Uitspraak
Vonnis van 4 september 2024
Behorend bij A.R. no. AUA202302223
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
S.E.L. MADURO & SONS (ARUBA) N.V.,
gevestigd te Aruba,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna ook te noemen: Maduro & Sons,
gemachtigde: de advocaten mrs. A.A. Ruiz, I.R. Wever, B.F.H. Croes,
tegen
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SIMON ANDRADE GROUP V.B.A.,
gevestigd te Aruba,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: SAG,
gemachtigde: de advocaat mr. J.S. Paesch.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift, met producties, van 23 juni 2023;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie, met producties, van 1 november 2023;
- de conclusie van repliek in conventie en conclusie van natwoord in reconventie, met producties, van 19 maart 2024;
- de conclusie van dupliek en repliek in reconventie, met een productie, van 15 mei 2024;
- de conclusie van dupliek in reconventie van 11 juni 2024.
1.2
Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1
Maduro & Sons is eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te Aruba (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand bestaat uit verschillende ruimtes.
2.2
Maduro & Sons is met SAG een overeenkomst aangegaan, op grond waarvan SAG het bedrijfspand van Maduro & Sons huurt teneinde het op haar beurt aan derden te verhuren.
2.3
In de huurovereenkomst van 8 december 2017 is onder meer als volgt bepaald:
“Deze overeenkomst vervangt de overeenkomst, getekend 1 februari 2017 tussen (…) partijen. Met deze nieuwe overeenkomst is bepaald, dat de ingangsdata van de verschuldigde huur wederom verlaat is en dat alle reparaties, o.a. maar niet gelimiteerd, met betrekking tot muren, elektriciteit, toiletgroepen ramen etc. voor rekening van de huurder komen.
(…)
b. Huurder zal voor haar kosten een verbouwing realiseren ten behoeve van drie bedrijfsonderdelen, nl. Birkenstock schoenenwinkel, een wellness center en een Superthrift Store. Huurder draagt zorg voor onderhoud, service en eventuele vervanging van de airco’s.
(…)
d. Huurder is aan verhuurder een totale huurprijs verschuldigd als volgt bepaald:
Birckenstock 285 m2:
Vanaf 1 februari 2018, of eerder, indien dat deel van het pand in gebruik genomen wordt tot 31 december 2022 (…) Afl. 8,000.00 (…) per maand,
Retail unit 126 m2
Vanaf 1 augustus 2018, of eerder, indien dat deel van het pand in gebruik genomen wordt tot 31 december 2022 (…) Afl. 4,200.00 (…) per maand,
Wellness Center 114 m2
Vanaf 1 februari 2019, of eerder, indien dat deel van het pand in gebruik genomen wordt tot 31 december 2022 (…) Afl. 3,200.00 per maand, (…)
Tevens komen de kosten van elektriciteit en water voor rekening van de huurder.
(…)
e. Verhuurder levert het pand in goede staat op, waaronder tevens verstaan wordt de sanitaire voorzieningen, lozen en leidingen.
(…)
j. Huurder krijgt per 1 november 2016 beschikking over het gehele pand om de door haar gewenste verbouwingen te kunnen verrichten.
(…)
5. Huurprijs, aanpassing, lasten, betalingscondities en borgsom
(…)
e. als huurder niet of niet op tijd betaalt, is hij zonder nadere ingebrekestelling in verzuim. Huurder is in dat geval aan verhuurder een rente van 1% per maand over het openstaande bedrag verschuldigd en alle gerechtelijke en buitengerechtelijke incassokosten; de laatste bedragen minimaal 15% van het in te vorderen bedrag.
(…)
k. Alle zowel voorzienbare als onvoorzienbare gevolgen van aanpassingen c.q. verbouwingen van het pand tijdens de huurperiode komen voor rekening van huurder.
l.gezien de investeringen die huurder aan het pand verricht, is geen borg verschuldigd.
(…)
7. Oplevering na beëindiging huur
(…)
b. de door huurder, al dan niet met toestemming van verhuurder, in het pand aangebrachte zaken worden bij beëindiging van huur verwijderd door de huurder, op zijn kosten. (…)
c. in afwijking van het onder 7.a en 7.b gestelde kan na schriftelijke toestemming verzoek van huurder aan verhuurder door verhuurder worden besloten dat uitsluitend ten aanzien van die veranderingen die met schriftelijke toestemming van de verhuurder hebben plaatsgevonden het pand niet in de oorspronkelijke staat behoeft te worden opgeleverd.
