ECLI:NL:PHR:2016:80

• Datum uitspraak: 26 februari 2016
• Publicatiedatum: 8 maart 2016
• Zaaknummer: 15/05226
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Prejudiciële beantwoording over verhuiskostenvergoeding bij renovatie van huurwoning

Deze conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad behandelt prejudiciële vragen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van huurwoningen, zoals geregeld in het oude art. 11g Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en het nieuwe art. 7:220 BW. De kernvraag is of huurders aanspraak maken op een vergoeding als zij zelf het initiatief nemen tot renovatie en hoe de regeling zich verhoudt tot dringende werkzaamheden.

De conclusie bespreekt uitgebreid het wettelijke kader, waarin de vergoeding gekoppeld is aan een noodzakelijke verhuizing als gevolg van renovatie. Er wordt benadrukt dat het de verhuurder is die beslist over renovatie en dat de vergoeding dwingendrechtelijk was onder het oude recht, maar aanvullend recht onder het nieuwe. De conclusie gaat ook in op de moeilijkheid om renovatie te onderscheiden van groot onderhoud en dringende werkzaamheden.

Verschillende scenario's worden geanalyseerd, waaronder de situatie waarin renovatie en dringende werkzaamheden gecombineerd worden en de vraag of de rechter de vergoeding kan toekennen zonder causaal verband vast te stellen. De conclusie bevestigt dat causaal verband vereist is en dat de huurder niet kan afzien van de vergoeding zonder uitdrukkelijke bepaling onder het oude recht.

De conclusie sluit af met een uitgebreide bespreking van jurisprudentie, literatuur en parlementaire geschiedenis, waarbij wordt onderstreept dat de verhuiskostenvergoeding alleen verschuldigd is bij noodzakelijke verhuizing ten gevolge van renovatie en dat de verhuurder het laatste woord heeft over het al dan niet uitvoeren van renovatie.

Uitkomst: De huurder heeft recht op verhuiskostenvergoeding bij noodzakelijke verhuizing als gevolg van renovatie, ook indien hij het initiatief tot renovatie neemt, mits de verhuurder het besluit neemt.

Conclusie

15/05226

mr. J. Spier

Zitting 26 februari 2016

Prejudicieel

Nadere conclusie inzake

1. [betrokkene 1]

2. [betrokkene 2]

(hierna: [betrokkene] c.s.)

tegen

Stichting Portaal

(hierna: Portaal)

1. Inleiding

1.1

In mijn conclusie van 22 januari 2016 zijn feiten en procesverloop vermeld. Ook zijn de door het Hof gestelde vragen weergegeven en wel onder 1.

1.2

In genoemde conclusie werd betoogd dat m.i. aangewezen is om de gestelde vragen niet te beantwoorden. Op verzoek van Uw Raad worden hierna de door het Hof gestelde vragen voor zover mogelijk alsnog beantwoord.

1.3

Zoals in mijn vorige conclusie al vermeld, is het oude recht van toepassing op de onderhavige zaak; zie onder 4.2 en 4.4.1.

1.4

Voor zover thans van belang, bestaat tussen het oude en het huidige recht één kenmerkend verschil. Het oude was van dwingend recht; het nieuwe niet. Voor het overige is het hetzelfde. Omdat valt aan te nemen dat er nog maar weinig procedures zullen zijn waarin het oude recht van toepassing is, ^[1] neem ik hierna het thans geldende recht zo veel mogelijk als uitgangspunt bij de beantwoording van de vragen. Dat wringt weliswaar een beetje met art. 392 lid 1 aanhef Rv., maar het is onmiskenbaar praktisch.

2. Het wettelijk kader

2.1

Het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) ^[2] bevatte een bepaling die woningbouwverenigingen verplichtte aan huurders die als gevolg van een herstructurering gedwongen moeten verhuizen een vaste minimale tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten te geven. Art. 11g Bbsh ^[3] hield het volgende in:

“1. De toegelaten instelling draagt bij in de kosten van de verhuizing van huurders van haar woongelegenheden indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid, als bedoeld in artikel 220, tweede lid, derde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

2. De toegelaten instelling stelt na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement vast met betrekking tot de bijdragen, bedoeld in het eerste lid, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.

