Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
JR/LJS
zaaknummer / rolnummer: 101675 / HA ZA 08-326
Vonnis van 10 november 2010
in de zaak van
1.de naamloze vennootschap
ALLIANZ GLOBAL RISKS NEDERLAND N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2.de naamloze vennootschap
ACHMEA SCHADEVERZEKERINGEN N.V.,
gevestigd te Leusden,
3.de naamloze vennootschap
REAAL SCHADEVERZEKERINGEN N.V.,
gevestigd te Utrecht,
4.de naamloze vennootschap
FORTIS CORPORATE INSURANCE N.V.,
gevestigd te Amstelveen,
5.de naamloze vennootschap
GENERALI SCHADEVERZEKERING MAATSCHAPPIJ N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
6.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NATEUS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
advocaat mr. H.B. de Regt te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder.
Partijen zullen hierna Allianz c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juni 2009
- het deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht van Allianz c.s.
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde].
1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.De rechtbank blijft bij hetgeen zij in voormeld tussenvonnis heeft overwogen en beslist.
2.2.De rechtbank heeft in het tussenvonnis een deskundige benoemd om de waarde in het economische verkeer te bepalen van de opstal aan de [adres], direct voorafgaande aan de brand. Daarbij achtte de rechtbank het met name relevant dat de opstal op de nominatie stond te worden gesloopt.
2.3.De deskundige ing. J.G. [deskundige] van [deskundige] Makelaardij (hierna: [deskundige]) heeft daarover onder meer het volgende geconcludeerd:
"In de waardering van het object is rekening gehouden met de in het tussenvonnis, gedateerd 10 juni 2009, genoemde feiten van algemene bekendheid;
• dat op 28 maart 2006 de colleges van Burgemeester en Wethouders van de gemeenten Wieringen en Wieringermeer het ontwerp- Intergemeentelijk Structuurplan Wieringerrandmeer hebben vastgesteld;
• dat op 4 april 2006 Gedeputeerde Staten van Noord-Holland de ontwerp partiële herziening Wieringerrandmeer hebben vastgesteld;
• dat op 27 juli 2006 de raad van de Gemeente Wieringermeer het intergemeentelijk structuurplan heeft vastgesteld;
• dat op 27 juli de raad van de Gemeente Wieringen het intergemeentelijke structuurplan heeft vastgesteld.
Tevens is rekening gehouden met de volgende feiten en omstandigheden;
• binnen afzienbare tijd zal worden gestart met het aanleggen van het Wieringerrandmeer; (tussenvonnis 10 december 2008)
• Allianz c.s. hebben erkend dat het pand in het kader van de realisering van het Wieringerrandmeer gesloopt zou worden (tussenvonnis 10 december 2008).
• In de nabije omgeving van het object heeft de provincie Noord-Holland inmiddels enkele panden gesloopt en dit is tevens geschied met het oog op de verwachte aanleg van het Wieringerrandmeer (tussenvonnis 10 december 2008).
• Het pand stond al gedurende vier maanden leeg en verkeerde voor de brand in slechte staat (tussenvonnis 10 december 2008).
• Diverse panden in de nabije omgeving zijn de afgelopen jaren door de provincie Noord-Holland aangekocht en deze objecten worden momenteel bewoond.
• Recent heeft de provincie Noord-Holland, als belangrijkste geldschieter overwogen om de stekker uit het project te trekken. Als reden voor het breken zou 'bijzondere omstandigheden'worden aangevoerd.
• Twijfel groeit; is de aanleg van het Wieringerrandmeer wel de sociaal-economische impuls die de Noordkop nodig heeft. Is er behoefte aan een randmeer zonder staande mastroute?
Rekening houdend met de ligging en kavelvorm van de grond, de bouwaard, kwaliteit en gebruiksmogelijkheden van de opstal, bestemming, verhuurbaarheid, alsmede alle andere terzake dienende omstandigheden en uitvoering gevende aan de taxatieopdracht én rekening houdend met de stand van zaken in het besluitvormingsproces op 20/21 november 2006 omtrent de aanleg van het Wieringerrandmeer is aan de onroerende zaak de navolgende waardering toegekend:
Waarde in het economisch verkeer vrij van huur en gebruik: euro 85.000,00."
