Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.072.128/01
Zaaknummer rechtbank : 83704 / HAZA 09-2797
Arrest van 29 januari 2013
inzake
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te Dordrecht,
appellanten,
hierna te noemen: [appellant sub 1 c.s.] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
tegen
1. DE GEMEENTE DORDRECHT,
zetelend te Dordrecht,
advocaat: mr. N.B. de Neef te Dordrecht,
hierna te noemen: de Gemeente,
2. [geïntimeerde sub 2],
3. [geïntimeerde sub 3],
beiden wonende te Dordrecht,
advocaat: mr. N.Th. ter Haar Romeny te Rotterdam,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerde sub 2 c.s.] (mannelijk enkelvoud)
geïntimeerden.
Het geding
Bij exploot van 11 augustus 2010 is [appellant sub 1 c.s.] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Dordrecht tussen partijen gewezen vonnis van 12 mei 2010. Bij memorie van grieven (met producties) heeft hij elf grieven tegen het vonnis aangevoerd. De Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] hebben elk de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen op 6 december 2012 de zaak doen bepleiten, [appellant sub 1 c.s.] door mr. J.J. Hoekstra, advocaat te Rotterdam, de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] elk door hun advocaat. De advocaten van [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.] hebben dat gedaan aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.] wonen naast elkaar op de [A-straat] te Dordrecht, onderscheidenlijk op de nummers [2] en [1]. Hun percelen grenzen aan de achterzijde aan een perceel met opstallen, dat toebehoorde aan [X] (verder: [X]). Tot het perceel van [X] behoorde een uitweg naar de [A-straat] tussen de percelen van [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.]. Het gedeelte van de [A-straat] dat de huisnummers [...] tot en met [...] beslaat, wordt ook wel “De Oliepijp” genoemd.
1.2 In 2001 is de Gemeente begonnen met de planontwikkeling voor een nieuwe woonwijk “de Hoven”, geprojecteerd ten zuiden van de [A-straat] ter hoogte van (onder meer) De Oliepijp. Tussen de percelen die tot De Oliepijp behoren, en de in De Hoven te bouwen woningen werd een groenstrook gepland. Die groenstrook besloeg ook (een deel van) het perceel van [X]. De Gemeente heeft in twee informatiebijeenkomsten, waarvan de laatste plaatsvond op 11 maart 2002, de bewoners van (onder meer) De Oliepijp geïnformeerd over de plannen voor De Hoven. In dat kader is aan bewoners van De Oliepijp medegedeeld dat het de opzet van de Gemeente is dat het deel van de achter hun percelen gelegen gronden dat niet behoorde tot de groenstrook, door de bewoners zou kunnen worden aangekocht. [appellant sub 1 c.s.] heeft in dat verband aangegeven dat hij in principe belangstelling had voor aankoop van de grond tussen zijn eigendom en de groenstrook. De Gemeente heeft daarop geantwoord dat, zodra dat aan de orde is, de desbetreffende bewoners persoonlijk benaderd zullen worden.
1.3 [geïntimeerde sub 2 c.s.], die vanuit zijn woning een beveiligingsonderneming drijft, heeft in 2002 aan de Gemeente gemeld dat hij belangstelling had voor het perceel van [X]. De Gemeente heeft dat perceel op 3 oktober 2005 in eigendom verkregen. Vervolgens heeft de Gemeente aan alle bewoners van De Oliepijp, behalve [appellant sub 1 c.s.], een strook grond, behorende tot het voormalige perceel van [X], voor zover gelegen achter hun perceel, te koop aangeboden. Het betreffende gedeelte van de strook, gelegen achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.], heeft de Gemeente (met de daarop staande loods) aan [geïntimeerde sub 2 c.s.] te koop aangeboden.
