Conclusie
Nr. C 00/139
Mr. Huydecoper
Zitting 23 november 2001
Conclusie inzake
[Eiser 1] en [eiseres 2]
Eisers tot cassatie
tegen
Flottille B.V.
Verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De feiten van deze zaak zijn overzichtelijk weergegeven in het tussenvonnis van de rechtbank van 29 april 1999, eerste alinea van p. 2. Zoals daar blijkt, huren de eisers tot cassatie ([eiser] c.s.) een luxe appartement in Roermond van de verweerster in cassatie (Flottille). [Eiser] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd dat voor recht zou worden verklaard dat (het beding uit) de huurovereenkomst nietig wordt verklaard, krachtens hetwelk [eiser] c.s. ƒ 498,- per maand als voorschot op servicekosten aan Flottille verschuldigd zijn, en wel: voorzover méér verschuldigd is dan ƒ 246,49 per maand; alsmede veroordeling van Flottille om een bedrag van ƒ 4.552,17 ten titel van teveel betaalde (voorschot-) servicekosten aan [eiser 1] terug te betalen. [Eiser] c.s. legden aan deze vorderingen ten grondslag dat het aangevochten contractuele beding strijdig zou zijn met art. 6 van Pro de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW). Ingevolge dit wetsartikel zijn contractsbepalingen waarbij in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst enig niet-redelijk voordeel wordt bedongen, nietig.
2) Flottille betwistte de vorderingen van [eiser 1], en stelde een reconventionele vordering in. Die heeft in de feitelijke instanties veel van de aandacht van de partijen en van de betrokken rechters gevraagd, maar is in cassatie niet meer aan de orde.
In eerste aanleg werden zowel de vorderingen in conventie als die in reconventie afgewezen. Daartegen kwamen [eiser] c.s. in appel. Flottille stelde incidenteel appel in tegen de afwijzing van haar (inmiddels dus niet meer aan de orde zijnde) reconventionele vordering.
De rechtbank wees een tussenvonnis - met een bewijsopdracht aan Flottille in de reconventionele zaak - en een eindvonnis. In het tussenvonnis oordeelde de rechtbank onder andere dat de HPW niet op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, omdat het hier gaat om woonruimte waarvoor de uitzondering van art. 2 (lid 2) HPW geldt. In het eindvonnis werd de beslissing uit de eerste aanleg in zijn geheel bekrachtigd.
[Eiser] c.s. hebben tijdig cassatieberoep ingesteld. Daarbij wordt, zoals in de rede ligt, (alleen) de voor hen nadelige beslissing in conventie bestreden. Flottille heeft geconcludeerd tot verwerping. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht.
Bespreking van het cassatiemiddel
3) Het cassatiemiddel berust, in korte samenvatting, op de stelling dat de verplichtingen uit de onderhavige huurovereenkomst, met name voor wat betreft zgn. servicekosten, mede beheerst worden door art. 12 HPW Pro; en dat de rechtbank, ofschoon door [eiser] c.s. geen beroep op deze bepaling was gedaan, gehouden was ambtshalve te onderzoeken of het gevorderde op grond daarvan voor toewijzing in aanmerking kwam.
Toepasselijkheid van art. 12 HPW Pro
4) Het eerste deel van deze tweeledige stelling is zonder twijfel juist, zoals ook van de kant van Flottille wordt erkend: art. 2 lid 2 HPW Pro verklaart het grootste deel van de HPW niet toepasselijk op zgn. "geliberaliseerde" woonruimte(1), en die bepaling is inderdaad van toepassing op het door [eiser] c.s. gehuurde appartement; maar art. 2 lid 2 HPW Pro maakt weer een uitzondering voor de art. 5, 6 eerste en tweede lid, 12 en 14 eerste lid HPW. Die bepalingen zijn dus ook voor "geliberaliseerde" woonruimte wèl van toepassing(2). De literatuur over deze bepaling is daarin eenstemmig(3), en mij is ook geen rechtspraak bekend waarin daarover anders is geoordeeld.
5) Het tussenvonnis van de rechtbank geeft dan ook in zoverre blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dat daarin ten onrechte wordt aangenomen dat art. 6 HPW Pro niet op de huurovereenkomst van partijen van toepassing is.
In de schriftelijke toelichting namens Flottille wordt er echter op gewezen dat [eiser] c.s. tegen dit oordeel geen klacht in cassatie hebben ingebracht; en ik geef toe dat ook ik een dergelijke klacht noch in het middel noch in de schriftelijke toelichting(4) namens [eiser] c.s. lees. Daarom zal ik verder onbesproken laten de in de literatuur enigszins omstreden vraag, of de huurder een beroep op art. 6 HPW Pro kan doen als hij meent dat hem een onredelijk hoog voorschot op servicekosten in rekening wordt gebracht(5). Die vraag is in deze zaak, althans in cassatie, niet aan de orde.
