ECLI:NL:PHR:2014:1740

• Datum uitspraak: 5 september 2014
• Publicatiedatum: 22 september 2014
• Zaaknummer: 13/02652
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid gemeente voor onrechtmatige verkoop grond in strijd met toezeggingen

Eiser woonde aan de [a-straat 1] te Dordrecht en stelde dat de gemeente onrechtmatig had gehandeld door de grond achter zijn perceel niet aan hem te koop aan te bieden, terwijl dit wel aan andere bewoners was toegezegd. De gemeente had de grond met een loods verkocht aan een buurman, betrokkene, en bood na overleg met deze buurman een deel van de strook aan eiser aan, waarop hij niet inging.

De rechtbank wees de vorderingen van eiser af, omdat niet was komen vast te staan dat eiser de grond met de loods zou hebben gekocht en hij geen schade had geleden. Het hof bevestigde dit oordeel en oordeelde dat de gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel had gehandeld, maar dat dit niet tot aansprakelijkheid leidde omdat eiser niet onvoorwaardelijk de grond met loods wilde kopen.

Eiser stelde cassatieberoep in tegen het oordeel dat de gemeente niet aansprakelijk was en dat zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel faalde. De Hoge Raad oordeelde dat het hof zijn oordeel niet onbegrijpelijk had gemotiveerd en dat het cassatieberoep faalde. Het incidenteel cassatieberoep van de gemeente behoefde geen behandeling.

Uitkomst: Het cassatieberoep van eiser wordt verworpen; de gemeente is niet aansprakelijk voor onrechtmatige verkoop van de grond.

Conclusie

13/02652

mr. De Vries Lentsch-Kostense

Zitting 5 september 2014

Conclusie inzake

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2]

tegen

Gemeente Dordrecht

Inleiding

1.

Verweerster in cassatie (hierna: de Gemeente) heeft aan alle bewoners van de [a-straat 1-6] te Dordrecht met uitzondering evenwel van eisers tot cassatie, de bewoners van de [a-straat 6], grond gelegen achter ieders perceel te koop aangeboden. De grond achter het perceel van eisers (hierna tezamen ook: [eiser] (mannelijk enkelvoud)) heeft de Gemeente verkocht en vervolgens geleverd aan de bewoners van [a-straat 4], hierna gezamenlijk ook: [betrokkene] (mannelijk enkelvoud). [eiser] heeft de Gemeente en [betrokkene] in rechte aangesproken. Het geding in cassatie betreft uitsluitend de tegen de Gemeente gerichte vorderingen. [eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat de Gemeente heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel en voorts in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt nu de Gemeente aan alle bewoners had toegezegd dat zij te zijner tijd de grond achter hun woningen konden kopen. Vast is komen te staan dat de Gemeente de grond achter het perceel van [eiser] slechts wilde verkopen met de zich daarop bevindende loods. Het hof heeft de vorderingen afgewezen. Het overwoog geen grond te zien voor toewijzing omdat [eiser], toen de Gemeente in een poging haar fout zoveel mogelijk te herstellen door – na overleg met [betrokkene] vóór de levering aan [betrokkene] – een gedeelte van de strook aan [eiser] aan te bieden, één en andermaal aan de Gemeente heeft laten weten dat hij geïnteresseerd was in de strook
nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd. [eiser] heeft principaal cassatieberoep ingesteld en de Gemeente heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

2.

Het gerechtshof Den Haag heeft in rov. 1.1 tot en met 1.4 van zijn in zoverre in cassatie niet bestreden arrest van 29 januari 2013 vastgesteld dat het in deze zaak gaat om het volgende:

i) [eiser] en [betrokkene] wonen naast elkaar op de [a-straat 1] te Dordrecht, onderscheidenlijk op de nummers 801 en 799. Hun percelen grenzen aan de achterzijde aan een perceel met opstallen dat toebehoorde aan Agrarisch Loonbedrijf [A] (verder: [A]). Tot het perceel van [A] behoorde een uitweg naar de [a-straat 1] tussen de percelen van [eiser] en [betrokkene]. Het gedeelte van de [a-straat 1] dat de huisnummers [1 tot en met 6] beslaat, wordt ook wel “[B]” genoemd.

