Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 06 / 1039 WOZ AZ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geschil tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: [gemachtigde], wonende te [woonplaats],
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland, verweerder.
1. Bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 12 juli 2006.
2. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2006 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 724.633,00.
Tegen deze beschikking heeft eiser bij brief van 7 april 2006, aangevuld op 27 april 2006, bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 19 augustus 2006 beroep ingesteld.
Op 2 november 2006 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door [taxateur gemeente], als beëdigd of gediplomeerd taxateur werkzaam bij [taxateur gemeente] o.z. taxaties b.v., opgesteld taxatierapport, gedagtekend 6 oktober 2006.
Bij brief van 11 december 2006 heeft eiser een door [taxateur eiser], als register makelaar/taxateur werkzaam bij [taxateur eiser] te [plaats], opgesteld rapport, gedagtekend 30 november 2006, overgelegd.
Bij brief van 8 februari 2007 heeft de rechtbank verweerder gevraagd om een nadere onderbouwing te geven van de door [taxateur gemeente] in diens taxatierapport van 6 oktober 2006 opgevoerde grond- en infrastructuurwaarde.
Bij brief van 16 februari 2007 heeft verweerder de nadere onderbouwing overgelegd.
Bij brief van 19 maart 2007 heeft eiser vanwege omstandigheden om uitstel van de zitting verzocht.
De rechtbank heeft dit verzoek bij brief van 26 maart 2007 afgewezen.
Bij brief van 11 april 2007 heeft eiser een reactie van [taxateur eiser] overgelegd en de door [bedrijf] B.V. in een rapport d.d. 2 april 2007 neergelegde bevindingen van een verkennend bodemonderzoek.
Bij brief van 20 april 2007 heeft verweerder een conclusie van dupliek in het geding gebracht.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 26 april 2007, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door [ambtenaar], ambtenaar van de gemeente Dinkelland. en [taxateur gemeente], taxateur.
3. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een distributie-/verkoopcentrum met onder andere een grote verkoophal, restaurant, cafetaria, opslagruimte, kantoor en een deel van een verharde buitenopslagplaats met een parkeergelegenheid aan de overzijde van de openbare weg. De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt in afwijking, in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Ingevolge onderdeel b, van dit artikel wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Het tweede en vierde lid van dit artikel luiden als volgt:
“2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet Woz, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.”
5. Geschil, standpunten van partijen en overwegingen
Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de bedrijfswoningen [adres 1] en [adres 2] ten onrechte niet bij de waardering van de onroerende zaak zijn betrokken, omdat deze woningen niet separaat zouden kunnen worden verkocht. Voor zover eiser hiermee beoogt te stellen dat de objectafbakening onjuist is, omdat deze woningen ten onrechte niet in de waardering van de onroerende zaak zijn betrokken, is de rechtbank van oordeel dat het enkele feit dat het om bedrijfswoningen gaat niet met zich brengt dat deze bij het onderhavige object hadden moeten worden betrokken. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor de juistheid van eisers stelling dat er sprake is geweest van een onjuiste objectafbakening. Overigens is bij de in rubriek 2 genoemde beschikking van 28 februari 2006 ook de Woz-waarde vastgesteld voor de objecten [adres 1] en [adres 2], maar eiser heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.
De rechtbank stelt vervolgens vast dat tussen partijen in geschil is of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak ad € 724.633,00 te hoog is vastgesteld. Eiser beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder ontkennend. De waarde van de zich op het perceel bevindende opstallen wordt niet betwist, maar uitsluitend de voor de grond en de infrastructuur van de onroerende zaak vastgestelde waarde.
Bodemverontreiniging
Eiser voert primair in beroep aan dat de waarde van de grond van de onroerende zaak op nihil moet worden gesteld, omdat deze grond verontreinigd is met asbest en uit een verkennend bodemonderzoek blijkt dat de saneringskosten meer bedragen dan de grond waard is.
De rechtbank stelt vast dat volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak met bodemverontreiniging rekening dient te worden gehouden, ook indien de verontreiniging, zoals in casu, op de waardepeildatum nog niet bekend was (HR 11 september 1991, BB 1996, 231).
Eiser onderbouwt de primaire stelling met een in beroep ingebracht rapport van [bedrijf] B.V., Laboratorium voor vezelonderzoek. In dit rapport wordt geconcludeerd dat het verkennend bodemonderzoek aantoont dat het onderzochte bedrijfsterrein enkele zeer sterk met asbest verontreinigde spots bevat en dat nagenoeg het hele onderzocht terrein asbesthoudende materialen bevat. De saneringskosten worden geraamd op meer dan € 1.000.000,00.
Verweerder stelt daar primair tegenover dat, gelet op het feit dat de bodemvervuiling geen directe invloed heeft op de vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde, er geen aanleiding is deze te verminderen. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat bij sanering op zeer korte termijn een aftrek zou kunnen ontstaan van hooguit € 230.538,00, maar dat als zou blijken dat de vervuiling geen aanleiding geeft tot een spoedige sanering, de lagere contant gemaakte saneringskosten als aftrek kunnen gelden voor de thans vastgestelde Woz-waarde. Verweerder tekent hierbij aan dat in het uiterste geval het zelfs zo kan zijn dat wanneer geen gevaar van vervuiling voor de naaste omgeving ontstaat helemaal niet behoeft te worden gesaneerd en dus ook geen kosten behoeven te worden gemaakt.