6) Zoals in al. 3 al aangestipt, klaagt het middel er wel over dat de rechtbank ten onrechte art. 12 HPW Pro niet heeft toegepast. Dat stelt, allereerst, de vraag aan de orde of art. 12 HPW Pro - dat dus in de huurverhouding tussen de onderhavige partijen wèl van toepassing is - inderdaad grond kan opleveren voor het door [eiser] c.s. gevorderde.
Art. 12 HPW Pro bepaalt, inhoudelijk, dat de vergoeding die aan een huurder voor andere prestaties dan het enkele gebruik van de gehuurde woonruimte in rekening mag worden gebracht, ten hoogste een redelijke vergoeding mag zijn(6). De vergoeding voor deze prestaties - en dat is wat in de wandeling wel "servicekosten" wordt genoemd - mag dus niet méér dan een redelijk bedrag zijn.
"Servicekosten" en de zgn. "kale huurprijs"
7) Voor de onderhavige zaak is vooral dit aspect van deze regel van belang, dat er geen "servicekosten" mogen worden berekend voor verstrekkingen die de verhuurder verplicht is te leveren als "normaal" onderdeel van het enkele gebruik van de gehuurde woonruimte: servicekosten mogen niet gebruikt worden om lasten die in de zgn. "kale huurprijs" verdisconteerd behoren te zijn, op de huurder af te wentelen - die daardoor immers nogmaals zou betalen voor iets waar hij in het kader van het enkele gebruik van de door hem gehuurde woonruimte al zonder meer recht op had(7).
8) Ingevolge deze regel mogen kosten zoals verzekeringspremies voor ten laste van de verhuurder komende risico's, of uitgaven dan wel voorzieningen voor het ten laste van de verhuurder komende onderhoud, niet in de vorm van servicekosten aan de huurder worden (door)berekend. [Eiser] c.s. hadden gesteld - bijvoorbeeld op p. 3 van de Memorie van Grieven(8) - dat blijkens de door Flottille verstrekte opgave van de door de servicekosten bestreken prestaties, daar wèl posten zoals de zojuist genoemde verzekeringen en onderhoudsvoorzieningen in werden doorberekend.
9) Uit deze stellingen van [eiser] c.s. - die, als ik het goed zie, van de kant van Flottille inhoudelijk niet zijn weersproken, maar die hoe dan ook in cassatie als "hypothetische feitelijke grondslag" hebben te gelden(9) - vloeit voort dat althans een deel van het in rekening gebrachte voorschot voor servicekosten berustte op een met art. 12 HPW Pro strijdige opvatting ten aanzien van wat onder die titel in rekening mag worden gebracht.
10) Flottille verdedigt in de schriftelijke toelichting dat mogelijke onverenigbaarheid van een beding inzake servicekosten met de in art. 12 HPW Pro tot uitdrukking komende norm, niet meebrengt dat het betreffende beding nietig is, maar alleen de huurder de mogelijkheid biedt om - als ik het betoog goed begrijp: met toepassing van art. 14 HPW Pro - alsnog vaststelling van het werkelijk verschuldigde bedrag (via de kantonrechter) te bewerkstelligen.
Die opvatting lijkt mij onjuist. Art. 12 HPW Pro geeft ongeclausuleerd een maximum aan dat ten titel van servicekosten in rekening mag worden gebracht(10). Als een hoger bedrag wordt overeengekomen, is het betreffende beding in zoverre in strijd met een dwingendrechtelijke regel. Nu de betreffende regel bescherming van de huurder beoogt(11), brengt dit ingevolge art. 3:40 lid 2 BW Pro niet (partiële) nietigheid van het beding mee, maar (partiële) vernietigbaarheid. Op deze vernietigbaarheid kan niet slechts via de in art. 13 en Pro 14 HPW voorziene rechtsgang(12) door de huurder een beroep worden gedaan, maar ook langs andere weg. De huurder kan dan ook servicekosten die op grond van een met art. 12 HPW Pro strijdig beding zijn betaald, rechtstreeks als onverschuldigd betaald terugvorderen(13). Dat veronderstelt dat de onverbindendheid van de betreffende verplichting rechtstreeks uit de wet (samen met het door de huurder gedane beroep op vernietigbaarheid) voortvloeit.
