Conclusie
Rolnr C05/016HR
mr J. Spier
Zitting 25 november 2005
Conclusie inzake
[eiser 1] en
[eiseres 2]
(hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.)
tegen
[verweerder]
1. Feiten
1.1 In deze zaak heeft het Hof in zijn in cassatie bestreden arrest Hof 's-Hertogenbosch in rov. 4.2.1 en 4.2.2 de volgende feiten vastgesteld.
1.2 [Eiser] c.s. hebben van [verweerder] twee appartementen te [plaats] gehuurd. Het ging hier om een appartement (woonruimte) met een aanvankelijke - bij vooruitbetaling verschuldigde - maandelijkse huur van f 606,72 en om een appartement (in gebruik als atelier) met een - bij vooruitbetaling verschuldigde - maandelijke huur van f 400. De eerste overeenkomst is op 12 januari 1982 aangegaan; de tweede op 16 maart 1990.
1.3 Het atelier behoort tot de gehuurde woonruimte.
1.4 Beide appartementen maken deel uit van een carré-boerderij. Daarvan maakten ook nog andere appartementen deel uit.
1.5 [Verweerder] heeft bij brief van 22 mei 2001 de huur opgezegd tegen 1 december 2001 op de grond dat [eiser] c.s. zich niet hebben gedragen zoals goede huurders betaamt. In deze brief wordt [eiser] c.s. stelselmatig tekortschieten van hun betalingsverplichtingen en wangedrag verweten. Dit wangedrag zou onder meer bestaan uit het uitsluitend voor zich zelf reserveren van voor alle gebruikers bestemde gemeenschappelijke ruimten.
2. Verloop van de procedure
2.1.1 Bij exploit van 20 december 2001 heeft [verweerder] [eiser] c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Maastricht. [Verweerder] heeft gevorderd een datum te bepalen waarop de onder 1.2 genoemde huurovereenkomsten zullen eindigen; zulks met veroordeling van [eiser] c.s. het gehuurde alsdan te ontruimen, op straffe van een dwangsom.
2.1.2 Deze vordering is gestoeld op art. 7A:1623c lid 3 (oud) BW. Daaraan heeft [verweerder] onder meer ten grondslag gelegd herhaalde - en uitvoerig nader uitgewerkte - te late betaling van de huur en servicekosten zomede het louter voor zich zelf gebruiken van gemeenschappelijke ruimtes; daartoe hebben [eiser] c.s. zich bepaalde ruimtes door beplantingen en erfafscheidingen als het ware toegeëigend.
2.2.1 [Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden. Zou het door [verweerder] gestelde juist zijn, dan zou dit al veel eerder de opzegging hebben kunnen schragen, aldus [eiser] c.s. (cva onder 1). [verweerder]' stellingen zijn evenwel "allemaal niet juist".
2.2.2 Dat de huur regelmatig te laat werd betaald, wordt erkend; dit houdt evenwel verband met onregelmatige inkomsten. Door de kantonrechter vastgestelde huurverhogingen zijn inderdaad niet betaald; zijn vonnis was namelijk onjuist (cva onder 5.1). [Eiser] c.s. meenden - zij het, naar later is gebleken, ten onrechte - dat de voor eigen gebruik benutte gemeenschappelijke ruimte tot het gehuurde behoorde (cva onder 5.2).
2.3.1 Bij vonnis van 4 september 2002 heeft de kantonrechter Maastricht bepaald dat de onder 1.2 bedoelde huurovereenkomsten per 30 september 2002 zullen eindigen. [Eiser] c.s. worden tot ontruiming veroordeeld. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen.
2.3.2 De door de kantonrechter bijgebrachte grond doet niet (meer) ter zake.
2.4 [Eiser] c.s. hebben hoger beroep ingesteld.(1) In zijn vierde grief - de enige waarin inhoudelijk op de zaak wordt ingegaan - wordt aangevoerd dat [eiser] c.s. zich steeds als een goed huurder hebben gedragen. De huur is "altijd regelmatig" betaald, zij het dan ook "soms met twee maanden achterstand". De opzeggingsgrond zou vals zijn, immers ingegeven door de wens het verhuurde te verkopen.
2.5 [Verweerder] heeft het beroep bestreden. Vervolgens is de zaak schriftelijk bepleit; [eiser] c.s. hebben in dat kader nog een reeks producties in geding gebracht.
