Uitspraak
Vonni s
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht JJ/EZ
zaak- en rolnummer: 107954 / HA ZA 09-93 datum: 9 december 2009
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken
in de zaak van:
1 [eiser 1] ,
2 [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 26 januari 2009, advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen:
[gedaagde 1] ,
[gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden,
advocaat: mr. C.R. Rutte.
1.HET VERLOOP VAN HET GEDING
1.1.
Eisers hebben gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding, waarbij producties zijn overgelegd.
1.2.
Gedaagden hebben een conclusie van antwoord genomen, waarbij eveneens producties zijn overgelegd.
1.3.
Op 1 april 2009 heeft de rechtbank een in deze zaak tussen partijen gewezen vonnis uitgesproken. Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 8 juni 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.4.
Ten slotte is vonnis gevraagd. De inhoud van al deze stukken geldt als hier ingelast.
2.DE FEITEN
2.1.
Tussen partijen staat het volgende vast:
a. Eisers hebben hun woonhuis aan de [adres] verkocht aan gedaagden. De koopprijs bedraagt€ 248.000,- k.k.. De koopovereenkomst is op 4 oktober 2008 schriftelijk vastgelegd.
b. In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: Artikel 4
1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 28 oktober 2008 bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van€ 24.800,-.
2. In plaats van deze waarborgsom kan koper desgewenst (-) een (-) bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. (-)
(-)
Artikel 12
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een tennijn van acht dagen.(-)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. (-)
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voorzover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (-)
(-)
Artikel 13
1. Deze overeenkomst zal, mits met in achtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten één der partijen in elk van de volgende gevallen
a. (-)
b. als koper niet uiterlijk op 21 oktober 2008 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste€ 248.000,- (-) plus kosten, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen(-). Koper zal ter verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen. (-)
2. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de in artikel ! genoemde notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.
(-)
Artikel 14
Betreft de koopovereenkomst een tot woning bestemd registergoed (-) dan is de koper, die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, gedurende drie dagen na de terhandstelling van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan, bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden middels mededeling aan de verkoper, zijn vertegenwoordiger of de notaris waar deze overeenkomst berust. (-)
(-)
Artikel 15
In geval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende
a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat zij elkaar bij deze onherroepelijke volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische levering;
b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
c. Gedaagde sub 1, [gedaagde 1] , heeft op 7 oktober 2008 een brief ingeleverd bij de verkopend makelaar, de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ). De inhoud daarvan luidt als volgt:
Schagen, 7 oktober 2008
Betreft: bedenkingsclausule Leeuwerikstr Geachte heer, mevrouw,
Ondergetekende maakt gebruik van de bedenkingsclausule voor wat betreft het pand aan de Leeuwerikstraat.
Met vriendelijke groet,
[gedaagde 1] (-)
(volgt handtekening)
De betrokken notaris heeft vervolgens de naam van [gedaagde 1] doorgehaald in de koopakte.
Op 26 oktober 2008 heeft gedaagde sub 2, [gedaagde 2] , aan [makelaar] een e-mail verzonden met de volgende tekst:
Geachte heer [makelaar] ,
Tot mijn zeer grote spijt moet ik u mededelen dat wij de financiering voor bovengenoemde woning niet rond krijgen.? Wij hebben 2 officiële afwijzingen ontvangen waarvan wij een kopie bij u langsbrengen. Ook de notaris stellen wij in kennis van deze situatie.
U kunt rustig stellen dat wij hier zeer van balen. Het huis is echt ons droomhuis op een droomlocatie. De huidige kredietcrisis speelt hierbij een zeer grote rol.
In het vertrouwen u hiermee van dienst te zijn geweest, verblijven wij,
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] (-)
[gedaagde 2] heeft deze e-mail vervolgens op dezelfde dag nog doorgestuurd aan de betrokken notaris.
f. Bij brief van 4 november 2008 heeft [gedaagde 2] nogmaals te kennen gegeven dat zij geen financiering kon krijgen en dat daarmee de overeenkomst geen uitvoering kon krijgen. Zij heeft bij dit schrijven tevens gemeld dat zij geen waarborgsom zou storten of een bankgarantie zou deponeren.
g. Gedaagden hebben een tweetal afwijzingen van een aanvraag van een hypothecaire geldlening verstrekt, te weten van WestlandUtrecht Hypotheekbank en SNS Regio Bank.
