Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: SXM202301205 – SXM2024H00108
Uitspraak: 13 mei 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[HUURDER],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans appellant in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: E.I. Maduro,
tegen
de stichting particulier fonds
[VERHUURDER],
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. F.K. Kutluer.
Partijen worden hierna [huurder] of huurder en de stichting of verhuurder genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit geding betreft de ontbinding van huurovereenkomsten en de gevolgen daarvan. Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) heeft in het vonnis van 20 augustus 2024 (ECLI:NL:OGEAM:2024:103) geoordeeld dat de huurovereenkomsten terecht zijn ontbonden, dat huurder moet ontruimen, dat de huurder een gebruiksvergoeding moet betalen voor de periode na ontbinding van de huurovereenkomsten, dat de verhuurder een schadevergoeding moet betalen voor de opstallen en dat in een schadestaatprocedure moet worden bepaald welk bedrag aan schade door de huurder aan de verhuurder moet worden betaald.
Het Hof vernietigt het vonnis waar het betreft de over en weer te betalen schadevergoedingen. De desbetreffende vorderingen worden afgewezen. Voor het overige wordt het vonnis bevestigd.
2.Het verloop van de procedure
2.1. [
huurder] heeft met een op 26 augustus 2024 ingediende akte hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht. Op 27 september 2024 heeft hij een memorie van grieven (met producties) ingediend.
2.2.
De stichting heeft op 20 november 2024 een memorie van antwoord (met producties) ingediend. Daarbij heeft zij ook incidenteel hoger beroep ingesteld.
2.3 [
huurder] heeft op 30 december 2024 een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep ingediend.
2.4.
Op de zitting van het Hof van 27 augustus 2025 hebben beide partijen pleitnotities (de stichting: met producties) overgelegd. Het Hof heeft daarop bepaald dat het vonnis zal wijzen.
3.De beoordeling
De vaststaande feiten
3.1.1 [
erflater] (verder: [erflater]) was eigenaar van een aantal percelen te Cole Bay, waaronder een perceel met meetbriefnummer [nummer] (verder: het perceel).
3.1.2
Van het perceel heeft [erflater] twee gedeelten, gelegen aan de [adres], verhuurd aan [huurder]. Daarvan zijn twee huurovereenkomsten, gedateerd op 1 augustus 2002, opgemaakt. De overeengekomen huur bedroeg USD 400 per perceelsgedeelte per maand. Daarvoor - vanaf 8 maart 1996 - huurde [huurder] beide perceelsgedeelten van [erflater] ook al, toen voor een huursom van USD 600 per maand in totaal.
3.1.3
In de huurovereenkomsten van 2002 is, voor zover van belang, bepaald:
1. Landlord continue to lease unto the tenant the above described parcel of land, on
which parcel of land the tenant are using for commercial purposes (…)
2. The term of this agreement is for TEN (10) YEARS, starting on October 1st, 2002 and thus terminating on September 30th, 2012, if no determination or notice is given by one of the parties to this, with duly observance of a period of ONE (1) YEAR prior to the termination date. Other than that the lease will be considered to have been continued by silent consent for the same duration of time.
(…)
4. After the termination of the original period of TEN (10) YEARS and if prior to the expiration date no increase is negotiated and agreed upon the parties and the lease is continued by silent consent for the same duration of time, the rent (amount) will be increased with 20% (TWENTY PERCENT).
(…)
5. Landlord will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.
(…)
6. Parties have agreed that that water, gas, electricity and sewage costs, are as far as
the leased premises are concerned, for the account of tenant.
Tenant shall cause electricity and water meters to be installed on the parcel, house
or apartments in her or her lessees' name and account or those occupying the building.
7. Parties have agreed that the tenant will remain the owner of the structure which is constructed on the premises and therefore all maintenance and costs of insurance are for the account of the tenant. All prior restrictions regarding the construction of the dwelling house are hereby altered, so that the tenant can modify the house as she deems necessary, either from concrete of other permanent material.
(…)
14. Lessee is not authorized to sublease the parcel or part thereof, nor sell or transfer the right of lease to third parties, without the prior written approval of the Landlord.
(…)
16. It is also understood between parties that if the lease-agreement is terminated, the Landlord shall have the first option right to buy the structures built on the parcel and shall compensate the tenant therefore, which is to be appraised at its market value price or a price to be agreed upon the parties.