ii) In 2001 is de Gemeente begonnen met de planontwikkeling voor een nieuwe woonwijk “De Hoven”, geprojecteerd ten zuiden van de [a-straat 1] ter hoogte van (onder meer) [B]. Tussen de percelen die tot [B] behoren, en de in De Hoven te bouwen woningen werd een groenstrook gepland. Die groenstrook besloeg ook (een deel van) het perceel van [A]. De Gemeente heeft in twee informatiebijeenkomsten, waarvan de laatste plaatsvond op 11 maart 2002, de bewoners van (onder meer) [B] geïnformeerd over de plannen voor De Hoven. In dat kader is aan bewoners van [B] medegedeeld dat het de opzet van de Gemeente is dat het deel van de achter hun percelen gelegen gronden dat niet behoorde tot de groenstrook, door de bewoners zou kunnen worden aangekocht. [eiser] heeft in dat verband aangegeven dat hij in principe belangstelling had voor aankoop van de grond tussen zijn eigendom en de groenstrook. De Gemeente heeft daarop geantwoord dat, zodra dat aan de orde is, de desbetreffende bewoners persoonlijk benaderd zullen worden.

iii) [betrokkene], die vanuit zijn woning een beveiligingsonderneming drijft, heeft in 2002 aan de Gemeente gemeld dat hij belangstelling had voor het perceel van [A]. De Gemeente heeft dat perceel op 3 oktober 2005 in eigendom verkregen. Vervolgens heeft de Gemeente aan alle bewoners van [B], behalve [eiser], een strook grond, behorende tot het voormalige perceel van [A], voor zover gelegen achter hun perceel, te koop aangeboden. Het desbetreffende gedeelte van de strook, gelegen achter het perceel van [eiser], heeft de Gemeente (met de daarop staande loods) aan [betrokkene] te koop aangeboden.

iv) Op 8 mei 2006 hebben de Gemeente en [betrokkene] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de (niet tot de groenstrook behorende) gronden, gelegen achter de percelen van [betrokkene] en [eiser] en met betrekking tot de uitweg. Zijdens [eiser] is bij e-mail van 27 mei 2006 aan de Gemeente verzocht de koopovereenkomst met [betrokkene] te ontbinden en [eiser] in de gelegenheid te stellen het stuk grond achter zijn woning te kopen. Bij brief van 13 juni 2006 heeft [eiser] de Gemeente verzocht om het notariële transport niet te laten doorgaan en hem in de gelegenheid te stellen de grond achter zijn perceel, alsmede een gedeelte van de oprit te kopen, nadat de loods is verplaatst naar grond, gelegen achter de woning van [betrokkene]. De Gemeente heeft, na overleg met [betrokkene], bij brief van 20 juli 2006 aan [eiser] het gedeelte van de strook dat is gelegen tussen diens perceel en de loods, te koop aangeboden. [eiser] heeft in antwoord daarop bij brief van 31 juli 2006 de Gemeente medegedeeld dat hij niet op dat aanbod inging. Hij heeft daarbij het in zijn brief van 13 juni 2006 vervatte voorstel herhaald. Op 29 augustus 2006 is de notariële leveringsactie betreffende de verkoop aan [betrokkene] gepasseerd.

3.

[eiser] heeft in eerste aanleg gevorderd (zakelijk weergegeven)

primair te verklaren voor recht dat de op 8 mei 2006 tussen de Gemeente en [betrokkene] gesloten koopovereenkomst nietig is als bedoeld in artikel 3:40 lid 1 BW, althans deze te vernietigen als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW, alsmede de Gemeente en [betrokkene] te veroordelen de levering ter uitvoering van de koopovereenkomst ongedaan te maken, alsmede de Gemeente te veroordelen om [eiser] c.s. de grond achter hun woning te koop aan te bieden,

subsidiair te verklaren voor recht dat de Gemeente en [betrokkene] onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld, alsmede de Gemeente en [betrokkene] te veroordelen de levering ter uitvoering van voornoemde koopovereenkomst ongedaan te maken, alsmede de Gemeente te veroordelen om [eiser] de grond achter zijn woning te koop aan te bieden,

meer subsidiair te verklaren voor recht dat de Gemeente en [betrokkene] onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld, alsmede de Gemeente en [betrokkene] te veroordelen de levering ter uitvoering van voornoemde koopovereenkomst ongedaan te maken, althans te verklaren voor recht dat de Gemeente en [betrokkene] gehouden zijn de schade van [eiser] te vergoeden en

uiterst subsidiair te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, alsmede dat de Gemeente verplicht is de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden die [eiser] lijdt en nog zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 maart 2006 tot aan de dag van de algehele voldoening.

