ECLI:NL:PHR:2015:319

• Datum uitspraak: 20 maart 2015
• Publicatiedatum: 25 maart 2015
• Zaaknummer: 15/00003
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Rechters: Mr. M.H. Wissink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en gebruik van bergruimte: gevolgen van contractsoverneming en tegenprestatie

In deze zaak gaat het om een cassatieberoep ingesteld door [eiseres] tegen een arrest van het gerechtshof te Amsterdam. Het hof had op 16 september 2014 geoordeeld dat [verweerster] recht had op gebruik van een bergruimte in een pand waar zij al meer dan dertig jaar een woning huurt. De kwestie draait om de gevolgen van een contractsoverneming en de vraag of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de bergruimte. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad concludeert dat de klachten van [eiseres] niet tot cassatie kunnen leiden, omdat zij berusten op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Het hof heeft vastgesteld dat [verweerster] de huurprijs voor de woning en de bergruimte verschuldigd is aan de rechtsopvolgers van de oorspronkelijke verhuurder. Dit betekent dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [verweerster] en [eiseres] als rechtsopvolger van [C] c.s. De Procureur-Generaal stelt dat het cassatieberoep niet-ontvankelijk kan worden verklaard op basis van artikel 80a RO, omdat de klachten niet voldoende onderbouwd zijn en niet tot een andere uitkomst kunnen leiden. De zaak illustreert de complexiteit van huurrecht en de juridische implicaties van contractsovernemingen en tegenprestaties in huurovereenkomsten.

Conclusie

Rolnr. 15/00003

Mr M.H. Wissink

Zitting van 20 maart 2015

Conclusie inzake art. 80a RO

in de zaak van:

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres tot cassatie,

(hierna: [eiseres])

tegen

[verweerster],

wonende te [woonplaats],

verweerster in cassatie,

(hierna: [verweerster])

1. Het bij dagvaarding van 15 december 2014 tijdig ingestelde cassatieberoep richt zich tegen het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 september 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:4048, WR 2015/33 m.nt. De Waal). [verweerster] vorderde een verklaring voor recht dat zij krachtens huurovereenkomst gerechtigd is tot het gebruik van de bergruimte op de begane grond van het pand. [eiseres] heeft dat weersproken en in reconventie ontruiming van de bergruimte gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van [verweerster] afgewezen en die van [eiseres] toegewezen. Het hof vernietigde dit vonnis en wees de vordering van [verweerster] alsnog jegens [eiseres] toe en wees de vordering van [eiseres] alsnog af.

2. [verweerster] huurt al ruim drie decennia een woning op de eerste verdieping in een groot pand in [woonplaats], sinds 1999 van [A] en thans van diens rechtsopvolger [B]. In de loop der jaren is de eigendom, de indeling en het gebruik van het pand als geheel veranderd. Aanvankelijk gebruikte [verweerster] (i) een bergruimte op de zolder, (ii) later een inpandige berging op de begane grond en (iii) nog weer later een zelfstandige bergruimte op de begane grond rechtsvoor. [verweerster] huurde de onder (i) respectievelijk (ii) bedoelde bergruimten van [A] (arrest rov. 3.5 en 3.6).

Na splitsing van het pand in 2002 verkreeg [C] c.s. aanvankelijk de appartementsrechten op de begane grond met uitzondering van het appartementsrecht voor de inpandige berging, dat bij [A] bleef. Bij een wijziging van de splitsingsakte tussen [C] c.s. en [A] in 2005 verkreeg [C] c.s. ook de eigendom van de inpandige berging. [C] c.s. hebben de onder (iii) bedoelde zelfstandige bergruimte op de begane grond rechtsvoor gecreëerd. Het hof heeft in rov. 3.7 en 3.8 geoordeeld dat [verweerster] deze bergruimte is gaan huren van [C] c.s. [eiseres] is met [D] de rechtsopvolger van [C] c.s.

3. De klachten (onder A tot en met E) van het cassatiemiddel rechtvaardigen naar mijn mening geen behandeling in cassatie omdat zij klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden.