1.4 Op 8 mei 2006 hebben de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de (niet tot de groenstrook behorende) gronden, gelegen achter de percelen van [geïntimeerde sub 2 c.s.] en [appellant sub 1 c.s.] en met betrekking tot de uitweg. Zijdens [appellant sub 1 c.s.] is bij e-mail van 27 mei 2006 aan de Gemeente verzocht de koopovereenkomst met [geïntimeerde sub 2 c.s.] te ontbinden en [appellant sub 1 c.s.] in de gelegenheid te stellen het stuk grond achter zijn woning te kopen. Bij brief van 13 juni 2006 heeft [appellant sub 1 c.s.] de Gemeente verzocht om het notariële transport niet te laten doorgaan en hem in de gelegenheid te stellen de grond achter zijn perceel, alsmede een gedeelte van de oprit te kopen, nadat de loods is verplaatst naar grond, gelegen achter de woning van [geïntimeerde sub 2 c.s.]. De Gemeente heeft, na overleg met [geïntimeerde sub 2 c.s.], bij brief van 20 juli 2006 aan [appellant sub 1 c.s.] het gedeelte van de strook dat is gelegen tussen diens perceel en de loods, te koop aangeboden. [appellant sub 1 c.s.] heeft in antwoord daarop bij brief van 31 juli 2006 de Gemeente medegedeeld dat hij niet op dat aanbod inging. Hij heeft daarbij het in zijn brief van 13 juni 2006 vervatte voorstel herhaald. Op 29 augustus 2006 is de notariële leveringsactie betreffende de verkoop aan [geïntimeerde sub 2 c.s.] gepasseerd.
2. [appellant sub 1 c.s.] heeft bij de rechtbank (zakelijk weergegeven) gevorderd dat deze primair voor recht zal verklaren dat de overeenkomst tussen de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] nietig is, althans de overeenkomst zal vernietigen, hen zal bevelen de levering ongedaan te maken en de Gemeente zal veroordelen aan hem de grond achter zijn woning te koop aan te bieden, subsidiair voor recht zal verklaren dat de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld, hen zal bevelen de levering ongedaan te maken en de Gemeente zal veroordelen aan hem de grond achter zijn woning te koop aan te bieden, meer subsidiair voor recht zal verklaren dat de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en hen zal veroordelen de levering ongedaan te maken, althans voor recht zal verklaren dat zij gehouden zijn zijn schade te vergoeden, en uiterst subsidiair voor recht zal verklaren dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en zijn schade moet vergoeden. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
3. De eerste en tweede grief zijn gericht tegen de overweging van de rechtbank dat het enkele aangaan van een overeenkomst in strijd met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur niet tot nietigheid leidt en dat de door [appellant sub 1 c.s.] aangehaalde jurisprudentie overeenkomsten betreft waarin een beding is opgenomen dat strijdig is met enig algemeen beginsel van bestuur, en tegen het op die grond volledig afwijzen van de primaire vordering. [appellant sub 1 c.s.] brengt naar voren dat er ook jurisprudentie is waarin het aangaan van een overeenkomst in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur in strijd is geacht met de openbare orde. Hij meent dat de omstandigheden van het onderhavige geval zodanig zijn dat zijn primaire vordering alsnog moet worden toegewezen. De derde grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de situatie van de grond achter zijn perceel niet gelijk was aan die van de grond achter de andere percelen. Voor zover het gaat om de omstandigheid dat zich op de grond achter zijn perceel een loods bevond, brengt [appellant sub 1 c.s.] naar voren dat dat ook gold voor de grond achter het perceel van [geïntimeerde sub 2 c.s.]. Bovendien geeft hij aan dat hij er altijd van is uitgegaan dat de Gemeente de zich op de grond achter de woningen bevindende opstallen zou (laten) verplaatsen of slopen. De vierde grief betreft de overweging van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat [appellant sub 1 c.s.] de grond met inbegrip van de loods zou hebben gekocht als die hem was aangeboden. [appellant sub 1 c.s.] stelt dat hij in zijn brieven van 13 juni en 31 juli 2006 geenszins de voorwaarde heeft gesteld dat hij alleen de grond achter zijn woning wenste te kopen wanneer de loods zou worden verplaatst. De vijfde grief klaagt erover dat de rechtbank heeft miskend dat de grond betekenis heeft voor de privacy van [appellant sub 1 c.s.] en daarmee voor de waarde van zijn eigendom. [appellant sub 1 c.s.] brengt naar voren dat hem, doordat de woning niet aan hem is aangeboden, de kans is ontnomen zijn privacy en de waarde van zijn eigendom te vermeerderen. De zesde en zevende grief betreffen het oordeel van de rechtbank over de stellingen [appellant sub 1 c.s.] inzake de schade die hij heeft geleden door het mislopen van de waardevermeerdering van zijn eigendom. [appellant sub 1 c.s.] betwist het oordeel van de rechtbank dat hij geen schade heeft geleden omdat niet is komen vast te staan dat hij de grond met inbegrip van de loods zou hebben gekocht, terwijl vast staat dat die hem enkel inclusief de loods zou zijn aangeboden. Onder verwijzing naar de onderbouwing van zijn vierde grief brengt hij naar voren dat hij de grond ook met loods zou hebben gekocht. Voor zijn schade verwijst hij naar een als productie overgelegd taxatierapport. Hij brengt voorts naar voren dat de rechtbank ten onrechte zijn bewijsaanbod ter zake van zijn schade heeft gepasseerd. De achtste en negende grief klagen erover dat de rechtbank – op de grond dat geen sprake is van schade – is voorbijgegaan aan de betogen van [appellant sub 1 c.s.] inzake schending door de Gemeente van het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel, onderscheidenlijk inzake het handelen van de Gemeente en [geïntimeerde sub 2 c.s.] in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid. De tiende en elfde grief betreffen de afwijzing van de subsidiaire vorderingen van [appellant sub 1 c.s.] en de kostenveroordeling. Het hof behandelt de grieven gezamenlijk.