4.

Aan de subsidiaire vorderingen tegen de Gemeente heeft [eiser] het volgende ten grondslag gelegd. De Gemeente heeft gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel en de Gemeente heeft jegens [eiser] gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De Gemeente heeft dan ook onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. De Gemeente wist dat [eiser] belang had bij de grond achter zijn woning en interesse had in het kopen van die grond. De schade van [eiser] bestaat in het verlies van waardevermeerdering van de woning en het niet gewaarborgd zijn van de privacy (de grond vormt een buffer tussen zijn woning en de nieuwbouwwijk ‘De Hoven’). De Gemeente heeft [eiser] een kans ontnomen de grond aan te kopen.

5.

De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft aangevoerd dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat de grond achter de woning van [eiser] geen kale grond betrof maar grond met een loods die een kostenpost voor de Gemeente vormde omdat hij ooit moest worden afgebroken. Zij heeft voorts betwist dat sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel. Zij erkent niet zorgvuldig te zijn geweest in haar optreden, maar betoogt dat een eventuele schending van het zorgvuldigheidsbeginsel is gerepareerd met het later alsnog aan [eiser] aanbieden van 100 m2 grond tussen de grond van [eiser] en de loods, een aanbod waarop [eiser] niet is ingegaan. Zij heeft voorts de gestelde schade betwist.

6.

De rechtbank Dordrecht heeft, na een tussenvonnis van 3 februari 2010 waarbij een comparitie werd bevolen, bij eindvonnis van 12 mei 2010 alle vorderingen van [eiser] afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank het volgende overwogen met betrekking tot de subsidiaire vorderingen voor zover gericht tegen de Gemeente.

Ongeacht of daadwerkelijk sprake is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel kan in ieder geval worden geconstateerd dat – zoals de Gemeente ook heeft toegegeven – de Gemeente niet zorgvuldig is geweest in haar handelen. De vraag is echter of de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. (rov. 4.6)

Vast staat dat zich op de grond achter het perceel van [eiser] een loods bevond. (rov. 4.7) Door de Gemeente is gesteld dat afbraak van de loods circa € 30.000,- zou kosten, hetgeen een kostenpost voor de Gemeente zou zijn, en dat zij daarom de grond niet zonder loods zou verkopen. [eiser] heeft deze stelling niet betwist, zodat dit is komen vast te staan. Uit de stellingen van [eiser] in de dagvaarding en correspondentie met de Gemeente, alsmede uit de verklaring van [eiser] ter comparitie valt af te leiden dat hij de grond niet onvoorwaardelijk zou hebben geaccepteerd als die hem was aangeboden zoals deze aan [betrokkene] was aangeboden, aangezien hij enkel belangstelling had voor de grond zonder de daarop staande loods. (rov. 4.8)

Het voorgaande brengt mee dat enerzijds niet is komen vast te staan dat [eiser] de grond met inbegrip van de loods van de Gemeente zou hebben gekocht als die hem was aangeboden, terwijl anderzijds vaststaat dat de grond hem enkel met loods zou zijn aangeboden. Reeds hierom is niet komen vast te staan dat door [eiser] schade is geleden in de vorm van het door [eiser] gestelde mislopen van waardevermeerdering van de woning, wat er ook verder zij van de gestelde waardevermeerdering. (rov. 4.9)

Schade in verband met de privacy is evenmin komen vast te staan, in het licht van het gemotiveerde verweer van de Gemeente dat niets is gewijzigd in de feitelijke toestand van de grond en de loods zoals die was vóór de grondoverdracht door [A] aan de Gemeente en door de Gemeente aan [betrokkene]. (rov. 4.10)

Nu geen sprake is van schade, kan niet worden geoordeeld dat de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. (rov. 4.11)

De nog niet besproken stellingen en verweren (waaronder de stellingen van [eiser] dat sprake is van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat door de Gemeente is gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt) behoeven daarom geen bespreking, nog daargelaten dat [eiser] bij een enkele verklaring voor recht geen belang heeft. (rov. 4.11)

7.