4.
Onderdeel A komt met een rechtsklacht op tegen rov. 3.7 en 3.8. De klacht komt er in de kern op neer dat het hof de gevolgen van de contractsoverneming (art. 6:159 BW) ter zake van de huur van de bergruimte door [C] c.s. had moeten vaststellen nu van een huurovereenkomst tussen [C] c.s. en [verweerster] geen sprake kan zijn zonder tegenprestatie van [verweerster] in relatie tot [C] c.s. (art. 7:201 BW).

Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het berust op een onjuiste lezing van het arrest. ^[1] Het onderdeel veronderstelt dat volgens het hof de overgang van de huur voor de bergruimte op [C] c.s. niet heeft geleid tot aanpassing van de oorspronkelijke huurovereenkomst voor wat betreft de aan [A] verschuldigde huurprijs en niet heeft geleid tot verschuldigdheid van huur aan [C] c.s. en de rechtsopvolgers [eiseres] en [D] voor wat betreft de bergruimte. Uit rov. 3.8 blijkt echter dat het hof oordeelt dat [verweerster] de huurprijs voor de woning en bergruimte thans verschuldigd is aan (de rechtsopvolger van) [A] voor wat betreft de woning en aan (de rechtsopvolger van) [C] c.s. voor wat betreft de berging, zodat aan art. 7:201 BW is voldaan. De verhuurder van de woning op de eerste verdieping en de verhuurder van de berging (thans [eiseres] en [D]) moeten volgens het hof daarom een afspraak maken over de splitsing van de huursom.

Dat [verweerster] de totale huur steeds is blijven betalen aan (de beheerder voor) ^[2] de verhuurder van de woning staat er daarom niet aan in de weg dat ook in de relatie tussen [eiseres] als rechtsopvolger van [C] c.s. en [verweerster] sprake is van een huurovereenkomst. In het oordeel van het hof ligt besloten dat [verweerster] in beginsel (de beheerder voor) de verhuurder van de woning mocht beschouwen als betaaladres, ook voor de huursom die verschuldigd was voor de zelfstandige bergruimte op de begane grond rechtsvoor; in deze zin moet de passage in rov. 3.8 worden begrepen waarin het hof overweegt dat [verweerster] “aan [C] c.s. of aan [eiseres] en [D] nooit enig bedrag aan huur heeft betaald”.

5.
Onderdeel B berust op dezelfde onjuiste lezing van het arrest als onderdeel A en faalt om de bij 4 aangegeven redenen. Voorts is het hof, anders dan onderdeel B aanvoert, wel ingegaan op de stelling van [eiseres] (in de MvA nr. 17) over het bestaan van een tegenprestatie voor het gebruik van de berging.

6.
Onderdeel D klaagt ten onrechte dat het hof is afgeweken van de vordering. Het hof heeft aan de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht de woorden “jegens [eiseres]” toegevoegd, omdat [D] niet was gedagvaard en een verklaring voor recht niet tegen deze kon worden gegeven (zie rov. 3.10). Het hof heeft de vordering van [verweerster] in deze zin mogen opvatten. De afwijking die het onderdeel in het dictum leest, kan daarin mijns inziens niet gelezen worden.

7.
Onderdeel C en
onderdeel E bevatten klachten die slechts voortbouwen op de onderdelen A en B respectievelijk A tot en met D. Zij falen in het verlengde daarvan.

8. Het cassatieberoep kan naar mijn mening met toepassing van artikel 80a RO niet-ontvankelijk worden verklaard.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. In het midden kan blijven of het hof het oog heeft gehad op art. 6:159 BW. Het hof plaatst het woord “overnemen” in rov. 3.7 immers tussen aanhalingstekens en geeft aan dat de afspraak tussen [C] c.s. en [verweerster] over de berging op de begane grond rechtsvoor een wijziging was van de huurrelatie met betrekking tot de inpandige berging, welke relatie tussen hen krachtens art. 7:226 BW reeds bestond of zou gaan bestaan.

2. Blijkens rov. 3 van het vonnis van de kantonrechter van 7 januari 2014 heeft [verweerster] gesteld dat zij de huurprijs betaalt aan de beheerder van de eigenaar/verhuurder van de eerste etage van het pand, zijnde thans de firma [E].