2.4.Bij antwoordconclusie na deskundigenbericht heeft [gedaagde] een tweetal rapportages overgelegd. Een rapport d.d. 25 november 2009 van J.R. Meijer van makelaarskantoor Jongewaard Meijer en een rapport d.d. 3 december 2009 van S.M. van Keulen van makelaarskantoor Van Keulen Makelaars.
Meijer concludeert onder meer het volgende:
"Uitgaande van bovengenoemde uitgangspunten is de eerste vraag die men zich moet stellen:
zou er een koper te vinden zijn, en zo ja tegen welke koopsom, voor het getaxeerde indien men in de wetenschap verkeert dat het gekochte binnen een periode van circa vier tot vijf jaar, zonder geldelijke tegenprestatie, zou moeten worden afgebroken in verband met de aanleg van het Wieringerrandmeer.
Het antwoord op deze vraag luidt: nee, tenminste niet voor een koopsom die onder normale omstandigheden (zie de definitie van het waardebegrip) betaald zou worden.
Rest dan de vraag dat, indien er nog van een verkoopwaarde kan worden gesproken, hoe de verkoopwaarde kan worden vastgesteld.
Mijns inziens kan de verkoopwaarde van het pand slechts worden vastgesteld aan de hand van de (beperkte) gebruiks/huurwaarde die het pand voor derden zou kunnen hebben.
Naar mijn mening zou een koper alleen bereid zijn een koopsom te betalen die (maximaal)gelijk is aan de huurwaarde van het pand vermenigvuldigd met het aantal jaren dat gebruik van het pand kan worden gemaakt voor de sloop.
De verkoopwaarde kan naar mijn mening worden berekend op basis van de huurwaarde voor een periode van b.v. maximaal vier jaar (de periode van november 2006 tot november 2010). Deze huurwaarde (of gebruikswaarde) kan dan gekapitaliseerd worden tot de verkoopwaarde in het economische verkeer.
Waardering:
Verkoopwaarde in het vrije economische verkeer, onmiddellijk voorafgaande aan de brand in de nacht van 20 op 21 november 2006:
euro 28.800,== (zegge: achtentwintigduizendachthonderd euro)
Berekeningswijze:
Huurwaarde ad euro 7.200,== per jaar x 4 (november 2006 tot november 2010)."
Van Keulen concludeert onder meer het volgende:
"Gezien uw vraagstelling, heb ik gekozen geen taxatierapport op te maken op de wijze als normaal door ons gebruikelijk gehanteerd, te weten het Taxatierapport financiering woonruimte, model november 2002 als vastgesteld door onze branchevereniging NVM en overige brancheverenigingen
CHF, LMV, RVT en VBO.
Maar te kiezen voor een uitleg hoe ik ben gekomen tot de waardering van het tot kantoorruimte omgebouwde woonhuis. Dit gezien het feit dat vele zaken welke in het Taxatierapport worden meegenomen, in dit gevat niet van toepassing c.q. niet van belang zijn.
(...)
Op basis van bovenstaande en met inachtneming van de uitgangspunten van de rechtbank, blijkend uit de tussenvonnissen van 10 december 2008 respectievelijk 10 juni 2009, heb ik een en ander als volgt getaxeerd c.q. ingeschat;
Gezien het feit dat:
a.) het pand (al gedurende vier maanden voorafgaande aan de brand) niet meer in gebruik was ten tijde van de brand, en ook niet als woning gebruikt kon worden als gevolg van het feit dat het omgebouwd was tot kantoorruimte,
b.) er geen c.q. slechts zeer beperkte gebruikswaarde was als gevolg van het feit dat het Wieringerrandmeer in of omstreeks het jaar 2010 ter plaatse zal worden aangelegd (waarbij onderwaterzetting/ inundatie van het perceel zou plaatsvinden) en voor die tijd het pand diende te worden afgebroken, en derhalve de markt beperkt is tot tijdelijke huur (bijv. in de vorm van anti-kraak wacht, met geen danwel een zeer beperkte vergoeding voor het gebruik),
c.) verkoop aan een derde niet mogelijk was als gevolg van het feit dat er Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing was voor het betreffende perceel,
d.) de Provincie ook in de onmiddellijke nabijheid al panden had gesloopt in verband met de komende aanleg van het meer,
e.) het pand al voor de brand in zeer slechte staat verkeerde,
f.) de rechtbank in het tussenvonnis van 10 juni 2009 heeft bepaald dat zij bij verdere beoordeling zal uitgaan van de verkoopwaarde van de opstal,
g.) de rechtbank bij de aanwijzing van een deskundige heeft aangegeven dat de deskundige rekening dient te houden met de punten 1. tot en met 4. als genoemd op pagina 1, schat ik de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer van het tot kantoorruimte omgebouwde woonhuis, gelegen aan de [adres] onmiddellijk voorafgaande aan de brand van 20 op 21 november 2006, zulks met inachtneming van de stand van zaken op dat moment van het besluitvormingstraject omtrent de aanleg van het Wieringerrandmeer op:
euro 0,=, zegge: nihil".