3. De bijdrage voor de huurder van een zelfstandige woongelegenheid bedraagt ten minste € 5000 [per 1 maart 2009 € 5264,28] ^[4] . Het in de eerste volzin genoemde bedrag kan jaarlijks voor 1 maart bij ministeriële regeling worden aangepast aan het laatstelijk in januari in de Staatscourant bekendgemaakte percentage waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd.

4. De toegelaten instelling kan eventuele door de gemeente te verstrekken bijdragen of vergoedingen in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het eerste lid.

5. Dit artikel is niet van toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten die naar hun aard slechts van korte duur zijn.”

2.2

Bij de wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie), Stb 2010, 90 is de in art. 11g Bbsh neergelegde regeling overgebracht naar art. 7:220 BW, aan welk artikel drie leden zijn toegevoegd. De nieuwe regeling is van toepassing op verhuizingen waarvan de datum op of na de datum van inwerkingtreding ligt (art. II). De wet is op 27 februari 2010 in werking getreden (art. III). Art. 7:220 BW houdt thans het volgende in:

“1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens
artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

3. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

4. De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in
artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in
artikel 234 , en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de
artikelen 235 en
236 , wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.

7. De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.”

3. Juridische verkenning

3.1

Een eerste en belangrijk aanknopingspunt voor beantwoording van de vragen is de tekst van de wet. Deze koppelt de vergoeding aan een noodzakelijke verhuizing die het gevolg is van (de wet spreekt van “verband houdt met”) renovatie. Dat betekent drieërlei:

a) er moet een causaal verband tussen de renovatie en de verhuizing;

b) de verhuizing moet noodzakelijk zijn en

c) sprake moet zijn van renovatie (als bedoeld in de derde volzin van art. 7:220 lid 2 BW).

3.2

De wet maakt geen duidelijk ^[5] onderscheid al naargelang de huurder of de verhuurder de renovatie initieert. Merkwaardig is dat niet. Renovatie is gemeenlijk in beider belang. De huurder krijgt na afloop een betere woning, de verhuurder gemeenlijk een hogere huur terwijl de waarde van de woning stijgt. In algemene zin kan m.i. niets zinnigs worden gezegd over de vraag wiens belang het grootst is, gesteld al dat dit gewicht in de schaal zou moeten leggen en dat het zinvol en mogelijk is om een dergelijke vergelijking van appels met peren te maken.

3.3

Iets anders is dat zich situaties kunnen voordoen waarin de renovatie slechts een beperkte rol speelt, bijvoorbeeld omdat de meeste werkzaamheden verband houden met andere aspecten. In dergelijke settingen komt het, nog steeds uitgaande van de tekst van de wet, aan op de vraag of die overige werkzaamheden weggedacht renovatie tot verhuizing zou hebben genoopt.

3.4

Als gezegd definieert art. 7:220 lid 2 derde volzin BW het begrip “renovatie”: “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Deze tekst doet vermoeden dat vooral verbeteringen worden beoogd. Maar verbeteringen en dringend onderhoud zullen vaak niet of niet gemakkelijk te onderscheiden zijn. De vervanging van een loden waterleiding door een koperen is zowel dringend onderhoud als een verbetering. Voor de vervanging van een krakkemikkige keuken of douche omdat de oude bijvoorbeeld lekt of beschimmeld is, geldt hetzelfde. Het is al aanstonds de vraag of een zinnige en voldoende houvast biedende grens kan worden gemarkeerd tussen “groot onderhoud” en renovatie. Maatwerk lijkt hier a prima vista de panacee.

3.5

Na deze eerste verkenning zal ik de vragen afwerken voor zover het Hof deze niet zelf al heeft beantwoord.

1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?

3.6.1

Over deze vraag, die in ’s Hofs visie een belangrijke rol vervult, lijkt geen noemenswaardige discussie te bestaan. Het Hof noemt slechts enkele uitspraken waaruit volgens het Hof zou volgen dat de huurder, ook als hij het initiatief voor de renovatie heeft genomen, aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. ^[6]

3.6.2

Het bindend advies kan ik niet vinden. ^[7] Het Nijmeegse vonnis gaat over een andere kwestie. Vast stond dat de huurder als gevolg van renovatie (die een verbetering opleverde met een hogere huur) moest verhuizen. Nochtans meent de Kantonrechter dat de vergoeding niet behoeft te worden betaald omdat de huurder een wisselwoning heeft geaccepteerd, terwijl de verhuurder onder meer de verhuiskosten vóór en na de renovatie en opslagkosten betaalde. Het vonnis in prima zegt over de hier behandelde vraag evenmin iets omdat de vordering wordt afgewezen omdat de verhuiskostenregeling niet ziet op herstel van gebreken en [betrokkene] bovendien een logeerwoning is aangeboden. Kortom: ik kan ’s Hofs oordeel in rov. 3.8 niet goed plaatsen.