(…)
8. Aansprakelijkheid
a. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het pand. Verhuurder is evenmin aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of schade aan de eigendommen van huurder door (…) lekkage (…)
c. Verhuurder is verantwoordelijk voor preventief onderhoud van de buitenkant van het pand. (…).”
2.4
Bij mailbericht van 5 maart 2019 schrijft SAG onder meer aan Madure & Sons:
“E motibo pa negocia e preis ta pa motibo ku e Building tabatin hopi mas Construction Pa hasi ku nos a calcula door di e E structura bieu y tambe ta juda nos lanta mas fuerte pa sigui pa hopi ana mas na e location aki.
Sperando riba un contesta positive.”
2.5
Op 24 juni 2019 zijn partijen een nieuwe huurovereenkomst aangegaan die de overeenkomst tussen partijen van 8 december 2017 vervangt. In deze huurovereenkomst zijn dezelfde bepalingen opgenomen als de hiervoor weergegeven bepalingen in de huurovereenkomst van 8 december 2017. In afwijking daarvan is voor wat betreft de verschuldigde huur als volgt overeengekomen:
“ d. Huurder is aan verhuurder een totale huurprijs verschuldigd als volgt bepaald:
Birckenstock 285 m2:
Vanaf 1 februari 2018, AWG 8,000.00 (…) per maand, tot 31 december 2022 (…)
Retail unit 126 m2:
Vanaf 1 juli 2019, AWG 2,500.00 (…) per maand, tot 31 december 2022 (…)
Wellness Center 114 m2
Vanaf 1 maart 2020, AWG 2,500.00 (…) per maand, tot 31 december 2022 (…).
(…).”
2.6
Bij mailbericht van 12 april 2021 heeft SAG als volgt aan Maduro & Sons geschreven:
“(…) As said we have fallen behind rent but want to update this back (…). We will have to do some more investment with the front of the store and ad some variety in the type of business so we can get more client coming in. we are working on this improvement right now. (…)
For now I would like to request a rent free for the remaining months of open balance of 2020 and start as of January 2021 with a rent of Awg. 6000,- per month. (…)
Please let me know if we can discuss this matter as soon as possible (…) we do still have many problems with the leakage in the roof and I do have more pics of videos to send if you need to see them. There are some new holes in the roof that just appeared 2 weeks ago also. (…) From the already old situation of the big leak in the kitchen and Elektra box you already have pics and videos of that. (…).”
2.7
In antwoord op voorgaande mail schrijft Maduro & Sons op 15 april 2021 aan SAG als volgt:
“(…) We were very lenient towards the Simon Andrade group. (…)
Going to the contract info we’ve found that you should also consider that we understood that investments were made on your side and because of this we’ve granted the Simon Andrade Group a year rent free between February 2017 and January 2018. In order to get the building to your satisfaction. (…) We’ve also allowed you to use the full building, while splitting the rent in 3 different starting moments, February 2018, July 2019 and March 2020. In June 2019 an additional discount of AWG 2,544 per month was granted, because you suffered from the leaking of our roof and couldn’t start your planned operations in that area. (…) We feel that your proposal is not within any proportion, considering the above history. For this reason we have to decline your proposal. We would like to ask you to settle the outstanding balance swiftly. (…).”
2.8
De huurovereenkomst is per 30 september 2022 met wederzijdse instemming beëindigd. SAG heeft de sleutels van het bedrijfspand op 17 oktober 2022 ingeleverd.
2.9
Bij brief van 13 februari 2023 heeft Maduro & Sons SAG gesommeerd om ter zake van de huurachterstand, rente en buitengerechtelijke kosten het bedrag van in totaal Afl. 293,165,38 binnen veertien dagen na dagtekening, dus voor 27 februari 2023, te betalen. SAG heeft niet aan de sommatie voldaan.
3.DE VORDERING
In conventie
3.1
Maduro & Sons vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, SAG veroordeelt om tegen behoorlijke kwijting aan Maduro & Sons te betalen het bedrag van Afl. 213.580,-, vermeerderd met (i) de contractuele rente van 1% per maand over het openstaande bedrag (zijnde Afl. 41.085,55), (ii) de verschuldigde elektriciteitskosten (ad Afl. 2.346,60) en (iii) buitengerechtelijke incassokosten van 15%, zijnde Afl. 38.551,82, voorts vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van SAG in de kosten van het geding.
