Conclusie
C02/206HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 26 september 2003
Conclusie inzake:
[Eiseres]
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerder 2]
In deze huurzaak gaat het voornamelijk om de vraag of een huurster, die beroep doet op een opschortingsrecht, haar klachten over gebreken van het gehuurde tijdig ter kennis van de verhuurders heeft gebracht.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende(1):
1.1.1. Ingaande 1 september 1995 hebben verweerders in cassatie, [verweerder 1] en [verweerder 2] (hierna: de verhuurders) aan eiseres tot cassatie, [eiseres] (hierna: de huurster) woonruimte verhuurd gelegen op de eerste verdieping van [adres] te [woonplaats].
1.1.2. Ingaande 1 mei 1996 heeft de huurster kamers op de vierde verdieping(2) bijgehuurd tegen een huurprijs van f 680,- per maand voor het geheel.
1.1.3. In een verklaring d.d. 17 september 1997 heeft de Huurcommissie te Rotterdam de woning aangemerkt als zelfstandige woonruimte met een kwaliteit van 76 punten. Dit puntenaantal, gerelateerd aan bijlage III (1996/97) van het Besluit huurprijzen woonruimte resulteert in een minimaal redelijke huurprijs van f 325,62 per maand en een maximaal redelijke huurprijs van f 592,04 per maand. Vanaf 1 juni 1996 hebben de verhuurders de maximaal redelijke huurprijs aan de huurster in rekening gebracht.
1.1.4. Vanaf 1 juli 1996 tot en met januari 1997 heeft de huurster maandelijks f 362,50 aan de verhuurders betaald. In februari en maart 1997 heeft zij f 725,- voldaan. De maanden april, mei en juni 1997 heeft zij onbetaald gelaten. Over de maanden juli, augustus, september en oktober 1997 heeft zij weer f 362,50 per maand betaald. Vanaf november 1997 heeft zij in het geheel geen huur meer betaald.
1.1.5. Tot 1 mei 1998 heeft de zoon van de huurster bij haar ingewoond.
1.1.6. Op 4 augustus 1998 heeft de gemeente Rotterdam (Bouw- en Woningtoezicht) aan de verhuurders meegedeeld dat op 16 juli 1998 een klacht van de huurster is ontvangen over deze woning. De gemeente heeft de verhuurders aangeschreven om m.b.t. de eerste verdieping uiterlijk 15 oktober 1998 de volgende voorzieningen te treffen: herstellen tegelwerk douche; functionerend maken van de natuurlijke ventilatie van de douche.
1.2. Bij inleidende dagvaarding d.d. 12 februari 1999 hebben de verhuurders de huurster gedagvaard voor de kantonrechter te Rotterdam. Zij hebben gevorderd dat de huurovereenkomst wegens toerekenbare niet-nakoming (huurachterstand) zal worden ontbonden, met bevel tot ontruiming van het gehuurde. Daanaast hebben zij betaling gevorderd van de achterstallige huur, door hen in hoofdsom berekend op f 14.726,62 tot 1 maart 1999. Vermeerderd met incassokosten bedraagt de vordering in totaal f 17.679,29, exclusief rente.
1.3. De huurster heeft tot verweer aangevoerd dat zij niets verschuldigd is en zelfs teveel huur heeft betaald: vanwege gebreken en achterstallig onderhoud is zij van mening dat de verhuurders haar niet méér in rekening mogen brengen dan de minimaal redelijke huur: tot mei 1996 f 251,29 per maand, van mei 1996 tot mei 1998 f 325,62 en nadien weer f 251,29 per maand. Van 1 november 1997 tot 1 mei 1998 heeft zij geen gebruik van de woning kunnen maken wegens ernstige gebreken. De verhuurders hebben geweigerd deze gebreken te herstellen. Daarom is zij over dit tijdvak in het geheel geen huur verschuldigd. Na haar terugkomst in de woning in mei 1998 heeft zij, bij brief van 26 mei 1998, de verhuurders gesommeerd tot herstel van de gebreken. Nadien heeft zij door een lekkage in april 1999 schade geleden waarvoor zij de verhuurders aansprakelijk acht. In reconventie heeft de huurster onder meer gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de verhuurders in gebreke zijn m.b.t. hun onderhouds- en herstelverplichtingen en dat de huurster de eventueel verschuldigde huur in depot mag houden tot de verhuurders die verplichting zijn nagekomen.
