Conclusie
Rekestnummer R01/030
Mr Bakels
Zitting 11 januari 2002
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
REAL ESTATE NEW HOUSE N.V.
(niet verschenen)
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in deze Antilliaanse zaak in cassatie om de vraag of het gemeenschappelijk hof terecht heeft geoordeeld dat eiser in cassatie aan verweerder makelaarscourtage is verschuldigd.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(a) Op 24 mei 1996 heeft [eiser] het hem in eigendom toebehorende hotel [A], gelegen op Curaçao, verkocht aan [betrokkene C] [...]. [Eiser] heeft het hotel niet aan [betrokkene C] geleverd. In verband daarmee heeft laatstgenoemde beslag doen leggen op het hotel. [Eiser] en [betrokkene C] hebben hun geschil in der minne geregeld bij een op 30 december 1996 gesloten dadingsovereenkomst(1), waarin [eiser] zich verplichtte aan [betrokkene C] een bedrag van f 138 750,- te voldoen en laatstgenoemde toezegde het beslag nog diezelfde datum te doen opheffen.
(b) Op 26 december 1996 heeft [eiser] het hotel opnieuw verkocht(2) en wel voor een bedrag van f 2 075 000,- k.k., ditmaal aan de in Nederland gevestigde rechtspersoon [KVB] B.V. (hierna: KVB), onder de voorwaarde dat de transportakte ten overstaan van notaris Alexander zou worden verleden vóór of op 30 december 1996. Deze overeenkomst bevat als slotbepaling het volgende beding:
"11. Deze overeenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van REAL ESTATE NEW HOUSE N.V., voor welke bemiddeling de verkoper een makelaarscourtage verschuldigd is van HFL 75.000,-- (...), betaalbaar op datum transport bij de notaris."
(c) Ook het bij deze tweede koopovereenkomst voorziene transport heeft niet plaatsgevonden. In weerwil van de onder (b) aangehaalde dadingsovereenkomst heeft [betrokkene C] toch beslag op het hotel doen leggen(3); bovendien bleek er nog een hypotheek op te rusten(4) en verder verbleef in het hotel nog een beheerder.(5)
(d) Bij brief van 20 januari 1997(6) heeft KVB de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete van 10% van de koopsom opgevorderd. Deze laatste vordering is door het gerecht in eerste aanleg toegewezen, welk vonnis door het gemeenschappelijk hof bij uitspraak van 29 augustus 2000(7) is vernietigd, met afwijzing van de vordering.
1.3 Bij op 4 juni 1997 ter griffie ingediend inleidend verzoekschrift heeft New House de onderhavige procedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt bij het gerecht in eerste aanleg. Daarin vorderde New House [eiser] te veroordelen om het voormelde bedrag van NAfl. 75 000,- aan haar te betalen met vanwaardeverklaring van de in haar opdracht gelegde conservatoire beslagen. New House heeft daartoe gesteld dat levering van het hotel niet heeft plaatsgevonden door aan [eiser] te wijten omstandigheden.
[Eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij bestreed dat het feit dat de levering van het hotel niet heeft plaatsgevonden, aan zijn schuld te wijten was en voerde aan dat juist New House daaraan schuldig was.In reconventie heeft hij gevorderd New House te veroordelen de door hem als gevolg van de wanprestatie dan wel onrechtmatige daad van New House geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat. New House heeft verweer gevoerd.
1.4 Na tussenvonnissen van 26 oktober 1998, 17 mei 1999 en 1 november 1999 heeft het gerecht bij eindvonnis van 7 februari 2000 in conventie [eiser] veroordeeld aan New House het gevorderde bedrag van NAfl. 75 000,- te betalen en de vanwaardeverklaring van het conservatoir beslag afgewezen. In reconventie heeft het de vordering van [eiser] afgewezen.
Het gerecht overwoog daartoe bij tussenvonnis van 17 mei 1999 in conventie kort gezegd dat partijen erover twisten of het feit dat de levering van het hotel aan KVB niet heeft plaatsgevonden, al dan niet is veroorzaakt door omstandigheden die aan [eiser] zijn te wijten (rov. 3.2). Het gerecht overwoog dienaangaande dat de vordering van New House toewijsbaar is als komt vast te staan dat de levering niet heeft plaatsgevonden vanwege aan [eiser] te wijten omstandigheden (rov. 3.3).