4. Het hof stelt met de rechtbank voorop dat ingevolge artikel, eerste lid, 3:40 BW een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig is, en dat handelen door een overheidslichaam in strijd met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur tot dat rechtsgevolg kan leiden. Het hof deelt ook de opvatting van de rechtbank, dat niet elk handelen door een overheidslichaam in strijd met bedoelde beginselen tot dat rechtsgevolg leidt, doch dat daarvoor een gekwalificeerde schending nodig is.
5 In het onderhavige geval staat tussen de Gemeente en [appellant sub 1 c.s.] vast, dat, gelet op de toezegging van de Gemeente ten tijde van de voorbereiding van het bestemmingsplan voor De Hoven aan de bewoners van De Oliepijp, [appellant sub 1 c.s.] erop mocht vertrouwen dat de achter zijn perceel gelegen strook grond aan hem te koop zou worden aangeboden. Door dat niet te doen heeft de Gemeente onzorgvuldig en in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld.
6. De Gemeente heeft evenwel betoogd dat sprake is geweest van een gebrek aan communicatie tussen de gemeentelijke diensten, en [appellant sub 1 c.s.] heeft niet voldoende onderbouwd dat sprake is geweest van doelbewuste benadeling van zijn belangen door, of van favoritisme aan de zijde van de Gemeente. Daarbij komt, dat de toezeggingen aan [appellant sub 1 c.s.] dat, zodra verkoop van de betreffende strook aan de orde was, de bewoners persoonlijk benaderd zouden worden (productie 7 bij inleidende dagvaarding) en dat de betreffende gronden door de bewoners kunnen worden aangekocht (productie 8 bij inleidende dagvaarding) een globaal karakter hadden en naar hun inhoud niet zover gingen dat daaruit een exclusief recht tot aankoop voor elk van de bewoners van De Oliepijp voor het achter zijn perceel gelegen gedeelte van de strook kan worden afgeleid. Uit die toezeggingen blijkt voorts niet dat zij mede betrekking hadden op de tussen de percelen van [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.] gelegen oprit.
7. [geïntimeerde sub 2 c.s.] heeft betwist dat hij van de bijzondere interesse van [appellant sub 1 c.s.] op de hoogte was. [appellant sub 1 c.s.] heeft daartegenover slechts een beroep gedaan op de inspraakreactie van de Gemeente, het door [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.] mede ondertekende bezwaarschrift/zienswijze en de daarop door de Gemeente verstuurde antwoordbrief aan de bewoners van De Oliepijp. Ook als deze stukken alle aan [geïntimeerde sub 2 c.s.] bekend zouden zijn geweest ([geïntimeerde sub 2 c.s.] heeft dat betwist), dan blijkt daaruit geen bijzondere interesse van [appellant sub 1 c.s.], maar slechts een belangstelling in principe en een belangstelling naar de vraagprijs. Onder deze omstandigheden stond het [geïntimeerde sub 2 c.s.], die onbestreden naar voren heeft gebracht dat hij de gronden en de loods achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.] wenste te gebruiken in het kader van de door hem gedreven beveiligings¬onderneming, vrij zijn belangstelling voor die gronden aan de Gemeente te laten blijken en stappen te ondernemen om tot aankoop te komen. Van het, in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid, door [geïntimeerde sub 2 c.s.] doelbewust veronachtzamen van hem bekende belangen van [appellant sub 1 c.s.] is geen sprake.
