Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 06 / 818 WOZ AZ1 A
Uitspraakdatum: 27 februari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. S.S. Jassies, advocaat te Rotterdam,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Losser, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder van 23 mei 2006.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking d.d. 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats], per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 425.500,00.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 10 april 2005 bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van voormelde onroerende zaak nader vastgesteld op € 394.500,00. Hierbij heeft verweerder tevens de door eiseres in bezwaar gemaakte kosten van rechtsbijstand vergoed tot een bedrag van € 40,25.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 4 juli 2006 beroep ingesteld. Op 4 augustus 2006 heeft eiseres een aanvullend beroepschrift ingezonden. Op 19 oktober 2006 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door D.H. Klijnstra, als gediplomeerd Woz-taxateur werkzaam bij SMQ B.V. (verder te noemen: taxateur Klijnstra), opgesteld taxatierapport, gedagtekend 28 september 2006.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 2 februari 2007, waar eiseres met voorafgaand bericht niet is verschenen, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door L. Doornbos.
3. Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow. De onroerende zaak heeft een inhoud van circa 429 m³ en een perceelsoppervlakte van 9805 m². De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk Kader
Artikel 30, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV van deze wet onder meer de artikelen 22j tot en met 30 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) van overeenkomstige toepassing zijn.
Ingevolge artikel 25, eerste lid, van de Awr doet de heffingsambtenaar, in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), binnen een jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak daarop.
Ingevolge het derde lid van dit artikel ontheft het verstrijken van de in het eerste lid genoemde termijn de heffingsambtenaar niet van zijn verplichting om uitspraak te doen.
Het vierde lid van artikel 25 van de Awr bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van de Awb de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Woz wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Artikel 7:15, tweede lid, van de Awb bepaalt dat de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
Het vierde lid van dit artikel bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld.
Deze algemene maatregel van bestuur betreft het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). In bijlage A4 bij dit besluit worden de diverse proceshandelingen in bezwaar genoemd waarvan de kosten kunnen worden vergoed, alsmede het daaraan toe te kennen aantal punten. Ingevolge Bijlage B2 wordt in zaken als de onderhavige in bezwaar € 161,00 per punt toegekend. Ter bepaling van de hoogte van de te vergoeden bezwaarkosten moet het aldus verkregen bedrag worden vermenigvuldigd met één van de Bijlage C1 genoemde wegingsfactoren, die gekoppeld zijn aan het gewicht van de zaak. De wegingsfactoren variëren van 0,25 voor een zeer lichte zaak tot 2 voor een zeer zware zaak.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz in bezwaar vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak ad € 394.500,- te hoog is vastgesteld. Deze vraag beantwoorden beide partijen bevestigend. Tevens is tussen partijen in geschil de hoogte van de aan eiseres toegekende vergoeding voor de door haar in bezwaar gemaakte kosten van rechtsbijstand.
Namens eiseres is - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
- Verweerder heeft de wettelijke beslistermijn overschreden.
- Verweerder heeft ten onrechte nagelaten een hoorzitting als bedoeld in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te doen plaatsvinden.
- Verweerder heeft het motiverings-, zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel geschonden. Hij heeft namelijk nagelaten om de door eiseres gestelde feiten en omstandigheden, met name met betrekking tot de kwaliteit, de staat van onderhoud en de aard van de woning, in de besluitvorming mee te nemen. Daarnaast beschikt eiseres niet over nadere gegevens van de vergelijkingsobjecten, zodat niet vaststaat dat deze objecten vergelijkbaar zijn met haar woning. Eiseres kan zich geen oordeel vormen over de staat van onderhoud, de aard en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten, die qua inhoud en perceelsoppervlakte substantieel afwijken van haar woning. Wat betreft de ligging van de vergelijkingsobjecten wordt erop gewezen dat deze niet zijn gelegen in de buurt van de woning van eiseres, welke woning aan een drukke doorgangsroute ligt. De vergelijkingsobjecten zijn juist in het buitengebied gelegen. Gelet op de ligging van de woning van eiseres, moet worden uitgegaan van een waardedruk van 25%.