h. [makelaar] heeft door middel van zijn brieven van 29 oktober 2008 aan [gedaagde 2] en 14 november 2008 aan [gedaagde 1] gedaagden gewezen op de omstandigheid dat de ontbinding niet tijdig is ingeroepen. Tevens is gewezen op het feit dat geen waarborgsom is gestort en dat er geen bankgarantie is gesteld. Namens eisers zijn gedaagden gesommeerd om de waarborgsom binnen acht dagen te storten dan wel een bankgarantie te deponeren bij de notaris.
i. Gedaagden hebben niet aan de sommaties namens eisers voldaan.
j. Eisers hebben vervolgens de koopovereenkomst ontbonden bij brief van 29 december 2008.
k. De desbetreffende woning is niet verkocht aan derden en inmiddels van de markt gehaald.
3.HET GESCHIL
3.1.
Eisers hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis gedaagden uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk zal veroordelen tot:
betaling van het bedrag€ 24.800,- vermeerderd met rente ter zake van de contractuele boete;
vergoeding van de meerdere geleden en nog te lijden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet en tot; vergoeding van de proceskosten.
3.2.
Eisers hebben daaraan - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. Het financieringsvoorbehoud is te laat ingeroepen. Gedaagden hebben niet voldaan aan hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, waardoor zij de contractuele boete en vergoeding van eventueel meerdere schade verschuldigd zijn geraakt. Er is sprake van aanzienlijke schade. Het huis is nog steeds niet verkocht en de woning is inmiddels van de markt gehaald, omdat er geen kopers meer kwamen, aldus eisers.
3.3.
Gedaagden hebben de vordering gemotiveerd weersproken op gronden die hierna, voor zover van belang, aan de orde zullen komen.
4.DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL
4.1.
Volgens eisers is de door [gedaagde 1] bij brief van 7 oktober 2008 ingeroepen ontbinding - want op dat laatste komt die brief neer - niet geldig, omdat volgens de koopakte de rechten voortvloeiende uit de overeenkomst alleen door beide kopers tezamen kunnen worden
ingeroepen. De rechtbank verwerpt die stelling. Eisers hebben immers kennelijk de gedeeltelijke ontbinding geaccepteerd, hetgeen ondermeer blijkt uit de verklaring van eiser sub 1, [eiser 1] , ter comparitie afgelegd, namelijk:
"Mevrouw [gedaagde 2] wilde alleen, dus zonder de heer [gedaagde 1] , doorgaan met de koop. Ik had dat gehoord van onze makelaar. (-) We gingen ervan uit dat alleen de heer [gedaagde 1] de overeenkomst had ontbonden en dat de overeenkomst met mevrouw [gedaagde 2] nog gold."Naar het oordeel van de rechtbank doet aan het vorenstaande niet af het feit dat in een later stadium de in de procedure naar voren gebrachte correspondentie van de zijde van gedaagden tezamen nog heeft plaatsgevonden. De vordering voor zover ingesteld tegen [gedaagde 1] zal dan ook reeds op grond van bovenstaande overwegingen worden afgewezen.
Overigens staat ook het bepaalde in artikel 7:2 lid 4 juncto lid 2 van het Burgerlijk Wetboek in de weg aan honorering van de door eisers gevoerde argumenten.
4.2.
Het hiervoor overwogene brengt een proceskostenveroordeling mee ten laste van eisers jegens [gedaagde 1] . Namens laatstgenoemde is daaromtrent niets gesteld. Ook verder is niet gebleken van specifiek aan [gedaagde 1] en niet aan [gedaagde 2] gerelateerde proceskosten. De rechtbank zal daarom wat dit betreft beslissen als hierna gemeld.
4.3.
Uit de uitlatingen van [gedaagde 2] blijkt duidelijk dat zij, na het afhaken van [gedaagde 1] , de koopovereenkomst wilde doorzetten. Aangevoerd is dat van een partiële ontbinding geen sprake kon zijn, omdat dit niet zou stroken met het bepaalde in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank acht deze redenering onjuist. De rechtbank ziet ook geen andere grond voormelde brief van [gedaagde 1] van 7 oktober 2008 te beschouwen als een mede namens [gedaagde 2] gedaan beroep van [gedaagde 1] op ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank zal deze stellingen van de raadsman van gedaagden daarom niet volgen.
4.4.
De rechtbank constateert voorts dat [gedaagde 2] te laat, namelijk niet uiterlijk op 21 oktober 2008, een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Het feit dat de afwijzingen van de aanvraag van een hypothecaire geldlening door [gedaagde 2] wel zijn ontvangen voor deze datum, maakt dat niet anders.
