Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 06 / 318 WOZ AZ1 A
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X] B.V., te [Y],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Z, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder van 9 februari 2006.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straat nr.] (woning), [straat nr.] ged (Vitaalinstituut [A]) en [straat nr.] rest, te Y, (horecacomplex met hotelrestaurant [A]), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op respectievelijk € 640.000,--, € 239.516,-- en € 7.942.522,--.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 22 april 2005 bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarden gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 3 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 8 maart 2006, beroep ingesteld.
Op 14 mei 2006 heeft verweerder de op zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en drie door [K], beëdigd taxateur (hierna: taxateur [K]), opgestelde taxatierapporten, gedagtekend 10 mei 2006 .
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 16 januari 2007, waar eiseres zich heeft doen vertegenwoordigen door[...], directeur, en [...], boekhouder. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door [...].
3. Feiten
Eiseres is eigenaar van bovengenoemde objecten. In het horecacomplex [A] met hotel-restaurant als hoofdgebouw is aanwezig een conferentieruimte, een restaurant met bedrijfskeuken, 82 hotelkamers en een modern binnenzwembad. Vitaalinstituut [A] maakt deel uit van het horecacomplex. Verder behoren tot het complex een zestal vakantiebungalows en veertien vakantievilla’s geschikt voor dubbele bewoning. Het horecacomplex is kadestaal bekend, gemeente [kadastergegevens] en is tezamen 101.845 m² groot.
Vitaalinstituut [A] is kadastraal bekend gemeente [kadastergegevens] en is 43.170 m² groot. De woning is een vrijstaand herenhuis met een inhoud van ongeveer 1.200 m³ en een perceelsoppervlakte van ongeveer 1.000 m² en is kadastraal bekend gemeente [kadastergegevens].
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt in afwijking, in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Ingevolge onderdeel b, van dit artikel wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Het tweede en vierde lid van dit artikel luiden als volgt:
“2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet Woz, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.”
5. Geschil en standpunten van de partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarden van de onderhavige onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Eiseres beantwoordt deze vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Eiseres heeft, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd.
De waarden zijn niet, zoals met de taxateur [K] was afgesproken, op dezelfde wijze gewaardeerd als in voorgaande jaren. De omzetdaling van met name de jaren 2003 en 2004 zijn van invloed geweest op de waarde van de onderneming. Dit beïnvloedt de waarde van de gebouwen. Terwijl de onroerende zaken sinds 1999 niet zijn gewijzigd is de totale Woz-waarde inclusief het schoonheidsinstituut en de bedrijfswoning, welke woning niet los van het geheel verkocht kan worden, sinds 2000 met 53,3% gestegen. Als gevolg hiervan is de ozb sindsdien met 119,5% gestegen.
Ter staving van de vastgestelde waarden verwijst verweerder naar de bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapporten van taxateur [K]. In het op de bedrijfswoning betrekking hebbende taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 31 augustus 2000 en 2 februari 2005 voor een drietal in de gemeente [Y] gelegen objecten is gerealiseerd. Het betreft het object [...] op 31 augustus 2000 verkocht voor € 504.000,--, het object [...], op 2 februari 2001 verkocht voor € 612.603,--, en het object [...], op 10 februari 2005 verkocht voor € 525.000,--. Taxateur [K] komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de bedrijfswoning op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 640.000,--. Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
Blijkens de op de onroerende zaken [straat nr.] ged (Vitaalinstituut) en [straat nr.] rest (horecacomplex) betrekking hebbende taxatierapporten van taxateur [K] is de waarde van deze onroerende zaken bepaald met behulp van de in artikel 17, derde lid, van de Wet Woz omschreven, in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling nader uitgewerkte methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het op het Vitaalinstituut betrekking hebbende taxatierapport heeft taxateur [K] de vervangingswaarde vastgesteld op € 260.000,--, de technische verouderingsaftrek op € 20.800,--, de functionele verouderingsaftrek op € 34.684,-- en de waarde van de grond op € 35.000,--. Op basis hiervan komt taxateur [K] tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [straat nr.] ged op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 239.516,--. Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde voor deze onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
In het op het horecacomplex betrekking hebbende taxatierapport heeft taxateur [K] de vervangingswaarde van de hoofdgebouwen vastgesteld op € 7.772.950,-- en die van de bijgebouwen op € 2.118.200,--, de technische verouderingsaftrek op € 2.049.944,--, de functionele verouderingsaftrek op € 1.842.684,--, de waarde van de infrastructuur na correctie op € 50.000,-- en de waarde van de grond op € 1.894.000,--. Op basis hiervan komt taxateur [K] tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [straat nr.] rest op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 7.942.522,--.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde voor deze onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6. Overwegingen
Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad (14 oktober 2205, LJN: AU4300) rust de bewijslast met betrekking tot de waarde op de heffingsambtenaar. Als daaraan niet voldaan is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Is ook dat niet het geval, dan kan de rechter indien en voor zover voldoende gegevens voorhanden zijn - en eventueel na deskundigenbericht - in goede justitie de waarde vaststellen. Met inachtneming hiervan overweegt de rechtbank voor de afzonderlijke onroerende zaken het volgende.