3.7

Als ik het goed zie dan meent het Hof Amsterdam dat het slechts aankomt op de vraag of de renovatie verhuizing noodzakelijk maakt en dat het er niet toe doet of tevens sprake is van “extra’s” die door de huurder worden gewenst. ^[8] In die lezing zegt het Hof niets anders dan Rossel ^[9] waar het Hof in ander verband naar verwijst.

3.8.1

Ik heb één uitspraak gevonden waarin het tegendeel wordt aangenomen. ^[10]

3.8.2

Naar aanleiding van het onderhavige arrest is een publicatie verschenen van Sauer en Van Osch. Hun artikel ziet op de vraag wat rechtens is als verhuurders onderhoudswerkzaamheden combineren met door de huurder gekozen renovatiewerkzaamheden of renovatiewerkzaamheden waarvoor de huurder heeft gekozen naar aanleiding van een voorstel van de verhuurder. Zonder verdere bronvermelding gewagen zij van “veel controverse” over deze kwestie. ^[11] Zij beantwoorden de vraag ontkennend. ^[12] Daarbij moet wel worden bedacht dat beide auteurs werkzaam zijn bij het kantoor van de advocaat die Portaal in feitelijke aanleg heeft bijgestaan, waarvan in het artikel geen melding wordt gemaakt. De auteurs geven een overzicht van de argumenten voor ontkennende beantwoording. Veel van deze argumenten zijn ontleend aan rov. 3.8 van het tussenarrest van 2 juni 2015. De volgende argumenten worden aangedragen:

a) art. 7:220 BW gaat blijkens de eerste zin van lid 2 uitdrukkelijk uit van een verhuurder en niet van een huurder die wil renoveren; ^[13]

b) uit de wetsgeschiedenis volgt dat de verhuiskostenvergoeding erop is gericht om de medewerking van de huurder voor een door de verhuurder gewenste renovatie te verkrijgen; ^[14] als een huurder zelf om renovatie verzoekt is deze zekerheid niet nodig;

c) de regeling is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW met de titel ‘De verplichtingen van de huurder’ omdat de verplichting van de verhuurder van secundaire aard is en een onlosmakelijk gevolg is van de primaire verplichting van de huurder om de renovatie te gedogen; ^[15] als de huurder zelf om renovatie verzoekt is van een gedoogplicht geen sprake;

d) als wel een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, wordt de verhuurder gestraft voor zijn coöperatieve opstelling, hetgeen het gevolg zou kunnen hebben dat verhuurders niet bereid zijn om gehoor te geven aan een verzoek van de huurder om een woning te renoveren.

3.9.1

Het onder 3.8.2 sub a genoemde argument ziet eraan voorbij dat de verhuiskostenregeling in lid 5 niet aanknoopt bij de eerste volzin van het tweede lid van art. 7:220 BW. Verwezen wordt slechts naar de derde volzin, waarin het begrip ‘renovatie’ wordt gedefinieerd. Bovendien blijkt uit de wetsgeschiedenis dat art. 7:220 BW de huurders een handvat biedt om bij de verhuurder op renovatie aan te dringen, waarbij de verhuurder het laatste woord heeft. ^[16] Met name deze laatste omstandigheid lijkt me hier van belang. De verhuurder kan meewegen of hij bereid is om een verhuiskostenvergoeding te betalen. Anders dan de auteurs menen, biedt de wet juist een aanknopingspunt voor de gedachte dat het aankomt op de vraag of verhuizing als gevolg van renovatie nodig is; zie hiervoor onder 3.1. Het Hof heeft in rov. 3.10 in dat verband terecht gewezen op de Nota naar aanleiding van het Verslag II. ^[17] Hetgeen even verderop staat – door het Hof niet geciteerd – onderstreept dit punt:

“Zoals hiervoor aangegeven verliest een voorstel tot renovatie niet zijn karakter als daarin tevens bepaalde onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen.” ^[18]

