Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummers: 06/1085 WOZ en 06/1086 WOZ AQ1 A
uitspraak van de meervoudige kamer d.d.
in het geschil tussen:
[eiseres] B.V. (eiseres sub 1) en [eiseres] B.V. (eiseres sub 2),
gevestigd te [plaats], eisers,
gemachtigde: mr. M.A. Smits, werkzaam bij Deloitte Belastingadviseurs BV te Zwolle,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Enschede, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraken op bezwaar van verweerder d.d. 27 juli 2006.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 mei 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van het pand [adres], (hierna het object) te [plaats] per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € [bedrag].
Tegen deze beschikkingen hebben eisers bij brief van 7 juni 2005, aangevuld op 5 juli 2005 en 7 september 2005, bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraken op bezwaar van 27 juli 2006 heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraken op bezwaar hebben eisers ieder voor zich bij brief van 5 september 2006, aangevuld op 13 april 2007, beroep ingesteld.
Op 4 juni 2007 heeft verweerder de op de zaken betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift. Op 11 juli 2007 hebben eisers een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft daarop op 30 augustus 2007 middels een conclusie van dupliek gereageerd.
De beroepen zijn behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van de rechtbank van 14 november 2007, waar eisers zijn vertegenwoordigd door gemachtigde, voornoemd, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door mr. D. Prook, ambtenaar van de gemeente Enschede, en A. Dik, gecertificeerd WOZ taxateur.
3. Feiten
Eiseres sub 1 is eigenaar van de [functie] onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats], welke zaak wordt gebruikt door eiseres sub 2. De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet Woz wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 8:69, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht (Awb) doet de rechtbank uitspraak op de grondslag van het beroepschrift, de overgelegde stukken, het verhandelde tijdens het vooronderzoek en het onderzoek ter zitting.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van het object te hoog is vastgesteld. Eisers beantwoorden die vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Blijkens de nadere gronden van beroep in combinatie met de conclusie van repliek wordt de omvang van het geschil beperkt tot de waarde van de grond, de afschrijving wegens functionele veroudering en de werktuigenvrijstelling. Geen geschil bestaat (meer) omtrent de bruto vervangingswaarde en de vraag of de omzetbelasting al dan niet deel uitmaakt van de waardering, alsmede omtrent de afschrijving wegens technische veroudering.
Eisers voeren in genoemde documenten aan dat verweerder ten onrechte een waarde aan de grond toekent van € 75,00 per m2 in plaats van € 50,00. Verder zijn eisers van mening dat de afschrijving wegens functionele veroudering ten onrechte is gesteld op 35%. Dit moet volgens eisers 78,2% zijn. Tenslotte stellen eisers dat de stoeltjes op de tribune ten onrechte niet als werktuig zijn vrijgesteld ingevolge artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet Woz. Concluderend stellen eisers, onder verwijzing naar een overgelegde berekening, dat de waarde van het object moet worden gesteld op € 3.101.855,00.
Verweerder meent dat de waarde terecht op € 75,00 per m2 is vastgesteld. Verder is met een aftrek van in totaal 35% meer dan voldoende invulling gegeven aan de functionele veroudering van een op de peildatum vijf jaren bestaand stadion. De stoeltjes op de tribune kunnen niet worden aangemerkt als werktuig.
6. Overwegingen van de rechtbank
Voor het eerst ter zitting heeft de gemachtigde van eisers gronden aangevoerd die betrekking hebben op de bruto vervangingswaarde van het object. Nu echter ten aanzien van de berekening van de bruto vervangingswaarde met zoveel woorden in de conclusie van repliek is aangegeven dat daarmee wordt ingestemd, is dit punt niet meer in het geschil. Gemachtigde van eisers kan dit punt derhalve niet meer in het geschil brengen, ook niet indien hij, zoals hij ter zitting aangaf, een andere opvatting is toegedaan dan de toenmalige, eveneens bij Deloitte Belastingadviseurs BV werkzame, gemachtigde van eisers. De rechtbank zal dan ook voorbijgaan aan hetgeen gemachtigde daaromtrent ter zitting heeft opgemerkt.
