Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: SXM202300587 – SXM2024H00058
Uitspraak: 12 augustus 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[HUURDER],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiser, thans appellant,
gemachtigde: mr. Z.J. Bary,
tegen
de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
[VERHUURDER],
gevestigd in Anguilla,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. J.J. Rogers en N.R. Joubert.
Partijen worden hierna [huurder] en [verhuurder] genoemd.
1.De zaak in het kort
[huurder] huurt een stuk grond met daarop een woning van [verhuurder] die tevens eigenaar is van het daaraan grenzende perceel. Tussen partijen is een geschil gerezen over een door [verhuurder] geplaatste schutting en over een huurachterstand van [huurder]. In conventie vordert [huurder] afbraak van de schutting en in reconventie vordert [verhuurder] ontruiming. Het Gerecht heeft de vordering in conventie bij gebrek aan belang afgewezen nu partijen een regeling hebben getroffen. Voorts heeft het de in reconventie gevorderde ontruiming toegewezen. In hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 29 april 2024 ingekomen akte van appel is [huurder] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 19 maart 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 14 juni 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [huurder] negen grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal vernietigen en zijn vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen en de vorderingen van [verhuurder] in reconventie zal afwijzen, met veroordeling van deze in de kosten van beide instanties.
2.3
Bij op 8 juli 2024 ingekomen verzoekschrift, met producties, heeft [huurder] gevorderd dat het Hof de tenuitvoerlegging van het vonnis zal schorsen, een ordemaatregel zal treffen, en [verhuurder] in de kosten zal veroordelen. Bij vonnis van 5 augustus 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:163 (SXM2024H00079) heeft het Hof de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [huurder] in de kosten.
2.3
Bij op 8 augustus 2024 ingekomen memorie van antwoord, met productie, heeft [verhuurder] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen met veroordeling van [huurder] in de proceskosten in beide instanties.
2.4
Op 19 maart 2025 hebben beide partijen een pleitnota ingediend.
2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2
Tussen partijen geldt sinds 1994 (wat betreft de verhuurster als rechtsopvolger) een huurovereenkomst van een stuk grond van 180 m² met daarop een woning, gelegen aan [adres] te Sint Maarten. Verhuurster [verhuurder] is tevens eigenaar van het naastgelegen perceel met bebouwing.
3.3
Bij vonnis in kort geding van 12 april 2019 van het Gerecht, gewezen tussen partijen, is [verhuurder] (in conventie) veroordeeld om de muur die parallel aan een deel van de voorgevel van de woning van [huurder] is gebouwd niet uit te breiden, zulks op straffe van een dwangsom van US$ 50.000,- en is [huurder] (in reconventie) veroordeeld om aan [verhuurder] te betalen US$ 1.800,- aan achterstallige huur vanaf 1 oktober 2018 tot en met 31 maart 2019 en om met ingang van 1 april 2019 elke maand tijdig de huur van US$ 300,- aan [verhuurder] te betalen.
3.4
Bij vonnis van 28 juli 2020 heeft het Hof in (principaal en incidenteel) hoger beroep het voormelde vonnis bevestigd, met dien verstande dat het door [huurder] aan [verhuurder] te betalen bedrag aan achterstallige huur wordt bepaald op US$ 1.521,- in plaats van US$ 1.800,- en dat [huurder] wordt veroordeeld om met ingang van 1 april 2019 elke maand tijdig de huur van US$ 439,-, vervolgens jaarlijks te verhogen met 10%, te betalen.
3.5 [
verhuurder] heeft nadien een schutting geplaatst vlak voor en evenwijdig aan de voorgevel van de woning van [huurder].
3.6 [
huurder] heeft in de loop der jaren een huurachterstand opgebouwd.
4.De vorderingen en de beslissingen van het Gerecht
4.1 [
huurder] vordert in conventie:
a. veroordeling van [verhuurder] tot het afbreken van de schutting en het dragen van de daarbij behorende kosten, tot de dag der algehele voldoening;
b. ofwel veroordeling van [verhuurder] tot betaling van een dwangsom van
US$ 50.000,- wanneer zij niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan het afbreken van de schutting is begonnen;
c. veroordeling van [verhuurder] in de proces- en nakosten.
