Conclusie
C04/203HR
mr. Keus
Zitting 3 juni 2005
Conclusie inzake
Stichting Intermaris, h.o.d.n. Intermaris Woondiensten
(hierna: Intermaris)
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
(niet verschenen)
Intermaris heeft een woning verhuurd aan [verweerder]. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [verweerder] in een zogenaamde "overnameverklaring" ermee ingestemd de door de vorige huurster in de woning aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huur weer ongedaan te maken. Bij het einde van de huur bleek daarmee een aanzienlijk bedrag te zijn gemoeid. Het hof heeft geoordeeld dat Intermaris slechts een gedeelte van dat bedrag van [verweerder] kan vorderen, aangezien [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet behoorlijk over de kosten van het ongedaan maken van de wijzigingen is geïnformeerd. Tegen dit oordeel richt zich het cassatiemiddel.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
Bij overeenkomst van 4 november 1998(2) heeft Intermaris per 28 oktober 1998 de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor onbepaalde tijd aan [verweerder] verhuurd. Ingevolge art. 11 van Pro het bij de overeenkomst behorende huurreglement diende de huurder bij het einde van de huur de woning in dezelfde staat op te leveren als waarin hij die bij de aanvang van de huur aanvaardde, tenzij partijen alsnog anders overeenkomen. Bij overnameverklaring van 12 oktober 1998(3) heeft [verweerder] verklaard de woning te accepteren zoals achtergelaten door de vertrekkende huurster ([betrokkene 1]) en akkoord te gaan met alle afwijkingen dan wel veranderingen zoals vermeld op het voorcontrolerapport van 7 oktober 1998, dat is opgemaakt door de opzichter van Intermaris en door [betrokkene 1] voor akkoord is getekend. Ook heeft [verweerder] zich bij die verklaring verbonden de woning in oorspronkelijke staat op te leveren indien de volgende huurder de wijzigingen niet accepteert. Nadat [verweerder] in december 2000 de huur had opgezegd, is op 16 januari 2001 een eindcontrolerapport van de staat van de woning opgemaakt. De huur is na afgifte van sleutels van de woning op 19 januari 2001 beëindigd. De volgende huurder is door Intermaris aangewezen. Deze heeft de wijzigingen aan de woning niet geaccepteerd. Vervolgens heeft Intermaris een aannemer opdracht gegeven de in het eindcontrolerapport vermelde herstelwerkzaamheden uit te voeren.
1.2 Tegen deze achtergrond heeft Intermaris de onderhavige procedure bij dagvaarding van 12 november 2001 bij de kantonrechter Hoorn aanhangig gemaakt en gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van ƒ 35.555,58, te vermeerderen met rente over een bedrag van f 33.508,78 vanaf 18 augustus 2001 en kosten. Intermaris heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [verweerder] heeft gehandeld in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst door bij het einde van die overeenkomst het gehuurde niet op te leveren in de staat waarin hij dit bij het aangaan van de overeenkomst heeft ontvangen en dat [verweerder] ingevolge de bij de huurovereenkomst behorende voorwaarden aansprakelijk is voor de kosten van het herstel van die gebreken, welke kosten ƒ 32.798,61 hebben bedragen. Voorts heeft Intermaris nog een bedrag aan achterstallige huur, verwarmingskosten en buitengerechtelijke incasso- en administratiekosten gevorderd; dit gedeelte van de vordering is in cassatie niet van belang. Bij repliek heeft Intermaris nader aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [verweerder] op grond van de overnameverklaring is gehouden de woning weer in de oorspronkelijke staat te brengen, nu de nieuwe huurder de aangebrachte wijzigingen niet wil overnemen. [verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
1.3 Bij tussenvonnis van 1 juli 2002 heeft de kantonrechter Hoorn (inmiddels rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn) geoordeeld dat in een situatie waarin op de huurder de verplichting rust de zaak - hoewel in goede staat - in de oorspronkelijke staat terug te brengen, de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de verhuurder, alvorens volledige schadevergoeding te vorderen, de huurder in gebreke stelt. Voorshands is nog onduidelijk in hoeverre de in het eindcontrolerapport van 22 januari 2002 genoemde herstelonderdelen betrekking hebben op de oplevering in goede staat dan wel op het terugbrengen in de oorspronkelijke staat (rov. 5.5). Voorts is naar het oordeel van de kantonrechter nog onvoldoende duidelijk welke de oorspronkelijke staat van de woning is geweest (rov. 5.7). De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover bij akte uit te laten.