[straat nr.] (woning)
Naar ter zitting van de zijde van eiseres onweersproken gesteld, gaat het hier om een bedrijfswoning die ingesloten ligt tussen het tot het horecacomplex behorende hotel en de daarbij gelegen tennisbanen. Nu vaststaat dat de door taxateur [K] gebruikte referentieobjecten geen bedrijfswoningen zijn, kan naar het oordeel van de rechtbank reeds om die reden niet worden gezegd dat deze objecten vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Op zich zouden de verkoopprijzen van de referentieobjecten wel kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde, maar dan moet wel kunnen worden achterhaald of en zo ja, in hoeverre, in de vastgestelde waarde is verdisconteerd dat het in tegenstelling tot de referentieobjecten om een bedrijfswoning gaat. Taxateur [K] heeft dit echter op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Zo blijkt uit het taxatierapport niet dat (en in welke mate) rekening is gehouden met de omstandigheid dat het te waarderen object een bedrijfswoning is en de referentieobjecten normale (burger)woningen zijn. Ter zitting heeft taxateur [K] verklaard dat burgerwoningen een hogere waarde hebben en dat hij daarom voor de bedrijfswoning is uitgegaan van € 450,-- per m3, waarbij hij erop heeft gewezen dat de kubieke meterprijs van burgerwoningen veel hoger is. Dit blijkt evenwel niet uit het desbetreffende taxatierapport, noch uit de overige beschikbare gegevens. Die gegevens bieden derhalve geen aanknopingspunten dat de hoedanigheid van bedrijfswoning in de gehanteerde vierkante meterprijs is verdisconteerd. Bovendien zijn de verkoopprijzen te ver van de peildatum gerealiseerd om iets over de waarde op die datum te kunnen zeggen.
Aldus heeft verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onroerende zaak [straat nr.] naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.
Ter zitting is van de zijde van eiseres opgemerkt dat de waarde van de woning hooguit € 200.000,-- à € 300.000,-- bedraagt. Daargelaten echter dat eiseres de door haar voorgestane waarde niet heeft geconcretiseerd, heeft zij de hiervoor genoemde (geschatte) bedragen op geen enkele wijze onderbouwd. Hierbij dient tevens in aanmerking te worden genomen dat eiseres in de hiervoor genoemde bedragen kennelijk mede - naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte - heeft verdisconteerd dat, naar namens eiseres ter zitting is verklaard, de bedrijfswoning deels voor opslag en deels voor de huisvesting van stagiaires wordt gebruikt.
De aan de rechtbank verstrekte gegevens zijn onvoldoende om de Woz-waarde van de hier aan de orde zijnde onroerende zaak zelf te kunnen vaststellen. In het bijzonder ontbreken relevante marktgegevens en is op basis van de gehanteerde verkoopcijfers niet te beoordelen in welke mate de hoedanigheid van bedrijfswoning van invloed is op de Woz-waarde.
Op grond van het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005.
[straat nr.] ged en [straat nr.] rest
In reactie op de ingebrachte taxatierapporten van taxateur [K] is ter zitting namens eiseres betoogd dat de waarde van de twee hier aan de orde zijnde onroerende zaken niet is onderbouwd. Dit betoog slaagt. Naar de rechtbank heeft moeten constateren, worden wel bedragen genoemd voor de vervangingswaarde, de technische verouderingsaftrek, de functionele verouderingsaftrek, de waarde van de grond en, wat betreft [straat nr.] rest, de waarde van de infrastructuur, maar deze bedragen worden op geen enkele wijze onderbouwd. Daarnaar ter zitting gevraagd, heeft taxateur [K] verklaard dat de door hem gehanteerde cijfers in de taxatierapporten inschattingen zijn, gebaseerd op ervaring. De rechtbank acht dit echter onvoldoende om aannemelijk te maken dat genoemde waarden niet te hoog zijn en dat de als functionele- en technische verouderingsaftrek genoemde bedragen niet te laag zijn. Naar het oordeel van de rechtbank dienen ook op ervaring gebaseerde inschattingen te worden ondersteund door feitelijke (controleerbare) (markt)gegevens.
Nu dergelijke gegevens ontbreken, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ook de door hem vastgestelde en verdedigde waarden van de onroerende zaken [straat nr.] ged en [straat nr.] rest niet aannemelijk gemaakt.
Eiseres heeft niet aangegeven welke waarden zij voorstaat voor deze onroerende zaken. Wel is ter zitting namens haar opgemerkt dat haar in 2004 € 6.000.000,- is geboden voor het gehele (horeca)complex, inclusief de inrichting daarvan. Voor zover eiseres meent dat de waarde op dat bedrag moet worden vastgesteld, volgt de rechtbank haar daarin niet. Het ging immers slechts om een aanbod dat eiseres, zo is namens haar ter zitting verklaard, niet is geaccepteerd omdat zij het te laag vond.
De aan de rechtbank verstrekte gegevens zijn onvoldoende om de Woz-waarden van de hier aan de orde zijnde onroerende zaken zelf te kunnen vaststellen. In het bijzonder ontbreken onderbouwende (markt)gegevens.
Op grond van de inhoud van het verweerschrift en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder de waarden van de onroerende zaken niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum
1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaken per 1 januari 2005.
Gelet op het hiervoor overwogene berust de bestreden uitspraak op bezwaar op een ondeugdelijke motivering. Om die reden is het beroep gegrond en komt de bestreden uitspraak op bezwaar wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), voor vernietiging in aanmerking. Verweerder zal nader op het bezwaar van eiser dienen te beslissen, met inachtneming van deze uitspraak.
Op grond van het bovenstaande acht de rechtbank het, gelet op het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb, billijk verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van haar beroep, zijnde de reiskosten degene die haar hebben vertegenwoordigd ad € 20,92.
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder opnieuw op het bezwaar van eiseres uitspraak doet, met inachtneming van het in deze uitspraak overwogene;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, welke kosten worden bepaald op € 20,92, door de gemeente Dinkelland te betalen aan eiseres;
- verstaat dat de gemeente Dinkelland aan eiseres het griffierecht ad € 281,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 7 maart 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.