Conclusie
Nr. 1397
Derde Kamer B
PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
MR TH. GROENEVELD
ADVOCAAT-GENERAAL
Onteigening
Conclusie van 12 december 2003 inzake:
[Eiser]
tegen
DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE
1. Feiten en procesverloop
1.1. [Eiser] is eigenaar van vijf percelen(1). Deze percelen zijn bij KB van 15 mei 2001(2) ingevolge art. 77, lid 1, aanhef en onder 1°, onteigeningswet ter onteigening aangewezen ten behoeve van - samengevat - de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan 'Schilderswijk-Centrum, zevende herziening [a-straat]'. In dat KB is [eiser] aangewezen als eigenaar van de te onteigenen percelen.
1.2. Bij exploit van 10 maart 2003 heeft de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de gemeente) mr. K.G.W. van Oven(3) doen dagvaarden voor de rechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) en (onder meer) gevorderd te harer name vervroegd de onteigening uit te spreken van die percelen. [Eiser] heeft het geding op de voet van art. 20, lid 2, Ow. overgenomen van mr. K.G.W van Oven.
1.3. De Rechtbank heeft op 28 mei 2003 in deze zaak vonnis(4) gewezen. De Rechtbank heeft in dat vonnis (onder meer) de gevorderde onteigening uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op € 724.500 en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
1.4. Tegen dit vonnis heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld, waarbij hij één middel van cassatie(5) heeft voorgesteld.
1.5. De gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep.
1.6. Partijen hebben hun onderscheiden standpunten schriftelijk doen toelichten. De gemeente heeft gedupliceerd.
2. Beoordeling van het middel
2.1. De Rechtbank overweegt:
'Tussen partijen is in geschil de vraag of de Gemeente 's-Gravenhage (voldoende) serieuze pogingen heeft ondernomen de eigendom van de onroerende zaken in der minne te verkrijgen. Volgens [eiser] heeft de Gemeente 's-Gravenhage slechts willen onderhandelen over een deel van de door hem te lijden schade, namelijk slechts die ter zake van de werkelijke waarde van de onroerende zaken en niet de bijkomende schade als gevolg van de bedrijfsbeëindiging. Aldus zou niet serieus zijn onderhandeld.
Uit de stukken blijkt - onder meer - dat de Gemeente 's-Gravenhage het aan [eiser] bij brief van 31 mei 2000 gedane aanbod van fl. 960.000,00 op 6 november 2000 heeft verhoogd tot fl. 2.000.000,00. Bij brief van Frisia Makelaars van 24 juli 2002 wordt namens de Gemeente 's-Gravenhage het eerder gedane bod van (afgerond) € 907.000,00 ter zake van de werkelijke waarde van de onroerende zaken herhaald, zulks ondanks het feit [dat] de waarde van de onroerende zaken na herwaardering is getaxeerd € 805.000,00. Blijkens die brief wordt aan [eiser] (als eigenaar/belegger) op grond van de beperkte beschikbare financiële gegevens geen vergoeding voor eventuele bijkomende schade toegekend. geen vergoeding voor eventuele bijkomende schade wordt toegekend, waarbij de waarde Na verdere correspondentie tussen partijen laat [eiser] (bij brief van [A] van 6 december 2002) de Gemeente 's-Gravenhage onder meer weten: "Tot nu toe bent U alleen maar bereid over de vermogensschade te spreken. Daarbij gaat U voorbij aan het feit dat cliënt een onderneming drijft. (...) Zoals U bekend zijn de ondernemersactiviteiten van cliënt gelegaliseerd. (...) Om cliënt schadeloos te stellen dient met het vorenstaande rekening gehouden te worden. Feitelijk dient de gemeente van de cliënt over te nemen. U heeft meerdere keren aangegeven daar geen oog voor te hebben zodat verder overleg zinloos lijkt."
Bij brief van 2 januari 2003 en vervolgens bij dagvaarding heeft de Gemeente 's-Gravenhage aan [eiser] een schadeloosstelling aangeboden van € 805.000,00 als vergoeding van de werkelijke waarde van de onroerende zaken. Ter zitting heeft de Gemeente 's-Gravenhage aangevoerd dat de waardering van de onderhavige te onteigenen onroerende zaken is bepaald aan de hand van (a) de transacties in het verleden en de terzake betaalde prijs, (b) het aantal ramen en het aantal gemiddeld in gebruik zijnde ramen, (c) de opbrengst per raam, welke is vermenigvuldigd met een bepaalde factor, waarin correcties zijn aangebracht met betrekking tot bijvoorbeeld het onderhoud.'
Vervolgens overweegt de Rechtbank dat
'Gelet op het feit dat partijen principieel van mening verschillen over de toekenning van een vergoeding ter zake van bijkomende schaden als gevolg van de onteigening en overwegende dat het door de Gemeente 's-Gravenhage ingenomen standpunt, zoals hiervoor vermeld, op voorhand niet apert onhoudbaar is, is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente 's-Gravenhage, mede gelet op de tussen partijen gevoerde correspondentie, heeft voldaan aan haar in artikel 17 Ow Pro genoemde onderhandelingsplicht. Het verweer van [eiser] zal dus worden verworpen. [...]'