2.5.De rechtbank beschouwt deze rapportages als een onderbouwing van de betwisting door [gedaagde] van de stelling van Allianz c.s. over de waarde van de opstal. Om de juistheid van deze betwisting te kunnen beoordelen kwam het de rechtbank geraden voor de door de rechtbank benoemde deskundige [deskundige] de partijdeskundigenrapportages voor te leggen om diens bevindingen hierover te geven. De conclusies van de partijdeskundigen luiden op essentiële punten immers anders dan die van [deskundige]. Daarnaast lijkt het erop dat [deskundige] feiten en omstandigheden die zijn gelegen ná de brand heeft betrokken bij zijn waardebepaling. Op herhaalde verzoeken om contact heeft [deskundige] echter niet meer gereageerd. Sterker nog, bij een zoveelste poging telefonisch contact met de deskundige te krijgen wierp deze de hoorn op de haak op het moment dat de griffier zich als medewerker van de rechtbank bekend maakte. De rechtbank ziet hierin aanleiding om een nieuw deskundigenbericht uit te laten brengen. De rechtbank betreurt ten zeerste dat een vlottere zaakafhandeling niet mogelijk blijkt. De kosten van het nieuwe deskundigenbericht zullen worden gedragen door de Staat.
2.6.De rechtbank heeft L. Pekelharing van Van der Borden makelaardij, Kennemerstraatweg 181, 1814 HG, te Alkmaar, bereid gevonden als deskundige op te treden. Aan hem zullen de in het dictum vermelde vragen worden gesteld. Nadat de deskundige zijn rapport bij de rechtbank heeft ingediend, zal de rechtbank partijen wederom - eerst Allianz c.s. en vervolgens [gedaagde] - in de gelegenheid stellen bij akte op het deskundigenrapport te reageren.
2.7.De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
3.De beslissing
De rechtbank
- Benoemt tot deskundige L. Pekelharing, verbonden aan Van der Borden makelaardij, Kennemerstraatweg 181, 1814 HG, te Alkmaar om een schriftelijk, met redenen omkleed rapport uit te brengen over de hieronder vermelde vragen:
* Wat was de verkoopwaarde in het vrije economische verkeer van het tot kantoorruimte omgebouwde woonhuis, gelegen aan de Adres te [], onmiddellijk voorafgaande aan de brand van 20 op 21 november 2006? Zulks met inachtneming van de stand van zaken op dat moment van het besluitvormingstraject omtrent de aanleg van het Wieringerrandmeer.
* Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
Bepaalt voorts het volgende:
- de deskundige zal in overleg met de advocaten van partijen zal bepalen wanneer hij tot zijn zelfstandig onderzoek zal overgaan;
- de advocaat van Allianz c.s. zal de deskundige (afschriften van) alle processtukken ter beschikking stellen;
- indien de deskundige overgaat tot een onderzoek ter plaatse aan de Adres te [] partijen zullen worden uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn;
- de deskundige zal partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. De deskundige zal uiterlijk op 22 december 2010 een afschrift van het conceptrapport aan partijen toezenden, waarop partijen binnen vier weken na bedoelde toezending hun reactie op het conceptrapport aan de deskundige kenbaar kunnen maken. De deskundige dient de inhoud van de eventuele opmerkingen in het eindrapport op te nemen, de relevantie daarvan te beoordelen en de eventuele gevolgen daarvan in het eindrapport te verwerken;
- de deskundige zal zijn rapport met zijn declaratie uiterlijk op 26 januari 2010 ter griffie van de rechtbank inleveren;
- de zaak wordt verwezen naar de rol van vier weken na de datum toezending rapport door de rechtbank aan partijen, voor het nemen van een akte aan de zijde van Allianz c.s., waarna [gedaagde] bij antwoordakte in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren;
- iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2010.