3.9.2

Waarom de in van rov. 3.11 geciteerde passage tot een andere conclusie zou leiden, is mij niet helemaal duidelijk, alleen al niet omdat even daarvoor duidelijk wordt gemaakt dat de verhuiskostenregeling wordt gestandaardiseerd, terwijl de regel van art. 7:220 lid 1 BW juist afhangt van de omstandigheden van het geval. ^[19]

3.10.1

Het onder 3.8.2 sub b genoemde argument heeft een hoog baron Van Münchhausen-karakter. Het gaat er kennelijk van uit dat voor de huurder, die aandringt op renovatie, niet uitmaakt of een aanspraak op een verhuiskostenvergoeding bestaat. Maar waarom dat zo zou zijn, is niet goed duidelijk. Bovendien wordt uit het oog verloren dat het, zoals we zojuist hebben gezien, aan de verhuurder is om te besluiten al dan niet te gaan renoveren. In dat kader kan hij meewegen of hij een verhuiskostenvergoeding wil betalen, indien deze verschuldigd zou zijn.

3.10.2

Zo men wil, zou een argument tegen de verplichting om steeds een verhuiskostenvergoeding te betalen kunnen worden ontleend aan de Nota van Toelichting op een recente wijziging van het Bbsh. Daarin wordt gerept van de redelijkheid van een verhuiskostenvergoeding omdat huurders in geval van renovatie die tot verhuizing noopt “niet eigener beweging verhuizen, maar daartoe genoodzaakt zijn als gevolg van de verhuizing”. ^[20] Betoogd zou kunnen worden dat de redelijkheid van een vergoedingsverplichting zich niet opdringt als de huurder zelf heeft gevraagd om renovatie die tot verhuizing noopt. Mogelijk heeft Minister Dekker dat ook bedoeld, maar het staat er niet (het tegendeel trouwens evenmin). Zelf zou ik denken dat dit argument niet al te zwaar weegt om twee redenen: feit blijft dat de huurder tijdelijk moet verhuizen, terwijl onder het thans geldende recht de verhuurder kan besluiten slechts tot renovatie over te gaan als de huurder afstand doet van een aanspraak op een verhuiskostenvergoeding (bijvoorbeeld omdat betaling in het concrete geval niet redelijk zou zijn). Het oude recht bood die mogelijkheid niet zodat in zoverre het tweede argument niet opgaat.

3.11

Juist bij de beoordeling van de redelijkheid van een voorstel van de verhuurder speelt een rol of daarin een bijdrage in de verhuiskosten is opgenomen. ^[21] In zoverre valt er dan ook wat af te dingen op de onder 3.8.2 sub c weergegeven stelling dat de verplichting van de verhuurder tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding secundair van aard is omdat het een onlosmakelijk gevolg is van de primaire verplichting van de huurder om de renovatie te gedogen. Uit de wet volgt veeleer dat de huurder eerst tot het gedogen van renovatiewerkzaamheden verplicht is, als de verhuurder aan zijn verplichting tot het verstrekken van een verhuiskostenvergoeding heeft voldaan.

3.12.1

De stelling onder 3.8.2 sub d is in feite een herhaling van zetten. Ik moge andermaal memoreren dat de uiteindelijke keuze aan de verhuurder is: hij hoeft niet te renoveren en hij kan onder het thans geldende recht bedingen dat de huurder afziet van een verhuiskostenvergoeding.

3.12.2

Hier komt voor het oude recht nog bij dat art. 11g Bbsh (oud) van dwingend recht was. De huurder kon geen afstand doen van zijn recht op een bijdrage in de kosten van de verhuizing; zie hiervoor mijn vorige conclusie onder 4.12. Als de huurder niet vrijwillig afstand van voornoemd recht kan doen, ligt het weinig voor de hand aan te nemen dat de huurder dit recht onvrijwillig - in veel gevallen zonder zich daarvan bewust te zijn - kan verspelen louter en alleen door bij de verhuurder op renovatie aan te dringen.

3.13

Op grond van dit een en ander meen ik dat de eerste vraag bevestigend moet worden beantwoord. De huurder kan slechts het overleg met de verhuurder over renovatie initiëren. Het blijft de verhuurder die beslist of tot renovatie wordt overgegaan en wat de renovatiewerkzaamheden zullen gaan inhouden.

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder (…) wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?