11) In de schriftelijke toelichting namens Flottille is er voorts op gewezen dat art. 12 HPW Pro slechts ziet op de werkelijk verschuldigde (definitieve) servicekosten, terwijl aangenomen pleegt te worden dat op grond van die bepaling geen bezwaar kan worden gemaakt tegen afspraken die alleen het voor servicekosten te betalen voorschot betreffen(14). Die tegenwerping lijkt mij echter niet doeltreffend in een geval als het onderhavige, waarin de huurder heeft gesteld dat het voorschot servicekosten blijkens de eigen opgave van de verhuurder, is berekend aan de hand van uitgangspunten die met art. 12 HPW Pro onverenigbaar zijn. Als de huurder dat met recht aanvoert, kan immers al dadelijk worden vastgesteld dat de verhuurder in dit opzicht ten onrechte op servicekosten aanspraak maakt; en dan kan ik niet inzien waarom de verhuurder zou mogen verlangen dat de huurder voorschotten voor deze klaarblijkelijk niet verschuldigde kosten blijft betalen, of dat hij, verhuurder, het kennelijk onverschuldigd betaalde vooralsnog zou mogen behouden.
12) Daarom beantwoord ik de in al. 6 hiervoor gestelde vraag met ja: wat [eiser] c.s. hadden gesteld brengt, indien het juist wordt bevonden, inderdaad mee dat Flottille geen servicekosten mocht berekenen in verband met al die verstrekkingen die reeds onder de verplichting tot het verstrekken van het enkele gebruik van woonruimte - en dus in de zgn. "kale huurprijs" - zijn begrepen. Voorzover komt vast te staan dat daarvan inderdaad sprake is (geweest), staat ook het feit dat het beding waar het allemaal om gaat slechts voorschotbetalingen betrof, er niet aan in de weg dat wordt vastgesteld dat de voorschotten gedeeltelijk op niet verschuldigde kosten zien - met de daaraan verder inherente gevolgen.
Toepassing van art. 48 Rv Pro.
13) De volgende - en laatste - vraag die het middel opwerpt is, of de rechtbank gehouden was om ambtshalve te onderzoeken of de vorderingen van [eiser] c.s. met het oog op art. 12 HPW Pro toewijsbaar waren.
14) Voor de beantwoording van deze vraag moet worden nagegaan of de stellingen van [eiser] c.s. voldoende grondslag boden voor toepassing van, o.a., art. 12 HPW Pro(15). Ofschoon dat een vraag van uitleg van de stellingen van [eiser] c.s. betreft, en dus een vraag die uiteindelijk in de feitelijke instanties moet worden beoordeeld, blijkt uit het eerder besprokene dat ik van mening ben dat [eiser] c.s in dit opzicht inderdaad voldoende hadden gesteld.
Dat wordt nader bevestigd doordat de rechtbank in het vonnis van 29 april 1999 op blz. 2, derde en laatste alinea's, expliciet heeft aangegeven dat de stellingen van [eiser] c.s. (mede) inhielden dat lasten die door de eigenaar/verhuurder gedragen moeten worden niet in de servicekosten mogen worden doorberekend, en dat eigenaarslasten, die in feite geacht moeten worden in de huurprijs te zijn opgenomen, niet mogen worden afgesplitst en verwerkt in de servicekosten.
Voorzover er nog (nadere) uitleg van de stellingen van [eiser] c.s. moet plaatsvinden, kan dat in de feitelijke instantie na verwijzing gebeuren(16).
15) De veronderstelling waarop onderdeel II van het middel aan het slot berust, nl. dat de rechtbank misschien heeft aangenomen dat [eiser] c.s. hun vorderingen nu juist niet op de grondslag van art. 12 HPW Pro beoordeeld wensten te zien, lijkt mij niet aannemelijk. [Eiser] c.s. hadden, door zich ook te beroepen op de subsidiaire grondslag van redelijkheid en billijkheid, bepaald niet de indruk gewekt dat zij hun vordering op een beperkte rechtsgrondslag beoordeeld wilden zien(17). De rechtbank heeft dan ook (ambtshalve) onderzocht of de vorderingen van [eiser] c.s. op andere algemene verbintenisrechtelijke gronden voor toewijzing in aanmerking kwamen. Het ligt in de rede dat de rechtbank daarbij niet aan art. 12 HPW Pro heeft gedacht omdat zij er ten onrechte van uitging dat de HPW in zijn geheel niet op " geliberaliseerde" woonruimte van toepassing is.
