Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 05 / 715 WOZ AZ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d.
in het geschil tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 13 mei 2005.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van het pand [adres] te [woonplaats] per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 213.000,00.
Tegen deze beschikking heeft eiser bij brief van 5 maart 2005 bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 22 juni 2005 beroep ingesteld. Op 21 juli 2005 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door R. Franssen, als gediplomeerd taxateur werkzaam bij Taxon, opgesteld taxatierapport, gedagtekend 19 juli 2005.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 7 maart 2006, waar eiser in persoon is verschenen, zijn echtgenote is eveneens aanwezig. Verweerder is verschenen in de persoon van B.W.M. Nijboer.
3. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats]. De onroerende zaak, bestaande uit een hoofdgebouw en een bijgebouw, heeft in totaal een inhoud van 446 m³ en een perceelsoppervlakte van 375 m². De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 26a van de Wet Woz wordt een bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 200.000,00 maar niet meer dan € 500.000,00, geacht juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet Woz, daarvan niet meer dan 4% afwijkt.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Artikel 30, tweede lid, van de Wet Woz bepaalt dat een bezwaarschrift gericht tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, artikel 25, vierde lid, of artikel 29a, eerste lid, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
Eiser beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Onder verwijzing naar het door hem ingediende bezwaarschrift heeft eiser, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd.
Voor de vaststelling van de waarde is van onjuiste gegevens over onder meer grondoppervlakte en inhoud uitgegaan. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkbare objecten verschillen teveel van het onderhavige object om als referentiemateriaal te kunnen dienen. De waarde van de woning aan de […]weg ligt boven de verkoopprijs van eisers woning. Het lijkt erop of eisers woning vergeleken is met het object […]straat 4, een woning die groter en degelijker gebouwd is, maar een WOZ-waarde heeft van € 219.000,00.
Door overlast van de nabij gelegen drukke spoorbaan ontstaat steeds meer schade aan de woning. Hierdoor zal de waarde van het pand eerder afnemen dan toenemen. Het huis is Fl. 50.000,00 onder de toenmalige marktwaarde getaxeerd en gekocht. De werkelijke waarde van het pand ligt op het niveau van de oude WOZ-waarde. Er is onvoldoende rekening gehouden met ondoelmatige ruimten in de woning, de slechte staat van onderhoud en de ongunstige ligging en geluidsoverlast. De taxateur die de zaak heeft gewaardeerd heeft niet aangetoond daartoe gekwalificeerd te zijn. Er heeft geen inpandige opname plaatsgevonden.
Een waardestijging van 72% ten opzichte van de vorige waardering is een uitzonderlijk hoge stijging. De nieuwe WOZ-waarde heeft tot gevolg dat de onroerende zaaksbelasting (OZB) met 15% stijgt en dat ook het huurwaardeforfait voor eiser een forse stijging kent.
Ter zitting heeft eiser nog naar voren gebracht dat in 2001 de WOZ-waarde werd verlaagd nadat eiser een bezwaarschrift had ingediend. Eiser wijst op een krantenartikel waarin wordt gesteld dat grote panden vaak te laag worden getaxeerd, terwijl woningen in de prijsklasse van € 150.000,00 – 200.000,00 in de buurt van de werkelijke waarde worden getaxeerd. Eiser doet een beroep op de Wet Gelijke Behandeling; als alle panden juist getaxeerd zouden worden, zouden de tarieven lager kunnen zijn terwijl de gehele opbrengst voor de gemeenten hetzelfde zou blijven. Daarnaast heeft eiser ter zitting, desgevraagd, verklaard dat zijn beroep ook is gericht tegen de -in zijn ogen- te hoge aanslag OZB. In dat kader heeft eiser aangevoerd dat de OZB-tarieven veel te veel zijn gestegen de afgelopen jaren. Een stijging van 3% zou volgens eiser redelijk zijn, in welk geval de waarde van de woning € 184.000,00 zou bedragen. Ter onderbouwing van zijn stellingen dat, kort gezegd, de WOZ-waarde van zijn woning en de OZB te veel zijn gestegen, heeft eiser ter zitting een aantal tabellen overgelegd.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport van R. Franssen. In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 8 april 2002 en 7 januari 2003 voor een tweetal in Hengelo aan de […]straat en [….]weg gelegen objecten is gerealiseerd. Het betreft het object […]straat 12 (inhoud ca. 317 m³, kaveloppervlakte 201 m²), dat op 8 april 2002 is verkocht voor € 154.285,00, en het object […]weg 32 (inhoud ca. 464 m³, kaveloppervlakte 843 m²), dat op 7 januari 2003 is verkocht voor € 290.000,00.
Taxateur Franssen komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van eiser op de peildatum dient te worden vastgesteld op € 210.000,00.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt, onder verwijzing naar artikel 26a van de Wet Woz, dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde dient te worden gehandhaafd.
Verweerder heeft er ter zitting nog op gewezen dat de gemeentes bij de taxatie werken onder toezicht van de Waarderingskamer, dat het zeker niet de bedoeling is geweest om kleinere woningen steevast te hoog te waarderen en dat de gemeente terughoudend is geweest met de tariefstijgingen.
6. Overwegingen
Gelet op de in het door verweerder ingebrachte taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, acht de rechtbank aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dit geval vergelijkbaar zijn aan de onderhavige onroerende zaak. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen deze zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde. Daarbij is van belang dat verweerder referentieobjecten heeft gebruikt die vergelijkbaar zijn wat betreft ligging en geluidsoverlast ten opzichte van de spoorbaan. De waardevaststelling is onderschreven door deskundige taxateurs, die de zaak in de bezwaar- en beroepsfase hebben opgenomen.