Na een wisseling van akten heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 18 november 2002 de vordering van Intermaris afgewezen. De kantonrechter overwoog dat Intermaris blijkens de door haar na het tussenvonnis genomen akte op het standpunt staat dat de door haar aan [verweerder] in rekening gebrachte kosten uitsluitend betrekking hebben op het terugbrengen van de door de vorige huurster in de oorspronkelijke staat van de onderhavige woning aangebrachte wijzigingen (rov. 2.4). Naar het oordeel van de kantonrechter verzetten de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat Intermaris van [verweerder] na een huurperiode van net twee jaar een bedrag van in totaal ƒ 33.509,78(4) vordert zonder dat [verweerder] bij het aangaan van de uit de overnameverklaring voortvloeiende verplichting tot herstel expliciet op de daarmee gepaard gaande kosten is gewezen, althans hem een ondubbelzinnige indicatie van de hoogte van deze kosten is gegeven (rov. 2.6).
1.4 Intermaris heeft hoger beroep ingesteld. Het hof Amsterdam heeft bij arrest van 25 maart 2004 [verweerder] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.585,73, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2001.
Het hof heeft - voor zover in cassatie van belang - overwogen dat in een geval als het onderhavige, waarin het door [verweerder] op 12 oktober 1998 aanvaarde voorcontrolerapport melding maakt van een aanzienlijke hoeveelheid werkzaamheden, op Intermaris als professioneel verhuurder in beginsel de verplichting rustte [verweerder] als kandidaat-huurder over het geschatte beloop van de kosten van uitvoering van die werkzaamheden te informeren, teneinde te voorkomen dat [verweerder] te lichtvaardig aanzienlijke financiële verplichtingen voor zijn rekening zou nemen. Gesteld noch gebleken is dat dit voor haar niet mogelijk of doenlijk was. Volgens het hof kan niet worden gezegd dat Intermaris haar informatieplicht voldoende is nagekomen, nu zij weliswaar heeft gesteld dat zij - bij monde van mutatieopzichter [betrokkene 2] en [betrokkene 3] - [verweerder] bij het ondertekenen van de overnameverklaring op de daaruit voortvloeiende verplichting tot herstel van de woning en de daarmee gepaard gaande kosten heeft gewezen, maar heeft nagelaten te vermelden dat daarbij een concreet kostenbedrag aan [verweerder] is voorgehouden. Het hof heeft het bewijsaanbod dat Intermaris met betrekking tot dit onderdeel van het geschil heeft gedaan, om die reden gepasseerd (rov. 4.8).
Volgens het hof kan het ondertekenen van de overnameverklaring anderzijds niet zonder gevolg voor [verweerder] blijven, nu de tekst daarvan op zich duidelijk is en [verweerder] zelf handgeschreven daarop heeft aangetekend dat hij met de wijzigingen die in het voor-controlerapport zijn vermeld, akkoord ging. Ook zonder toelichting van Intermaris omtrent de met herstel daarvan gemoeide kosten kon hij vermoeden dat het in elk geval om een substantieel bedrag zou gaan (rov. 4.10). Hier staat weer tegenover dat Intermaris kan worden tegengeworpen dat [verweerder] bij zijn vertrek door Intermaris niet in de gelegenheid is gesteld een opvolgend huurder voor te dragen. De verplichting die [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst door de overname op zich had genomen, is daardoor zwaarder op hem komen te drukken (rov. 4.11). Volgens het hof is onvoldoende gesteld of gebleken om aan te nemen dat het bedrag dat is gemoeid met het herstel van de door [verweerder] zelf in de woning aangebrachte wijzigingen hoger is dan f 7.500,- (rov. 4.12). Op deze gronden heeft het hof geoordeeld dat toepassing van de overnameverklaring in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is voor zover die toepassing zou leiden tot toewijzing aan Intermaris van een hogere vergoeding dan in totaal f 7.500,- (rov. 4.13).