16) Zoals in al. 8 - 11 hiervóór besproken, brengt de vraag die de rechtbank expliciet heeft aangewezen - nl.: of verhuurders- en eigenaarslasten langs de weg van servicekosten aan huurders mogen worden doorbelast - rechtstreeks de regel van art. 12 HPW Pro in het geding. Uit het zojuist besprokene volgt dat (in cassatie mag worden aangenomen dat) [eiser] c.s. hiervoor voldoende feiten hadden gesteld. Dan is het inderdaad zo dat de vorderingen van [eiser] c.s. toewijsbaar zouden kunnen zijn, naar de mate waarin de gestelde feiten juist worden bevonden. De vordering strekkend tot nietigverklaring subsidiair buitenwerkingstelling van het betreffende beding, zoals [eiser] c.s. die in appel hadden gedaan, is misschien terminologisch niet optimaal geformuleerd - maar inhoudelijk kan datgene waartoe die vordering strekt inderdaad op grondslag van de gestelde feiten worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot terugbetaling van wat, bij gegrondbevinding van de zojuist aangeduide stellingen, te veel betaald zou zijn - zie ook al.10 hiervóór.
17) Er is van verschillende kanten op gewezen dat het betrekkelijk uitzonderlijk is dat de stellingen van een procespartij de ruimte bieden voor toepassing van een rechtsregel waarop door partijen geen beroep is gedaan, zonder dat men genoodzaakt is tevens de (niet) gestelde feiten aan te vullen(18). In dit geval kan dit echter wel; en dan brengt art. 48 Rv Pro. inderdaad mee dat de rechter de niet door partijen ingeroepen rechtsregel ook moet toepassen(19).
18) Dat brengt mij tot de slotsom dat het middel gegrond is.
Conclusie
De conclusie strekt daarom tot vernietiging van de bestreden vonnissen en tot verwijzing naar het Hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Geliberaliseerde woonruimte onder de HPW is, kort gezegd: na 1994 verhuurde zelfstandige woonruimte, waarvan de aanvangshuurprijs ligt boven het maximum voor de aanspraak op individuele huursubsidie (art. 2 lid 2 HPW Pro).
2 Namens Flottille is terloops geopperd dat, omdat art. 37 HPW Pro niet in het rijtje uitzonderingen van art. 2 lid 2 HPW Pro genoemd wordt, het zo zou kunnen zijn dat de bepalingen die ingevolge art. 2 lid Pro 2 wèl op "geliberaliseerde" woonruimte toepasselijk zijn, niet als dwingendrechtelijk hebben te gelden. Die opvatting vind ik bepaald onaannemelijk, al was het maar omdat de art. 5, 6 lid 1 en 12 lid 1 HPW alleen goede zin hebben wanneer men die als dwingendrechtelijk beschouwt. Ieder van deze bepalingen strekt ertoe dat daarvan afwijkende (of: daarvan in het nadeel van de huurder afwijkende, zie HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m.nt. PAS, rov. 3.4) contractuele regels door de wettelijke regel opzij worden gezet. Een regelendrechtelijke bepaling mist in dat verband elk nuttig effect.
3 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 2 HPW Pro, aant. 10; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 331 (nr. 8.3.2); Zuidema, Recht voor de Huurder (2001), nrs. 6.2.3 en 6.2.3.2 (p. 217 - 218); Avedissian-Keet, Huurprijswijzer, 1998, p. 112.
4 Ik kan daarom buiten beschouwing laten of het middel de ruimte biedt om dit punt bij schriftelijke toelichting alsnog naar voren te halen.
5 Asser-Rueb 5-II (1990) p. 369 acht dit onaannemelijk; Zuidema, a.w. p. 204 is aarzelend, Dozy-Jacobs, a.w. p. 319 haalt - ik meen: instemmend - rechtspraak aan waarbij deze mogelijkheid wèl is aangenomen; Avedissian-Keet, a.w. p. 269 nemen aan dat art. 6 HPW Pro deze ruimte wel biedt; zie ook Handboek Huurrecht (losbl.), Zuidema, art. 12 HPW Pro, aant. 16.
6 Het artikel houdt ook rekening met de mogelijkheid dat voor bepaalde verstrekkingen wettelijk vastgelegde vergoedingen gelden, maar dat geval doet zich in deze zaak niet voor.
7 Ook over deze regel bestaat een grote mate van eenstemmigheid, zie o.a. HR 4 mei 1990, NJ 1990, 677; HR 13 september 1991, NJ 1992, 118; HR 15 november 1991, NJ 1992, 119; een interessante variant is beoordeeld in HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583 m.nt. PAS, rov. 3.3; Asser-Rueb 5-II nrs. 386, 387 en 393; Handboek Huurrecht (losbl.), Zuidema, art. 12 HPW Pro, aant. 12a; Dozy-Jacobs, a.w. p. 305, p. 310-311 en p. 257-258; Zuidema, a.w. nr. 5.10.1.1 (p. 191); Avedissian - Keet, a.w. p. 263-264.