1.4. De kantonrechter heeft bij vonnis van 3 februari 2000 de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen en de huurster veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dat in elk geval sprake is van een huurachterstand. Van de zijde van de huurster is niet een voorstel gedaan om de huurprijs te verlagen in verband met de gestelde gebreken, zodat tussen partijen nog steeds de afgesproken huurprijs geldt tot ten hoogste de maximaal redelijke huurprijs zoals vastgesteld door de Huurcommissie. Volgens de kantonrechter is gesteld noch gebleken dat de huurster de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld. Evenmin is sprake van een partiële ontbinding van de huurovereenkomst door de huurster. De kantonrechter kwalificeert het standpunt van de huurster als een beroep op een opschortingsrecht. Een algehele opschorting van de huurbetaling acht de kantonrechter echter niet gerechtvaardigd: de door de verhuurders te treffen voorzieningen zijn niet van een zo ingrijpend belang. Met betrekking tot de stelling van de huurster dat ook derden huurbetalingen hebben verricht en m.b.t. de precieze omvang van de huurachterstand heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. In reconventie heeft de kantonrechter iedere beslissing aangehouden.
1.5. De huurster heeft hoger beroep ingesteld, maar tevergeefs. Bij vonnis van 10 januari 2002 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.6. De huurster heeft - tijdig(3) - cassatieberoep ingesteld. De verhuurders hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten, waarna de huurster heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1. Rov. 5.4 is kennelijk ontleend aan HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS(4). Vervolgens overweegt de rechtbank dat niet gesteld of gebleken is dat de huurster eerder dan bij brief van 26 mei 1998 aan de verhuurders een dergelijke mededeling heeft gedaan. Over het tijdvak vóór die datum kan de huurster zich daarom niet op een opschortingsrecht beroepen, ook niet indien het waar is dat het gehuurde toen ernstige gebreken had (rov. 5.6 Rb). Dit betekent dat de huurster, die over het tijdvak november 1997 - mei 1998 geen enkele huurbetaling aan de verhuurders heeft gedaan, op 26 mei 1998 een zodanige huurachterstand had opgebouwd dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is (rov. 5.7, abusievelijk genummerd 9).
2.2. Onderdeel I.2 (I.1 bevat geen klacht) klaagt dat dit oordeel onjuist of onbegrijpelijk is, aangezien de brief van 26 mei 1998 juist diende tot vastlegging van voordien aanwezig achterstallig onderhoud waarvan herstel was uitgebleven.
2.3. Deze eerste klacht gaat m.i. niet op. In de brief van 26 mei 1998, voor zover hier van belang, is namens de huurster geschreven:
"Voorts deel ik u namens mijn cliënte mede, dat zij gedurende vijf maanden haar woning heeft verlaten in verband met ernstig achterstallig onderhoud. Een en ander was zo ernstig, dat zij haar woning ontvlucht heeft. Mijn cliënte hoopte dat de [verweerders] intussen haar woning in bewoonbare staat zouden brengen, en o.a. de lekkages zouden repareren. Bij terugkomst in haar woning na circa vijf maanden, kwam cliënte erachter dat nog steeds niet de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgehad."
De brief kan weliswaar worden begrepen als een vastlegging van voordien aanwezig achterstallig onderhoud, maar dat is niet het punt waar het de rechtbank om gaat. De rechtbank heeft - op de voet van HR 6 juni 1997 - onderzocht of de huurster vóór 26 mei 1998 de door haar bedoelde gebreken aan de verhuurders heeft gemeld dan wel de verhuurders met die gebreken bekend waren. Dát blijkt niet uit deze brief. In zoverre is het bestreden oordeel niet onjuist, noch onbegrijpelijk.
2.4. Verder wordt in dit middelonderdeel geklaagd dat de rechtbank eraan voorbijgaat dat de huurster meermalen heeft gesteld dat de woning vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ernstige gebreken had en dit te bewijzen heeft aangeboden. Ook deze klacht faalt omdat de rechtbank uitdrukkelijk in het midden laat of in de periode voor 26 mei 1998 sprake was van ernstige gebreken. De rechtbank overweegt slechts dat de huurster niet heeft gesteld dat zij de door haar bedoelde gebreken aan de verhuurders heeft gemeld. Aan het aanbod om de aanwezigheid van de gebreken te bewijzen kwam de rechtbank dus niet toe.