3.1.4
Op 27 januari 2019 is [erflater] overleden. Zijn erfgenamen hebben de stichting opgericht.
3.1.5
Op 31 mei 2021 hebben de erven [erflater] het perceel overgedragen aan de stichting.
3.1.6
Bij brief van 6 oktober 2023 heeft de stichting verklaard de huurovereenkomsten
buitengerechtelijk te ontbinden wegens verboden onderhuur en achterstand in betaling en is [huurder] verzocht de percelen te ontruimen.
De vermeerdering van eis en het incidenteel hoger beroep
3.2.1
De stichting heeft haar eis in hoger beroep vermeerderd in die zin dat, aanvullend op de in eerste aanleg geformuleerde eis, als schadevergoeding gevorderd wordt een bedrag van USD 640.000.
3.2.2 [
huurder] heeft zich niet verzet tegen deze wijziging/vermeerdering van eis. Die is ook niet in strijd met de regels van de goede procesorde. Het Hof zal daarom de eis, zoals gewijzigd, beoordelen.
3.2.3
De stichting heeft tegen het gewezen vonnis, van haar kant, niet uitdrukkelijk grieven opgeworpen. Niettemin blijkt uit het door haar genomen processtuk (memorie van antwoord in principaal appel tevens akte en memorie van grieven in incidenteel appel tevens akte vermeerdering van eis in conventie) voldoende kenbaar dat zij opkomt tegen de veroordeling (in reconventie) tot betaling aan [huurder] van USD 280.000. [huurder] heeft dat ook zo begrepen, getuige de door hem in het incidenteel hoger beroep ingediende memorie van antwoord. De veroordeling tot betaling van USD 280.000 is daardoor, in samenhang met het hoger beroep van [huurder] tegen de afwijzing van het meerdere (hij heeft USD 947.000 gevorderd) volledig aan herbeoordeling door het Hof onderworpen.
De onderverhuur (grieven 1, 2 en 5 [huurder] en de eiswijziging van de stichting)
3.3.1
Op 6 oktober 2023 heeft de stichting de huurovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden. Grondslag was onder andere dat de beide verhuurde perceelsgedeelten (geheel of gedeeltelijk) in strijd met de huurovereenkomst waren onderverhuurd.
3.3.2
Het Gerecht heeft deze tekortkoming aanwezig geacht en de buitengerechtelijke ontbinding mede op basis daarvan terecht geoordeeld. [huurder] bestrijdt dat oordeel in hoger beroep.
3.3.3
Volgens [huurder] zijn op het gehuurde zijn woonhuis, drie commerciële gebouwen en enige andere opstallen gebouwd. [huurder] stelt dat hij een deel van de gebouwen heeft verhuurd. Van onderverhuur van de gehuurde perceelsgedeelten is dus geen sprake. Wel van verhuur van gebouwen.
3.3.4
De stichting heeft bestreden dat [huurder] eigenaar is van de gebouwen, maar de aanwezigheid en het commercieel gebruik ervan heeft zij niet betwist. Sterker, de inspanningen van de stichting zijn er nu juist op gericht geweest te komen tot nieuwe huurovereenkomsten met de feitelijke bewoners en gebruikers (huurders) van de gebouwen (inleidend verzoekschrift sub 7 en 8).
Aldus staat vast dat [huurder] geen grond, maar ruimten in gebouwen heeft verhuurd.
3.3.5
De vorderingen van de stichting zijn mede gebaseerd op de tekortkoming inzake onderverhuur. De stichting draagt daarom de bewijslast van haar stelling dat (onder)verhuur van ruimten in de gebouwen verboden is.
3.3.6 [
Huurder] heeft aangevoerd dat hij voor de verhuur van de ruimten in de gebouwen toestemming van [erflater] heeft gekregen. Uit de huurovereenkomsten (in het bijzonder de artikelen 1, 5, 6 en 7 daarvan) blijkt dat de verhuurde percelen bedoeld waren voor commercieel gebruik door [huurder] en dat het [huurder] vrijstond de veranderingen daarop aan te brengen die hij nodig oordeelde voor dat commerciële gebruik. Nutsvoorzieningen voor het huis en eventuele appartementen mochten ook ten name van de gebruikers worden gesteld.
