kunnen vormen bij de onderbouwing van de waarden van de woning van eiseres. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de beide vergelijkingsobjecten kort voor de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres.
De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vormen een goede basis voor het bepalen van de waarde van de woning. De stelling van eiseres dat het ter bepaling van de waarde van haar woning niet mogelijk is deze te vergelijken met de door de taxateur genoemde objecten omdat sprake is van onderling verschillende typen, deelt de rechtbank niet. Het is voor het bepalen van de waarde ingevolge de Wet WOZ niet noodzakelijk dat woningen identiek zijn. Het gaat er eerder om dat, ingeval er verschillen zijn, de van de verkoopprijzen van de referentieobjecten afgeleide waarde van de woning voldoende gemotiveerd kan worden.
Eiseres stelt dat er verschillen zijn tussen beide referentieobjecten en haar woning, die het verschil in verkooprijzen van de referentieobjecten en haar woning niet kunnen verklaren.
Zij wijst er op dat in de verkoopprijs van het object T-weg nummer C, zoals in het kadaster is opgenomen, inclusief volledige inventaris is. Bovendien zijn in die woning extra voorzieningen, zoals een rieten kap, een aangebouwde schuur met ambachtelijk rieten vlechtwerk en potdekselwerk op de zijgevels, vier dakkapellen en een derde slaapkamer aangebracht met een meerprijs van ruim € 25.000,--.
Het referentieobject T-weg nummer B komt in kale toestand volgens eiseres redelijk overeen met haar woning. Ook hier zijn er echter grote verschillen in bouwkundige uitrusting en afwerkingsniveau. Volgens eiseres gaat het daarbij om een bedrag van ruim € 19.000,--. Bovendien is hier, evenals bij het andere vergelijkingsobject, in de transactieprijs ook inventaris begrepen, volgens eiseres bijna € 12.000,--.
Verweerder stelt dat de verkoopprijzen de prijzen betreffen, die overeenkomen met wat in het kadaster is geregistreerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet alleen betrekking hebben op onroerende zaken. Dat die prijzen overeenkomen met de bij het kadaster bekende prijzen doet daar niet aan af. Bovendien is door verweerder niet of onvoldoende weersproken dat de woningen T-weg nummer B en nummer C aanzienlijk luxer zijn uitgevoerd dan de woning van eiseres. Daar staat tegenover dat eiseres middels het overleggen van een uitgebreide documentatie aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten luxer zijn uitgevoerd, dat sprake is van verschillende inventarispakketten en overgedragen roerende zaken en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardering van de waarde van de woning van eiseres.
De rechtbank komt op grond hiervan tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woningen onvoldoende heeft onderbouwd en dat ook de waarde, waaraan verweerder zich heeft gerefereerd, de waarde, die door de taxateur is aangegeven, onvoldoende aannemelijk is gemaakt.
Nu verweerder de waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank oordelen in hoeverre eiseres de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Eiseres heeft hiervoor een in haar opdracht door J.S. Vos voornoemd opgesteld taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport komt deze taxateur tot de conclusie dat de waarde van de woning moet worden getaxeerd op € 197.000,--. Blijkens de motivering is de taxatie verricht ten behoeve van een mogelijk bezwaar tegen een vastgestelde WOZ-waarde. Blijkens onderdeel L van de taxatie is, in afwijking van het bepaalde in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, de waarde van de woning niet bepaald door middel van vergelijking met in de buurt van de peildatum verkochte, vergelijkbare, objecten. De taxateur stelt dat deze ontbreken. Dat is echter niet juist, mede gelet op de door de taxateur van verweerder ingebrachte vergelijkingsobjecten. Bovendien kan een vergelijking gemaakt worden met elders gelegen, in de buurt van de peildatum verkochte recreatiewoningen. Verder blijkt uit onderdeel G3 dat de taxateur rekening gehouden heeft met bijzondere erfdienstbaarheden, rechten, verplichtingen, lasten en of beperkingen. Dat is in afwijking van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, waarin is geregeld dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang – dus zonder de beperkingen, die de taxateur in het taxatierapport heeft opgenomen – in gebruik zou kunnen nemen. Gelet hierop hecht de rechtbank geen waarde aan het taxatierapport dat door eiseres is ingebracht.
Nu geen van beide partijen een waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning vaststellen. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de objecten T-weg nummer B en nummer C als referentieobjecten voor het bepalen van de waarde van de woningen kunnen dienen mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen in uitrustingsniveau, luxe en netto verkoopprijzen. Op basis hiervan bepaalt de rechtbank dat de waarde van de woning T-weg 7- 85 € 210.000,-- bedraagt.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. De rechtbank is van oordeel dat ook de kosten van opstelling van het taxatierapport en de kosten voor recherche in het kadaster, conform opgave in de pleitnota van eiseres, vergoed dienen te worden nu deze kosten noodzakelijk waren om het taxatierapport van verweerder te kunnen bestrijden. Reiskosten van eiseres, gemaakt in verband met de voorbereiding van het onderzoek ter zitting komen, gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht, niet voor vergoeding in aanmerking. De reiskosten, die eiseres heeft moeten maken in verband met het onderzoek ter zitting komen wel in aanmerking voor vergoeding. Dat betreft dan de reiskosten N– Almelo v.v ad € 36,64
6. Beslissing
De rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 210.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 367,64 en wijst de gemeente Hellendoorn aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Hellendoorn het door eiseres betaalde griffierecht van € 288,-- vergoedt.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink, rechter, en door deze en mr. G.M. Middelhuis, griffier ondertekend
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 8 APRIL 2009
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 8 april 2009
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.