2.2. Het middel komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen deze gevolgtrekking. Betoogd wordt dat de gemeente niet aan de eisen van art. 17 Ow Pro. zou hebben voldaan. Er zijn volgens [eiser] onvoldoende serieuze pogingen ondernomen om de eigendom van de onroerende zaak in der minne te verkrijgen. Nu de gemeente niet over de bijkomende schade ten gevolge van de bedrijfsbeëindiging heeft willen onderhandelen kan volgens [eiser] niet gesproken worden van een serieus aanbod. Daar doet volgens [eiser] niet aan af de overweging van de Rechtbank dat uit de ter zitting gegeven toelichting van de gemeente blijkt dat de waardering van de onderhavige te onteigenen onroerende zaken is bepaald aan de hand van a) de transacties in het verleden en de daarvoor betaalde prijs, b) het aantal ramen en het aantal gemiddeld in gebruik zijnde ramen, en c) de opbrengst per raam die is vermenigvuldigd met een bepaalde factor, waarin correcties zijn aangebracht met betrekking tot bijvoorbeeld het onderhoud. Voor zover de Rechtbank daarmee tot uitdrukking heeft willen brengen dat op deze wijze rekening is gehouden met de bijkomende schade is dit oordeel volgens [eiser] onbegrijpelijk, nu uit de gedingstukken zou volgen dat het aanbod slechts de werkelijke waarde van de onroerend zaak betrof. Gegrondbevinding van voorgaande klacht(en) tast volgens [eiser] eveneens het oordeel van de Rechtbank inzake de vaststelling van het voorschot op de schadeloosstelling aan.
2.3. De Rechtbank heeft geconstateerd dat er een principieel meningsverschil is over de toekenning van een vergoeding ter zake van bijkomende schaden als gevolg van de onteigening. [Eiser] heeft zich van meet af aan(6) op het standpunt gesteld dat hij niet alleen aanspraak heeft op de werkelijke waarde van de onroerende zaak maar ook op vergoeding van de bijkomende schaden op basis van liquidatie van zijn bedrijf. De gemeente ziet echter geen aanleiding deze bijkomende schaden te vergoeden. De positie van [eiser] is volgens de gemeente vergelijkbaar met die van een belegger/eigenaar, zo blijkt uit een brief van Frisia Makelaars d.d. 24 juli 2002.
2.4. De vraag die in cassatie voorligt is of door het - kortweg - het niet onderhandelen over de bijkomende schaden niet voldaan is aan de eisen van art. 17 Ow Pro. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van schending van art. 17 Ow Pro. kan als uitgangspunt genomen worden HR 8 april 1998, NJ 1999, 24 m.nt. PCEvW (Van den Boogert/Rotterdam). De Hoge Raad overwoog:
'Door te oordelen dat het door de Gemeente [...] gedane aanbod niet op voorhand als kennelijk onwerkelijk en onredelijk kan worden aangemerkt, heeft de Rechtbank tot uitdrukking gebracht dat niet sprake is van een bod van dien aard dat moet worden aangenomen dat de Gemeente in de periode tussen het definitief worden van het onteigeningsbesluit en het uitbrengen van de dagvaarding te werk is gegaan als ware het voorschrift van artikel 17 een Pro vrijwel te verwaarlozen formaliteit, hetgeen [...] in strijd zou zijn met de strekking van dat artikel om zo mogelijk een geding te vermijden.'
2.5. De Rechtbank heeft in haar uitspraak geoordeeld dat het niet aanbieden van vergoeding van bijkomende schaden geen op voorhand apert onhoudbaar standpunt is. In het oordeel ligt besloten dat de gemeente niet te werk is gegaan als ware het voorschrift van artikel 17 Ow Pro. een vrijwel te verwaarlozen formaliteit. Dat oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk. Daarop stuiten de klachten betreffende de 'onderhandelingplicht' af. De daarop voortbouwende klacht inzake de vaststelling van de hoogte van het voorschot op de schadevergoeding behoeft derhalve geen bespreking.(7) Voor zover in het middel wordt geanticipeerd op de vaststelling van het de hoogte van de schadeloosstelling, faalt [eisers] betoog daar de vaststelling pas in een latere fase van de onteigeningsprocedure aan de orde komt.
2.6. Het middel faalt derhalve in zijn geheel. Het cassatieberoep dient verworpen te worden. Ik zou menen dat dit kan geschieden op de voet van art. 81 Wet Pro RO.
3. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep in cassatie.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie [...] nummer [001], ter grootte van 1 are en 21 centiare, gemeente 's-Gravenhage, sectie [...] nummer [005], ter grootte van 1 are en 2 centiare, gemeente 's-Gravenhage, sectie [...] nummer [004], ter grootte van 1 are en 1 centiare, gemeente 's-Gravenhage, sectie [...] nummer [003], ter grootte van 1 are en 2 centiare en gemeente 's-Gravenhage, sectie [...] nummer [002], ter grootte van 1 are en 1 centiare
2 KB van 15 mei 2001, nr. 01.002374, Stcrt. 18 juni 2001, nr. 114.
3 In zijn hoedanigheid van derde op de voet van art. 20, lid 1, Ow. tegen wie voor [eiser] het geding tot onteigening zal worden gevoerd.
4 Rolnummer 03/759.
5 Het middel bevat drie onderdelen, het eerste deel is introducerend van aard en bevat geen klachten.
6 Zie bijv. de in de dagvaarding voor de Rechtbank weergegeven brief van 23 juni 2000.
7 Wellicht ten overvloede wijs ik nog op HR 4 november 1998, NJ 1999, 396 (Van der Graag/Liesveld) waarin de Hoge Raad oordeelde dat aan 'het oordeel dat geen aanleiding bestaat het voorschot vast te stellen op een ander bedrag dan 90% van het aanbod [...] geen hoge motiveringseisen [kunnen] worden gesteld.'