2.5. Onderdeel I.3 houdt in dat de stelllingen van de huurster bezwaarlijk anders kunnen worden verstaan dat zij de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld en voor enige maanden de woning heeft verlaten in de verwachting dat de verhuurders de gebreken zouden (doen) herstellen. Volgens de klacht heeft de rechtbank dit aspect ten onrechte onbesproken gelaten.
2.6. Op de in het middel aangegeven vindplaatsen wordt impliciet aangegeven dat de verhuurders bekend waren met ernstige gebreken van de woning (CvA conv. 4: "[verweerders] weigerde de gebreken te herstellen"); (CvD conv. 12: "Vanaf november 1997 tot en met april 1998 is [eiseres] het huis ontvlucht, zodat ten onrechte huur berekend wordt. Toen was reeds kenbaar gemaakt dat er achterstallig onderhoud was. [Verweerders] is door beide huursters - [eiseres] en [betrokkene 1] - op de hoogte gesteld van de ernstige onderhoudsgebreken - m.n. lekkage door o.a. inregenen in een raam van [betrokkene 1](5) (...), maar hij heeft hieraan niets gedaan"). De verhuurders hebben uitdrukkelijk betwist dat zij in die periode op de hoogte zijn gesteld van de gestelde gebreken(6). Nadat de kantonrechter had overwogen dat niet gesteld of gebleken is dat de huurster de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld, heeft de huurster in de toelichting op grief III in algemene termen gesteld dat de verhuurders vanaf medio 1997 wanprestatie plegen door te weigeren het noodzakelijke onderhoud te verrichten en door te weigeren lekkages o.a. aan dak en gevel te repareren.
2.7. Uit HR 6 juni 1997 blijkt dat een ingebrekestelling door de huurder niet is vereist. De ratio van de meldingsplicht van de huurder is, dat de verhuurder in de gelegenheid wordt gesteld de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Wanneer de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend is om tot het nemen van maatregelen tot herstel over te kunnen gaan, is een melding van die gebreken door de huurder niet meer nodig. Hoewel de stellingname van de huurster in feitelijke instanties uitermate summier genoemd kan worden(7) en deze zeker niet heeft bijgedragen tot een vlotte afhandeling, moet worden geconstateerd dat de huurster het minimaal noodzakelijke wel heeft gesteld: een weigering van de verhuurders om de gebreken te herstellen impliceert immers dat de verhuurders van de aanwezigheid van de gebreken op de hoogte waren. In zoverre acht ik de klacht gegrond(8). Onderdeel I.4, waarin de huurster betoogt dat ook mondelinge meldingen van achterstallig onderhoud rechtens relevant kunnen zijn - hetgeen in beginsel juist is -, behoeft na het voorgaande geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor onderdeel I.5, waarin de huurster betoogt dat een gegrondbevinding van de klacht tegen rov. 5.6 doorwerkt in rov. 5.7. Na vernietiging en verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of de huurster aan de verhuurders behoorlijk melding heeft gemaakt van gebreken die het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen dan wel de verhuurder bekend was met de aanwezigheid van die gebreken.
2.8. In de samenhangende onderdelen I.6 en I.7 wordt geklaagd dat de rechtbank in rov. 5.5 jo. 5.8 over het hoofd ziet dat de huurovereenkomst, waarover de Huurcommissie zich op 17 september 1997 heeft gebogen, niet alleen betrekking had op de woonruimte op de eerste verdieping, maar ook op de kamers op een hoger gelegen etage die de huurster in mei 1996 erbij is gaan huren. Volgens onderdeel I.6 had de rechtbank een splitsing moeten aanbrengen. Bij aanvaarding van deze redenering zou er volgens de huurster sprake zijn van (verrekening uit hoofde van) een tegenvordering van de huurster wegens teveel betaalde huur. In dit verband wordt tevens geklaagd dat de rechtbank ten onrechte het bewijsaanbod van de huurster heeft gepasseerd.
2.9. In de redenering van de huurster zou v.w.b. het tijdvak vóór 1 juli 1996 een huur gelden van f 251,29 per maand, althans een lagere huur dan overeengekomen; vanaf 1 juli 1996 geldt volgens de huurster de minimaal redelijke huurprijs zoals vastgesteld door de Huurcommissie voor het gehele gehuurde (d.w.z. de woning op de eerste verdieping plus de kamers op de hoger gelegen etage); na het vertrek van haar zoon gebruikt de huurster de kamers op de vierde verdieping niet langer en wil zij terugvallen op een huur van f 251,29 per maand voor de woonruimte op de eerste verdieping. De huurster ontleent het genoemde bedrag van f 251,29 per maand kennelijk aan een verklaring ex art. 3a Wet op de huurcommissies uit 1995(9) waarin, uitgaande van een woningkwaliteit van 61 punten, een minimaal redelijke huurprijs van f 251,29 per maand wordt genoemd en een maximaal redelijke huurprijs van f 456,89.