[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van de rechtbank en heeft daartoe elf grieven aangevoerd. Grief IV luidt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat niet is komen vast te staan dat [eiser] de grond met inbegrip van de loods van de Gemeente zou hebben gekocht als die hem was aangeboden. Grief VI houdt in dat de rechtbank dan ook ten onrechte heeft geoordeeld dat [eiser] geen schade lijdt dan wel heeft geleden en grief VIII houdt in dat de rechtbank derhalve ten onrechte is voorbijgegaan aan het betoog van [eiser] dat de Gemeente het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. In dat verband wordt betoogd (in de toelichting bij grief IV) dat [eiser] in zijn brieven van 13 juni 2006 en 31 juli 2006 geenszins de voorwaarde heeft gesteld dat hij alleen de grond achter zijn woning wenste te kopen wanneer de loods zou worden verplaatst, doch dat hij in voormelde brieven louter een voorstel heeft gedaan dat – in zijn ogen – tegemoet kwam aan zowel de belangen van [betrokkene] als aan zijn eigen belangen. Voorts wordt betoogd dat de Gemeente in haar brief van 22 november 2007 heeft erkend dat op dezelfde wijze als bij de andere bewoners van de [a-straat 1] is gebeurd, bij [eiser] vooraf geïnformeerd had moeten worden of belangstelling bestond voor aankoop van de aan zijn perceel grenzende grond.

8.

De Gemeente heeft in haar memorie van antwoord de grieven weersproken. Zij heeft herhaald dat vaststaat dat [eiser] tegenover de Gemeente altijd heeft gezegd dat hij de grond zonder loods wilde kopen, dat hij zelfs tijdens de comparitie in eerste aanleg niet heeft gezegd dat hij de loods wilde kopen en dat hij alleen aangeeft dat hij niet gezegd heeft dat hij de loods niet wilde kopen. Zij heeft voorts het volgende aangevoerd. Nu niet is gebleken dat [eiser] de loods wilde kopen, is evenmin gebleken dat [eiser] schade heeft geleden. Er was geen sprake van gelijke gevallen nu op de grond achter het perceel van [eiser] een loods staat. Onvoorwaardelijke toezeggingen zijn door de Gemeente nooit gedaan. Onderkend is dat de Gemeente niet zorgvuldig heeft gehandeld door de loods met grond aan [betrokkene] te verkopen zonder tevoren bij [eiser] te informeren. Echter, uit de opstelling van [eiser] jegens de Gemeente blijkt evident dat hij niet, althans niet onvoorwaardelijk, van plan was de loods met grond te kopen. Pas indien aangetoond is dat daadwerkelijk schade is geleden doordat [eiser] wel de loods had willen kopen, kan worden toegekomen aan de vraag of sprake is van onrechtmatig handelen.

Uit het proces-verbaal van het verhandelde ter pleitzitting blijkt dat van de zijde van de Gemeente is betoogd dat de Gemeente ondubbelzinnig tijdens meerdere bijeenkomsten heeft aangegeven dat er stukjes grond te koop werden aangeboden, dat het de Gemeente spijt dat zij niet eerder aan [eiser] heeft gemeld dat de grond te koop was, maar dat tegelijkertijd uit verscheidene correspondentie tussen de Gemeente en [eiser] blijkt dat [eiser] louter geïnteresseerd was in de grond en niet in de loods en dat [eiser] nimmer heeft aangeboden de grond met daarbij de loods te willen kopen.

9.

Het gerechtshof Den Haag heeft bij arrest van 29 januari 2013 (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2014, NJF 2013/124, RN 2013/48) het bestreden vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het heeft daartoe met betrekking tot de subsidiaire vorderingen van [eiser] voor zover gericht tegen de Gemeente overwogen als in de hierna letterlijk weergegeven overwegingen. In de niet geciteerde rov. 7 en 9 heeft het hof overwogen dat [betrokkene] niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en dat de door de Gemeente gemaakte fouten niet zodanig zwaar zijn dat deze moeten leiden tot een verklaring voor recht dat de tussen [betrokkene] en de Gemeente gesloten overeenkomsten ingevolge art. 3:40 BW nietig zijn dan wel tot een vernietiging van de overeenkomsten op grond van art. 3:44 BW.