De rechtbank stelt vast dat de gecorrigeerde vervangingswaarde de vervangingswaarde van de onroerende zaak is, rekening houdend met de staat waarin de onroerende zaak zich op de peildatum bevond. Bij de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de vervangingswaarde van de grond vastgesteld door het perceel te vergelijken met de waarden van percelen met een gelijke bestemming, gelijkwaardige ligging en oppervlakte en in casu met een vergelijkbare staat, namelijk met bodemverontreiniging. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat het om de waarde van de onroerende zaak voor de huidige eigenaar/gebruiker. Het gaat dus niet om de waarde in het economische verkeer waarbij wordt gekeken naar de waarde van de zaak voor anderen dan de huidige eigenaar/gebruiker.
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de mogelijke toekomstige saneringskosten een rol spelen bij de vaststelling van de grondwaarde. Dit betekent dat op de waardepeildatum 1 januari 2003 ingeschat moet worden of er mogelijk toekomstige kosten zijn, en zo ja, hoe groot de kans is dat die kosten ook daadwerkelijk gemaakt moeten worden en welke invloed dat dan zou kunnen hebben op de vaststelling van de vervangingswaarde van de grond op 1 januari 2003.
In dit verband is zijdens verweerder ter zitting gesteld dat een ambtenaar van de Afdeling milieu van de provincie Overijssel, het bevoegde gezag inzake bodemsanering, een ambtenaar van verweerders gemeente heeft bericht dat de bodemverontreiniging voldoende is ingekapseld en dat er geen uitzicht is op sanering van de verontreinigde grond. Welke waarde er ook aan dit bericht kan worden gehecht, eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat er op de peildatum een verplichting of noodzaak bestond tot verwijdering van de bodemverontreiniging dan wel dat bodemsanering op korte termijn wel aan de orde is. Dit blijkt in ieder geval niet uit het hiervoor genoemde rapport van [bedrijf] B.V..
Verweerders standpunt dat de saneringskosten (nog) niet contant kunnen worden gemaakt en dat hiermee derhalve bij de vaststelling van de waarde geen rekening behoeft te worden gehouden, acht de rechtbank dan ook juist. Eiser heeft overigens ter zitting ook beaamd dat de bodemverontreiniging, mede vanwege het feit dat de verontreiniging zich onder de terreinverharding bevindt, op de peildatum niet tot gebruiksbeperkingen leidde.
Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de bodemverontreiniging geen directe invloed heeft op de vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde.
Bestemmingsplan
Subsidiair stelt eiser dat de waarde van de grond moet worden verlaagd omdat de gebruiksmogelijkheden op basis van het geldende bestemmingsplan gering zijn. Eiser heeft in dit verband in de bezwarenprocedure aangevoerd dat slechts een halve dag per week van het terrein gebruik mag worden gemaakt voor het houden van de markt. De waarde van de grond is dan ook slechts 15% van de waarde van de grond van terreinen die 50 uren per week mogen worden gebruikt om markt te houden. In beroep voert makelaar [taxateur eiser] namens eiser aan dat de onroerende zaak gedurende gemiddeld 1,5 dag per week maximaal in gebruik is als goederenmarkt. Het kan derhalve onmogelijk met een distributie- of verkoopcentrum worden vergeleken. Gelet op deze geringe gebruiksmogelijkheden van de grond, moet de waarde daarvan volgens [taxateur eiser] dan ook worden gehalveerd.
Gelet op het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet Woz dient bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde ook rekening te worden gehouden met de - mogelijk waardedrukkende - invloed van de op de te waarderen onroerende zaak rustende bestemming. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden.
De rechtbank stelt vast dat op het onderhavige perceel de bestemming “Marktterrein” rust en dat op basis van de bestemmingsplanvoorschriften één dag per week een markt mag worden gehouden. Volgens verweerder doet dit er niet aan af dat de grond de gehele week voor (andere) distributiedoeleinden mag worden gebruikt. De beperking van het aantal te houden markten is volgens verweerder vergelijkbaar met beperkingen die bijvoorbeeld op grond van de Winkeltijdenwet gelden.
De rechtbank stelt in dit verband vast dat verweerders taxateur bij het bepalen van de grondwaarde de door de gemeente gehanteerde uitgifteprijs van industriegrond per
1 januari 2003 van circa € 50,00 per m² als basis heeft genomen. De aan de verkoophal toegerekende grond ad 4.500 m² is ingeschat op € 40,00 per m². De resterende grond, die als marktterrein in gebruik is, is vervolgens gewaardeerd op € 10,00 per m².
Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat - en in hoeverre - met de beperkende bestemmingsplanvoorschriften rekening is gehouden, doordat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak voor de grond, die als marktterrein in gebruik is, een (veel) lagere grondwaarde is gehanteerd. Eiser heeft wel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt dat de - waardedrukkende - invloed van het bestemmingsplan in de waardevaststelling onvoldoende tot uitdrukking is gekomen.
Conclusie
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eiser heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar in rechte in stand kan worden gelaten. Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat geen aanleiding.
Beslist wordt derhalve als volgt:
6. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 26 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
CK
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.