3.3.7
De huurovereenkomsten voorzagen er dus in, volgens de tekst daarvan, dat [huurder] het gehuurde en de daarop aanwezige gebouwen of appartementen mocht verhuren aan derden. Aangenomen moet immers worden dat met commercieel gebruik (mede) verhuur wordt bedoeld. Daarmee is gemotiveerd onderbouwd dat [erflater] destijds toestemming heeft gegeven voor die verhuur.
3.3.8
Van voldoende onderbouwing van de stelling dat (onderverhuur) van ruimten in de gebouwen niet was toegestaan, is geen sprake. Wel heeft de stichting opgemerkt dat [erflater] nooit toestemming voor onderhuur van de gehuurde percelen heeft gegeven, maar niet uitgelegd is hoe dat valt te rijmen met het niet weersproken, volgens de tekst van de huurovereenkomsten ook toegestane, commerciële gebruik door [huurder] van de op de percelen gerealiseerde bebouwing.
3.3.9
De conclusie uit het voorgaande is dat de stichting haar stelling dat onderverhuur van de ruimten in de gebouwen verboden is, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [huurder], onvoldoende heeft onderbouwd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Een gemotiveerd bewijsaanbod is door de stichting bovendien niet gedaan.
3.3.10
Het Gerecht heeft [huurder] veroordeeld tot betaling van een, bij schadestaat op te maken, schadevergoeding op de grond dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten, bestaande uit verboden onderhuur. Nu daarover in hoger beroep anders wordt geoordeeld valt de door het Gerecht gehanteerde grond voor toekenning van een schadevergoeding én het bevel bescheiden en gegevensdragers over te leggen in verband met die onderverhuur weg. De vorderingen van de stichting op dit onderdeel zullen dus alsnog worden afgewezen. De grieven 1, 2 en 5 slagen.
3.3.11
De gewijzigde eis van de stichting ziet op de door haar gestelde schade ten gevolge van de, volgens haar, verboden onderverhuur. Gelet op het voorgaande komt ook die gewijzigde eis niet voor toewijzing in aanmerking: er was geen verboden onderverhuur.
De achterstand in huurbetaling (grieven 3 en 4 [huurder])
3.4.1
Het Gerecht heeft overwogen dat niet in geschil is dat [huurder] de huur vanaf maart 2023 onbetaald heeft gelaten en de overeengekomen huurverhoging tot 1 oktober 2022 niet heeft betaald. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 6 oktober 2023 werd daardoor gerechtvaardigd. De latere betaling van USD 12.672 kan daaraan niet afdoen, aldus het Gerecht.
3.4.2 [
huurder] heeft in hoger beroep gesteld dat van een achterstand in betaling geen sprake was. Volgens zijn berekening heeft hij zelfs, berekend tot en met 1 mei 2025 USD 300 te veel betaald.
3.4.3
Op grond van de huurverhogingsclausule bedroeg de huur per 1 oktober 2012 USD 400 + 20% = USD 480 per maand per perceelsgedeelte, derhalve USD 960 per maand voor beide gehuurde perceelsgedeelten samen. Per 1 oktober 2022 bedroeg de huur, na wederom een verhoging met 20%, USD 576 per maand per perceelsgedeelte, derhalve USD 1.152 per maand voor beide gehuurde perceelsgedeelten samen.
3.4.4 [
huurder] heeft gesteld dat het later (op 5 februari 2024) door hem betaalde bedrag van USD 12.672 betrekking had op de huur over de periode van 1 april 2023 tot 5 februari 2024. Over die periode (11 maanden) was hij verschuldigd: 11 x 1.152 = USD 12.672. Derhalve bestond in zijn eigen visie per 6 oktober 2023 een achterstand in betaling voor de maanden april tot en met oktober 2023, zijnde een periode van zeven maanden, opleverend een bedrag van 7 x 1.152 = USD 8.064. Van het bestaan van die achterstand wordt daarom ook in hoger beroep uitgegaan. Deze tekortkoming rechtvaardigde de ontbinding van de huurovereenkomsten.
3.4.5
Zoals het Gerecht terecht heeft overwogen (rov 4.5.) kon de latere betaling (op 5 februari 2024, dus na de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 6 oktober 2023) van USD 12.672 de tekortkoming en ontbinding niet ongedaan maken. De latere betaling kan wel meewegen bij beoordeling door de rechter of de tekortkoming, achteraf gezien, de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigde, maar het Hof acht die betaling van onvoldoende gewicht om te oordelen dat ontbinding niet gerechtvaardigd was.