2.6 In zijn onder 1.1 genoemde arrest heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd met - wat het Hof hoffelijk aanduidt als - aanvulling van gronden.
2.7 Ten gronde heeft het Hof overwogen:
"4.7. De vierde grief verstaat het hof aldus dat [eiser] c.s. in hoger beroep naar voren willen brengen dat er onvoldoende redenen zijn om te concluderen dat zij zich niet als een goed huurder hebben gedragen, zodat het vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven en de vorderingen van [verweerder] alsnog moeten worden afgewezen.
4.8. Zoals hiervoor is overwogen heeft [verweerder] voor de opzegging twee redenen aangevoerd: stelselmatige wanbetaling en wangedrag.
Voor de beoordeling van het verwijt dat [eiser] c.s. zich stelselmatig aan wanbetaling hebben schuldig gemaakt acht het hof het volgende van belang.
4.8.1. Volgens [verweerder] hebben [eiser] c.s. in 1998 4 maanden huur te laat betaald, in 1999 3 maanden en in 2000 5 maanden. Bij die te late betaling ging het soms om enkele weken, maar ook wel om enkele maanden. In het jaar 2001 is door [eiser] c.s. (tot aan de inleidende dagvaarding in december) geen enkele huurtermijn tijdig betaald. Bij de stukken bevindt zich een groot aantal sommaties en een aantal (namens [eiser] c.s. gedane) verzoeken om uitstel van betaling toe te staan.
Het hof acht hiermee de gestelde stelselmatige wanbetaling in voldoende mate onderbouwd. Voorzover [eiser] c.s. bedoeld hebben (de omvang van) deze wanbetaling te betwisten, acht het hof die betwisting onvoldoende gemotiveerd.
4.8.2. Het hof leidt verder uit de (op dit punt niet weersproken) stellingen van [verweerder] af, dat bij beschikking van de kantonrechter d.d. 1 februari 2001 de huurprijs van het appartement met nr. [1] ingaande 1 juli 1999 is verhoogd naar f. 426,- per maand en dat de huur van het appartement met nr. [2] per diezelfde datum is verhoogd naar f. 719,81 per maand.
Ten tijde van de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak was de in rekening gebrachte huurverhoging (ondanks sommatie) nog niet voldaan, evenmin als de huurverhogingen per 1 juli 2000 en per 1 juli 2001. Op het tijdstip van de inleidende dagvaarding ging het hierbij om een achterstand van circa f. 2.500,-.
4.8.3. Uit de stukken die in hoger beroep bij memorie van antwoord en bij de pleitnota van [eiser] c.s. zijn overgelegd, blijkt verder dat [eiser] c.s. in september 2002 een schuld aan [verweerder] hadden van in totaal circa € 5.500,-. Deze schuld is in september 2002 door [plaats] aan [verweerder] voldaan, in het kader van een aan [eiser] c.s. verstrekte bijzondere bijstand, ter leniging van hun schulden.
4.9. Met betrekking tot het verwijt van [verweerder] dat [eiser] c.s. zich aan wangedrag hebben schuldig gemaakt, acht het hof van belang dat op grond van de stellingen van partijen als vaststaand kan worden aangenomen dat door de bewoners van de verschillende appartementen in de carré-boerderij gebruik werd gemaakt van een aantal gemeenschappelijke ruimten waaronder de binnenplaats, een tuin en een carport en dat [eiser] c.s. op een bepaald moment een deel van die gemeenschappelijke ruimten hebben afgescheiden ten behoeve van zichzelf, zodat de andere bewoners van die gedeelten geen gebruik meer konden maken. Ondanks sommaties weigerden zij die afscheiding ongedaan te maken. Zij zijn hier toe pas overgegaan nadat zij hiertoe bij vonnis van de rechtbank d.d. 6 december 2001 (op vordering van bewoners van andere appartementen) waren veroordeeld.
4.10. Het hof acht met de hiervoor onder 4.8.1. t/m 4.8.3. beschreven structurele tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen van [eiser] c.s. en het onder 4.9. beschreven wangedrag van [eiser] c. s., voldoende zwaarwegende redenen aanwezig om de beëindiging van de huurovereenkomsten met toepassing van artikel 7A:1623e lid 1 onder 1. (oud) BW, te rechtvaardigen."
2.8 [Eiser] c.s. hebben zich tijdig van beroep in cassatie voorzien. Tegen [verweerder] is verstek verleend. Mr Garretsen heeft de zaak namens [eiser] c.s. (summierlijk) schriftelijk toegelicht.
