Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: AUA202302223 – AUAH2024H00376
Uitspraak: 9 juni 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[APPELLANT] VBA,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: de advocaat mr. J.S. Paesch.
tegen
de naamloze vennootschap
[GEÏNTIMEERDE] N.V.,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: de advocaten mrs. A.A. Ruiz, I.R. Wever, B.F.H. Croes.
Partijen worden hierna [huurder] respectievelijk [verhuurder] genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1 [
[verhuurder] heeft een bedrijfspand aan [huurder] verhuurd waarin deze reparaties en verbouwingen heeft uitgevoerd. Partijen hebben een geschil over de afrekening na de beëindiging van de overeenkomst. [verhuurder] vordert in dit geding achterstallige huurpenningen cum annexis en [huurder] vordert in reconventie vergoeding van de kosten van de reparaties en verbouwingen.
1.2
Het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht) heeft de vordering in conventie toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen (ECLI:NL:OGEAA:2024:203). [huurder] heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Het Hof oordeelt als hieronder vermeld en toegelicht.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 19 september 2024 ingekomen akte van appel is [huurder] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 4 september 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht, zoals hersteld bij vonnis van 8 oktober 2024.
2.2 [
huurder] heeft op 1 november 2024 een memorie van grieven ingediend en daarin zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van het Gerecht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof, uitvoerbaar bij voorraad, het hoger beroep ontvankelijk zal verklaren alsmede dit hoger beroep gegrond zal verklaren, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van [huurder] zal toewijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van beide instanties.
2.3 [
verhuurder] heeft een memorie van antwoord ingediend.
2.4
Op de daarvoor bepaalde dag heeft de gemachtigde van [huurder] pleitnotities overgelegd. De gemachtigde van [verhuurder] heeft afgezien van pleidooi.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Prealabel verweer
3.1 [
verhuurder] heeft in haar memorie van antwoord het prealabele verweer gevoerd dat de memorie van grieven te laat is ingediend. Dat verweer treft doel. Ingevolge art. 271 Rv Pro dient appellant de memorie van grieven in te dienen binnen zes weken na de dag waarop de verklaring is ingediend waarbij hoger beroep wordt ingesteld. Blijkens de daarop geplaatste aantekening van de griffier is deze akte van hoger beroep op 19 september 2024 ingediend. De memorie van grieven – die uiterlijk op 31 oktober 2024 had moeten worden ingediend – is blijkens de daarop geplaatste stempel van de griffier op 1 november 2024 ingediend. Daarmee staat vast dat de memorie van grieven te laat is ingediend. [huurder] heeft deze feiten ook niet betwist.
3.2
In haar pleitnotitie voert [huurder] het volgende aan: “Voor zover er sprake zou zijn van een minimale overschrijding, is dit niet fataal en verschoonbaar”. Dit betoog gaat evenwel niet op. De termijn van zes weken in art. 271 Rv Pro is van openbare orde en niet verlengbaar. Een eventuele verschoonbaarheid van de te late indiening – die overigens door [huurder] niet is onderbouwd – doet daaraan niet af. Het Hof mag en zal derhalve gaan acht slaan op de inhoud van de memorie van grieven. Dat staat overigens niet in de weg aan de bevoegdheid van [huurder] om haar zaak te doen bepleiten, welke bevoegdheid volgt uit art. 6 EVRM Pro. Het Hof zal daarom in zijn inhoudelijke beoordeling wel acht slaan op de inhoud van de door [huurder] overgelegde pleitnotitie.
Inhoudelijke beoordeling
3.3
Het Hof heeft daarnaast uiteraard kennis genomen van het vonnis van het Gerecht, het dossier van de procedure in eerste aanleg, en de overige stukken van de procedure in hoger beroep. Het Hof heeft ambtshalve geen bedenkingen tegen het vonnis van het Gerecht. Het Gerecht heeft de wederzijdse rechten en plichten van partijen beoordeeld op grond van de tussen hen geldende (opvolgende) huurovereenkomsten, waarin blijkens de aanhef [huurder] zich (telkens) heeft verplicht “alle reparaties, o.a., maar niet gelimiteerd, met betrekking tot muren, elektriciteit, toiletgroepen ramen etc.” voor haar rekening te nemen. Daar tegenover heeft [verhuurder] concessies gedaan met betrekking tot de waarborgsom en de hoogte en de fasering van de huurprijs. Gelet op een en ander heeft het Gerecht geen grond gezien voor toewijzing van de vordering van [huurder], noch op grond van verrekening met de verschuldigde huurpenningen, noch op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Dat oordeel is juist en wordt door het Hof overgenomen.