“5. In het onderhavige geval staat tussen de Gemeente en [eiser] vast, dat, gelet op de toezegging van de Gemeente ten tijde van de voorbereiding van het bestemmingsplan voor De Hoven aan de bewoners van [B], [eiser] erop mocht vertrouwen dat de achter zijn perceel gelegen strook grond aan hem te koop zou worden aangeboden. Door dat niet te doen heeft de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld.

6.

De Gemeente heeft evenwel betoogd dat sprake is geweest van een gebrek aan communicatie tussen de gemeentelijke diensten, en [eiser] heeft niet voldoende onderbouwd dat sprake is geweest van doelbewuste benadeling van zijn belangen door, of van favoritisme aan de zijde van de Gemeente. Daarbij komt, dat de toezeggingen aan [eiser] dat, zodra verkoop van de betreffende strook aan de orde was, de bewoners persoonlijk benaderd zouden worden (productie 7 bij inleidende dagvaarding) en dat de betreffende gronden door de bewoners kunnen worden aangekocht (productie 8 bij inleidende dagvaarding) een globaal karakter hadden en naar hun inhoud niet zover gingen dat daaruit een exclusief recht tot aankoop voor elk van de bewoners van [B] voor het achter zijn perceel gelegen gedeelte van de strook kan worden afgeleid. Uit die toezeggingen blijkt voorts niet dat zij mede betrekking hadden op de tussen de percelen van [eiser] en [betrokkene] gelegen oprit.

(…)

8.

[eiser] heeft ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. Daaromtrent overweegt het hof als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is slechts sprake als zonder objectieve en gerechtvaardigde gronden gelijke gevallen niet gelijk worden behandeld. Of sprake is van gelijke gevallen moet worden beoordeeld met inachtneming van alle relevante omstandigheden, voor zover deze rechtens in aanmerking mogen worden genomen. In het onderhavige geding geldt weliswaar dat [eiser] en [betrokkene] (en anderen) bewoners zijn van [B], maar tevens is van belang dat op de gronden, gelegen achter het perceel van [eiser], zich een kennelijk nog bruikbare loods bevond die op zichzelf niet behoefde te worden verwijderd, en dat [betrokkene] zich voor de bedoelde gronden met loods, anders dan voor de gronden achter de overige percelen van [B], als extra gegadigde had gemeld. Met de rechtbank acht het hof daarom omstandigheden met betrekking tot de gronden achter het perceel van [eiser], alsmede met betrekking tot de oprit, niet gelijk aan die van de gronden achter de overige percelen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt reeds hierom.

(…)

10.

Het hof ziet evenmin grond voor toewijzing van de overige vorderingen (de subsidiaire vorderingen van [eiser] tegen de Gemeente; plv. P-G). Daartoe overweegt het hof als volgt. Nadat de Gemeente ervan op de hoogte geraakt was dat zij ter zake van de aanbieding van de strook achter het perceel van [eiser] een fout had gemaakt, heeft zij na overleg met [betrokkene] gepoogd deze fout zoveel als binnen de kaders van de met [betrokkene] intussen gesloten koopovereenkomst nog mogelijk was, te herstellen door alsnog [eiser] een gedeelte van de strook te koop aan te bieden. [eiser] is daarop niet ingegaan en heeft één- en andermaal aan de Gemeente laten weten dat hij geïnteresseerd was in de strook en de helft van de oprit,
nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd. De Gemeente mocht, daarop afgaande, de levering aan [betrokkene] van de oprit en de grond achter het perceel van [eiser] doorzetten, reeds omdat er op dat moment geen enkel zicht was op overeenstemming met [eiser] over een vergelijkbare overeenkomst. Het hof laat de door [eiser] na de levering nog naar voren gebrachte andere opties buiten beschouwing, omdat die de Gemeente vóór de levering niet bekend waren. Tot toewijzing van de vorderingen van [eiser] tot ongedaanmaking van de verkoop en levering aan [betrokkene] en tot het alsnog aanbieden van de grond aan [eiser] ziet het hof daarom geen grond. Aangezien de Gemeente, na kennisname van haar fout, binnen het kader van de intussen jegens [betrokkene] aangegane verplichtingen het mogelijke heeft gedaan om de fout te herstellen en [eiser] daarop in het geheel niet is ingegaan, ziet het hof, mede gezien de op [eiser] rustende verplichting tot beperking van zijn schade, evenmin grond voor een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Aan de vraag naar de aard en omvang van door [eiser] eventueel geleden schade komt het hof in het licht van het bovenstaande niet toe. Het passeert het bewijsaanbod dat [eiser] terzake heeft gedaan.”