4.5.
Naar de rechtbank begrijpt stelt [gedaagde 2] zich op het standpunt dat het beroep van eisers op de overeengekomen termijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De overeengekomen termijn waarbinnen een beroep op de aan de orde zijnde ontbindende voorwaarde kon worden gedaan dient de rechtszekerheid. [gedaagde 2] heeft betoogd dat zij zich heeft vergist in de datum, in die zin dat zij er abusievelijk van is uitgegaan dat de uiterlijke datum van het storten van de waarborgsom, 28 oktober 2008, dezelfde uiterlijke datum betrof als de datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Naar het oordeel van de rechtbank komt die vergissing voor rekening en risico van [gedaagde 2] .
4.6.
Namens [gedaagde 2] is ook gesteld dat eisers haar op 30 oktober 2008 nog een termijn van één week hebben gegund om een financiering te regelen en zij binnen deze termijn heeft gemeld dat dat niet lukte. Gesteld noch gebleken echter zijn feiten of omstandigheden die erop duiden dat de contractuele boete daarmee van de baan is geraakt. De rechtbank ziet derhalve in het hierboven vermelde aangevoerde geen omstandigheid op grond waarvan handhaving van het overeengekomene in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou dienen te worden geacht.
4.7.
Subsidiair heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat de contractuele boete gematigd dient te worden. De rechtbank stelt voorop dat zij terughoudend gebruik dient te maken van haar matigingsbevoegdheid. In het geval echter waarin sprake is van een buitensporige wanverhouding tussen de daadwerkelijke schade en de contractuele boete is ruimte voor matiging, voor zover de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. In dat verband hebben eisers gesteld dat zij "aanzienlijke" schade hebben geleden. Eisers hebben echter die - door gedaagde bestreden en als ongespecificeerd aangemerkte - schade in het geheel niet nader geduid, geconcretiseerd, onderbouwd of toegelicht. Het feit dat eisers het voornemen hadden om in Duitsland te gaan wonen en daar een nieuw leven te beginnen, hetgeen niet is doorgegaan, kan niet als zodanig worden aangemerkt. Dat laatste geldt ook voor de omstandigheid dat de woning van eisers nog steeds niet is verkocht. De rechtbank begrijpt dat eisers er voor hebben gekozen de woning voorlopig niet meer ter koop aan te bieden in afwachting van een voor verkopers gunstigere markt dan wel in het geheel af te zien van verkoop. Dat de door eisers gestelde ontwikkelingen bijzonder naar zijn voor eisers kan zeker als vaststaand worden aangenomen, maar één en ander doet zich niet (vanzelf) vertalen in een schade ten aanzien waarvan de hiervoor bedoelde toetsing moet plaatsvinden. Nu de rechtbank dergelijke schade niet kan vaststellen, volgt daaruit naar haar oordeel dat uitgegaan dient te worden van een zodanige discrepantie tussen boete en schade dat matiging van de boete aan de orde is. De rechtbank zal de boete daarom matigen tot een bedrag van€ 8.000,-. Een lager bedrag zou de algemene tot nakoming aansporende functie van het boetebeding onvoldoende erkennen.
4.8.
Uit bovenstaande overwegingen vloeit tevens voort dat er geen veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat zal volgen.
4.9.
Wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen.
4.10.
Wat de proceskosten betreft overweegt de rechtbank dat eisers [gedaagde 2] op goede gronden in rechte hebben betrokken. Het feit dat de rechtbank op billijkheidsgronden de boete heeft gematigd, verandert dit niet. De proceskosten dienen dan ook voor rekening van [gedaagde 2] te komen.
5.DE BESLISSING
De rechtbank:
Wijst de vorderingen ingesteld tegen [gedaagde 1] af.
Veroordeelt eisers in de kosten van het geding tussen hen en [gedaagde 1] , aan de zijde van [gedaagde 1] gevallen en tot op heden begroot op nihil.
Veroordeelt [gedaagde 2] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van€ 8.000,- (zegge: achtduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 26 januari 2009, tot aan de voldoening.
Veroordeelt [gedaagde 2] in de kosten van het geding tussen haar en eisers, tot heden aan de zijde van eisers begroot op € 647,18 aan verschotten en op€ 1.158,- aan salaris van de advocaat.
zaak- en rolnummer: 107954 / HA ZA 09-93 blz. 7
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 december 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.