3.4
Hetgeen [huurder] in haar pleitnotitie heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof zal dat hierna toelichten.
3.5
De huurachterstand is door [huurder] niet gemotiveerd betwist. Weliswaar stelt [huurder] dat zij de derde unit fase 3 nimmer heeft gebruikt maar dat doet zonder nadere motivering - die ontbreekt - niet af aan de ter zake verschuldigde huurpenningen ten belope van Afl. 57.500,-.
3.6
Voorts beroept [huurder] zich op een afspraak met de voormalige directeur van [verhuurder] ([directeur]) inhoudende dat de investeringen van [huurder] door middel van een huurverlaging zouden worden verrekend. Als een dergelijke afspraak al zou zijn gemaakt – hetgeen door [verhuurder] gemotiveerd wordt betwist – dan nog zou dat niet de gevolgtrekking rechtvaardigen die [huurder] eraan verbindt, namelijk dat nu alsnog al haar investeringen van de door haar verschuldigde huurpenningen moeten worden afgetrokken. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat [verhuurder] al meerdere malen door middel van matiging en fasering van de verschuldigde huur aan [huurder] is tegemoetgekomen. Nu [huurder] geen verdere bijzonderheden over de precieze inhoud van de gestelde afspraak vermeldt – noch over de omstandigheden waaronder zij zou zijn gemaakt, of de verhouding tot de afwijkende clausule over de investeringen in de schriftelijk aangegane (opvolgende) huurovereenkomsten – gaat het Hof voorbij aan het door [huurder] gedane bewijsaanbod om [directeur] als getuige te horen. Haar stelling is onvoldoende onderbouwd.
3.7
De acht airco-units waarop [huurder] aanspraak maakt vallen onder het door haar ten behoeve van [verhuurder] gevestigde pandrecht, zoals deze onweersproken heeft gesteld (zie prod. 5 en 6 bij inleidend verzoekschrift), nog daargelaten dat [huurder] de units volgens [verhuurder] goeddeels heeft verwijderd en meegenomen.
3.8 [
huurder] beroept zich ten slotte op misleiding door [verhuurder], daartoe stellende dat volgens [verhuurder] slechts “kleine reparaties” noodzakelijk waren. Het is het Hof niet duidelijk welk rechtsgevolg [huurder] daaraan verbindt. Voor vernietiging van de overeenkomst op grond van bedrog of dwaling, of voor schadevergoeding op grond van wanprestatie, is het gestelde in ieder geval onvoldoende. Het Hof wil wel aannemen dat de kosten die het herstel van het pand meebracht [huurder] (en misschien ook wel [verhuurder]) zijn tegengevallen. Partijen zijn daarover in overleg getreden en [verhuurder] is [huurder] op verschillende manieren tegemoetgekomen. Maar toereikende gronden voor verrekening van de daarmee gemoeide kosten met de verschuldigde huurpenningen, of voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking, zijn gesteld noch gebleken. Dat geldt ook voor de door lekkage ontstane waterschade, die volgens art. 8 van Pro de overeenkomst voor rekening van [huurder] komt en bovendien door [verhuurder] ten dele is vergoed. Van belang daarbij is ook dat voor vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking slechts plaats is in uitzonderlijke gevallen. Eventueel tegenvallende kosten kunnen, gezien de afspraken van partijen en de tegemoetkomingen van [verhuurder], niet als een uitzonderlijk geval worden aangemerkt.
Slotsom
3.9
De slotsom is dat het vonnis van het Gerecht zal worden bevestigd en [huurder] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [verhuurder] zal worden veroordeeld.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [verhuurder] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 207,- aan verschotten en Afl. 11.000,- aan salaris van de gemachtigden.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg, en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 9 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.