- Daarnaast heeft een bureau in opdracht van verweerder medio november 2002 een taxatie uitgevoerd, waarbij de waarde van haar woning is vastgesteld op € 285.882,00. Gelet op de onderhavige peildatum 1 januari 2003 kan de waarde niet zo veel hoger worden vastgesteld als toen. Verder ondervindt eiseres geluidsoverlast van de [weg] omdat het verkeer zich niet aan de maximale snelheid van 70 km per uur houdt. Ook ondervindt het perceel van eiseres wateroverlast. De Woz-waarde van de woning van eiseres dient dan ook op € 285.882,00 te worden vastgesteld, welke waarde op basis van het voorgaande met nog 25% dient te worden verminderd.
- Verweerder heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
- Ten onrechte heeft verweerder ter bepaling van de hoogte van de vergoeding van de door eiseres in bezwaar gemaakte kosten wegingsfactor van 0.25 (zeer licht) gehanteerd. Gelet op verweerders beleidsvrijheid in dezen en gezien het feit dat de onderhavige zaak (juridisch) ingewikkeld is en (inhoudelijk) omvangrijk, had verweerder op z’n minst moeten uitgaan van wegingsfactor 1,5. Verwezen wordt in dit verband naar het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de geldende beleidsregels kostenvergoeding.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport van taxateur Klijnstra. In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 17 augustus 2001 en 16 augustus 2005 voor een drietal in [woonplaats] gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het betreft het object [adres 1], op 17 augustus 2001 verkocht voor € 412.940,00, het object [adres 2], op 4 november 2002 verkocht voor € 397.058,00 en het object [adres 3], op 16 augustus 2001 verkocht voor € 285.000,00.
Taxateur Klijnstra komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van eiseres op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 342.000,00.
Op basis van deze, in vergelijking tot de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, lagere taxatiewaarde stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld.
Bij zijn verweerschrift heeft verweerder, samengevat weergegeven, nog het volgende naar voren gebracht.
- Op 23 mei 2006 is uitspraak op het bezwaar van eiseres gedaan, zodat de grief dat niet tijdig op haar bezwaar is beslist geen doel meer treft.
- Verweerder heeft terecht geen hoorzitting doen plaatsvinden, omdat eiseres daar niet om heeft verzocht.
- Blijkens het door taxateur Klijnstra opgestelde taxatierapport is rekening gehouden met de ligging, de onderhoudstoestand van het onderhavige object aan een drukke weg en met de wateroverlast op het perceel van eiseres en heeft taxateur Klijnstra rekening gehouden met de onderlinge waardeverschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten.
- De taxatie die in november 2002 is uitgevoerd, had betrekking op de waarde van de woning van eiseres naar de vorige waardepeildatum 1 januari 1999 en is voor de onderhavige waardebepaling dus niet relevant.
- Op basis van de gemeentelijke beleidsregels is de onderhavige procedure gekwalificeerd als zeer licht.
6. Beoordeling van het geschil
Vaststaat dat verweerder niet binnen de in artikel 25, eerste lid, van de Awr gegeven termijn uitspraak op het bezwaar van eiseres heeft gedaan. Nu echter niet door eiseres is gesteld, en de rechtbank ook overigens niet is gebleken, dat eiseres daardoor in haar belangen is geschaad, ziet de rechtbank geen aanleiding de bestreden uitspraak op bezwaar uit dien hoofde te vernietigen.
Gelet op het bepaalde in artikel 30, eerste lid, van de Wet Woz juncto artikel 25, vierde lid, van de Awr had verweerder eiseres moeten horen als zij daarom had verzocht. Vaststaat dat eiseres een daartoe strekkend verzoek niet heeft gedaan, zodat verweerder niet verplicht was eiseres te horen. Ook de hierop betrekking hebbende grief slaagt derhalve niet.
De grief van eiseres inhoudende dat verweerder in de thans bestreden uitspraak onvoldoende is ingegaan op de in haar bezwaarschrift aangevoerde gronden en heeft gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, geeft de rechtbank - wat daar ook van zij - geen aanleiding tot vernietiging van die uitspraak dan wel (verdere) verlaging van de vastgestelde waarde. Een mogelijk motiverings- of zorgvuldigheidsgebrek betekent op zichzelf immers niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat verweerder - zoals blijkt uit het hierna overwogene - de onderhavige waarde in de beroepsfase voldoende heeft onderbouwd.
