Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: SXM202200983 – SXM2022H000117
Uitspraak: 30 juli2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
1. de besloten vennootschap
BOOM BY SOPHIE SALON YOGA SPA B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
2.
PAULA SOPHIE SIMPSON,
PAULA SOPHIE SIMPSON,
wonende in Sint Maarten,
appellanten,
in eerste aanleg gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: de huurster,
voormalig gemachtigde: mr. C.H.J. Merx, thans treedt appellante 2 voor zichzelf op en tevens als vertegenwoordiger van appellante 1,
tegen
de besloten vennootschap
B. KHEMCHANDANI B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
geïntimeerde,
in eerste aanleg eiseres,
hierna: de verhuurster,
vertegenwoordigd door haar bestuurder B. Khemchandani.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 30 september 2022 ingekomen akte van appel is de huurster in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 23 september 2022 uitgesproken vonnis in kort geding van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 30 september 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de huurster vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de verhuurster zal afwijzen of verminderen, met veroordeling van de verhuurster – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft de verhuurster de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van de huurster in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
De verhuurster heeft pleitnotities ingediend. De huurster heeft losse stukken bij het Hof ingediend in een groene map (producties 1 tot en met 13).
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Huurster heeft van verhuurster vanaf 1 januari 2019 gehuurd een ruimte aan Frontstreet #16, Unit 16-F, Philipsburg, Sint Maarten (hierna: het pand). Huurster heeft in het pand een beauty salon geëxploiteerd. Volgens de huurovereenkomst gold in het eerste jaar een huurprijs van USD 1.100 per maand en vanaf het tweede jaar USD 1.250 per maand.
2.2
Vanaf (half) maart tot 1 juni 2020 gold er een lockdown in Sint Maarten, waardoor ook de salon van huurster gesloten was.
2.3
De huurcommissie in Sint Maarten heeft op 19 februari 2021 aan B. Khemchandani toestemming verleend om wegens huurachterstand uiterlijk per 1 augustus 2021 de huur op te zeggen en heeft het bevel gegeven het pand te ontruimen. Hierop heeft de verhuurster op 6 augustus 2022 door de deurwaarder het slot van het pand laten wijzigen. Nadat dit gebeurd was heeft de huurster het pand toch weer betreden.
2.4
Nadat het Gerecht in het bestreden vonnis van 23 september 2022 de vordering tot ontruiming had toegewezen is het verzoek van de huurster tot schorsing van de tenuitvoerlegging door dit Hof afgewezen bij vonnis van 14 februari 2023 (SXM2022H00118).
3.De procedure bij het Gerecht
3.1
De verhuurster heeft gevorderd de huurster te bevelen het pand te ontruimen en haar te veroordelen te betalen USD 39.557,53 wegens huurachterstand tot en met 15 juli 2022 en veroordeling van de huurster tot betaling van de huur vanaf augustus 2022 tot en met de dag van de ontruiming en vermeerderd met rente en kosten.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de huurster bevolen het pand te ontruimen en is huurster veroordeeld tot betaling van USD 22.450 aan huurachterstand als voorschot, vermeerderd met rente en kosten.
4.De beoordeling
ontruiming
4.1
Tegen de door het Gerecht uitgesproken ontruiming is geen specifieke grief gericht. Het Hof heeft er ook geen ambtshalve bezwaren tegen, zodat het Hof deze beslissing in stand zal laten. Uit een mailbericht van de verhuurster maakt het Hof op dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, op 20 februari 2023.
oordeel Gerecht over huurachterstand
4.2
Het Gerecht heeft daarnaast huurster veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag als voorschot op de huurachterstand. Deze veroordeling is gebaseerd op een door verhuurster opgesteld overzicht (hierna: het overzicht, overgelegd bij inleidend verzoekschrift en (ongewijzigd) in hoger beroep). Dit stuk betreft de periode van 1 januari 2019 (aanvang huur) tot en met 12 juli 2022 en bevat een overzicht van de volgens verhuurster verschuldigde huur en de door de huurster betaalde bedragen. Het overzicht sluit op een bedrag van USD 43.331,06. Uit het stuk blijkt dat in dit bedrag ook een boeterente is verwerkt (late fee) en een contractuele rente (interest).