1.5 Intermaris heeft tijdig(5) cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen. Intermaris heeft haar standpunt schriftelijk doen toelichten door haar advocaat.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel omvat vier onderdelen. Het eerste onderdeel richt zich tegen rov. 4.8 en klaagt dat het hof daarin ten onrechte heeft geoordeeld dat Intermaris haar informatieplicht niet voldoende is nagekomen, indien niet een concreet kostenbedrag aan [verweerder] is voorgehouden. Volgens het onderdeel kan de door het hof daarmee aanvaarde rechtsopvatting in haar algemeenheid niet worden aanvaard. Daaraan staat reeds in de weg dat de orde van grootte van de aan herstel verbonden kosten zo evident kan zijn dat de huurder, ook zonder uitdrukkelijke mededeling daarover van de verhuurder, tot een voldoende reële inschatting van de financiële risico's van een zogenaamd overnamebeding in staat moet worden geacht. Als de verhuurder in een dergelijke situatie uitdrukkelijke mededelingen over de omvang van de kosten van herstel achterwege laat, brengt dit op zichzelf niet mee dat een beroep van de verhuurder op het overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
2.2 Op grond van art. 7A:1598 (oud) BW(6) moet de huurder de zaak teruggeven in de staat waarin hij deze volgens een tussen hem en de verhuurder opgemaakte beschrijving heeft aanvaard; is er geen beschrijving opgemaakt, dan moet de zaak op grond van art. 7A:1599 (oud) BW in goede staat van huurdersonderhoud worden teruggegeven. In de praktijk maken vooral grotere verhuurders gebruik van een zogenaamde opnamestaat van het gehuurde, eventueel aangevuld met een lijst van toegevoegde verbeteringen/veranderingen welke door de voorganger van de huurder zijn aangebracht. Niet ongebruikelijk is voorts dat de nieuwe huurder met een zogenaamde overnameverklaring de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen "overneemt"(7), zulks onder de verplichting het gehuurde in de oorspronkelijke staat te herstellen, indien de opvolgende huurder die veranderingen niet wenst.
2.3 Een dergelijke overnameverklaring is als rechtsgrond voor een door de verhuurder in te stellen vordering tot ongedaanmaking van de wijzigingen ook noodzakelijk. Volgens HR 4 december 1992, NJ 1993, 168, volgt de plicht van de huurder om de door de voorgaande huurder aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken, niet uit een contractueel verbod veranderingen in de woning aan te brengen, ook niet als de huurder heeft verklaard dat hij tegen de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen geen bezwaar maakt.
2.4 In verband met de aansprakelijkheid van de huurder die zich - zoals in het onderhavige geval - wèl heeft verbonden de door zijn voorganger aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken, wordt in de literatuur en de lagere rechtspraak doorgaans aangenomen dat redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat de verhuurder de huurder op de hoogte dient te stellen of tenminste een redelijke indicatie dient te geven van de kosten die met het ongedaan maken zijn gemoeid(8). Daarbij speelt een rol dat de (professionele) verhuurder geacht moet worden deze kosten te kunnen overzien, zodat het op zijn weg ligt de aankomende huurder hierover te informeren, opdat deze weet voor welk bedrag hij zich verbindt.