De waardebepaling van een onroerende zaak, die in hoofdzaak wordt gebruikt als woning, vindt plaats door een vergelijking van de te waarderen onroerende zaak met vergelijkbare panden die op of omstreeks de waardepeildatum (in casu 1 januari 2003) zijn verkocht. Of de verkoopgegevens van deze vergelijkingsobjecten onverkort kunnen worden gehanteerd dan wel dat er enige correctie dient plaats te vinden, is afhankelijk van enerzijds de mate van vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten met de te waarderen onroerende zaak en anderzijds het tijdstip van verkoop. Naarmate dit tijdstip verderaf gelegen is van de waardepeildatum, dient er meer gecorrigeerd te worden.
Volgens de jurisprudentie rust de bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde op verweerder. Het staat verweerder vrij om, ter voldoening aan deze bewijslast, in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
In casu heeft verweerder een hangende beroep door taxateur Klijnstra opgesteld taxatierapport in het geding gebracht, waarin de waardegegevens van het onderhavige object en van de referentieobjecten zijn neergelegd. Gelet op die gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren acht de rechtbank aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Voor zover er (waarde)verschillen zijn tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten, zijn deze door taxateur Klijnstra benoemd en naar het oordeel van de rechtbank is in zijn rapport voldoende tot uitdrukking gebracht dat de verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat de gebruikte vergelijkingsobjecten te dezen niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak van eiseres en de in het rapport van taxateur Klijnstra genoemde objecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder in beroep verdedigde waarde. Wat betreft de door eiseres gestelde waardeverlagende aspecten - staat van onderhoud, ligging, wateroverlast - stelt de rechtbank vast dat taxateur Klijnstra deze aspecten blijkens zijn taxatierapport in zijn taxatie heeft betrokken. Eiseres heeft geen gegevens ingebracht waaruit blijkt dat taxateur Klijnstra, die de waarde van het onderhavige object beduidend lager heeft vastgesteld dan de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde, onvoldoende rekening heeft gehouden met de door eiseres gestelde waardeverlagende aspecten.
Naar verweerder onweersproken heeft gesteld, ziet de in november 2002 uitgevoerde taxatie op de waarde van de woning van eiseres naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Deze taxatie is derhalve, zoals verweerder terecht heeft gesteld, niet relevant voor waardevaststelling van deze woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem in beroep verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, LJN AU4300 (Oostflakkee) behoeft de door eiseres verdedigde waarde van € 214.411,00 (€ 285.882,00 - 25%) geen bespreking meer. Ter zijde merkt de rechtbank op dat deze waarde onvoldoende is onderbouwd, nu daaraan geen marktgegevens van vergelijkbare woningen ten grondslag liggen.
Derhalve dient de bestreden uitspraak op bezwaar te worden vernietigd voor zover daarbij de waarde van het onderhavige object is vastgesteld op € 425.500,00. De rechtbank zal, zelf voorziend in de zaak, de waarde van het object [adres] te [woonplaats] verminderen en vaststellen op de waarde die taxateur Klijnstra voor deze objecten heeft bepaald, te weten € 342.000,00.
Eiseres heeft voorts de hoogte van de aan haar toegekende vergoeding voor de door haar in bezwaar gemaakte kosten betwist. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
Tussen partijen is niet in geschil dat in het onderhavige geval is voldaan aan de in artikel 7:15 van de Awb neergelegde voorwaarden voor een kostenvergoeding in bezwaar. Evenmin is in geschil dat, wat betreft de proceshandelingen waarvan de kosten vergoed kunnen worden, eiseres 1 punt ‘scoort’ voor het bezwaarschrift dat mr. S.S. Jassies namens haar heeft ingediend. De standpunten van partijen lopen echter uiteen waar het betreft de in aanmerking te nemen wegingsfactor: eiseres vindt dat het hier gaat om een zware zaak (factor 1,5), verweerder stelt zich op het standpunt dat het hier gaat om een zeer lichte zaak en verwijst daarvoor naar de door hem vastgestelde ‘beleidsregel voor het toepassen van wegingsfactoren bij toekenning van een vergoeding van in de bezwaarfase gemaakte kosten, voor door derden aan een belanghebbende verleende rechtsbijstand in verband met bezwaarschriften tegen belastingbeschikkingen, waaronder WOZ-beschikkingen’ (hierna: de Beleidsregel).