3.2
Maduro & Sons legt aan haar vordering ten grondslag dat SAG haar verplichtingen uit de huurovereenkomst moet nakomen en dat zij daarom is gehouden het gevorderde bedrag te betalen.
3.3
SAG voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Maduro & Sons in de kosten van het geding.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.
In reconventie
3.5
SAG vordert, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht te verklaren dat Maduro & Sons ongerechtvaardigd is verrijkt ten kosten van de investering van SAG;
b. Maduro & Sons te veroordelen tot betaling van schadevergoeding gelijk aan het geïnvesteerde bedrag;
c. (het Gerecht begrijpt:) subsidiair, indien het Gerecht oordeelt dat sprake is van een huurachterstand, de huurachterstand te verrekenen met het onder b bedoelde bedrag (vermindert met de korting) en Maduro & Sons te veroordelen het restant bedrag van Afl. 185.993,-, vermeerderd met de wettelijke rente, aan SAG te betalen;
d. Maduro & Sons te veroordelen in de kosten van het expertiserapport van Capricorn One N.V. Afl. 1.500,-;
e. Maduro & Sons te veroordelen in de kosten van het geding.
3.6
SAG legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Maduro & Sons ongerechtvaardigd is verrijkt door de door SAG in het bedrijfspand gedane investeringen en dat Maduro & Sons de investeringen van SAG dient te vergoeden.
3.7
Maduro & Sons voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van SAG, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.
3.8
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.
4.DE BEOORDELING
In conventie
4.1
Voor zover in de conclusie van dupliek in reconventie door Maduro & Sons stellingen zijn betrokken die op het debat in conventie zien, gaat het Gerecht daar, wegens strijd met de goede procesorde, aan voorbij.
Huurpenningen en elektriciteitskosten
4.2
Vast staat dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan op grond waarvan SAG huurpenningen aan Maduro & Sons is verschuldigd. Niet is in geschil dat een huurachterstand bestaat. De huurachterstand bedraagt volgens Maduro & Sons Afl. 213.580,-. SAG heeft dit op zichzelf niet betwist. Wel heeft zij aangevoerd het niet eens te zijn dat zij de (daarin begrepen) huur voor de derde unit (fase 3) van in totaal Afl. 57.500,- moet betalen, omdat zij deze ruimte nooit heeft gebruikt en zij de ruimte vanwege haar slechte financiële situatie niet kon huren. Deze omstandigheden komen echter voor haar rekening en risico en laten onverlet dat SAG zich met het aangaan van de huurovereenkomst ook tot deze ruimte heeft verbonden en dat zij de daarvoor verschuldigde huurpenningen moet betalen. Feiten en/of omstandigheden die tot een ander oordeel leiden, zijn niet gesteld of gebleken. Dat SAG het ‘niet eerlijk’ vindt dat zij die huur moet betalen, is daarvoor niet voldoende.
4.3
SAG heeft gesteld dat partijen hebben afgesproken dat SAG het door haar in het bedrijfspand geïnvesteerde bedrag van Afl. 393.323,- in de vorm van huurverlaging van Maduro & Sons zal terugkrijgen. Het Gerecht begrijpt dat SAG zich aldus op verrekening beroept. Dit beroep faalt. Maduro & Sons heeft de gestelde afspraak gemotiveerd betwist. Volgens Maduro & Sons wilde SAG in het bedrijfspand investeren en zou zij alle kosten voor de verbouwingen, reparaties en schoonmaakwerkzaamheden op zich nemen. Toen de investeringen hoger uitvielen dan gedacht, heeft SAG Maduro & Sons om een verlaging van de huur verzocht. Maduro & Sons is SAG vervolgens onverplicht tegemoet gekomen door een lagere en langer gefaseerde huur af te spreken, aldus nog steeds Maduro & Sons. In het licht van deze betwisting had het op de weg van SAG gelegen haar stelling nader, met concrete, voor bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden, te onderbouwen. Dit heeft SAG niet gedaan. Daarnaast houdt de stelling van SAG nog niet in dat het door SAG geïnvesteerde bedrag volledig door Maduro & Sons moet worden vergoed in het geval de huurovereenkomst (zoals in dit geval) eindigt voordat de huurverlaging tot volledige terugbetaling heeft geleid. Feiten en/of omstandigheden die ertoe leiden dat een dergelijke afspraak is gemaakt of beoogd, zijn gesteld noch gebleken. Dat partijen zijn overeengekomen dat alle door SAG in het bedrijfspand gedane investeringen door Maduro & Sons worden vergoed, kan dan ook niet worden gezegd.