8. [appellant sub 1 c.s.] heeft ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. Daaromtrent overweegt het hof als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is slechts sprake als zonder objectieve en gerechtvaardigde gronden gelijke gevallen niet gelijk worden behandeld. Of sprake is van gelijke gevallen moet worden beoordeeld met inachtneming van alle relevante omstandigheden, voor zover deze rechtens in aanmerking mogen worden genomen. In het onderhavige geding geldt weliswaar dat [appellant sub 1 c.s.] en [geïntimeerde sub 2 c.s.] (en anderen) bewoners zijn van De Oliepijp, maar tevens is van belang dat op de gronden, gelegen achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.], zich een kennelijk nog bruikbare loods bevond die op zichzelf niet behoefde te worden verwijderd, en dat [geïntimeerde sub 2 c.s.] zich voor de bedoelde gronden met loods, anders dan voor de gronden achter de overige percelen van De Oliepijp, als extra gegadigde had gemeld. Met de rechtbank acht het hof daarom omstandigheden met betrekking tot de gronden achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.], alsmede met betrekking tot de oprit, niet gelijk aan die van de gronden achter de overige percelen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt reeds hierom.
9. Het boven overwogene brengt het hof tot de slotsom dat [geïntimeerde sub 2 c.s.] niet onrechtmatig jegens [appellant sub 1 c.s.] heeft gehandeld en dat de door de Gemeente gemaakte fouten niet zodanig zwaar zijn dat deze moeten leiden een verklaring voor recht dat de tussen [geïntimeerde sub 2 c.s.] en de Gemeente gesloten overeenkomsten ingevolge artikel 3:40 BW Pro nietig zijn, dan wel tot een vernietiging van de overeenkomsten op grond van artikel 3:44 BW Pro.
10. Het hof ziet evenmin grond voor de toewijzing van een van de overige vorderingen van [appellant sub 1 c.s.]. Daartoe overweegt het hof als volgt. Nadat de Gemeente ervan op de hoogte geraakt was dat zij ter zake van de aanbieding van de strook achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.] een fout had gemaakt, heeft zij na overleg met [geïntimeerde sub 2 c.s.] gepoogd deze fout zoveel als binnen de kaders van de met [geïntimeerde sub 2 c.s.] intussen gesloten koopovereenkomst nog mogelijk was, te herstellen door alsnog [appellant sub 1 c.s.] een gedeelte van de strook te koop aan te bieden. [appellant sub 1 c.s.] is daarop niet ingegaan en heeft één- en andermaal aan de Gemeente laten weten dat hij geïnteresseerd was in de strook en de helft van de oprit, nadat de zich daarop bevindende loods was verwijderd. De Gemeente mocht, daarop afgaande, de levering aan [geïntimeerde sub 2 c.s.] van de oprit en de grond achter het perceel van [appellant sub 1 c.s.] doorzetten, reeds omdat er op dat moment geen enkel zicht was op overeenstemming met [appellant sub 1 c.s.] over een vergelijkbare overeenkomst. Het hof laat de door [appellant sub 1 c.s.] na de levering nog naar voren gebrachte andere opties buiten beschouwing, omdat die de Gemeente vóór de levering niet bekend waren. Tot toewijzing van de vorderingen van [appellant sub 1 c.s.] tot ongedaanmaking van de verkoop en levering aan [geïntimeerde sub 2 c.s.] en tot het alsnog aanbieden van de grond aan [appellant sub 1 c.s.] ziet het hof daarom geen grond. Aangezien de Gemeente, na kennisname van haar fout, binnen het kader van de intussen jegens [geïntimeerde sub 2 c.s.] aangegane verplichtingen het mogelijke heeft gedaan om de fout te herstellen en [appellant sub 1 c.s.] daarop in het geheel niet is ingegaan, ziet het hof, mede gezien de op [appellant sub 1 c.s.] rustende verplichting tot beperking van zijn schade, evenmin grond voor een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens [appellant sub 1 c.s.] onrechtmatig heeft gehandeld. Aan de vraag naar de aard en omvang van door [appellant sub 1 c.s.] eventueel geleden schade komt het hof in het licht van het bovenstaande niet toe. Het passeert het bewijsaanbod dat [appellant sub 1 c.s.] terzake heeft gedaan.
11. De slotsom is dat de grieven niet tot resultaat leiden. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van [appellant sub 1 c.s.] in de kosten van het hoger beroep, die gevallen zijn bij de Gemeente en bij [geïntimeerde sub 2 c.s.].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht van 12 mei 2010;
- veroordeelt [appellant sub 1 c.s.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden vastgesteld op € 314,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan;
- verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt [appellant sub 1 c.s.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde sub 2 c.s.] tot op heden vastgesteld op € 314,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, E.J. van Sandick en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.