10.

[eiser] heeft (tijdig) principaal cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof voor zover gewezen tussen [eiser] en de Gemeente. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het principaal cassatieberoep en zij heeft voorts incidenteel cassatieberoep ingesteld onder de voorwaarde dat één of meer klachten uit het principaal cassatieberoep slagen. [eiser] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep. Partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht, waarna [eiser] nog heeft gerepliceerd.

Het principaal en het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep

De cassatiemiddelen

11.

Het cassatiemiddel in het principaal cassatieberoep stelt voorop dat het hof in rov. 4 (bedoeld is: rov. 5) overweegt dat de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door aan [eiser] niet de achter zijn perceel gelegen strook grond te koop aan te bieden. Het bestrijdt als onjuist, althans onbegrijpelijk, het oordeel van het hof in rov. 10 dat geen grond bestaat voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] tot ongedaanmaking van de verkoop en levering aan [betrokkene] en evenmin voor een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Het komt ook op tegen het oordeel van het hof in rov. 8 dat het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel faalt.

Het cassatiemiddel in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep bestrijdt als onbegrijpelijk de eerste volzin van rov. 5, waar het hof overweegt dat tussen partijen vaststaat dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat de achter zijn perceel gelegen strook grond aan hem te koop zou worden aangeboden en het bestrijdt als onjuist althans onbegrijpelijk de tweede volzin van rov. 5 dat de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door dat niet te doen.

Het principaal cassatiemiddel

12.

Het cassatiemiddel in het principaal cassatieberoep bevat vier onderdelen, die worden aangeduid met de letters A t/m D.

De middelonderdelen A en B

13.

De onderdelen A en B komen op tegen rov. 10 en stellen daarbij – als gezegd – voorop dat het hof in rov. 4 (bedoeld is: rov. 5) overweegt dat de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door aan [eiser] niet de achter zijn perceel gelegen strook grond te koop aan te bieden.

Het hof heeft inderdaad in rov. 5 tot uitgangspunt genomen dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door aan [eiser] niet de grond achter zijn perceel te koop aan te bieden. Het hof overwoog daartoe dat tussen de Gemeente en [eiser] vaststaat dat [eiser] gelet op de toezegging van de Gemeente ten tijde van de voorbereiding van het bestemmingsplan aan de bewoners van [B] erop mocht vertrouwen dat de achter zijn perceel gelegen grond aan hem te koop zou worden aangeboden en het hof verbindt daaraan de juridische kwalificatie dat de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door dat niet te doen.

In rov. 6 gaat het hof nader in op de inhoud van die toezegging zoals deze blijkt uit de producties 7 en 8 bij de inleidende dagvaarding. De toezeggingen hielden in dat de bewoners persoonlijk benaderd zouden worden zodra verkoop aan de orde was en dat de desbetreffende gronden door de bewoners konden worden aangekocht. Aldus het hof, dat daaraan de conclusie verbindt dat de toezeggingen slechts “een globaal karakter hadden en niet zover gingen dat daaruit een exclusief recht tot aankoop voor elk van de bewoners van [B] voor het achter zijn perceel gelegen gedeelte van de strook grond kan worden afgeleid”. Het is niet geheel duidelijk wat het hof hiermee precies heeft willen zeggen. Wellicht heeft het hof willen aangeven dat de Gemeente nog de voorwaarden mocht formuleren waaronder de grond aan de bewoners te koop zou worden aangeboden en dat zij aldus ook vrij was te bepalen dat zij de grond achter het perceel van [eiser] uitsluitend met loods wilde verkopen. Wat hiervan verder ook zij, uit ’s hofs overwegingen (uit rov. 5 en ook uit rov. 10), blijkt dat het hof ervan is uitgegaan dat de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond niet aan [eiser] te koop aan te bieden.

14.

In rov. 10 (hiervoor geciteerd) komt het hof tot de slotsom geen grond te zien voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] tot ongedaanmaking van de verkoop en levering aan [betrokkene] en tot het alsnog aanbieden van de grond aan [eiser] en evenmin voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld.