3.4.6 [
huurder] heeft ook gesteld dat hij wel wilde, maar niet kon betalen omdat de stichting weigerde betalingen van hem in ontvangst te nemen. Hij wijst in dat verband op een brief van zijn gemachtigde aan de stichting van 17 april 2023 waarin deze zich bij de stichting beklaagt over de weigering de huurpenningen in ontvangst te nemen. In de brieven van de stichting aan [huurder] van 12 september 2023 en 6 oktober 2023 valt echter te lezen dat betaling van de achterstallige huur nog steeds niet heeft plaats gevonden. Dat wijst niet op een weigering die betaling in ontvangst te nemen en is in feite een weerspreking van de in de brief van 17 april 2023 genoemde weigering de huur in ontvangst te nemen. [huurder] heeft geen feiten of omstandigheden genoemd waaruit kan blijken dat hij vanaf 1 april 2023 de maandelijks verschuldigde huur telkens heeft aangeboden (contant, bank?), maar dat aanvaarding telkens werd geweigerd (door wie, wanneer, hoe?).
3.4.7
Het gestelde schuldeisersverzuim is dan ook onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt om die reden niet toegekomen. Bovendien ontbreekt een ter zake dienend bewijsaanbod van [huurder].
3.4.8
Ook in hoger beroep wordt daarom uitgegaan van een achterstand in huurbetaling per 6 oktober 2023 die de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigde. De grieven 3 en 4 slagen niet.
De proceskostenveroordeling in conventie (grief 6 [huurder])
3.5
Hoewel de vorderingen van de stichting, zoals gewijzigd, in hoger beroep alsnog worden afgewezen voor zover deze betrekking hebben op de onderverhuur, geldt dat [huurder] in eerste aanleg nog steeds als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden omdat de buitengerechtelijke ontbinding in stand blijft en [huurder] om die reden terecht is veroordeeld tot ontruiming en betaling van een gebruiksvergoeding. De proceskostenveroordeling in conventie blijft daarom in stand. Grief 6 slaagt niet.
De voortzetting van de huurovereenkomst (grief 7 [huurder])
3.6 [
huurder] heeft in reconventie, subsidiair, gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten met hem zijn voortgezet met ingang van 1 oktober 2022. Die vordering is door het Gerecht afgewezen op de grond dat de huurovereenkomsten terecht buitengerechtelijk zijn ontbonden. Het Hof verenigt zich met die overweging. Per 6 oktober 2023 is aan die huurovereenkomsten een einde gekomen en is voortzetting ervan niet meer aan de orde. Grief 7 slaagt niet.
De notariële akte van schenking (grief 8 [huurder])
3.7 [
huurder] heeft in reconventie, primair, gevorderd voor recht te verklaren dat de notariële akte waarbij de stichting eigenaar is geworden van de verhuurde percelen nietig is, althans gevorderd deze akte te vernietigen. Het Gerecht heeft daarvoor geen grond gezien. Met zijn grief 8 komt [huurder] op tegen dat oordeel, maar enige toelichting ontbreekt. Het Hof ziet ook ambtshalve geen grond het oordeel van het Gerecht onjuist te achten. Grief 8 slaagt niet.
De ongerechtvaardigde verrijking (grieven 9 en 11 [huurder] en het incidenteel hoger beroep van de stichting)
3.8.1
Het Gerecht heeft geoordeeld dat de stichting, door natrekking, eigenaar is geworden van de opstallen terwijl zij daarvoor niet heeft betaald. Om die reden is de stichting op grond van ongerechtvaardigde verrijking veroordeeld tot betaling aan [huurder] van de (herbouw)waarde van USD 280.000.
3.8.2 [
huurder] bestrijdt dit oordeel met de stelling dat een vergoeding had moeten worden toegekend op basis van de marktwaarde. Die marktwaarde bedraagt volgens hem USD 947.000.
3.8.3
De stichting stelt dat
- zij geen partij is bij de oorspronkelijke huurovereenkomst en dus niet is gebonden aan de daarin opgenomen vergoedingsclausule;
- niet is onderbouwd dat de opstallen door [huurder] zijn gebouwd;
- geen compensatie is overeengekomen;
- hooguit bouwkosten kunnen worden vergoed;
- indien dat anders is, [huurder] al voldoende gecompenseerd is door de lage huur in alle jaren vanaf 1996 en het gegeven dat hij zijn bouwkosten in die lange periode heeft kunnen terugverdienen;
- het door het Gerecht toegekende bedrag kennelijk op een vergissing berust nu dat bedrag in geen enkel processtuk wordt genoemd, maar wel in een vergelijkbare procedure (de zaak Brown).