Bij eindvonnis van 7 februari 2000 overwoog het gerecht in conventie, kort gezegd, dat KVB in de door haar tegen [eiser] aanhangig gemaakte zaak heeft aangevoerd dat zij laatstgenoemde op 31 december 1996 in gebreke heeft gesteld. Weliswaar is daarvan geen afschrift in het geding gebracht, maar nu uit de wel overgelegd brief van 20 januari 1997 aan [eiser] van diezelfde ingebrekestelling melding wordt gemaakt en ook de eerste rechter in voormeld geding [eiser] tot betaling van de contractuele boete heeft veroordeeld, moet het ervoor worden gehouden dat [eiser] op 20 januari 1997 jegens KVB gebreke was, zodat hij ook jegens New House schadeplichtig is, aldus nog steeds het gerecht (rov. 2.3).
1.5 [Eiser] heeft tegen dit eindvonnis hoger beroep ingesteld bij het gemeenschappelijk hof van justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
1.6 Bij vonnis van 28 november 2000 heeft het hof het eindvonnis van het gerecht in eerste aanleg bekrachtigd. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
"4.5. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat de in de koopovereenkomst tussen [eiser] en KVB opgenomen bepaling dat [eiser] aan New House een courtage verschuldigd is van Nafl. 75.000,-, betaalbaar op datum transport bij de notaris, de tussen hen gemaakte afspraken weergeeft. Hoewel partijen geen makelaarscontract hebben overgelegd waarin de rechtsverhouding tussen partijen is vastgelegd, gaat het Hof er derhalve van uit dat voormelde bepaling die rechtsverhouding weergeeft.
4.6. Blijkens de bewoordingen van de betreffende bepaling alsmede de stellingen van partijen is beoogd een termijn voor nakoming door [eiser] te bepalen voor betaling van de makelaarscourtage van Nafl. 75.000,- aan New House, met andere woorden te bepalen vanaf wanneer de vordering van New House terzake opeisbaar is. Hiermee staat de verschuldigdheid van de betaling van makelaarscourtage ten bedrage van Nafl. 75.000,- door [eiser] vast. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen op het oog hebben gehad de datum van transport als voorwaarde voor die verschuldigdheid aan te merken."
Gezien het feit dat er sinds de datum waarop het transport uiterlijk had moeten plaatsvinden inmiddels bijna vier jaren zijn verstreken, is de vordering op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid opeisbaar geworden, aldus nog steeds het hof (rov. 4.7).
1.7 Tegen dit vonnis heeft [eiser] tijdig(8) cassatieberoep ingesteld. New House is in cassatie niet verschenen.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 Middel 1 strekt ten betoge dat het hof ten onrechte/onbegrijpelijkerwijze de door het gerecht in eerste aanleg in rov. 3.3 van zijn tussenvonnis van 17 mei 2000(9) gegeven beslissing terzijde heeft gesteld. Op deze bindende eindbeslissing mocht niet worden teruggekomen omdat hiertegen geen grieven zijn aangevoerd en zich hier geen van de door Hoge Raad aanvaarde uitzonderingen voordoet.
2.2 Het middel is gebaseerd op een onjuiste rechtsopvatting - en faalt dus - omdat het over het hoofd ziet dat de Antilliaanse appelrechter, anders dan zijn Nederlandse collega, het bestreden vonnis niet alleen naar aanleiding van behoorlijk in het geding naar voren gebrachte grieven beoordeelt, maar ook ambtshalve, welke taak zich mede uitstrekt tot tussenvonnissen die niet in het appelrekest zijn genoemd (art. 269 RvNA Pro).(10) Door het hoger beroep tegen een eindvonnis wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van de hogere rechter onderworpen, tenzij appellant zijn beroep heeft beperkt.(11)Asser(12) heeft erop gewezen dat de ratio van dit systeem is gelegen in het ontbreken van een verplichte procesvertegenwoordiging.(13)
2.3 Middel 2 strekt ten betoge dat het hof in rov. 4.6 de termen verschuldigdheid en opeisbaarheid door elkaar haalt.
Voorzover het middel de klacht bevat dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, treft het doel, hetgeen tot vernietiging van het bestreden vonnis moet leiden.(14) New House heeft haar vorderingsrecht immers gebaseerd op de stelling dat het feit dat het transport van het hotel aan KVB niet is doorgegaan, aan schuld van [eiser] is te wijten. Het gerecht in eerste aanleg heeft bij zijn beoordeling van het geschil de grenzen daarvan gerespecteerd, wat er van zijn beslissing en de motivering daarvan overigens zij. Het hof heeft deze grenzen evenwel doorbroken door art. 11 van Pro de tussen [eiser] en KVB gesloten overeenkomst aldus uit te leggen dat dit aan New House een onvoorwaardelijk recht verschafte op courtage onder de tijdsbepaling van de transportdatum.