Opmerking verdient dat het hier gaat om de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, die met een zekere terughoudendheid dient te worden toegepast. Van een op zichzelf staande verplichting tot informeren is geen sprake; de omstandigheden van het geval zijn bepalend voor het antwoord op de vraag of, bij gebreke van een door de verhuurder verstrekte opgave (of indicatie) van de kosten van het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder (volledige) vergoeding van die kosten vordert. Naast de hoogte van de kosten en hetgeen de huurder ook zonder mededelingen van de verhuurder dienaangaande had moeten begrijpen, kan daarbij van belang zijn of lange tijd is verstreken sedert de aanvang van de huur in de oorspronkelijke staat, of sprake is van een "erfenis van wijzigingen" van voorgaande huurders, of de voor de kosten van herstel of ongedaanmaking aangesproken huurder het gehuurde zelf maar korte tijd heeft gehuurd en of hij ook zelf wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht(9). Naar mijn mening kan ook de hoedanigheid van partijen een rol spelen. Van een professionele verhuurder (zoals een woningbouwvereniging) mag worden verwacht dat deze inzicht heeft in de met herstel of ongedaanmaking gemoeide kosten, terwijl anderzijds uiteraard ook de deskundigheid van de huurder een rol kan spelen.
2.5 Rov. 4.8 van het bestreden arrest luidt als volgt:
"Het hof is van oordeel dat in een geval als het onderhavige, waarin in het door [verweerder] op 12 oktober 1998 aanvaarde voor-controlerapport melding wordt gemaakt van een aanzienlijke hoeveelheid werkzaamheden, op Intermaris als professioneel verhuurder in beginsel de verplichting rustte [verweerder] als kandidaat-huurder te informeren omtrent het geschatte beloop van de kosten, die de uitvoering van die werkzaamheden mee zou brengen teneinde te voorkomen dat [verweerder] te lichtvaardig aanzienlijke financiële verplichtingen voor zijn rekening zou nemen."
Naar mijn mening mist het onderdeel feitelijke grondslag, waar het klaagt dat het hof (door in beginsel een door de verhuurder te verstrekken opgave of indicatie van de kosten te verlangen) van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft immers niet met een algemeen oordeel volstaan, maar zijn (overigens "in beginsel" gegeven) oordeel, door de gelding daarvan met zoveel woorden tot "een geval als het onderhavige" te beperken, aan de omstandigheden van het geval gerelateerd. Daarbij heeft het hof in het bijzonder van belang geacht dat in het onderhavige geval herstel of ongedaanmaking "een aanzienlijke hoeveelheid werkzaamheden" zou vergen. Kennelijk staat reeds de veelheid van de te verrichten werkzaamheden naar het oordeel van het hof zozeer aan inzichtelijkheid van de (totale) kosten daarvan in de weg(10), dat een opgave of concrete indicatie van die kosten door Intermaris "in beginsel" niet kon worden gemist. Aldus opgevat geeft het bestreden oordeel niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk.
2.6 Onderdeel 2 klaagt dat het oordeel van het hof dat Intermaris [verweerder] voor het sluiten van de huurovereenkomst niet (voldoende) heeft geïnformeerd over het concrete bedrag dat met de uitvoering van de op het voorcontrolerapport vermelde werkzaamheden zou zijn gemoeid, onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd is, althans dat het hof bij het geven van dat oordeel een onjuiste maatstaf heeft toegepast. Volgens het onderdeel is het hof immers voorbijgegaan aan alle andere omstandigheden die Intermaris bij memorie van grieven onder 2.4-2.11 naar voren heeft gebracht. Bovendien is het oordeel van het hof onbegrijpelijk in het licht van hetgeen vervolgens in rov. 4.10 is overwogen, te weten dat de tekst van de overnameverklaring op zich duidelijk is en [verweerder] zelf daarop handgeschreven heeft aangetekend dat hij met de op het voorcontrolerapport vermelde wijzigingen akkoord ging. Het hof heeft daarbij, aldus nog steeds het onderdeel, overwogen dat ook zonder toelichting van Intermaris omtrent de met herstel daarvan gemoeide kosten [verweerder] kon vermoeden dat het in elk geval om een substantieel bedrag zou gaan.
