Conclusie
07/12749
Mr. Wuisman
Zitting: 29 mei 2009
CONCLUSIE inzake:
[Eiser],
eiser in cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen;
tegen
1. EUROVAST 2000 B.V.;
2. [Verweerder 2];
3. [Verweerster 3];
verweerders in cassatie,
niet verschenen.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan((1)):
(i) Eiser tot cassatie (hierna te noemen: [eiser]) en drie andere personen (hierna allen tezamen te noemen: [eiser] c.s.) hebben in december 2002 een viertal appartementen, behorend tot een in [plaats] gelegen appartementencomplex, gekocht van verweerders in cassatie, te weten van Eurovast 2000 B.V. de appartementen [a-straat 1] (voor een prijs van € 190.000,-) en [a-straat 2] (voor een prijs van € 190.000, -), van [verweerder 2] het appartement [b-straat 1] (voor een prijs van € 170.000,-) en van [verweerster 3] het appartement [a-straat 3] (voor een prijs van € 140.000,-).
(ii) Als datum voor de juridische levering is tussen partijen 1 maart 2003 overeengekomen. Verder is in de respectieve koopakten onder meer bepaald dat bij het in gebreke blijven met het meewerken aan de juridische levering een boete zal worden verbeurd ten bedrage van tien procent van de totale koopprijs.
(iii) [Verweerster 3] heeft het appartement [a-straat 3], hoewel al aan [eiser] c.s. verkocht, in elk geval in december 2002 en januari 2003 nog voor een bedrag van € 140.000,- te koop laten staan op de internetsite van de NVM-makelaars "Funda.nl".
(iv) Verweerders in cassatie (hierna tezamen te noemen: Eurovast c.s.) hebben [eiser] c.s. bij brief van 20 februari 2003 in gebreke gesteld, indien en voor zover zij niet tot afname van de appartementsrechten zouden overgaan. Zij hebben verder aanspraak gemaakt op de in dat geval te verbeuren boete. Bovendien hebben zij meegedeeld dat in dat geval de koopovereenkomsten na 1 maart 2003 ontbonden zullen zijn.
(v) [Eiser] c.s. hebben bij brief van 26 februari 2003 Eurovast c.s. gesommeerd om binnen 24 uur de hierboven onder (iii) genoemde advertentie van de internetsite te verwijderen. Daarop hebben [eiser] c.s. een brief van 28 februari 2003 laten volgen met onder meer het bericht: "...Vanwege uw weigering om bedoelde advertentie op het internet te verwijderen zijn wij genoodzaakt om de met u aangegane vier koopovereenkomsten m.b.t. de panden in het complex "[A]" op te zeggen. Wij verklaren hierbij deze vier met u gesloten koopovereenkomsten buitengerechtelijk te zijn ontbonden.(..)"
(vi) [Eiser] c.s. zijn niet tot afname van de woningen overgegaan. Hierin hebben Eurovast c.s. aanleiding gevonden om hen bij brief van 4 maart 2003 mee te delen dat zij de koopovereenkomsten als ontbonden beschouwen.
1.2 Eurovast c.s. zijn bij de rechtbank Rotterdam tegen [eiser] c.s. een procedure begonnen, waarin zij een veroordeling van [eiser] c.s. vorderen tot betaling van een bedrag van € 69.540,- wegens verbeurde boeten, te vermeerderen met rente en kosten. [Eiser] is in de procedure verschenen en heeft de vordering bij conclusie van antwoord bestreden. Hij betoogt dat er geen sprake is geweest van een tekortschieten in het nakomen van de verplichting om de verkochte appartementen op 1 maart 2003 af te nemen. De koopovereenkomsten waren immers voordien al ontbonden als gevolg van een daartoe strekkende verklaring van [eiser] c.s. Die ontbinding was gerechtvaardigd, zo wordt aangevoerd, omdat Eurovast c.s. hadden nagelaten om tijdig de advertentie op de internetsite te verwijderen en ook omdat een toegezegde verbouw niet tijdig was uitgevoerd. Bij genoemde conclusie stelt [eiser] ook nog een eis in reconventie in. Hij vordert een vergoeding voor geleden schade. Aan die vordering wordt ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat kopers van de gekochte appartementen alsnog afhaakten in verband met de ten onrechte aangehouden advertentie betreffende het appartement [a-straat 3]. Daarin werd nl. dat appartement voor een beduidend lagere koopprijs (ongeveer € 30.000,- lager) aangeboden dan de prijs waarvoor [eiser] c.s. dat aangekochte appartement had doorverkocht.