2.10. De rechtbank heeft in rov. 5.8 terecht geconstateerd dat de verklaring ex art. 3a Wet op de huurcommissies, waarop de huurster zich beroept, uitsluitend is afgegeven in het kader van een aanvraag huursubsidie. Een dergelijke verklaring is niet bindend voor de vaststelling van de huurprijs in de onderlinge verhouding tussen een verhuurder en een huurder. In dit verband verdient aandacht dat art. 17 Hpw Pro is gewijzigd bij wet van 10 november 1999, Stb. 476, in werking getreden op 30 november 1999. Sedertdien bepaalt het eerste lid dat een verzoek als bedoeld in art. 3a Wet op de huurcommissies onder bepaalde voorwaarden wordt aangemerkt als een verzoek ingevolge art. 17 lid 1 Hpw Pro(10). Die bepaling was hier nog niet van toepassing. In het onderhavige geval heeft de huurster voor de periode 1995/96 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden tot huurprijsvaststelling ingevolge de Huurprijzenwet woonruimte, zodat de rechtbank moest constateren dat de huurster de overeengekomen huurprijs verschuldigd is.
2.11. Voor het overige heeft de rechtbank het verweer op niet onbegrijpelijke gronden verworpen. Het enkele feit dat de huurster, althans de bij haar inwonende zoon, geen gebruik meer maakt van de kamers op de hoger gelegen etage doet de huurovereenkomst met betrekking tot die kamers niet eindigen. In beginsel is de huurster dan ook de volledige huur verschuldigd, behoudens het - bij de vorige middelonderdelen besproken - beroep op een opschortingsrecht. De rechtbank behoefde daarom in rov. 5.8 geen splitsing te maken tussen de woonruimte en de kamers. Om dezelfde reden is de rechtbank niet toegekomen aan het bewijsaanbod. De onderdelen I.6 en I.7 falen. Middel II mist zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie rov. 5.2 van het bestreden vonnis in verbinding met het vonnis van de kantonrechter van 3 februari 2000, blz. 2-3, hier enigszins verkort weergegeven.
2 Aldus de vaststelling van de feitenrechter. Ik krijg uit de foto's van het pand de indruk dat bedoeld is: de derde verdieping oftewel de vierde woonlaag. Het bijhuren van de kamers hield verband met het feit dat een zoon van de huurster bij haar kwam wonen.
3 Het cassatieberoep is ingesteld op 10 april 2002; nadien is nog een herstelexploit uitgebracht.
4 Het arrest van 6 juni 1997 is besproken door J.P. Jordaans in Bb 1997 blz. 189-192; door A.S. Rueb in NJB 1998 blz. 157-163; door C.A. Streefkerk in NTBR 1998 blz. 1-8 en door M.H. Wissink in NbBW 1998 blz. 2-6; zie ook: Asser-Abas, 2e suppl 5-II (2001), nr. 23a.
5 [betrokkene 1] is de bovenbuurvrouw op de tweede verdieping. Een namens haar verzonden sommatie d.d. 31 augustus 1998 is bij CvA conv. overgelegd. Deze stelling doelt kennelijk op een voorval in oktober/november 1997, toen bij een storm een raam van de woonkamer op de tweede verdieping naar buiten is gevallen (zie CvD reconv. onder 12; MvG blz. 3).
6 Zie CvR conv. 6; CvD reconv. 6.
7 Vgl. de s.t. zijdens de verhuurders, waarin het verloop van het debat correct wordt weergegeven.
8 Ter vergelijking kan worden gewezen op de maatstaf in het nieuwe huurrecht. Art. 7:206 lid 1 BW Pro (Stb. 2002, 587) bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, behoudens een thans niet relevante uitzondering. Art. 7:207 lid 1 BW Pro bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Zie over het nieuwe recht o.m.: Z.H. Duijnstee-van Imhoff, Gebrekenregeling woonruimte, WR 2002 blz. 255 e.v., met een vervolg in WR 2003 blz. 85 e.v.
9 De verklaring is overgelegd als productie bij CvD conv.
10 In het nieuwe huurrecht keert deze regel terug in art. 11 lid 1 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Stb. 2002, 589).