2.7 Waar het onderdeel een beroep doet op de memorie van grieven onder 2.4-2.11(11), kan het niet tot cassatie leiden, omdat uit geen van de daar betrokken stellingen valt af te leiden dat [verweerder] voldoende over het verwachte beloop van de kosten van herstel of ongedaanmaking was geïnformeerd of daarvan om andere redenen op de hoogte kon zijn. Het enkele feit dat [verweerder] volgens de stellingen van Intermaris ondernemer is en in die hoedanigheid dagelijks met allerhande contracten van doen heeft (memorie van grieven onder 2.4), brengt niet mee dat de met herstel of ongedaanmaking gemoeide kosten aan [verweerder] duidelijk waren of duidelijk hadden moeten zijn. Hetzelfde geldt voor de stellingen van Intermaris (in de memorie van grieven onder 2.5) dat [verweerder] al vóór de overname van het huurcontract in het gehuurde verbleef, dat hij bij de overname erop is gewezen dat hij de aangebrachte wijzigingen ongedaan moest maken en dat enkele op de controlestaat voorkomende werkzaamheden op het in goede staat brengen van het gehuurde betrekking hebben(12). De in memorie van grieven onder 2.6-2.7 gereleveerde omstandigheden met betrekking tot de huuropzegging door [verweerder] raken de kwestie van eventuele wetenschap van [verweerder] omtrent de kosten van ongedaanmaking of herstel niet. Ten slotte impliceren ook de stellingen in de memorie van grieven onder 2.8-2.10 over de aard van de in het voorcontrolerapport vermelde en de uiteindelijk door het aannemingsbedrijf uitgevoerde werkzaamheden niet dat [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst - bij benadering - van de met herstel of ongedaanmaking gemoeide kosten op de hoogte is geweest. Het hof kon derhalve zonder nadere motivering aan de door het onderdeel bedoelde stellingen voorbijgaan; voor het oordeel dat [verweerder] onvoldoende is geïnformeerd, waren deze stellingen niet essentieel.
2.8 Evenmin is sprake van de door het onderdeel bedoelde tegenstrijdigheid tussen de rov. 4.8-4.9 enerzijds en rov. 4.10 anderzijds. Het hof heeft in rov. 4.10 aangegeven dat [verweerder] voldoende op de hoogte was van de inhoud en strekking van het overnamebeding als zodanig en dat hij, hoewel hij niet voldoende over de hoogte van de te verwachten kosten van ongedaanmaking of herstel was geïnformeerd (de rov. 4.8-4.9), niettemin kon bevroeden dat daarmee een zeker - niet gering - bedrag zou zijn gemoeid, welk bedrag het hof (in rov. 4.12) naar redelijkheid en billijkheid op ƒ 7.500,- heeft vastgesteld. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is niet onvoldoende gemotiveerd.
2.9 Voor zover (naast het voorgaande) zelfstandige betekenis zou toekomen aan de klacht dat het hof bij de beoordeling of [verweerder] voldoende was geïnformeerd een onjuiste maatstaf zou hebben toegepast(13), faalt ook die klacht, reeds omdat het onderdeel niet vermeldt, welke maatstaf het hof daarbij ten onrechte zou hebben veronachtzaamd.
2.10 Onderdeel 3 richt zich tegen rov. 4.11, die luidt als volgt:
"Hier staat weer tegenover dat Intermaris kan worden tegengeworpen dat [verweerder] bij zijn vertrek - om overigens niet onbegrijpelijke redenen - door Intermaris niet in de gelegenheid is gesteld een opvolgende huurder voor te dragen, die de uit de overnameverklaring voortvloeiende verplichtingen geheel of gedeeltelijk van hem zou hebben kunnen overnemen. De verplichting die [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst door de overname op zich had genomen, is daardoor zwaarder op hem komen te drukken."