1.3 Bij vonnis d.d. 18 februari 2004 wijst de rechtbank de vordering van Eurovast c.s. toe en die van [eiser] c.s. af.
1.4 [Eiser] en een van de andere kopers, te weten [betrokkene 1], komen van het vonnis van de rechtbank in beroep bij het hof 's-Gravenhage. Echter, alleen [eiser] voert grieven aan. In zijn arrest van 16 mei 2007 verklaart het hof [betrokkene 1] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, oordeelt het de door [eiser] aangevoerde grieven ongegrond en bekrachtigt het het vonnis van de rechtbank.
1.5 Bij exploot van 15 augustus 2007((2)) stelt [eiser] cassatieberoep in van het arrest van het hof. Tegen de niet verschenen Eurovast c.s. wordt verstek verleend. [Eiser] laat zijn zaak nog schriftelijk toelichten door zijn advocaat.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 [Eiser] heeft drie cassatiemiddelen doen aanvoeren.
cassatiemiddelen I en II
2.2 De cassatiemiddelen I en II richten zich tegen het oordeel van het hof, kort samengevat, dat Eurovast c.s. niet tegenover [eiser] tekort zijn geschoten in verband met het in de maanden december 2002 en januari 2003 op de internetsite Funda.nl plaatsen en geplaatst houden van de advertentie betreffende het appartement [a-straat 3].
2.3 In cassatiemiddel I wordt erover geklaagd dat het hof in rov. 2.2 van zijn arrest de in rechte vaststaande feiten onvolledig vaststelt, met als gevolg dat de beoordeling in rov. 2.4 van de vraag of Eurovast c.s. jegens hem tekort zijn geschoten vanwege het plaatsen en geplaatst houden van de verkoopadvertentie betreffende het appartement [a-straat 3] op de internetsite Funda.nl, niet op de juiste feitelijke grondslag heeft plaatsgevonden. Er is, zo zou men de klacht kunnen verstaan, bij de zojuist bedoelde beoordeling aan essentiële stellingen voorbijgegaan.
2.4 In het cassatiemiddel wordt wel een schets gegeven van de situatie die het hof had moeten beoordelen, maar dat levert op zichzelf nog niet een heel precieze opgave op van de feiten, die ten onrechte niet als vaststaand in rov. 2.2 zijn vermeld.
Gelet op hetgeen in 1.2 en 1.5 van cassatiemiddel I wordt aangevoerd, gaat het, zo schijnt het toe, vooral om het feit dat Eurovast c.s. wisten dat [eiser] c.s., toen zij de appartementen kochten, de bedoeling hadden deze weer aanstonds door te verkopen. Dit feit is van belang, zo wordt betoogd, omdat vanwege die wetenschap op Eurovast c.s. de bijzondere zorgplicht rustte om al datgene na te laten wat aan die voorgenomen doorverkoop afbreuk zou doen of wat deze doorverkoop zou kunnen verhinderen of beletten.
Op zichzelf is juist dat het hof het zojuist genoemde feit niet in rov. 2.2 vermeldt. In deze rechtsoverweging beoogt het hof overigens ook niet een volledig overzicht van de in rechte vaststaande feiten weer te geven. Niettemin kan niet worden gezegd dat het hof aan dat feit is voorbijgegaan. In het slotgedeelte van de eerste zin van rov. 2.4 overweegt het hof dat er van een ongeoorloofd handelen geen sprake is, "ook niet als de verkoper weet dat de koper de woningen heeft gekocht om deze aan derden door te verkopen." In deze passage neemt het hof het zojuist genoemde feit in aanmerking. De klacht mist derhalve belang, voor zover deze inhoudt dat het hof het zojuist genoemde feit niet in rov. 2.2. vermeldt, en feitelijke grondslag, voor zover deze ervan uitgaat dat het hof dit feit niet in aanmerking heeft genomen.
2.5 In 1.2 van cassatiemiddel I worden nog de feiten opgesomd dat zowel Funda als NVM zelf hebben te gelden als belangrijke fora op het gebied van de aan- en verkoop van onroerende zaken zoals woonhuizen en appartementen, dat beiden als beleidsregel hanteren dat, zodra een koopovereenkomst is getekend, een internet-advertentie aanstonds van het internet wordt verwijderd en dat de Funda-site heeft te gelden als een site waarop te koop staande woningen worden aangeboden. Op deze feiten zal wel worden gewezen omdat zij van belang worden geacht voor het kunnen maken van een vergelijking tussen de koopprijs die [eiser] c.s. voor de door hen aangekochte appartementen vroegen en de koopprijs, die in de advertentie betreffende het appartement aan de [a-straat 3] stond vermeld, en daarmee voor de onderbouwing van het beweerde tekortschieten van Eurovast c.s.