3. Bespreking van de klachten
3.1 Blijkens onderdeel 1.1 - dat geen klacht vertolkt - richten de klachten zich tegen rov. 4.7 - 4.11 van 's Hofs arrest.
3.2 Onderdeel 1.2 bevat geen klacht.
3.3 Onderdeel 1.3 verwijt het Hof te hebben miskend dat de vordering is gestoeld op art. 7A:1623c (oud) BW in samenhang met art. 7A:1623e (oud) BW.
3.4 Deze klacht mist feitelijke grondslag. Dat blijkt heel duidelijk uit (onder meer) rov. 4.10.
3.5 Voor zover het onderdeel de klacht behelst dat het Hof aandacht had moeten schenken aan het "woonbelang" van [eiser] c.s. voldoet het niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. omdat niet wordt aangegeven waar deze stelling in feitelijke aanleg zou zijn betrokken.
3.6 Onderdeel 1.4 verwijt het Hof niet te zijn ingegaan op een aantal daarin vermelde stellingen. Ik loop deze hierna langs. Voor zover daarin andermaal wordt gehamerd op het "woonbelang" geldt hetgeen onder 3.5 werd opgemerkt.
3.7 Het belang van de stelling dat er tot het overlijden van "[verweerder]" geen problemen waren, is mij niet aanstonds duidelijk tegen de achtergrond van de door het Hof vastgestelde - als zodanig niet (met vrucht) bestreden - tekortkomingen van [eiser] c.s.
3.8 Het onderdeel wijst er voorts op dat [eiser] c.s. hebben aangevoerd dat de opzegging op valse gronden zou zijn geschied; bij pleidooi in appèl hebben zij daar misbruik van bevoegdheid onder geschoven. Het Hof zou daarop niet hebben gerespondeerd.
3.9 Juist is dat in de cva onder 3 wordt gerept van een "valse opzeggingsgrond". De werkelijke reden zou zijn geweest om "de door gedaagden gehuurde appartementen te verkopen".
3.10 In de mvg komt deze kwestie andermaal ter sprake in grief IV; daarop doet de klacht evenwel geen beroep. Nu het onderdeel er niet over klaagt dat het Hof dit onderdeel van de grieven onbesproken heeft gelaten, is het tot mislukken gedoemd.
3.11 Ten overvloede: in de mvg wordt de kwestie ingebed in het niet rechtsgeldig zijn van de opzeggingsgrond. Dat is juridisch een andere invalshoek dan misbruik van recht. Nu in feitelijke aanleg (tot en met de mvg) geen beroep is gedaan op dit laatste leerstuk kan het Hof bezwaarlijk worden verweten daarop niet te zijn ingegaan.
3.12.1 Ware dit al anders dan zou het beroep m.i. nimmer (hebben) kunnen slagen. Eenmaal aangenomen - het middel bestrijdt dat niet - dat sprake was van structurele en wezenlijke te late betaling van de huur, terwijl evenmin betaling plaatsgreep van krachtens een rechterlijke uitspraak verschuldigde betalingen doet niet ter zake wat het precieze motief van [verweerder]' vordering was. Een crediteur wiens schuldenaar stelselmatig te laat betaalt, heeft het volste recht om de overeenkomst te (doen) beëindigen. Dat wordt niet anders wanneer beëindiging van de overeenkomst voor de crediteur voordelig zou zijn, hetgeen [eiser] c.s. trouwens niet eens hebben gesteld (hooguit wordt het geïmpliceerd).(2)
3.13.2 Niet gesteld is dat [verweerder] louter de bedoeling had [eiser] c.s. te schaden, hetgeen trouwens ook niet voor de hand ligt. Evenmin is aangevoerd, laat staan met feiten en omstandigheden onderbouwd, dat en waarom sprake zou zijn van een zodanige onevenredigheid(3) tussen [verweerder]' belang bij de uitoefening van zijn recht en dat van [eiser] c.s. bij niet-uitoefening daarvan, dat [verweerder] in redelijkheid zijn bevoegdheid niet kon uiteoefen. In elk geval doet het middel op zodanige feiten en omstandigheden geen beroep. Hoe dat ook zij, niet gezegd kan worden dat [verweerder] geen redelijk belang had bij beëindiging van de overeenkomst.(4)
3.12.3 In dit verband zij nog gememoreerd dat [eiser] c.s. - terecht - hebben aangevoerd dat de vordering toewijsbaar is wanneer [verweerder]' stellingen juist zouden zijn; zie onder 2.2.1. 's Hofs oordeel dat er op neerkomt dat deze posita in essentie juist zijn, wordt op de in deze conclusie aangegeven gronden m.i. tevergeefs bestreden.