De rechtbank ziet geen aanleiding om niet uit te gaan van de in het taxatierapport vermelde inhoud van de onroerende zaak. Verweerder heeft verklaard dat hij bij de inhoudsberekening van de woning is uitgegaan van het bouwdossier en de bouwtekening en bij de bepaling van de omvang van het perceel van kadastrale gegevens, terwijl, afgezien van de opmerking in bezwaar dat het om buitenmaten gaat, niet duidelijk is waarop eiser zijn berekening van de inhoud heeft gebaseerd.
Ten aanzien van eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met ondoelmatige ruimtes en de slechte staat van onderhoud, overweegt de rechtbank dat op verzoek van eiser in de beroepsfase geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat het taxatierapport van Franssen daarover geen specifieke gegevens kon bevatten. Nu eiser zelf de mogelijkheid van een inpandige opname heeft afgeslagen en overigens niet heeft onderbouwd hoe hij daardoor in zijn belang zou zijn geschaad, acht de rechtbank het niet bezwaarlijk dat bij de waardering is uitgegaan van vorenbedoeld taxatierapport. Hetgeen eiser op dit punt heeft aangevoerd is onvoldoende concreet om aan te nemen dat de algemene conclusie in het taxatierapport over de staat van onderhoud niet juist is.
Anders dan eiser kennelijk meent, is de vorige waardevaststelling thans niet relevant. De grote waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum (1 januari 2003) doet dan ook niet ter zake. Hierbij overweegt de rechtbank dat de wettelijk verplichting tot periodieke herwaardering voortvloeit uit onvoorzienbare ontwikkelingen van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer.
In verband met eisers stelling dat grotere panden stelselmatig te laag worden gewaardeerd, terwijl onroerende zaken in de prijsklasse waarin eisers object valt rond de werkelijke waarde worden gewaardeerd, heeft eiser een beroep gedaan op de Wet Gelijke Behandeling. Dit beroep wordt door de rechtbank opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Ter onderbouwing van zijn hiervoor geduide stelling heeft eiser uitsluitend verwezen naar een ter zitting overgelegd krantenartikel. Eiser heeft echter geen enkel concreet gegeven overgelegd waaruit blijkt dat het gelijkheidsbeginsel in zijn geval is geschonden. Reeds om die reden faalt zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel. Overigens heeft eiser evenmin gegevens overgelegd, waaruit blijkt dat de door hem geschetste praktijk ook door verweerder zou zijn uitgevoerd.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem vastgestelde en verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eiser heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
Eiser heeft in beroep niet alleen de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde aangevochten, maar ook de (hoogte van de) hem opgelegde aanslag OZB. De rechtbank stelt vast dat eiser zich in bezwaar niet heeft beklaagd over de (hoogte van de) OZB-aanslag, maar naar haar oordeel brengt dit niet met zich dat eiser daartegen in beroep niet meer kan opkomen. Uit artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ volgt immers dat met de uitspraak op een tegen de waardebeschikking ingediend bezwaarschrift tevens, zij het impliciet, is beslist op het fictieve bezwaar tegen opgelegde aanslag OZB. Dit betekent dat die aanslag ook in beroep nog kan worden aangevochten.
Ten aanzien van eisers tegen de aanslag OZB gerichte grief dat de OZB-tarieven de afgelopen jaren te veel zijn gestegen, overweegt de rechtbank als volgt.
De tarieven voor 2005 zijn door de gemeente Hengelo vastgelegd in de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaaksbelasting 2005, hierna: de Verordening. Een dergelijke verordening is een algemeen verbindend voorschrift, waaraan volgens vaste jurisprudentie slechts verbindende kracht kan worden ontzegd, indien dat voorschrift strijdig moet worden geacht met een hogere -algemeen verbindende- regeling of indien sprake is van willekeur, in dier voege dat het desbetreffende overheidsorgaan, in aanmerking genomen de belangen die aan dit orgaan ten tijde van de totstandkoming van de Verordening bekend waren of behoorden te zijn, in redelijkheid niet tot het desbetreffende voorschrift is kunnen komen. De rechtbank heeft bij deze toetsing terughoudendheid te betrachten.
Noch gesteld, noch gebleken is dat de Verordening, voor zover daarbij de OZB-tarieven voor het jaar 2005 zijn vastgesteld, strijdig is met een hogere regeling. Voor zover eiser met zijn stelling dat de OZB-tarieven de afgelopen jaren te veel zijn gestegen, heeft willen betogen dat in zoverre sprake is geweest van willekeur, in vorenbedoelde zin, volgt de rechtbank hem hierin niet. In het bijzonder blijkt uit de door eiser overgelegde tabellen niet van een zodanige stijging van de OZB-tarieven dat sprake is van willekeur. Ter zitting heeft verweerder overigens gesteld dat de OZB-tarieven met minder dan 2% zijn gestegen. Op basis van de evengenoemde tabellen, noch op basis van de overige beschikbare gegevens, ziet de rechtbank aanleiding aan te nemen dat dat onjuist zou zijn.
Al met al is naar het oordeel van de rechtbank van onverbindendheid van de Verordening geen sprake.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar in rechte in stand kan worden gelaten. Voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat geen aanleiding.
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a de naam en het adres van de indiener;
b een dagtekening;
c een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gegeven door mr. W.F. Claessens, in tegenwoordigheid van drs. S. Reesink, griffier.
Afschrift verzonden op: 10 april 2006
mtl