3.14

Met het voorafgaande is goeddeels al ingegaan op vraag 2. Daarbij moet met name worden bedacht dat het nog altijd de verhuurder is die beslist of en voor welke renovatiewerkzaamheden kan worden gekozen. Hij bepaalt het speelveld. In zoverre is steeds sprake van door de verhuurder voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Een tegengestelde beantwoording zou het de verhuurder ook wel erg gemakkelijk maken om onder zijn verplichting tot het verstrekken van een bijdrage in de verhuiskosten uit te komen door achter over te leunen en te wachten totdat de huurder aan de bel trekt.

3.15

Het Hof wil ten slotte weten wanneer bij groot onderhoud sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie. Volgens het Hof blijkt uit de jurisprudentie dat in de praktijk wordt geworsteld met het onderscheid. ^[22]

3.16

Het is ongetwijfeld juist dat de grens moeilijk valt te markeren, ^[23] net zo min als in algemene zin kan worden gezegd wat bijvoorbeeld redelijk of (on)zorgvuldig is. Het is ongetwijfeld ook juist dat de wet eenvoudiger hanteerbaar wordt als met de verhuizingsnoodzaak tevens een verhuiskostenvergoeding verplicht wordt (rov. 3.12) en meer in het algemeen als alle vage begrippen door de rechter worden verwijderd. Maar het is volstrekt duidelijk dat dit niet is wat de wetgever heeft gewild. De verhuiskostenvergoeding in lid 5 is alleen gekoppeld aan renovatie en dat brengt mee dat de rechter zal moeten nagaan of daarvan sprake is en of zo ja of deze verhuizing nodig maakt. Bovendien zou de afwijkingsmogelijkheid die het huidige recht biedt in ’s Hofs benadering in rook opgaan. Mij lijkt duidelijk dat de wet voor deze ingreep geen steun biedt.

3.17

Voor het overige zal het afhangen van de omstandigheden van het geval of sprake is van renovatie of van dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. Het is volstrekt begrijpelijk dat de wetgever niet veel nauwkeuriger heeft kunnen zijn dan de formule van art. 7:220 lid 2 derde volzin BW. ^[24] Uit de in voetnoot 21 genoemde literatuur valt m.i. op te maken dat het doenlijk noch wenselijk is om op dit punt het recht in beton te gieten. In elk geval ben ik daartoe niet in staat, al was het maar omdat ik de praktijk op dit punt niet ken. Ik volsta daarom met de volgende kanttekeningen:

a) in de derde zin van het tweede lid van art. 7:220 BW wordt gesproken van sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. In de parlementaire geschiedenis is verduidelijkt dat daaronder niet wordt verstaan uitbreiding van voorzieningen of service; ^[25]

b) bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden leiden; ^[26]

c) niet elke vernieuwing behoeft een renovatie te zijn. Een vervanging van een oud onderdeel door een nieuw onderdeel zal vaak een dringende werkzaamheid zijn en zal zonder meer door de huurder moeten worden gedoogd. Bij renovatie zal veelal moeten worden gedacht aan een verbetering van het gehuurde, of een verandering of toevoeging waardoor het huurgenot, of beperkter woongerief, geacht kan worden te zijn gestegen. ^[27]

Het is aan de feitenrechter om in een concreet geval knopen door te hakken.

3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?

3.18

Het antwoord op deze vraag is met het voorafgaande reeds goeddeels gegeven. Zowel uit de wet als uit de wetsgeschiedenis valt duidelijk op te maken dat vereist is dat verhuizing nodig is als gevolg van de renovatie. Als de renovatiewerkzaamheden niet nopen tot verhuizing is er geen basis voor een betalingsverplichting van de verhuiskostenvergoeding.

3.19

Drie scenario’s behoeven nog afzonderlijke bespreking:

a) de verhuizing is niet noodzakelijk als gevolg van renovatiewerkzaamheden, maar wél als gevolg van de combinatie van renovatiewerkzaamheden en groot onderhoud, des dat ieder van deze werkzaamheden afzonderlijk verhuizing niet nodig zou maken.

b) de verhuizing is wél noodzakelijk als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, maar tegelijkertijd worden nog andere werkzaamheden uitgevoerd;

c) verhuizing is nodig als gevolg van zowel werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW als ten gevolge van renovatie, in die zin dat tussen beide causaal verband zou bestaan, de andere werkzaamheden weggedacht;

3.2

Uit de door het Hof zelf in rov. 3.10 van het tussenarrest van 2 juni 2015 geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis: ^[28]

“In geval van renovatie zal het zich kunnen voordoen dat van de gelegenheid gebruik wordt gemaakt ook werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud. Dit doet evenwel aan de toepasselijkheid van de regels betreffende renovatie, zoals mede neergelegd in dit wetsvoorstel en gedefinieerd in artikel 7:220 lid 2, derde zin, niet af. Wel moet er uiteraard causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn. Als de verhuizing nodig wordt, omdat de verhuurder niet alleen onderhoud wil plegen, maar ook renovatie, dient dit voor rekening van de verhuurder te komen.”

volgt wat rechtens is in de scenario’s geschetst onder 3.19 b.