3.13 Niet valt in te zien waarom [eiser] c.s. niet gehouden zouden zijn tot betaling van bedragen die bij rechterlijke uitspraak waren vastgesteld. 's Hofs oordeel dat [eiser] c.s. ook ná deze uitspraak (geruime tijd) niet hebben betaald (rov. 4.8.2), wordt niet bestreden. Dat zij meenden dat de uitspraak onjuist was, doet daaraan uiteraard niet af.
3.14 De na het derde liggend streepje geformuleerde additionele klachten missen bij deze stand van zaken belang.
3.15 Het Hof heeft - in cassatie niet bestreden - geoordeeld dat [eiser] c.s. niet gerechtigd waren tot het uitsluitend gebruik van de door hen afgescheiden delen van de gemeenschappelijke ruimtes (rov. 4.9). Nu vast staat dat zij dit zonder recht of titel hebben gedaan, doet niet ter zake of zij al dan niet meenden dat zij daartoe wel gerechtigd waren. Daarbij moet worden bedacht dat een beroep op (rechts)dwaling slechts zelden wordt gehonoreerd.
3.16 Hierbij verdient nog opmerking dat de basis waarop het beweerdelijk bestaande vertrouwen rustte (stilzwijgende toestemming) een beroep op (rechts)dwaling in elk geval in casu niet zou kunnen schragen.
3.17 De slotklacht komt erop neer dat jarenlang stelselmatig te laat betalen geen gevolgen meer kan sorteren wanneer op een zeker moment, voorafgaand aan de vordering in rechte, is betaald. Zij vindt, zeker in haar algemeenheid, geen steun in het recht. De consequentie van deze opvatting kan ook niet bekoren. Deze zou immers zijn dat de debiteur die na een (laatste) aanmaning, in het zicht van een dagvaarding, betaalt geen gevolgen meer van zijn persistente wanbetalingen meer zou ondervinden.
3.18 Onderdeel 1.5 valt goeddeels in herhalingen. In zoverre behoeft het geen bespreking meer.
3.19 Het vertolkt voorts de klacht dat huurbetalingen regelmatig hebben plaatsgevonden en dat de problemen zich hoofdzakelijk hebben voorgedaan ten aanzien van de servicekosten en huurverhogingen.
3.20.1 Het Hof geeft in rov. 4.8.1 aan in welke mate sprake was van wanbetaling. Het gaat daar niet om huurverhogingen (daarop ziet rov. 4.8.2) en evenmin (kenbaar) om servicekosten; immers spreekt het Hof van te late huurbetalingen. Bij deze stand van zaken voldoet de klacht niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. omdat in genen dele duidelijk wordt gemaakt waarom 's Hofs oordeel onjuist zou zijn.
3.20.2 De klacht is ook niet recht duidelijk in het licht van de eigen stellingen van [eiser] c.s., zoals hiervoor onder 2.2.2 en 2.4 vermeld.
3.21 Uit rov. 4.8.1 en 4.8.2 valt af te leiden dat niet alleen de huurverhoging te laat werd betaald (een rechterlijke uitspraak ten spijt), maar dat vooral (ook) sprake was van te late huurbetalingen. De klacht dat overwegend sprake was van te late betaling van de huurverhogingen voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. omdat niet wordt aangegeven waarom 's Hofs oordeel onjuist zou zijn. Laat staan dat wordt vermeld waar zo'n betoog in feitelijke aanleg werd voorgedragen.
3.22 Onderdeel 1.6 bestrijdt niet 's Hofs oordeel dat de huurverhoging door de kantonrechter is vastgesteld. De klacht dat het Hof heeft miskend dat slechts sprake was van ten onrechte in rekening gebrachte bedragen stuit hierop af.
3.23 Onderdeel 1.7 komt op tegen rov. 4.8.3. Daarin oordeelt het Hof dat uit de mva en de door [eiser] c.s. bij pleidooi in appèl in geding gebrachte stukken blijkt 1) dat de schuld van [eiser] c.s. aan [verweerder] in september 2002 circa € 5500 beliep en dat deze schuld toen door de gemeente aan [verweerder] is betaald. Volgens het onderdeel is onbegrijpelijk waarop het Hof deze oordelen baseert.