3.8.4
Het Hof oordeelt als volgt. De huurovereenkomst is geëindigd op 6 oktober 2023, toen deze buitengerechtelijk werd ontbonden (zie 3.6 hiervoor). De verhuurder wil kennelijk geen gebruik maken van zijn recht het gebouwde te kopen tegen betaling van de waarde per 6 oktober 2023 (zie art. 16 van Pro de huurovereenkomst). Het Hof ziet geen aanleiding de huurder te verplichten het gebouwde weg te nemen op de voet van art. 7:216 lid 2 BW Pro. De vraag is daarom of aan de huurder een vergoeding op de voet van art. 6:212 BW Pro toekomt, gelet op art. 7:216 lid 3 BW Pro. Deze vraag verdient alleen bevestigende beantwoording als bijzondere omstandigheden aanleiding daartoe geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373 (Dupomex)). In dit geval rijst de vraag of art. 16 van Pro de huurovereenkomst een dergelijke bijzondere omstandigheid oplevert, gebaseerd op de gedachte dat het niet zo kan zijn dat de verhuurder de opstallen gratis krijgt om de enkele reden dat zij het overeengekomen recht op eerste koop niet wenst uit te oefenen. Het Hof beantwoordt de vraag ontkennend. Ten eerste moet worden aangenomen dat de huurder alle investeringen al ruim heeft kunnen terugverdienen in de periode dat de percelen werden gehuurd en ook nog na de datum van ontbinding, en ten tweede is de huur geëindigd wegens wanbetaling van de huurder. Gelet op alle omstandigheden van het geval, in samenhang beschouwd, en op de omstandigheid dat het oordeel over een vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking een billijkheidsoordeel is, waarbij terughoudendheid is geboden als het om het einde van een huurovereenkomst gaat, kent het Hof geen vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking toe. De grieven 9 en 11 van [huurder] in het principaal hoger beroep slagen niet, de grief van de stichting in het incidenteel hoger beroep slaagt wel.
De proceskostenveroordeling in reconventie (grief 10)
3.9.1 [
huurder] komt op tegen de compensatie van kosten door het Gerecht van de proceskosten in reconventie in eerste aanleg. Ambtshalve oordelend geldt dat de volledige afwijzing van de reconventionele vordering door het Hof meebrengt dat [huurder] als de volledig in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg moet worden veroordeeld. Grief 10 slaagt niet.
3.9.2
Die kosten worden begroot op Cg 16.000 aan salaris advocaat (2 punten tarief 10 à Cg 8.000 per punt), uitgaande van een gevorderde hoofdsom van USD 947.000.
Slotsom
3.10.1
De grieven 1, 2 en 5 van [huurder] in het principaal hoger beroep slagen. Zijn overige grieven slagen niet. Het vonnis van het Gerecht wordt daarom deels vernietigd. Omdat partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn worden de proceskosten van het principaal hoger beroep gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.10.2 [
huurder] wordt in het incidenteel hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure van de stichting veroordeeld. Die kosten worden begroot op Cg 240,50 aan verschotten (betekening memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep) en Cg 5.000 aan salaris gemachtigde (1,25 punt tarief 10 à 0,5 x Cg 8.000 = Cg 4.000 per punt), daarbij uitgaande van een hoofdsom van
USD 640.000 en toerekening van het schriftelijk pleidooi voor de helft aan het incidenteel hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis van het Gerecht van 20 augustus 2024 op de onderdelen 5.1, 5.4, 5.8 en 5.9 van het dictum en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:
wijst af de vorderingen
a. van de stichting tot het overleggen van bescheiden en/of gegevensdragers;
b. van de stichting tot betaling van een schadevergoeding;
c. van [huurder] tot betaling van USD 947.000;
veroordeelt [huurder] in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg aan de zijde van de stichting gevallen en begroot die kosten op Cg 16.000 aan salaris advocaat;
bevestigt het vonnis voor het overige;
compenseert de proceskosten in het principaal hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt [huurder] in het incidenteel hoger beroep in de proceskosten van de stichting en begroot deze op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de daarbij uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.