3.21

Scenario a) lijkt in die zin simpel dat daarin een condicio sine qua non-verband met de renovatiewerkzaamheden ontbreekt. Dat zou m.i. dus moeten betekenen dat geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd is De laatste volzin, geciteerd onder 3.20, wekt enige verwarring, maar in het licht van al het voorafgaande zal daaruit m.i. niet mogen worden afgeleid dat een condicio sine qua non verband niet is vereist.

3.22

Over hetgeen heeft te gelden in het scenario vermeld onder 3.19 sub c kan men twijfelen. Het meest praktisch is ook dan aan te nemen dat de verhuurder de verhuiskosten moet betalen. Immers is ook dan sprake van een condicio sine qua non-verband met de renovatiewerkzaamheden. Steun voor deze opvatting kan worden gevonden in het citaat onder 3.20, maar dwingend is die lezing evenwel niet.

4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW?

3.23

Het antwoord op deze vraag dringt zich op. Het Hof heeft in rov. 3.13 van het tussenarrest van 2 juni 2015 zelf reeds geconstateerd dat art. 11g Bbsh (oud) dwingend recht is, welk oordeel juist is zoals geschetst in mijn vorige conclusie. Daaruit kan geen andere conclusie worden getrokken dat dat dit meebrengt dat daarvan door partijen niet kan worden afgeweken. ^[29]

3.24

Ik mocht er ook al op wijzen dat art. 7:220 BW een bepaling van aanvullend recht is, ^[30] wat – zoals bekend – meebrengt dat afwijking daarvan mogelijk is.

Conclusie

’s Hofs vragen waren m.i. te beantwoorden zoals hiervoor onder 3.13, 3.14, 3.16 en 3.18- 3.24 vermeld.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden.

Advocaat-Generaal

Voetnoten

1. Het oude recht is vijf jaar en een dag geleden rechtsgeschiedenis geworden.

2. Het besluit is gepubliceerd in Stb. 1992, 555 en op 1 januari 1993 in werking getreden. Bij Besluit van 16 juni 2015, houdende vaststelling van de tijdstippen van inwerkingtreding van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, de wet van 20 maart 2015 (Stb. 146) tot wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, alsmede vaststelling van het tijdstip, bedoeld in artikel Ibis van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, Stb 2015/232 is het besluit per 1 juli 2015 ingetrokken.

3. Art. 11g Bbsh is ingevoerd bij Besluit van 22 april 2005 tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie en enkele kleine wijzigingen), Stb. 2005, 215.

4. Vgl. Regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie van 11 februari 2009, nr. BJZ2009008132, tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (verhoging van de minimale verhuiskostenvergoeding voor huurders van woongelegenheden van toegelaten instellingen), Stcrt. 2009, nr. 35.

5. Een andere lezing is mogelijk. Het Hof wijst op de passage in lid 2: “wanneer de verhuurder ... wil overgaan tot renovatie”.

6. In rov. 3.8 verwijst het Hof naar het bindend advies van de zogenaamde “rijdende rechter” van 17 juli 2008, genoemd in de brief van de Nederlandse Woonbond van 23 september 2011 (onderdeel van productie 2 bij inleidende dagvaarding; ik voeg toe dat deze brief onleesbaar is), het vonnis van de Kantonrechter Nijmegen van 5 februari 2010, zaaknummer 619173 (productie 10 bij cva) en het bestreden vonnis.

7. Voor zover ik kan nagaan, is het ook niet overgelegd. Er wordt slecht in een brief naar verwezen.

8. Hof Amsterdam 20 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4093, WR 2010/115.

9. H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, 2011, p. 371 en 372.

10. Rechtbank Roermond (sector kanton) 3 februari 2009, ECLI:NL:RBROE:2009:BH1816, JHV 2009/59, m.nt. C. Goudriaan die over de vraag waarom het hier gaat niets zegt.