8 De schriftelijke toelichting namens [eiser] c.s. verwijst in dit verband ook naar al. 4 en al. 6 van de dagvaarding in eerste aanleg, waar inderdaad hetzelfde wordt gesteld.
9 Flottille heeft de onderhoudskosten wel in zoverre ter discussie gesteld, dat zij betwist heeft dat tussen partijen de gebruikelijke verdeling van het onderhoud was overeengekomen. Hierover heeft de rechtbank echter geen oordeel gegeven.
10 Aan bedingen waarbij servicekosten op een lager bedrag dan het maximum worden vastgesteld staat de bepaling niet in de weg, zie het eerder aangehaalde arrest van 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m.nt. PAS.
11 Zie ook hiervoor HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m.nt. PAS, rov. 3.4.
12 Bij "geliberaliseerde" woonruimte is overigens alleen de mogelijkheid van art. 14 lid 1 HPW Pro aanwezig, zie al. 4 hiervóór, en niet die van art. 13 HPW Pro.
13 Zie bijv. HR 2 december 1994, NJ 1995, 184. Daarbij kan men zich afvragen of de eiser in een zaak die "geliberaliseerde" woonruimte betreft, rekening moet houden met art. 38a HPW (dat voorschrijft dat in procedures terzake van de vergoedingen bedoeld in art. 12, eerste lid, een op de voet van art. 13 of Pro art. 14 HPW Pro verkregen uitspraak moet worden overgelegd). Vermoedelijk is dit niet de bedoeling, omdat art. 38a niet is opgenomen bij de in art. 2 lid 2 HPW Pro genoemde uitzonderingen, en omdat hetzelfde geldt voor het met art. 38a nauw verband houdende art. 13 HPW Pro. De vraag kan echter blijven rusten, omdat blijkens de toelichting bij art. 38a (zie bijv. Handboek Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 38a, aant. 3), die bepaling er niet toe strekt te belemmeren dat binnen de bij art. 13 HPW Pro gegeven termijn een procedure aanhangig wordt gemaakt. Per saldo lijkt mij daarom dat de in HR 2 december 1994 gegeven regel voor dit geval nog onverminderd geldt. Zie voorts - alweer - HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m. nt. PAS, rov. 3.6.
14 Zie daarvoor bijvoorbeeld Dozy-Jacobs, a.w. p. 309 (nr. 4.2.3.); Zuidema, a.w. p. 194 - 195; Avedissian-Keet, a.w. p. 269.
15 Zie o.a. Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Asser, art. 48, aant. 8; Asser-Vranken, Algemeen Deel, nr. 45;
16 Zie bijv. Winters, de procedure na cassatie en verwijzing in civiele zaken (1992), p. 148 - 153.
17 Ik sluit mij overigens graag aan bij degenen die ervan uitgaan dat aan iemand die een bepaalde eis geldend maakt (bijna) altijd de bedoeling mag worden toegeschreven dat, wanneer het door hem gevorderde niet naar de letter voor toewijzing in aanmerking komt, maar wanneer een enigszins anders geformuleerde vordering, of een vordering met een wat beperktere strekking wèl toewijsbaar zou zijn, toewijzing van datgene wat dan wèl toewijsbaar blijkt, wordt gewenst (en voorzoveel nodig gevorderd). Voor toewijzing op een andere grondslag geldt dit a fortiori. Als vorderingen niet al zo moeten worden begrepen (zie HR 5 januari 1996, NJ 1996, 449 m.nt. HER, rov. 3.5), is uitleg daarvan aan de hand van deze (vuist)regels toch bij uitstek voor de hand liggend - zie ook Asser-Vranken, Algemeen deel, nr. 45, Snijders - Wendels, Civiel Appel (1999), nr. 257, A-G Strikwerda voor HR 1 oktober 1993, NJ 1994, 62 (in al. 16) en Ras, noot 3 onder het aangehaalde arrest van 5 januari 1996.
18 Zie daarvoor bijvoorbeeld Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Asser, art. 48, aant. 8; Ras, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep (1992), p. 47.
19 Een aantal illustraties uit het nabije verleden leveren HR 29 december 1999, NJ 2000, 428, m.nt. HJS, rov. 3.4.1; zie ook al. 3 sub c) van de noot van Snijders; HR 15 januari 1999, NJ 1999, 574, zie de conclusie van (destijds) A-G Hartkamp, al. 8.; HR 27 oktober 1995, NJ 1998, 191 m.nt. CJHB, rov. 3.3.