Onderdeel A klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting voor zover zijn oordeel aldus moet worden begrepen dat de handelingen die partijen verrichten na het onrechtmatig handelen van de aangesproken partij, met terugwerkende kracht aan dat onrechtmatig handelen het onrechtmatig karakter kunnen ontnemen. Het klaagt voorts dat onbegrijpelijk is waarom de door het hof genoemde gedragingen van partijen aan het aannemen van onrechtmatigheid in de weg staan en dat indien het hof op andere gronden heeft geoordeeld dat de Gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld, onvoldoende duidelijk uit zijn arrest blijkt op welke gronden het hof het oog heeft gehad.

Onderdeel B bevat – onder verwijzing naar passages in de gedingstukken – de klacht dat voor zover het hof wél kon oordelen dat de gedragingen van partijen na de fout van de Gemeente in beginsel aan deze fout het onrechtmatige karakter kunnen ontnemen, het oordeel van het hof onbegrijpelijk is nu het hof aan zijn oordeel kennelijk ten grondslag heeft gelegd dat [eiser] slechts geïnteresseerd was in de aankoop van de gronden nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd en [eiser] in eerste aanleg en in hoger beroep meermalen gemotiveerd heeft gesteld dat hij niet enkel geïnteresseerd was in de aankoop van de grond indien de zich daarop bevindende loods zou worden verwijderd. Ook ’s hofs overweging dat het de door [eiser] na de levering nog naar voren gebrachte opties buiten beschouwing laat omdat deze de Gemeente vóór de levering niet bekend waren, acht het onderdeel onbegrijpelijk nu [eiser] na de levering geen nieuwe opties heeft aangedragen en niet blijkt op welke opties het hof doelt.

15.

Het hof heeft zijn oordeel dat de op onrechtmatig handelen van de Gemeente gebaseerde vorderingen van [eiser] niet voor toewijzing vatbaar zijn, in het bijzonder gegrond op het gegeven dat [eiser] in reactie op het aanbod van de Gemeente, dat weliswaar slechts een deel van de strook grond betrof en in zoverre dus niet gelijk was aan het aanbod dat zij had moeten doen, wederom heeft laten weten dat hij geïnteresseerd was in de strook (en de helft van de oprit) nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd.

Het hof oordeelt dat daarmee duidelijk is geworden dat op dat moment geen enkel zicht bestond op de totstandkoming van een overeenkomst tussen de Gemeente en [eiser] nu vaststaat dat de Gemeente de strook slechts wilde verkopen met de zich daarop bevindende loods (zoals de rechtbank, in appel onbestreden, heeft vastgesteld). Dat betekent naar het oordeel van het hof dat het de Gemeente toen ook vrijstond de grond aan [betrokkene] te leveren nu zij – gelet op de in acht te nemen zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt – slechts was gehouden [eiser] de gelegenheid te bieden de strook met loods aan te kopen en zij uit de houding van [eiser] mocht afleiden dat [eiser] op dat moment slechts geïnteresseerd was in de aankoop van de strook nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd.

In het oordeel van het hof ligt ook besloten dat van aansprakelijkheid van de Gemeente geen sprake kan zijn nu uit de reactie van [eiser] is af te leiden dat [eiser] toen uitsluitend de strook zonder loods wilde kopen. Bij een verklaring voor recht dat de Gemeente destijds op zichzelf genomen onrechtmatig heeft gehandeld door de grond aan [betrokkene] en niet aan [eiser] aan te bieden, mist [eiser] dan ook belang. Het oordeel van het hof geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en het is ook niet onbegrijpelijk.

16.

Anders dan onderdeel A veronderstelt, moeten de overwegingen van het hof aldus worden begrepen dat de handelingen die partijen verrichten na het onrechtmatig handelen van de aangesproken partij, “met terugwerkende kracht” aan dat onrechtmatig handelen het onrechtmatig karakter kunnen ontnemen. Evenmin is onduidelijk op welke gronden het hof zijn oordeel dat geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van [eiser], heeft gebaseerd. Onderdeel A moet derhalve falen.

17.