11. Verderop merken ze, andermaal zonder bronvermelding, op dat de rechtspraak op dit punt niet helemaal duidelijk is.

12. D. Sauer en W. van Osch, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie op verzoek van of naar keuze van de huurder, VGR 2015-4, p. 105 e.v.

13. “wanneer de verhuurder (…) wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak”.

14. Gedoeld wordt op TK 2008-2009, 31528 nr 3 p. 4, waar ik het niet kan lezen.

15. Beroep wordt gedaan op TK 2008/09, 31 528, nr. 3 (MvT), p. 6. De juiste jaartallen zijn 2007/2008.

16. TK, 2000/01, 26 089, nr. 19 (Verslag van een wetgevingsoverleg), p. 27 en 28.

17. Met de kanttekening dat de minister m.i. abusievelijk spreekt van lid 2.

18. TK 2008-2009, 31528 nr. 7 p. 5.

19. TK, 2008-2009, 31528 nr. 7 p. 7.

20. NvT bij het Besluit van 22 april 2015 tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie en enkele kleine wijzigingen), Stb 2005/215, p. 3.

21. TK, 2007-2008, 31528, nr 3 p. 6; zie ook 2008/2009, nr. 7 p. 6

22. Het Hof verwijst in dit verband in rov. 2.7 van zijn arrest van 10 november 2015 naar H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, 2011, paragraaf 5.8.2. Zie ook G.I. Beij en Th.C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang?, TvHB 2011/6, p. 335 e.v., met name p. 336 en dezelfden in hetzelfde tijdschrift, dezelfde jaargang p. 238/239; G.M. Kerpestein, Renovatieregeling in het huurrecht, in het bijzonder middenstandsbedrijfsruimte, in: A.G. Castermans e.a. (red.), 40 jaar prakticum, Rondom onroerend goed, 2010, p. 149 e.v., met name p. 152 en 153; I.C.K. Mol, Kroniek renovatie, TvHB 2010/4, p. 158 e.v., in het bijzonder p. 1160/162; J. Sengers, Onderhoud en renovatie, in: J. Sengers en P. van der Sanden, Huurrecht woonruimte, 2015, p. 101 e.v.; J.K. Six-Hummel, in: GS Huurrecht (losbl.), art. 7:220 BW, aant. A4 en aant. 41; M.C. Veltkamp-van Paassen, Tijdelijke vervangende woonruimte en overige regelingen bij werkzaamheden aan het gehuurde, HIP 2014/164.

23. Zie uitvoerig GS Huurrecht, boek 7 BW aant. 220 (J.K. Six-Hummel) aant. 41 met voorbeelden en rechtspraak.

24. Zie verder TK 2000/2001, 26089, nr 19 p. 26, ook geciteerd in GS Huurrecht boek 7 BW, art. 220 (J.K. Six-Hummel) aant. 3. Zie ook J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens en P.M. Gompen, WR 2007, 54 met name onder 2.

25. TK 2000/01, 26 089, nr. 19 (verslag van een wetgevingsoverleg), p. 26.

26. TK 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 30; TK 1999/00, 26 089, nr. 6 (Nota n.a.v. het verslag), p. 22 en TK 2000/01, 26 089 nr. 19 (Verslag van een wetgevingsoverleg), p. 29.

27. J.K. Six-Hummel, in GS Huurrecht (losbl.), art. 7:220 BW, aant. 44e. In die zin ook Asser-Abas 5-IIA 2007, nr. 61.

28. TK, 2008-09, 31 528, nr. 7, p. 5. Op p. 6 is verder nog te gelezen: ‘Het is juist dat de onderhavige regeling van een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten alleen geldt voor renovatie en niet ook voor een verhuizing die noodzakelijk is in verband met groot onderhoud, waarvoor de regeling van artikel 7:220 lid 1 geldt.’ Zie ook, maar niet helemaal duidelijk, J. Sengers, Huurrecht woonruimte, 2015, p. 113.

29. Zie, voor zover nodig, M.A. Loth, Dwingend en aanvullend recht (Mon. BW, A19), 2009, p. 2 t/m 5.

30. Het artikel wordt niet genoemd in art. 7:242 BW, waarin is bepaald welke artikelen bij huur van woonruimte van (semi-)dwingend recht zijn.