4.4
Voor wat betreft het (door Maduro & Sons gemotiveerd weersproken) verweer van SAG dat Maduro & Sons haar heeft misleid omdat het bedrijfspand in een veel slechtere staat bleek te zijn dan gemeld en zij daardoor veel (meer) kosten heeft moeten maken, geldt tot slot als volgt. Concrete feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat sprake is van misleiding van SAG door Maduro & Sons over de staat van het bedrijfspand, zijn niet aangevoerd. Het enkele feit dat in de huurovereenkomst staat dat het gehuurde in goede staat door Maduro & Sons wordt opgeleverd, is daarvoor onvoldoende; te meer nu SAG wist dat het bedrijfspand twee jaar leeg had gestaan en in de huurovereenkomst ook uitdrukkelijk is opgenomen dat SAG verbouwingen gaat verrichten en dat alle reparaties (aan muren, ramen etc.) voor rekening van SAG zullen komen. Voldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat daarmee, zoals SAG heeft betoogd en Maduro & Sons heeft betwist, enkel “kleine” reparaties werden bedoeld of dat SAG dit als zodanig heeft kunnen en mogen begrijpen, zijn niet gesteld of gebleken. Het verweer van SAG treft daarom geen doel. Op grond waarvan de gestelde slechte staat van het bedrijfspand tot de door SAG voorgestane afwijzing van de gevorderde huurachterstand zou moeten leiden, heeft SAG overigens niet, althans onvoldoende onderbouwd. Indien en voor zover zij betoogt dat de huur niet is verschuldigd omdat sprake is van een lekkage aan het dak waardoor zij schade heeft geleden, faalt dit betoog. Nog daargelaten dat in artikel 8 onder a van de overeenkomst is bepaald dat Maduro & Sons niet aansprakelijk is voor schade door lekkage, blijkt uit de hiervoor in 2.7 aangehaalde mail dat SAG voor deze lekkage is gecompenseerd. Gelet hierop en nu SAG niet heeft gesteld wat haar precieze schade als gevolg van de lekkage is, leidt dit niet ertoe dat schade met de niet betaalde huur kan worden verrekend, laat staan dat in het geheel geen huur meer is verschuldigd.
4.5
Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde huursom zal worden toegewezen. Daarnaast is SAG volgens Maduro & Sons nog gehouden de elektriciteitskosten ten bedrage van Afl. 2.346,60 aan haar te betalen en contractuele rente van in totaal Afl. 41.085,55 en de contractueel overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten
ten bedrage van Afl. 38.551,82 verschuldigd. De gevorderde elektriciteitskosten en contractuele rente heeft SAG niet betwist, zodat dit deel van de vordering eveneens toewijsbaar is. Voor wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke kosten geldt dat niet is gesteld of gebleken dat begroting van deze kosten op basis van het liquidatietarief niet op zijn plaats is. Dit deel van de vordering zal daarom overeenkomstig het Procesreglement 2023 worden toegewezen naar rato van 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde Afl. 4.500,-.
4.6
Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente geldt dat deze over het in totaal toe te wijzen bedrag ter zake van de huur (Afl. 213.580,-), de elektriciteitskosten (Afl. 2.346,60) en rente (Afl. 41.085,55), zijnde Afl. 257.012,15, zal worden toegewezen vanaf 27 februari 2023. De over de buitengerechtelijke kosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.7
SAG zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van Maduro & Sons gevallen en tot op heden begroot op Afl. 197,- aan explootkosten, Afl. 2.140,- aan griffierecht en Afl. 6.000,- (2 punten tarief 8) aan gemachtigdensalaris, zijnde in totaal Afl. 8.337,-.
in reconventie
Ongerechtvaardigde verrijking
4.8
SAG stelt dat zij een bedrag van in totaal Afl. 410.573,- in het bedrijfspand heeft geïnvesteerd en dat Maduro & Sons daardoor voor dit bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt. De waarde van het bedrijfspand is volgens SAG, zoals zij met een beroep op het door haar (als productie 10) overgelegde rapport van Capricorn One N.V. (hierna: het rapport) stelt, door de uitgevoerde verbouwingen met Afl. 384.000,- vermeerderd. Daarnaast vraagt Maduro & Sons, zo stelt SAG, als gevolg van de investeringen door SAG Afl. 1.000,- meer per maand aan huur. Maduro & Sons heeft bestreden dat zij ongerechtvaardigd is verrijkt.