Eveneens voor het eerst ter zitting heeft gemachtigde van eisers gronden naar voren gebracht met betrekking tot een mogelijke bodemverontreiniging onder het object dan wel in de nabijheid daarvan. Weliswaar is deze grond ook in bezwaar aangevoerd maar verweerder heeft daarop in zijn uitspraak op bezwaar gesteld dat daarvan geen sprake is en verwezen naar het rapport “Bodemsanering stadionlocatie Elsbeekweg 1996”, opgesteld door Tebodin. Nu daartegen geen gronden zijn aangevoerd in het beroep, de nadere motivering van het beroep en de conclusie van repliek, staat het gemachtigde van eisers niet meer vrij daartegen voor het eerst in het onderzoek ter zitting, in strijd met artikel 8:69 Awb en de goede procesorde, te opponeren. De rechtbank zal derhalve ook aan deze grond voorbijgaan.
Verweerder heeft de waarde van het object in beroep nader onderbouwd middels een taxatieverslag van 2 mei 2007, opgesteld door A. Dik, werkzaam bij WOZ taxatieadviesbureau Klein Gunnewiek & Dik te Varsseveld. Deze taxatie bevestigt naar de mening van verweerder de door hem in de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde. Als bijlage bij de conclusie van repliek hebben eisers een overzicht overgelegd waarin een berekening is gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers gesteld dat het hier betreft een door een gecertificeerd WOZ taxateur opgemaakt taxatierapport. Uit niets blijkt evenwel dat dit het geval is. Gelet hierop zal de rechtbank dit document niet aanmerken als een door een deskundige opgemaakt taxatierapport, temeer daar in dat rapport bij de berekening wordt uitgegaan van de peildatum 1 januari 2005 terwijl onbetwist de peildatum 1 januari 2003 in het geding is. Daarbij merkt de rechtbank overigens op dat een en ander niet betekent dat de gronden van eisers, bijvoorbeeld met betrekking tot de waarde van de grond en de functionele veroudering, geen bespreking behoeven.
Wat betreft de waarde van de grond merkt verweerder allereerst op dat geen goed vergelijkbare objecten kunnen worden gevonden. Wel heeft in de buurt van de peildatum een transactie plaatsgevonden ter zake van een perceel gelegen in het bestemmingsplan “Wesselerbrink” met de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen”. Dit perceel, groot 1522 m2, is verkocht tegen een prijs van € 90,00 per m2. Verder onderbouwt verweerder de waarde door te verwijzen naar de bestemming van het object. Deze laat zowel sport - als commerciële functies toe. Verweerder heeft, gelet op deze mix van functies, gekozen voor een prijs per m2 die het midden houdt tussen de prijs per vierkante meter voor sport en recreatie van € 55,00 en die welke gehanteerd wordt bij de verkoop van op of omstreeks de peildatum verkochte bedrijfsterreinen, variërend per bedrijventerrein van € 92,00 tot € 130,00 per m2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 75,00 per m2 voor de grond niet te hoog is vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt tot een menging van functies, gelegen op het gebied van sport en (andere) commerciële activiteiten. De omstandigheid dat in de nota grondprijsbeleid 2005, waarnaar eisers verwijzen, een uitgifteprijs voor sportdoeleinden van € 50,00 per m2 wordt genoemd, maakt dat niet anders. Nog afgezien van het feit dat de nota dateert van ruim na de peildatum doet deze uitgifteprijs geen recht aan de mogelijkheden die het object biedt. Verder heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt en is ook niet tegengesproken dat de prijs van € 50,00 per m2 geldt voor aanzienlijk kleinschaliger sport- en recreatieve activiteiten dan die welke in het onderhavige geval aan de orde zijn. Aangezien niet in geschil is dat de oppervlakte van het object 14.959 m2 is, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de grond terecht vastgesteld op een bedrag van € [bedrag].
Wat betreft de afschrijving wegens functionele veroudering overweegt de rechtbank als volgt. Blijkens het taxatieverslag dat verweerder heeft overgelegd, is de functionele veroudering op het onderdeel economische veroudering 10%, op het onderdeel veranderde bouwwijze 0%, op het onderdeel doelmatigheid 25% en op het onderdeel excessieve kosten tenslotte 3%, wat leidt tot een totale aftrek van 35%. Blijkens de bijlage bij de conclusie van repliek vinden eisers dat verweerder de aftrek op het onderdeel veroudering, veranderde bouwwijze en excessieve kosten juist heeft berekend. Enig geschilpunt betreft de aftrek op het onderdeel doelmatigheid, waarbij dient te worden aangetekend dat eisers het onderscheid tussen de aftrekposten niet altijd even duidelijk vinden. Eisers vinden dat het gebrek aan doelmatigheid van het object moet leiden tot een aftrek van 75%.