4.2 [
verhuurder] vordert in reconventie:
a. veroordeling van [huurder] om, binnen twee maanden na betekening van het vonnis, het gehuurde perceel van 180 m² met daarop de woning op Sint Maarten gelegen aan de [adres], te ontruimen met al diegene die/dat zich daarin bevindt en, onder teruggave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, in goede staat ter vrije beschikking van [verhuurder] te stellen, met machtiging van deze om, zo [huurder] in gebreke blijft hieraan te voldoen, de ontruiming op kosten van hem te doen bewerkstelligen en zo nodig met behulp van de sterke arm der wet, zulks op straffe van verbeurte van dwangsommen van
US$ 500,- per dag voor iedere dag dat hij nalaat uitvoering te geven aan dit bevel, tot een maximum van US$ 50.000,-.
b. veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
4.3
In het bestreden vonnis heeft het Gerecht de afspraken vastgelegd die partijen bij de gerechtelijke plaatsopneming hebben gemaakt, onder meer over de aanpassing van de schutting en de betalingsachterstand (4.1). Voorts heeft het de vordering in conventie afgewezen nu [huurder] door de gemaakte afspraken daarbij geen belang meer heeft. In reconventie heeft het Gerecht vastgesteld dat partijen de huurachterstand per 13 december 2023 hebben bepaald op US$ 11.926,-. Over de termijn waarop die achterstand moet worden ingehaald is geen overeenstemming bereikt. [verhuurder] heeft ingestemd met een termijn van tien weken terwijl [huurder] vasthoudt aan een termijn van vier maanden (4.5). Het Gerecht is van oordeel dat gelet op de omvang van de huurachterstand van [verhuurder] niet verwacht kan worden dat hij nog langer dan tien weken op betaling van de huurachterstand moet wachten. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen, in die zin dat de termijn van ontruiming op drie maanden na betekening van het vonnis wordt bepaald (4.6). De vordering in reconventie wordt aldus toegewezen.
5.De beoordeling
5.1
De grieven leggen het geschil in volle omvang voor aan het Hof.
5.2 [
huurder] voert in hoger beroep aan dat voor ontruiming geen grond bestaat nu van een huurachterstand geen sprake is. Daartoe beroept hij zich op verrekening van de achterstallige huurpenningen met de door [verhuurder] verbeurde dwangsom van US$ 50.000,- ingevolge het hiervoor onder 12 april 2019 vermelde vonnis van het Gerecht (grief 2). Voorts zou in de afweging van de belangen van partijen rekening dienen te worden gehouden met de omstandigheid dat [verhuurder] zich op verschillende wijzen niet als een goed verhuurder heeft gedragen (grief 3). Op die grond beroept [huurder] zich op een opschortingsrecht (grief 4). Ten slotte maakt [huurder] bezwaar tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring (grief 6). De grieven 1 en 5 richten zich tegen de feitenvaststelling van het Gerecht. De grieven 7 tot en met 9 zijn restgrieven.
5.3
Naar het oordeel van het Hof is de dwangsom niet verbeurd. De plaatsing van een schutting kan niet worden aangemerkt als een uitbreiding van de muur, ook al heeft die plaatsing hinderlijke effecten voor [huurder] gehad. [verhuurder] heeft bovendien in het kader van de door partijen getroffen regeling – zoals vastgelegd in het bestreden vonnis - de schutting over de gehele lengte zowel aan de onderkant als aan de bovenkant verlaagd, waardoor [huurder] uitzicht heeft, niet ingebouwd is en niet tegen een blinde muur aankijkt. Daarmee is voldaan aan het door het Gerecht in het vonnis van 12 april 2019 gegeven bevel. Aan [huurder] kan worden toegegeven dat deze regeling is getroffen in het kader van deze, door hem geëntameerde rechterlijke procedure, maar dat neemt niet weg dat dit geschilpunt is beëindigd op een wijze die ook zijn instemming heeft gekregen.