2.4 Het middel klaagt voorts dat, waar het gerecht zich in zijn eindvonnis in belangrijke mate heeft gebaseerd op de beslissing van het geschil tussen KVB en [eiser], het onbegrijpelijk is dat het hof niet heeft meegewogen dat het deze beslissing in hoger beroep zelf heeft vernietigd.
Gezien het succes van de eerste klacht die door het middel naar voren wordt gebracht, hoeft de onderhavige geen bespreking meer. Ten overvloede merk ik echter op dat het eindvonnis van het gerecht al daarom onjuist was, omdat aan een beslissing van het geschil tussen KVB en [eiser] geen gezag van gewijsde toekomt in de onderhavige procedure, die tussen andere partijen wordt gevoerd. (Het gerecht en) het hof diende (dienden) in dit geding zelfstandig te onderzoeken of het niet doorgaan van het transport van het hotel aan KVB, aan [eiser] te wijten was.
2.5 Ook middel 3 behoeft geen bespreking meer. Ten overvloede merk ik op dat het ongegrond is. Voorzover het klaagt dat het Hof buiten de rechtsstrijd is getreden doordat het de vordering in Nafl. in plaats van in Nfl heeft toegewezen, ziet het over het hoofd dat zowel de vordering van New House als het door het hof bekrachtigde vonnis van het gerecht ziet op hetzelfde bedrag in Antilliaanse guldens. Voorzover het stelt dat het hof ten onrechte ervan is uitgegaan dat de grieven van [eiser] zich ook richtten tegen de in onderdeel 1 bedoelde eindbeslissing, vormt het een herhaling van middel 1 en faalt het derhalve op de onder 2.2 genoemde grond.
3. Conclusie
Deze strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis met terugverwijzing van de zaak naar het gemeenschappelijk hof.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Prod. bij CvA/E.
2 Prod. 1 bij akte wederinbreng producties.
3 Blijkbaar was het beslag, anders dan [eiser] en [betrokkene C] ten tijde van het opstellen van de dadingsovereenkomst aannamen, toen nog niet gelegd. Aangenomen mag worden dat de dading niet tijdig aan de beslagleggende deurwaarder is doorgegeven.
4 Volgens [eiser] was de vordering ter verzekering waarvan deze hypotheek strekte, inmiddels door algehele voldoening teniet gegaan.
5 Volgens [eiser] was deze beheerder op korte termijn tot ontruiming van het hotel bereid. Volgens het gemeenschappelijk hof in zijn hierna te noemen uitspraak van 29 augustus 2000 is het van algemene bekendheid dat gebouwen in de omgeving van het hotel onmiddellijk in bezit plegen te worden genomen door verslaafden zodra zij leeg komen te staan (rov. 3.5).
6 Prod. 1 bij contra-akte van 20 september 1999.
7 Door [eiser] als productie overgelegd bij memorie van grieven.
8 Het cassatierekest is ter griffie van de Hoge Raad binnengekomen op 27 februari 2001.
9 Bedoeld is kennelijk 1999.
10 Zie HR 30 september 1977, NJ 1979, 116; Nr. 5 van concl. AG voor HR 15 maart 1985, NJ 1986, 36; HR 7 juni 1996, NJ 1996, 583; Snijders/Wendels, Civiel appèl, 2e druk (1999), nr. 188; Nr. 2.18 van concl. AG voor HR 20 oktober 2000, RvdW 2000, 206.
11 Nr. 2.23 van concl. AG voor HR 8 december 1995, NJ 1996, 273.
12 Zie de vorige noot.
13 Nr. 5 van concl. AG voor HR 15 maart 1985, NJ 1986, 36; Nr. 2.18 van concl. AG voor HR 20 oktober 2000, RvdW 2000, 206; Asser, in: Duinkerken/Loth, Inleiding tot het Nederlands-Antilliaans recht (1997), p. 426.
14 Mijns inziens is dit voldoende duidelijk het geval, gemeten aan de maatstaf dat geïntimeerde zich daartegen naar behoren moet kunnen verdedigen en het de rechter duidelijk behoort te zijn waarop hij heeft te beslissen.