Dat genoemde feiten niet in rov. 2.2 worden vermeld, is niet verwonderlijk. Zoals hierboven al opgemerkt, beoogt het hof in rov. 2.2 geen volledig overzicht van de in rechte vaststaande feiten weer te geven. Bovendien gaat het hier om feiten, waarop [eiser] c.s. in de feitelijke instanties geen beroep hebben gedaan. Voor zover zij als feiten van algemene bekendheid zijn te beschouwen en uit dien hoofde door het hof mede in zijn beoordeling zouden moeten zijn betrokken, geldt dat dit laatste ook is gebeurd, zij het meer indirect. In rov. 2.4 is het hof immers van oordeel dat niet tot ongeoorloofd handelen kan worden geconcludeerd op de grond dat een verkoper (in casu [verweerster 3]) publiek bekend maakt gegevens, waaruit voor derden blijkt voor welke prijs de koper (in casu [eiser] c.s.) de betreffende woning (in casu appartement [a-straat 3]) heeft gekocht. Dit laatste betekent dat cassatiemiddel I, voor zover het betrekking heeft op in de voorafgaande alinea genoemde feiten, eveneens geen doel treft wegens gemis aan feitelijke grondslag.
2.6 Voor zover beoogd is in 1.7 en 1.8 van cassatiemiddel I nog aanvullende klachten te formuleren, zijn dat klachten die voortbouwen op de hiervoor besproken klachten. Nu deze laatste klachten geen doel treffen, geldt hetzelfde voor de daarop voortbouwende aanvullende klachten.
2.7 Het voorgaande voert tot de slotsom dat cassatiemiddel I geen doel treft.
2.8 Cassatiemiddel II is hetzelfde lot beschoren. Zoals in de eerste zin van van 2.2. van het cassatiemiddel tot uitdrukking wordt gebracht, bouwt dit cassatiemiddel voort op cassatiemiddel I. Op basis van cassatiemiddel I wordt nl. verondersteld, dat ervan kan worden uitgegaan dat Eurovast c.s. jegens [eiser] tekort zijn geschoten in verband met het in de maanden december 2002 en januari 2003 op de internetsite Funda.nl plaatsen en geplaatst houden van de advertentie betreffende het appartement [a-straat 3]. Het tegengestelde oordeel van het hof wordt echter met cassatiemiddel I om de hiervoor uiteengezette redenen tevergeefs bestreden. Dit betekent dat, anders dan in cassatiemiddel II wordt aangenomen, [eiser] c.s. in februari 2003 niet de ontbinding van de koopovereenkomsten hebben kunnen bewerkstelligen wegens een tekortschieten van Eurovast c.s. bestaande uit het in de maanden december 2002 en januari 2003 op de internetsite Funda.nl plaatsen en geplaatst houden van de advertentie betreffende het appartement [a-straat 3].
cassatiemiddel III
2.9 Cassatiemiddel III heeft betrekking op rechtsoverweging 2.5, waarin het hof tot de slotsom komt dat wegens onvoldoende onderbouwing niet kan worden aangenomen dat Eurovast c.s. zijn tekortgeschoten door verbouwingswerkzaamheden niet tijdig uit te voeren, (zodat [eiser] c.s. ook in dit beweerde tekortschieten geen aanleiding hebben kunnen vinden voor het ontbinden in februari 2003 van de koopovereenkomsten).
2.10 In rov. 6.6 van haar vonnis d.d. 18 februari 2004 heeft de rechtbank de stelling van [eiser] c.s. dat overeengekomen verbouwingswerkzaamheden niet tijdig zijn afgerond als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Dit oordeel wordt in appel met grief VIII bestreden. Kennisneming van de grief en de toelichting daarop leert, dat niets materieels tegen de beslissing van de rechtbank wordt aangevoerd. Van een nadere onderbouwing van de stelling is in het geheel geen sprake. Dit betekent niet alleen dat het Hof de grief nog te veel eer heeft bewezen, maar ook dat dat wat in cassatiemiddel III wordt aangevoerd voor een belangrijk deel is te beschouwen als het aanvoeren van nieuwe feitelijke stellingen, waarvoor in cassatie geen ruimte is. Hierop strandt cassatiemiddel III reeds.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1. De feiten zijn ontleend aan het eindvonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 18 februari 2004 onder 2. en aan het arrest van het hof Den Haag d.d. 16 mei 2007 onder 2.
2 Waarna op 11 december 2007 nog een herstelexploit is uitgebracht.