4.9
Nu de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is ontstaan bij het einde van de huurovereenkomst op 30 september 2022 en SAG de veranderingen en toevoegingen toen niet had weggenomen, is het op dat moment geldende recht van toepassing. SAG kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Maduro & Sons is daarom indien zij ten koste van SAG ongerechtvaardigd is verrijkt, verplicht, voor zover dat redelijk is, de schade van SAG te vergoeden tot het bedrag van haar verrijking.
4.1
In de huurovereenkomst is niet met zoveel woorden uitgesloten dat SAG een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking kan instellen en vast staat dat de veranderingen en aanpassingen door SAG waren geoorloofd.
4.11
Ook als wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van SAG dat de waarde van het bedrijfspand als gevolg van haar investeringen is vermeerderd met een bedrag van Afl. 384.000,- en dat vanwege die investeringen thans een hogere huur wordt gevraagd, kan dat SAG niet baten. Zoals Maduro & Sons niet, althans onvoldoende weersproken heeft gesteld en zoals ook uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt, zijn partijen overeengekomen dat vanwege de investeringen door SAG in het bedrijfspand een huurvrije periode van 1 november 2016 tot februari 2018 geldt, dat geen waarborgsom hoeft te worden betaald en dat vanaf februari 2018 de huur in drie verschillende fasen is verschuldigd (terwijl SAG wel het genot van het hele bedrijfspand heeft). SAG heeft weliswaar betwist dat zij het bedrijfspand vanaf november 2016 tot haar beschikking had (en dus dat van een lange huurvrije periode sprake was), maar het Gerecht gaat aan die betwisting voorbij. Niet alleen staat in de huurovereenkomst, die door SAG is ondertekend, met zoveel woorden dat SAG per 1 november 2016 de beschikking over het gehele bedrijfspand krijgt om de door haar gewenste verbouwingen te kunnen verrichten, ook heeft SAG niets aangevoerd waaruit volgt dat zij het bedrijfspand eerst in september 2017 (zoals zij in haar conclusie van dupliek stelt) tot haar beschikking kreeg. Uit de door SAG zelf overgelegde stukken (zoals de als productie 2 overgelegde verklaring van de aannemer) blijkt daarentegen onder meer dat zij al begin 2017 met de verbouwing is begonnen. Naast de huurvrije periode heeft SAG, zoals hiervoor is overwogen, voor (onder meer) de kennelijk hoger uitvallende verbouwingskosten een huurverlaging gekregen. Aldus is SAG voor de door haar gedane investeringen (van, zoals zij stelt, in totaal Afl. 410.573,-) gecompenseerd (uitgaande van de overeengekomen totale huurprijs vanwege de huurvrije perioden voor ruim Afl. 380.000,- en vanwege de huurverlaging voor Afl. 88.000,-). Van ongerechtvaardigde verrijking van Maduro & Sons ten koste van SAG is daarom geen sprake. Aanknopingspunten om tot een ander oordeel te komen zijn niet gesteld of gebleken.
4.12
Gelet op het voorgaande kan de stelling van SAG niet slagen. Haar vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.13
SAG zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van Maduro & Sons gevallen. Deze kosten worden tot op heden begroot op Afl. 6.000,- (2 punten tarief 8) aan gemachtigdensalaris. De proceskostenveroordeling zal, zoals onbestreden gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
5.1
veroordeelt SAG om tegen behoorlijke kwijting aan Maduro & Sons te betalen het bedrag van Afl. 257.012,15, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
15 juli 2023 tot de dag der algehele voldoening;
5.2
veroordeelt SAG om tegen behoorlijke kwijting aan Maduro & Sons te betalen het bedrag van Afl. 4.500,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis aan SAG tot de dag der algehele voldoening;
5.3
veroordeelt SAG in de kosten van het geding aan de zijde van Maduro & Sons gevallen en tot op heden begroot op in totaal Afl. 8.337,-;
5.4
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.5
wijst het gevorderde af;
5.6
veroordeelt SAG in de kosten van het geding aan de zijde van Maduro & Sons gevallen en tot op heden begroot op Afl. 6.000,- aan gemachtigdensalaris;
5.7
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 september 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.