Het onderdeel voert aan dat zonder nadere motivering onbegrijpelijk is waarom de verplichting die [verweerder] bij het aangaan van de huurovereenkomst op zich had genomen, zwaarder op hem is komen te drukken, doordat hij bij zijn vertrek niet in de gelegenheid is gesteld een opvolgende huurder voor te dragen. Volgens het onderdeel kan de vraag of [verweerder] die verplichting moet nakomen, niet afhankelijk zijn van de vraag of [verweerder] er vervolgens in slaagt om die verplichting weer "over te doen" aan een opvolgende huurder. Voor dat laatste is immers in ieder geval nodig dat die opvolgende huurder - of die nu door Intermaris of door [verweerder] wordt aangedragen - met een dergelijke overname akkoord zou zijn gegaan. Het is dus niet zo, aldus nog steeds het onderdeel, dat de op [verweerder] rustende verplichting "zwaarder" is geworden.
2.11 Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden. Uit de stellingen van Intermaris volgt dat de situatie in 1998, toen de huur van [verweerder] aanving, verschilde van die per eind 2000 / begin 2001, toen de huur van [verweerder] eindigde. Volgens Intermaris kon de voorgangster van [verweerder] hem als opvolgend huurder voordragen, "(o)mdat in 1998 geen wachttijd en geen urgentieverklaring nodig was"(14). De voorgangster van [verweerder] was kennelijk door Intermaris in de gelegenheid gesteld een opvolgende huurder voor te dragen, welke voordracht zij ervan afhankelijk kon maken dat de voor te dragen kandidaat de door haar aangebrachte wijzigingen zou accepteren en zou overnemen(15). In de door Intermaris bedoelde situatie ten tijde van de beëindiging van de huur door [verweerder], waarin sprake was van een wachttijd, ook voor mensen die wat hun inkomen betreft voor een vrije-sectorwoning in aanmerking kwamen(16), kon [verweerder] kennelijk geen invloed op de persoon van de opvolgende huurder uitoefenen, hetgeen de kans dat die huurder met de aangebrachte wijzigingen akkoord zou gaan, aanzienlijk verkleinde(17). Het oordeel van het hof dat de verplichting tot ongedaanmaking daarmee zwaarder op [verweerder] is komen te drukken, is niet onbegrijpelijk. Gesteld noch gebleken is immers dat Intermaris [verweerder] bij het aangaan van de overnameovereenkomst erop heeft geattendeerd dat aan hem (mogelijkerwijs en anders dan aan zijn voorgangster) niet de gelegenheid zou worden geboden een opvolgende (tot overname van de wijzigingen bereid zijnde(18)) huurder voor te dragen. Het hof kon deze omstandigheid laten meewegen bij zijn oordeel dat Intermaris naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid slechts een gedeelte van de kosten van ongedaanmaking of herstel kan vorderen.
2.12 Onderdeel 4 richt zich tegen de rov. 4.12-4.13. Het onderdeel klaagt dat onbegrijpelijk is dat [verweerder] uiteindelijk slechts behoeft te betalen voor de wijzigingen die hij zelf heeft aangebracht en niet voor de herstelwerkzaamheden die hij heeft "overgenomen". Volgens het onderdeel heeft het hof ten onrechte overwogen dat zulks uit de maatstaven van redelijkheid en billijkheid voortvloeit. Dit oordeel is in het licht van rov. 4.10 onbegrijpelijk. Als [verweerder] akkoord is gegaan met de wijzigingen die op het voorcontrolerapport zijn vermeld en ook wist dat met de ongedaanmaking of het herstel daarvan een substantieel bedrag was gemoeid, dan valt volgens het onderdeel niet in te zien hoe het hof vervolgens heeft kunnen oordelen dat [verweerder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor de "overgenomen" herstelwerkzaamheden in het geheel niets behoeft te betalen.