3.24.1 Het Hof verwijst in rov. 4.8.3 naar de bij mva en pleitnota overgelegde stukken. In prod. 2 bij mva is sprake van een achterstand van € 5500 (blz. 2). Volgens het schriftelijk pleidooi van mr Cordens (optredend namens [eiser] c.s.) onder 25 zou dit bedrag "op dat moment reeds telefonisch" zijn voldaan zodat er "in het geheel geen huurachterstand meer is". Verderop wordt betoogd dat de huurschuld rechtstreeks door de gemeente aan [verweerder] zal worden betaald. Het is derhalve zeker niet onbegrijpelijk dat het Hof heeft geoordeeld dat er een huurachterstand voor dit bedrag was en tevens dat dit bedrag door de gemeente is betaald.
3.24.2 Uit de s.t. van mr Garretsen onder 2.3 zal vermoedelijk moeten worden afgeleid dat de klacht over de betaling van de huurachterstand door de gemeente wordt ingetrokken. Of Z.E.G. dat inderdaad bedoelt, kan blijven rusten omdat de klacht, als gezegd, hoe dan ook faalt.
3.25 Anders dan het onderdeel wil doen geloven, hebben [eiser] c.s. niet - op de genoemde plaatsen in de pleitnota - aangevoerd dat [verweerder] de betaling heeft geweigerd. Deze stelling zou trouwens niet te rijmen zijn geweest met de onder 3.24.1 weergegeven stellingen.
3.26 Volgens onderdeel 1.8 had het Hof er rekening mee moeten houden dat [eiser] c.s. ten tijde van de inleidende dagvaarding het gewraakte gebruik van de gemeenschappelijke ruimte reeds hadden gestaakt.
3.27 Het onderdeel verliest uit het oog dat het Hof deze omstandigheid onder ogen heeft gezien in rov. 4.9 in fine. Het heeft desondanks geoordeeld dat de structurele wanbetalingen en dit "wangedrag" voldoende zwaarwegende grond opleverden om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (rov. 4.10).
3.28 Onderdeel 1.9 gaat uit van de veronderstelling dat geen sprake was van structurele wanbetaling. Nu 's Hofs anders luidende oordeel tevergeefs wordt bestreden, treft deze voortbouwende klacht hetzelfde lot.
3.29 Onderdeel 1.10 borduurt voort op de daaraan voorafgaande klachten. Het mislukt daarom eveneens.
3.30 Voor zover middel II al een of meer begrijpelijke klachten behelst, valt het in herhalingen; de s.t. onder III lijkt dat te onderkennen. Het faalt eveneens.
3.31 Vragen die de rechtsontwikkeling of de rechtseenheid raken, heb ik niet kunnen ontwaren. Deze zaak leent zich daarmee voor afdoening op de voet van art. 81 RO Pro.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep met toepassing van art. 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 De mvg staat uitvoerig stil bij de - volgens de kantonrechter - niet genomen cvd. Het niet geheel duidelijke betoog op blz. 1 en 2 strekt er kennelijk toe dat dit stuk wél zou zijn genomen; daartoe wordt onder meer gewezen op bij mvg in geding gebrachte stukken. Deze stukken (prod. 2 en 3) trof ik niet aan. Aan de mvg is wél een stuk getiteld "conclusie van dupliek" gehecht; daarop staat op blz. 1 links bovenaan met de hand geschreven "niet genomen".
2 Tussen misbruik van recht (art. 3:13 BW Pro) en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid bestaan geen wezenlijke verschillen; vgl. Asser-Hartkamp II (2005) nr 314a. Van misbruik van recht zal, naar ook uit de bewoordingen van art. 3:13 BW Pro duidelijk blijkt, niet licht sprake zijn.
3 Aangenomen mag worden dat voor een geslaagd beroep op misbruik van recht is vereist dat degene die misbruik wordt aangewreven de onevenredigheid kent of behoort te kennen; zie HR 21 mei 1999, NJ 1999, 507 rov. 3.4. Dat van zodanige wetenschap sprake was, is niet (laat staan tijdig) aangevoerd.
4 Vgl. Vermogensrecht art. 13 (Den Tonkelaar) aant. 43.