De rechtbank stelt vast dat in het Bpb niet is geregeld wanneer een zaak als zeer licht, licht, gemiddeld, zwaar of zeer zwaar moet worden gekwalificeerd. Aldus heeft verweerder beoordelingsruimte om dit nader in te vullen, wat is gebeurd bij de door hem vastgestelde Beleidsregel.
In artikel 2 van de beleidsregel is bepaald, voor zover hier van belang, dat voor de toepassing van de wegingsfactoren, die zijn genoemd in onderdeel C.1 van de bijlage bij het Bpb, een zaak wordt aangemerkt als:
a. zeer licht indien in geschil is: (2) een waarde van minder dan € 90.000,00;
b. licht indien in geschil is: (2) een waarde van € 90.000,00 of meer, maar minder dan € 180.000,00;
c. gemiddeld indien in geschil is: (2) een waarde van € 180.000,00 of meer, maar minder dan € 1.350.000,00;
d. zwaar indien in geschil is: (2) een waarde van € 1.350.000,00 of meer, maar minder dan € 4.500.000,00;
e. zeer zwaar indien in geschil is: (2) een waarde van € 4.500.000,00 of meer.
Volgens verweerder moet in dit geval de beleidsregel zo worden uitgelegd dat voor de vraag welk gewicht de zaak heeft, bepalend is het verschil tussen de door verweerder bij de oorspronkelijke waardebeschikking vastgestelde waarde van het onderhavige object (€ 425.000,00) en de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde (€ 394.500,00). Dit verschil, dat volgens verweerder de in geschil zijnde waarde betreft in de zin van artikel 2 van de Beleidsregel, bedraagt in het onderhavige geval minder dan € 90.000,00, namelijk € 31.000,00, zodat naar zijn mening de bezwaarzaak van eiseres terecht als zeer licht is gekwalificeerd.
De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Zij is van oordeel dat als de Beleidsregel al kan worden toegepast, deze in ieder geval zo moet worden uitgelegd dat voor de vraag welk gewicht de zaak heeft, bepalend is de (oorspronkelijke) bij de waardebeschikking vastgestelde waarde. Dit is immers de waarde die in bezwaar in geschil is. Een indicatie dat de door verweerder voorgestane uitleg onjuist is, is dat er in die uitleg, wil een zaak als zeer zwaar kunnen worden gekwalificeerd, sprake zou moeten zijn van een waardeverschil van € 4.500.000,00, wat zich in de praktijk nooit zal voordoen.
Nu verweerder de waarde van het onderhavige object bij de waardebeschikking van 28 februari 2005 heeft vastgesteld op € 425.000,00 had hij, gelet op artikel 2, onderdeel c onder 2, van de Beleidsregel, de bezwaarzaak van eiseres als ‘gemiddeld’ moeten kwalificeren en wegingsfactor 1 moeten hanteren. Ook overigens is de rechtbank van oordeel dat verweerder had moeten uitgaan van dat gewicht van de zaak en de daaraan gekoppelde wegingsfactor. De rechtbank ziet niet in dat, zoals eiseres in beroep heeft gesteld, verweerder wegingsfactor 1,5 (gewicht van de zaak: zwaar) had moeten hanteren.
Derhalve dient de bestreden uitspraak ook te worden vernietigd voor zover daarbij aan eiseres een vergoeding voor de door haar in bezwaar gemaakte proceskosten van € 40,25 is toegekend. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 7:15, tweede tot en met vierde lid, van de Awb, verweerder veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, begroot op € 161,00 voor verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift; € 161,00 per punt; wegingsfactor 1).
Op grond van het voorgaande acht de rechtbank het voorts, gelet op het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb, billijk verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van haar beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, begroot op € 322,00 voor verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift; € 322,00 per punt, wegingsfactor 1).
Derhalve dient te worden beslist als volgt.
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres] te [woonplaats] tot € 342.000,00;
- veroordeelt verweerder in de kosten van eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep tot een bedrag van in het totaal € 483,00, te betalen door de gemeente Losser;
- verstaat dat de gemeente Losser aan eiseres het griffierecht ad € 38,00 vergoedt.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030,
6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gegeven door mr. W.F. Claessens, mr. J.H. Keuzenkamp en mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink als griffier.
Afschrift verzonden op
CK