2.13 Het onderdeel mist feitelijke grondslag. Het hof heeft - anders dan aan het onderdeel ten grondslag ligt - niet geoordeeld dat met het herstel van eventuele door [verweerder] zelf aangebrachte wijzigingen een bedrag van ƒ 7.500,- was gemoeid. Het hof heeft slechts geoordeeld, dat niet is gesteld of gebleken dat met herstel van door [verweerder] zelf aangebrachte wijzigingen méér dan ƒ 7.500,- gemoeid is geweest. Dit oordeel berust op een aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg en waardering van de stukken van de feitelijke instanties en is niet onbegrijpelijk. Nadat de kantonrechter in lijn met de stellingen van Intermaris in eerste aanleg(19) in rov. 2.4 van zijn eindvonnis had geoordeeld dat het standpunt van Intermaris inhield dat haar vordering uitsluitend op het ongedaan maken van de door [verweerder] van zijn voorgangster overgenomen wijzigingen betrekking had, heeft Intermaris voor het eerst in hoger beroep gesteld dat [verweerder] ook zèlf wijzigingen aan het gehuurde had aangebracht (grief 8, p. 10 van de memorie van grieven). De betrokken grief biedt echter geen enkel inzicht in de aard van de door [verweerder] zelf aangebrachte wijzigingen en de met ongedaanmaking of herstel daarvan gemoeide kosten.
Overigens ligt, anders het onderdeel lijkt te veronderstellen, in het oordeel van het hof niet besloten dat [verweerder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid helemaal niets voor de werkzaamheden van herstel of ongedaanmaking van de door zijn voorgangster aangebrachte wijzigingen behoeft te betalen. Kennelijk heeft het hof in rov. 4.12 juist willen uitsluiten dat de toe te kennen vergoeding uitsluitend tot vergoeding van de kosten van herstel of ongedaanmaking van door [verweerder] zèlf aangebrachte wijzigingen zou strekken en heeft het willen zeker stellen dat die vergoeding althans mede op de door [verweerder] overgenomen wijzigingen betrekking zou hebben(20). Het onderdeel mist ook in zoverre feitelijke grondslag.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Rov. 4.1 van het bestreden arrest.
2 De huurovereenkomst en het bijbehorende huurreglement zijn door Intermaris als bijlage A bij de conclusie van repliek in eerste aanleg in het geding gebracht.
3 Door Intermaris in het geding gebracht als bijlage D bij de conclusie van repliek in eerste aanleg.
4 Kennelijk is hier bedoeld een bedrag van f 33.508,78, te weten het verschil van de gevorderde hoofdsom van f 35.555,58 en het ter zake van buitengerechtelijke incasso- en administratiekosten (met inbegrip van BTW) gevorderde bedrag van f 2.046,80.
5 Het bestreden arrest dateert van 25 maart 2004; de cassatiedagvaarding is op 24 juni 2004 uitgebracht.
6 Ingevolge art. 205 Overgangswet Pro nieuw Burgerlijk Wetboek worden procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarin de inleidende dagvaarding is betekend dan wel het inleidende verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7, met inbegrip van een eis die bij wijze van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold. De onderhavige procedure, die met een exploot van dagvaarding van 12 november 2001 (zie het tussenvonnis van de kantonrechter van 1 juli 2002, p. 1) en derhalve ruim voor de inwerkingtreding op 1 augustus 2003 van de nieuwe titel 4 van Boek 7 (Huur) is ingeleid, wordt derhalve door de bepalingen van boek 7A (oud) beheerst.
Het thans geldende huurrecht wijkt, wat het aanbrengen van veranderingen door de huurder betreft, op een aantal punten van het oude huurrecht af. Voor de meeste wijzigingen (met uitzondering van de wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten aan het einde van de huur ongedaan kunnen worden gemaakt) behoeft de huurder de toestemming van de verhuurder. Indien deze zijn toestemming weigert, kan de huurder vorderen dat de rechter hem tot het aanbrengen van de veranderingen machtigt. Indien toestemming is verleend, is de huurder niet verplicht de wijzigingen aan het einde van de huur weer ongedaan te maken, tenzij dit uitdrukkelijk is bedongen of door de rechter als voorwaarde is gesteld bij het verlenen van de machtiging. Zie voor een bespreking van het nieuwe recht R.A. Dozy, De opleveringsverplichting van de huurder, WR 2002/9, p. 285-290 en A. Kloosterman, Oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst: huidig, toekomstig en Belgisch recht, WR 1999/4, p. 79-84.