Ook onderdeel B moet falen. Het hof heeft zijn oordeel daarop gebaseerd dat uit de reactie van [eiser] (bij brief van 31 juli 2006) op het aanbod van de Gemeente (bij brief van 20 juli 2006) kan worden afgeleid dat [eiser] op dat moment slechts geïnteresseerd was in de aankoop van de strook nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd. Dat oordeel betreft een aan het hof voorbehouden uitleg. Onbegrijpelijk is dat oordeel niet gelet op de inhoud van de brief waarin [eiser] meedeelt dat hij niet ingaat op het aanbod en daarbij verwijst naar het in zijn brief van 13 juni 2006 vervatte voorstel waarin hij verzoekt hem in de gelegenheid te stellen de grond achter zijn perceel te kopen nadat de loods is verplaatst naar grond gelegen achter de woning van [betrokkene].

Dat [eiser] ter comparitie in eerste aanleg heeft verklaard dat hij nooit heeft gezegd dat hij de grond zonder loods wilde kopen en dat hij op dit punt in appel meermalen is teruggekomen en dat hij heeft aangevoerd dat zijn voorstel gedaan aan de Gemeente bij brief van 13 juni 2006 en herhaald bij brief van 31 juli 2006 niet aldus kan worden geïnterpreteerd dat hij een voorwaarde voor de aankoop heeft gesteld (verwijdering van de loods) maakt dit niet anders.

Hetzelfde geldt voor het gegeven dat de Gemeente bij brief van 22 november 2007 in het kader van de behandeling van de klacht over het handelen van ambtenaren van de Gemeente heeft geschreven dat is vastgesteld dat ten onrechte ervan is uitgegaan dat geen belangstelling zou bestaan voor aankoop van de bedoelde grond met opstal. Met zijn overweging dat het de na de levering nog naar voren gebrachte opties buiten beschouwing laat, doelt het hof kennelijk op hetgeen [eiser] ter comparitie in eerste aanleg en vervolgens in appel nog heeft betoogd.

Middelonderdeel C

18.

Onderdeel C richt zich tegen rov. 8, waar het hof het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel verwerpt. Onderdeel C stelt voorop dat het hof terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake is als zonder objectieve en gerechtvaardigde gronden gelijke gevallen niet gelijk worden behandeld. Het klaagt dat het hof het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel heeft verworpen op gronden die zijn oordeel niet kunnen dragen.

19.

De door het hof genoemde omstandigheden, te weten dat de buurman van [eiser] zich als extra gegadigde had gemeld voor de strook grond die achter het perceel van [eiser] ligt en dat zich op dat perceel een loods bevond, kunnen naar het mij voorkomt inderdaad niet zijn oordeel dragen dat het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel faalt. Deze omstandigheden kunnen geen redelijke en objectieve rechtvaardiging vormen voor de gewraakte handelwijze van de Gemeente om aan alle bewoners van [B] met uitsluiting van [eiser] de achter hun perceel gelegen grond aan te bieden nadat zij in twee informatiebijeenkomsten aan de bewoners had medegedeeld dat de achter hun perceel gelegen gronden te zijner tijd door hen zouden kunnen worden aangekocht.

Het onderdeel kan evenwel niet tot cassatie leiden aangezien ook hier geldt hetgeen het hof overwoog in de tevergeefs door de onderdelen A en B bestreden rov. 10, waar het hof tot de slotsom kwam dat geen grond bestaat voor toewijzing van de vorderingen van [eiser].

Middelonderdeel D

20.

Onderdeel D klaagt dat indien een van de aan dit onderdeel voorafgaande onderdelen slaagt, ook geen stand kan houden hetgeen het hof heeft overwogen in rov. 9, rov. 10 (de laatste twee volzinnen), rov. 11 en het dictum.

21.

Nu de onderdelen A t/m C falen, faalt ook onderdeel D. Het ziet voorts nog eraan voorbij dat het geding in cassatie niet ziet op de in rov. 9 door het hof beoordeelde vraag of [betrokkene] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en de vraag of de tussen [betrokkene] en de Gemeente gesloten overeenkomsten op grond van art. 3:40 BW nietig zijn, dan wel vernietigbaar zijn op grond van art. 3:44 BW.

Slotsom

22.

De slotsom is dat het principaal cassatiemiddel in al zijn onderdelen faalt.

Het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel

23.

Nu het principaal cassatiemiddel faalt, is de voorwaarde waaronder het incidenteel middel is ingesteld niet vervuld, zodat dit middel geen behandeling behoeft.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden