Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer:06/566 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde mr. L.A. van Kan,
tegen
het hoofd van de afdeling Financiën en Belastingen van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 442.442,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2005 ongegrond verklaard. Deze uitspraak heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2006 ingetrokken. Het bezwaar van eiser heeft hij in diezelfde uitspraak op bezwaar wederom ongegrond verklaard.
Eiser heeft bij brief van 8 februari 2006 tegen deze uitspraak beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 maart 2007. De zaak van eiser is gevoegd behandeld met de zaken met nummers 06/159 WOZ, 06/160 WOZ, 06/267 WOZ en 06/430 WOZ. Eiser heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door mevrouw [naam] en de heer [naam]. De rechtbank heeft de behandeling van het beroep van eiser nadien heropend, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen aan te tonen dat hij bij de vaststelling van de WOZ-waarde is uitgegaan van de juiste inhoudsmaten van de woning van eiser en van de referentiewoningen. Onder toepassing van het bepaalde in artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de rechtbank bepaald, nadat partijen daarvoor toestemming hadden gegeven, dat een nadere zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten. Vervolgens heeft de rechtbank de gevoegde zaken weer gesplitst.
Motivering
1. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden of het beroep van eiser ontvankelijk is. Verweerder heeft er in het verweerschrift op gewezen dat eiser niet binnen de gestelde termijn van zes weken beroep heeft ingesteld tegen het besluit van 25 november 2005. Daarmee heeft deze uitspraak op bezwaar volgens verweerder formele rechtskracht verkregen, zodat volgens hem het beroep van eiser mogelijk niet-ontvankelijk is.
2. De rechtbank kan verweerder niet volgen. Zij stelt vast dat verweerder zijn uitspraak op bezwaar van 25 november 2005 bij uitspraak van 10 januari 2006 heeft ingetrokken. Vervolgens heeft hij het bezwaar van eiser alsnog ongegrond verklaard. Nu de oorspronkelijke uitspaak op bezwaar is ingetrokken, kan naar het oordeel van de rechtbank niet langer worden gesteld dat deze uitspraak formele rechtskracht heeft. Als gevolg van het feit dat verweerder eveneens op 10 januari 2006 een nieuwe uitspraak op bezwaar heeft gedaan, is opnieuw een beroepstermijn aangevangen. Het feit dat eisers bezwaar wederom ongegrond is verklaard, doet daar niet aan af. Eiser heeft tijdig tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld, zodat het beroep ontvankelijk is.
3. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiser terecht heeft gehandhaafd op € 442.442,00.
4. Verweerder heeft - naar aanleiding van het door eiser ingediende bezwaar -geconcludeerd dat de vergelijkingsobjecten die bij de oorspronkelijke waardebepaling zijn gehanteerd, niet juist zijn. In zijn uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift heeft hij de woning van eiser
adres soort woning inhoud WOZ-waarde peildatum
[adres] maisonnettewoning met 591 m³ € 442.442 1 januari 2003
berging en parkeerplaats
vergeleken met de hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud verkoopprijs verkoopdatum
[adres] maisonnettewoning met 644 m³ € 425.000 24 december 2003
berging en parkeerplaats
[adres] maisonnettewoning met 655 m³ € 640.000 2 april 2004
berging en parkeerplaats
[adres] maisonnettewoning met 576 m³ € 450.000 2 januari 2004
berging en parkeerplaats
Verweerder heeft in het verweerschrift tevens gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat geen rekening wordt gehouden met de puntenverdeling, die de projectontwikkelaar heeft vastgesteld. De inhoud van de woning is opnieuw berekend en vastgesteld op 591 m3 in plaats van 602 m3. Gelet hierop zou de WOZ-waarde moeten worden vastgesteld op € 435.000,00. Maar de waardeafwijking valt binnen de op grond van artikel 26a van de Wet WOZ geldende marge, zodat de WOZ-waarde niet wordt aangepast.
5. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de opbouw van de taxatie. Eiser heeft er voorts op gewezen dat de woning [adres] één van de grotere woningen is binnen het complex en dat deze woning op 24 december 2003 is verkocht voor € 425.000,00 terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 337.122,00. Uitgaande van deze woning, zou de waarde van eisers woning moeten worden bepaald op € 305.695,00. Van de woningen [adres] en [huisnummer] is eiser geen WOZ-waarde bekend. Eiser is voorts van mening dat de woning aan [adres] niet vergelijkbaar is met zijn woning, aangezien dit het grootste type appartement is. Eiser wijs in dit verband op de verkoopprijzen van [adres] (deze woning is volgens eiser in het najaar van 2005 voor € 325.000,00 verkocht) en [adres] (deze woning is volgens eiser in januari 2006 verkocht voor € 355.000,00). Eiser is van mening dat het besluit is genomen in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. In zijn aanvullend beroepschrift heeft eiser erop gewezen dat van de 69 woningen van het appartementencomplex van geen enkele woning de WOZ-waarde bij de oorspronkelijke waardebepaling juist is vastgesteld. Eiser heeft berekend dat de door hem als vergelijkbaar aangemerkte woningen gemiddeld € 111.794,00 te laag zijn vastgesteld. Uitgaande van het gelijkheidsbeginsel, heeft elke eigenaar van een woning met ongeveer dezelfde grootte recht op een afwijking van € 111.794,00, hetgeen zou leiden tot een WOZ-waarde voor zijn woning van € 323.206,00. Eiser verzoekt voorts om vergoeding van wettelijke rente.
6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank overweegt hierbij dat het verweerder vrij staat om naar aanleiding van het door eiser ingediende bezwaar, bij de heroverweging van de vastgestelde WOZ-waarde, nieuwe vergelijkingsobjecten te hanteren, die de waarde van eisers woning kunnen onderbouwen. Het feit dat verweerder dit heeft gedaan wil dus niet zeggen dat de waardevaststelling onzorgvuldig is of dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het zijn alle maisonnettewoningen gelegen binnen hetzelfde appartementencomplex. De woningen zijn weliswaar niet even groot, maar uit het door verweerder overgelegde overzicht blijkt dat slechts een andere woning een zelfde inhoud heeft als eisers woning. Deze woning is evenwel niet in de van belang zijnde periode verkocht. De verschillen in grootte zijn echter niet zodanig dat ze een vergelijking in de weg staan. De verkoopprijzen van deze woningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
9. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ de waarde dient vast te stellen met behulp van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het puntensysteem ten behoeve van de berekening van de servicekosten kan dus geen basis zijn voor de waardevaststelling. Dat verweerder de puntenverdeling niet heeft gebruikt en de methode niet heeft erkend is dus op basis van de wet juist.
10. Voor het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld, moet worden bezien of met de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woning voldoende rekening is gehouden. De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde voor eisers woning gelet op het verkoopcijfer van [adres] aan de hoge kant lijkt. Zij wijst er daarbij op dat deze woning ongeveer een jaar na de peildatum is verkocht voor een bedrag lager dan de WOZ-waarde voor eisers woning, te weten € 425.000,00. Bovendien is de inhoud 53 m3 groter dan van eisers woning. De woning [adre[huisnummer] is ongeveer een jaar na de peildatum verkocht voor € 450.000,00. Volgens verweerder bedraagt de inhoud van deze woning ca. 576 m3 en dat is evenveel als de inhoud van de woningen [adre[huisnummer] en [huisnummer]. Deze woning zou daarmee kleiner zijn dan eisers woning. Maar uit de door de rechtbank na de zitting ontvangen informatie over de woningen aan het [naam] en meer specifiek de bouwtekeningen van de vierde verdieping van het [naam] blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de inhoud van deze woning groter is dan de inhoud van de woningen nr. [huisnummer] en [huisnummer]. De rechtbank neemt aan dat de inhoud van de woning [adre[huisnummer] ongeveer 600 m3 is. Daarmee zijn eisers woning en deze referentiewoning nagenoeg even groot. Het verschil tussen de WOZ-waarde van eisers woning en het verkoopcijfer van deze referentiewoning een jaar na de peildatum kan worden toegeschreven aan de waarde-ontwikkeling na 1 januari 2003. De woning [adres] daarentegen is vijftien maanden na de peildatum verkocht voor € 640.000,00, derhalve een bedrag aanzienlijk hoger dan de WOZ-waarde van eisers woning. Deze woning is 64 m3 groter dan eisers woning.
De rechtbank concludeert al met al dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen, die qua inhoud niet aanzienlijk van elkaar verschillen, uiteenlopen. Uitgaande van deze verkoopcijfers kan naar haar oordeel evenwel niet gesteld worden dat de WOZ-waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt hierbij nog op dat artikel 26a van de Wet WOZ een taxatiemarge geeft die in dit geval € 17.697,00 is. Met andere woorden, ook als de waarde van eisers woning € 424.745,00 zou zijn, moet de door verweerder vastgestelde waarde van € 442.442,00 ingevolge de wet nog geacht worden juist te zijn.
De door eiser genoemd[adres] en [huisnummer] kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning, nu de verkoopdata verder van de peildatum zijn gelegen dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Deze woningen heeft verweerder dan ook niet bij de waardebepaling hoeven betrekken.
11. Ten aanzien van het beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (verder: HR; zie onder meer het arrest van 6 oktober 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer AY9489) een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk is dat - anders dan op grond van een gevoerd beleid - een meerderheid van met eisers woning voldoende vergelijkbare woningen lager is gewaardeerd. Dit is de zogeheten meerderheidsregel.
12. Verweerder heeft erkend dat bij de vaststelling van de WOZ-waarden van de woningen in het appartementencomplex [naam] fouten zijn gemaakt. Dit is - zo heeft verweerder toegelicht - met name het gevolg geweest van het feit dat bij de oorspronkelijke waardebepaling is uitgegaan van een onjuiste inhoud van woningen. Uit het ter zitting van 2 februari 2007 overgelegde overzicht van oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarden en de nieuwe WOZ-waarden blijkt dat geen van de 69 woningen in eerste instantie juist is gewaardeerd. Het verschil tussen de bij de oorspronkelijke beschikkingen vastgestelde waarden en de - volgens verweerder - juiste waarden varieert van een € 14.342,00 te hoge tot een € 145.518,00 te lage waardering.
13. Wanneer zoals in het betrokken geval de onjuiste waardering van woningen in het kader van de Wet WOZ niet het gevolg is van een fout die gemaakt is ten aanzien van alle woningen die kenmerken gemeen hebben waardoor die woningen zich van andere onderscheiden, wordt voor de toepassing van de meerderheidsregel de relevante groep gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (HR 8 juli 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer AT8942 en HR 8 juli 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer AT8945).
De rechtbank wijst er daarbij op dat in het appartementencomplex naar inhoud 9 categorieën woningen zijn te onderscheiden, waarbij de inhoud van de woningen in de ‘kleinste’ categorie 221 m3 bedraagt en die van de woningen in de ‘grootste’ categorie 655 m3. Het verschil in inhoud is naar haar oordeel zo groot, dat deze woningen niet als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt. Om te bepalen welke woningen als ‘identiek’ aan eisers woning kunnen worden aangemerkt, neemt de rechtbank - mede gelet op het feit dat dit ook voor verweerder leidend is geweest - de inhoud van de woningen als maatstaf. Gelet op het feit dat de woningen alle zijn gelegen in het appartementencomplex [naam] acht de rechtbank het verschil in ligging tussen woningen binnen het complex verwaarloosbaar. Het feit dat een deel van de woningen wel en een deel van de woningen geen parkeerplaats heeft, acht de rechtbank geen verwaarloosbaar verschil.
14. De rechtbank dient in de eerste plaats de vraag te beantwoorden welke woningen een zodanige inhoud hebben, dat deze als identiek aan eisers woning kunnen worden beschouwd. Uit het door verweerder verstrekte overzicht blijkt dat van de 69 woningen slechts één woning, [adres], een gelijke inhoud heeft als eisers woning. Er zijn bovendien twee woningen met een inhoud van 588 m3. Deze woningen hebben dus een inhoud die 3 m3 kleiner is dan van eisers woning. De rechtbank acht dit een verwaarloosbaar klein verschil. Bovendien zijn er 12 woningen die een inhoud hebben van 576 m3. Gelet op de inhoud van deze woningen, acht de rechtbank – mede gelet op het feit dat het gaat om de grotere woningen binnen het complex - ook dit een gering verschil, zodat ook deze woningen voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel als vergelijkbare woningen kunnen worden aangemerkt. Eén van deze twaalf woningen heeft echter geen parkeerplaats, zodat deze woning niet in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel als met eisers woning vergelijkbare woning kan worden aangemerkt. Ook de woningen aan het [adres] en [huisnummer] hebben volgens verweerder een inhoud van 576 m3. Gebleken is evenwel dat deze woningen een inhoud hebben van ongeveer 600 m3. Deze woningen zouden dus 9 m3 groter zijn dan eisers woning. Ook dit acht de rechtbank een verwaarloosbaar verschil, zodat ook deze woningen in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel als met eisers woning vergelijkbare woningen kunnen worden aangemerkt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt derhalve indien in de meerderheid van deze zestien gevallen de woningen lager zijn gewaardeerd. Lager houdt hier in dat het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de volgens verweerder juiste WOZ-waarde groter is dan het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de volgens verweerder juiste WOZ-waarde voor eisers woning. De rechtbank stelt vast dat tien woningen € 21.858,00 te laag zijn gewaardeerd. Voor twee geldt dat deze € 145.518,00 te laag zijn gewaardeerd. Drie anderen zijn respectievelijk € 2.958, € 11.758,00 en € 141.458,00 te laag gewaardeerd. Een woning is, net als eisers woning, € 7.442,00 te hoog gewaardeerd. Vastgesteld dient derhalve te worden dat in een meerderheid van de als identiek aan te merken woningen de woning lager is gewaardeerd, dat wil zegen met een groter verschil ten opzichte van de volgens verweerder juiste WOZ-waarde, zodat de meerderheidsregel is geschonden. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook. Nu in een meerderheid van de gevallen de woning € 21.858,00 te laag is gewaardeerd ten opzichte van de volgens verweerder juiste waarde, is de rechtbank van oordeel dat dit ook voor de WOZ-waarde van eisers woning dient te gelden. Aangezien de WOZ-waarde volgens verweerder € 435.000,00 bedraagt, leidt een verlaging van deze waarde met een bedrag van € 21.858,00 tot een WOZ-waarde van € 413.142,00.
15. De rechtbank ziet hierin voldoende reden om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006 vast te stellen op een bedrag van € 413.142,00 en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
16. Het vorenstaande geeft aanleiding om het verzoek van eiser om verweerder te veroordelen tot een schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente toe te wijzen. Nu eiser zijn verzoek om schadevergoeding niet heeft gespecificeerd, gaat de rechtbank ervan uit dat zijn schade bestaat uit (misgelopen) wettelijke rente over de teveel betaalde onroerende-zaakbelasting. Die moet verweerder vergoeden vanaf de eerste maand volgend op de maand waarin eiser teveel heeft betaald.
17. Nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wel dient de gemeente Hoorn het griffierecht aan eiser te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 10 januari 2006, voor zover daarbij het bezwaar van eiser ongegrond is verklaard;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006 vast op € 413.142,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot de wettelijke rente als hierboven onder 16 bepaald;
- bepaalt dat de gemeente Hoorn aan eiser het griffierecht van € 37,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 4 september 2007 door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Damsteegt, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.