7 Voor het overnemen van verbeteringen of veranderingen worden vaak niet onaanzienlijke bedragen betaald; naar volgt uit de door Intermaris als prod. 5 bij haar memorie van grieven overgelegde brief van [verweerder] van 31 januari 2001, heeft [verweerder] voor het overnemen van de door zijn voorgangster aangebrachte wijzigingen ƒ 8.000,- betaald (vgl. ook memorie van antwoord, p. 3 in fine). Zie over de aard van dergelijke "overnameovereenkomsten" Huurrecht (J.K. Six-Hummel), aant. 27 op art. 7:216.
8 Zie Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999), p. 128-129, onder verwijzing naar lagere rechtspraak.
9 Zie voor een opsomming van de met het oog op de redelijkheidstoetsing mogelijk relevante omstandigheden Dozy/Jacobs, a.w., p 129.
10 Intermaris gaat er in cassatie overigens zelf van uit dat een prognose van de kosten van herstel vanwege de hoeveelheid van de te verrichten werkzaamheden niet echt "doenlijk" was. Zie schriftelijke toelichting mr. Groen onder 10 ("Intermaris is daarbij van mening dat het (het geven van een prognose van de kosten; LK) in dit geval niet echt "doenlijk" is: het gaat om een enorme lijst van opleveringspunten, van klein tot groot. Moet Intermaris dan eerst een offerte laten maken door de aannemer?").
11 Kennelijk wordt het gestelde in de memorie van grieven onder 2.4-2.10 bedoeld. Randnummer 2.11 komt in de memorie van grieven niet voor.
12 Een verhuurder zal naar mijn mening niet licht ervan mogen uitgaan dat een opvolgende huurder ermee instemt (aanzienlijke) kosten te dragen in verband met het herstel van bij de aanvang van de huur aan het gehuurde klevende gebreken (zoals scheuren in de wanden), niet zijnde wijzigingen of verfraaiingen.
13 De klacht van een onjuiste maatstaf lijkt te preluderen op de klacht dat het hof aan de door Intermaris bij memorie van grieven gestelde omstandigheden is voorbijgegaan ("(...) althans heeft het hof een onjuiste maatstaf toegepast. Het hof is dan immers voorbijgegaan aan alle andere omstandigheden zoals die door Intermaris bij memorie van grieven (...) naar voren is gebracht.").
14 Memorie van grieven onder 2.3.
15 Naar volgt uit de door Intermaris als prod. 5 bij haar memorie van grieven overgelegde brief van [verweerder] van 31 januari 2001, heeft [verweerder] voor het overnemen van de door zijn voorgangster aangebrachte wijzigingen een bedrag van ƒ 8.000,- betaald (vgl. ook memorie van antwoord, p. 3 in fine).
16 Memorie van grieven onder 2.2.
17 Aldus ook schriftelijke toelichting mr. Groen onder 6.
18 Naar overigens volgt uit diens opzeggingsbrief van december 2000 (prod. C bij de conclusie van repliek), heeft [verweerder] aan Intermaris laten weten erin te zijn geslaagd huurders te vinden die bereid waren de woning in ongewijzigde staat over te nemen.
19 Zie de akte van 26 augustus 2002, waarin wordt verwezen naar een brief van Intermaris van 18 juli 2002. In die brief stelt Intermaris onder "Opmerking op punt 5.7": "De kosten zijn onzes inziens terecht opgevoerd en hebben niets te maken met een volledige renovatie van de woning. Alleen het terugbrengen van de wijzigingen in de woning uitgevoerd door [betrokkene 1] die overgenomen zijn door de heer [verweerder]."
20 Aan Intermaris kan intussen worden toegegeven dat dit kennelijk door het hof beoogde effect zich niet zal voordoen, als de kosten van ongedaanmaking of herstel van de door [verweerder] zelf aangebrachte wijzigingen exact f 7.500,- zouden bedragen.