Verweerder en eisers vinden beide dat de veroudering zich manifesteert in de gebrekkige infrastructuur en in de omstandigheden dat de constructie van het stadion niet is berekend op de gewenste toekomstige uitbouw (de zgn. tweede ring), dat het bestemmingsplan slechts een beperkt ander gebruik toelaat, dat de afmetingen van het veld afwijken, dat de uitloop langs het veld 3 meter bedraagt in plaats van de minimaal vereiste 4 meter, dat de schijnwerpers in het stadion te weinig licht (lux) geven voor internationale wedstrijden, dat de horecaruimten ondoelmatig zijn en dat er een gasleiding nabij het stadioncomplex ligt. Eisers stellen daarnaast nog dat het gebrek aan doelmatigheid onder meer blijkt uit de omstandigheid dat een kunstgrasveld ontbreekt en uit de omstandigheid dat een grootschalige verbouwing van het object noodzakelijk is.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar, het verweerschrift en de conclusie van dupliek, alsmede gelet op het taxatieverslag, voldoende aannemelijk gemaakt dat de afschrijving voor functionele veroudering maximaal 35% dient te zijn. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het in beginsel gaat om de waardering van het object zelf en niet op de subjectieve wensen die gebruikers van het object ten aanzien van het object koesteren. Het gestelde ten aanzien van het kunstgrasveld en de wens tot grootschalige verbouwing zijn naar het oordeel van de rechtbank geen elementen die kunnen leiden tot een verlaging van de waarde van het object, nu deze elementen zijn gelegen in de persoon van de gebruiker van het object en niet in het object zelf. Wat betreft de overige elementen, zoals de ongeschiktheid tot verbouwing, de grootte van het veld en zo voort, elementen, die wel gelegen zijn in de hoedanigheid van het object, heeft verweerder een aftrek van 35% toegepast, welke aftrek de rechtbank, gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting, aannemelijk voorkomt. Eisers hebben de afschrijving op het onderdeel doelmatigheid uitsluitend bestreden door het innemen van stellingen, evenwel zonder nadere, deskundige onderbouwing. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat verweerder op dit punt de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld.
Omtrent het beroep op de werktuigenvrijstelling overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat de stoeltjes op de tribune niet kunnen worden aangemerkt als werktuig. Naar vaste jurisprudentie dient voor de uitleg van het begrip werktuig te worden aangesloten bij het spraakgebruik. Verweerder heeft zich – naar het oordeel van de rechtbank terecht – onder verwijzing naar het Van Dale Groot Woordenboek der Nederlandse Taal op het standpunt gesteld dat onder een werktuig in het algemeen wordt verstaan een voorwerp of een geheel van voorwerpen dat wordt gebruikt om zekere krachten te overwinnen met behulp van andere krachten en als zodanig een hulpmiddel is bij het bewerken, vervaardigen of verplaatsen van iets. De stoeltjes op de tribune zijn geen voorwerpen die worden gebruikt om zekere krachten te overwinnen met behulp van andere krachten. De stelling van eisers dat de stoeltjes worden gebruikt om de zwaartekracht te overwinnen – waarmee eisers aangeeft uit te gaan van dezelfde definitie als verweerder doet – kan de rechtbank niet volgen. De vergelijking die eisers maken met een opslagtank die ervoor zorgt dat een bepaalde vloeistof tijdelijk op die plek wordt opgeslagen gaat naar het oordeel van de rechtbank mank nu bij het kijken naar een voetbalwedstrijd niet van een productieproces gesproken kan worden. De stoeltjes dienen voor het gemak van de toeschouwers van de wedstrijd en worden niet aangewend om andere krachten te overwinnen.
Nu de stoeltjes reeds niet kunnen worden aangemerkt als werktuig, behoeven de overige op dit punt aangevoerde gronden van eisers, die er op neerkomen dat aan de overige eisen – naar hun mening – ook is voldaan, geen bespreking meer.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eisers hebben aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar in rechte in stand kan worden gelaten. Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb bestaat geen aanleiding.
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart de beroepen ongegrond.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Aldus gegeven door mrs. W.M.B. Elferink, J.H. Keuzenkamp en W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink, griffier en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2007
Afschrift verzonden op: 14 december 2007
PA