5.4
Voor het geval daarover anders moet worden geoordeeld, slaagt het beroep op verrekening niet. Een dwangsom kan niet worden verbeurd vóór de betekening van de uitspraak waarbij zij is vastgesteld (art. 611a lid 3 Rv). In dit geval heeft die betekening plaatsgehad op 3 juli 2024. Indien al zou moeten worden aangenomen dat de dwangsom is verbeurd en verrekend kan worden met de huurschuld, dan werkt de verrekening ingevolge art. 6:129 lid 1 BW Pro hooguit terug tot die datum. Dat laat dan onverlet dat [huurder] naar het oordeel van het Gerecht en ook naar het oordeel van het Hof op 19 maart 2024 een huurachterstand had die ontbinding rechtvaardigde (vgl. r.o. 2.7 van GHvJ 5 augustus 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:163 (SXM2024H0079).
5.5 [
verhuurder] heeft onweersproken gesteld dat [huurder] sinds maart 2020 niet de volledige huurprijs heeft betaald en vanaf juli 2022 in het geheel geen huur meer heeft betaald. Het beroep van [huurder] op opschorting van zijn betalingsverplichting faalt, omdat uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [huurder] geen tegenvordering heeft die hem bevoegd zou maken de nakoming van zijn betalingsverbintenis op te schorten. Het Gerecht heeft vastgesteld dat de huurachterstand per 13 december 2023 volgens [huurder] US$ 11.256,68 bedroeg en volgens [verhuurder] US$ 12.595,68, waarna het die heeft bepaald op US$ 11.926,-. [huurder] heeft deze bedragen in hoger beroep niet betwist. Daarmee staat vast dat [huurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst. [verhuurder] heeft op 8 mei 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (productie 1 memorie van antwoord). In beginsel is deze ontbinding gelet op de hoogte van de huurachterstand gerechtvaardigd en geldig en leidt deze tot een verplichting tot ontruiming.
5.6
Ontruiming is alleen dan gerechtvaardigd indien de toerekenbare tekortkoming die ontruiming rechtvaardigt en - gelet op de wederzijdse belangen van partijen – het belang van [verhuurder] bij ontruiming in voldoende mate zwaarder weegt dan het belang van [huurder] bij voortzetting van de overeenkomst. Afgezien van de verwijten over en weer over goed (ver)huurderschap komt die afweging in de kern neer op een weging van enerzijds het woonbelang van [huurder] en anderzijds het belang van [verhuurder] om vrij over de woning en het perceel te kunnen beschikken.
5.7
Het woonbelang van [huurder] is evident. Hij bewoont het pand meer dan dertig jaar (sinds 1994) en wenst dit ongestoord voort te zetten. [huurder] heeft terecht aangevoerd dat de lange duur van deze bewoning gewicht in de schaal legt, zij het dat die duur niet per definitie doorslaggevend is. Daar staat tegenover het belang van [verhuurder] om vrijelijk over de verhuurde woning te kunnen beschikken.
5.8
Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat bij een huurachterstand van een omvang en over een periode als waarvan hier sprake is, niet van [verhuurder] kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Het belang van [verhuurder] bij ontruiming weegt daarom zwaarder dan het belang van [huurder] bij voortzetting van de huurovereenkomst (zie voor laatstbedoeld belang ook 5.9 hierna). De gevorderde ontruiming is derhalve toewijsbaar. Overigens heeft [verhuurder] in zijn pleitnota aangevoerd dat [huurder] op 7 oktober 2024 de woning inmiddels al ontruimd heeft.
5.9 [
huurder] heeft ten slotte een grief aangevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het bevel tot ontruiming van het Gerecht. Het Hof is evenwel van oordeel dat het belang van [verhuurder] bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad zwaarder weegt dan het belang van [huurder] bij het behoud van de bestaande toestand. Daarbij weegt mee dat [huurder] – gelet op de eerdere rechterlijke uitspraken waarin is vastgesteld dat hij in gebreke is – al geruime tijd de gelegenheid had de achterstallige huur aan te zuiveren dan wel naar een andere woning om te zien. De grief faalt dan ook.
Slotsom
5.1
Het vonnis waarvan beroep zal worden bevestigd. [huurder] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van [verhuurder] veroordeeld. Deze worden begroot op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000,- aan salaris gemachtigde.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [verhuurder] gevallen en tot op heden begroot op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000,- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg, en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 12 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.