4.3
Het Gerecht heeft (in 4.4) vastgesteld dat vanaf 1 januari 2019 tot en met 1 juli 2022 in totaal USD 51.950 aan huur betaald had moeten worden (op grond van de huurovereenkomst: USD 1.100 per maand het eerste jaar, daarna USD 1.250). Vervolgens heeft het Gerecht uit het overzicht opgemaakt dat de huurster over deze periode slechts USD 26.200 heeft betaald en geconstateerd dat de huurachterstand per 1 juli 2022 USD 25.750 bedraagt. Het Gerecht heeft aangenomen dat er in verband met de Covid-pandemie 3 maanden geen huur betaald hoefde te worden en komt zo op het toegewezen bedrag van USD 22.450. Daarbij heeft het Gerecht geen rekening gehouden met de in het overzicht genoemde boeterente en contractuele rente.
afspraken over huurvermindering onvoldoende onderbouwd
4.4
In de toelichting op haar tweede, derde en vierde grief voert de huurster aan dat zij naar aanleiding van de Covid-crisis afspraken gemaakt heeft met de verhuurder, te weten dat zij de helft van de huur zou betalen. Dit staat ook vermeld in het proces-verbaal van de zitting bij het Gerecht (“we agreed to pay half months until the economy bounces back”). De huurster heeft niet nader aangegeven hoe lang deze afspraken volgens haar zouden gelden. De verhuurster heeft expliciet betwist dat afspraken met deze inhoud gemaakt zijn.
4.5
Het Hof oordeelt als volgt. Uit het overzicht blijkt niet dat de huurster zich gehouden heeft aan de door haar gestelde afspraken; daaruit blijkt dat zij in 2020 slechts in totaal USD 400 heeft betaald, vanaf 15 januari 2021 tot september 2021 slechts maandelijkse bedragen variërend tussen USD 400 en USD 500 en ook daarna blijkt niet van tijdige systematisch betalingen van de helft van de overeengekomen huur van USD 1.250 die haar stellingen zouden kunnen onderbouwen. In de processtukken is bovendien niet aangevoerd dat de huurster meer heeft betaald dan in het overzicht is vermeld.
4.6
Huurster heeft een groene map met stukken overgelegd, waaronder cheques, en waarbij sommige stukken van een korte handgeschreven toelichting zijn voorzien. Daargelaten dat het niet duidelijk is of een kopie van deze stukken aan de wederpartij zijn verstrekt (hetgeen wel moet), geldt dat deze stukken, met deze summiere toelichting, onvoldoende zijn om anders te oordelen over de gestelde afspraken en de gestelde betalingen. De schriftelijke verklaring van de partner van de huurster (D. Cvetic) geeft ook geen duidelijkheid over de precieze inhoud van de gestelde afspraken.
4.7
De conclusie luidt dat de huurster onvoldoende heeft onderbouwd dat er afspraken gemaakt zijn over huurvermindering. Het Gerecht is dus terecht uitgegaan van de in de huurovereenkomst overeengekomen bedragen.
verbouwingskosten worden niet in aanmerking genomen
4.8
De huurster heeft verder nog aangevoerd (in de toelichting op grief 4) dat zij kosten heeft besteed aan een verbouwing van het pand, zonder daar overigens juridische consequenties aan te verbinden. Als de huurster daarmee bedoeld heeft een beroep op ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurster te doen, gaat dit niet op. Alleen in geval van bijzondere omstandigheden bestaat aanspraak op vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door een huurder aangebrachte veranderingen die bij het einde van de huur niet zijn weggenomen (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). De huurster heeft dergelijke bijzondere omstandigheden niet gesteld en heeft in de processtukken ook in het geheel niet duidelijk gemaakt welke verbeteringen zij precies heeft aangebracht en in hoeverre die kunnen bijdragen aan waardevermeerdering van het pand.
verkeerde datering huurovereenkomst heeft geen consequenties
4.9
Ook de eerste grief leidt niet tot een ander oordeel dan het Gerecht heeft gegeven. Het Gerecht heeft vastgesteld dat partijen op 7 december 2018 een huurovereenkomst hebben gesloten, ingaande 1 januari 2019. Uit de bij verzoekschrift overgelegde huurovereenkomst blijkt dat dit klopt. Dat de verhuurster in haar verzoekschrift een andere datum voor het aangaan van de huurovereenkomst noemt is kennelijk een verschrijving en heeft geen consequenties in hoger beroep. Huurster moest redelijkerwijs begrijpen en heeft ook daadwerkelijk begrepen dat de overgelegde huurovereenkomst werd bedoeld.
4.1
Anders dan de huurster aanvoert in de memorie van grieven heeft de verhuurster het Gerecht wel degelijk verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren (zie het inleidend verzoekschrift p. 3 helemaal bovenaan).
slotsom
4.11
Nu alle grieven falen en het Hof ambtshalve geen bedenkingen bij het vonnis heeft, zal het vonnis waarvan beroep worden bevestigd. De huurster zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep van de verhuurster, die bestaan uit NAf 267 aan betekeningskosten.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de huurster in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de verhuurster tot op heden begroot op NAf 267 aan verschotten;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 30 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.