Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR202002033 – CUR2022H00051
Uitspraak: 17 januari 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. de huurster],
2. [ de huurder],
beiden wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. M.O. Gomes,
tegen
[de verhuurster],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. C.S.F. Marshall.
Partijen worden hierna de huurders (afzonderlijk: de huurster en de huurder) en de verhuurster genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 18 maart 2022 ingekomen akte van appel zijn de huurders in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 7 februari 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 29 april 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben de huurders hun eis gewijzigd, zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en een conclusie geformuleerd.
1.3
Bij op 4 juli 2022 ingekomen memorie van antwoord heeft de verhuurster de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van de huurders – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 15 november 2022 is de zaak mondeling bepleit. De huurder is verschenen met zijn gemachtigde. De huurster is niet verschenen. De gemachtigde van de verhuurster is verschenen. De verhuurster is ook verschenen, doordat zij vanuit Sint Maarten deelnam door middel van een mobiele telefoon (met tweezijdig beeld en geluid). De gemachtigden hebben de zaak bepleit overeenkomstig pleitnotities, waarvan exemplaren zijn overgelegd. De huurders hebben hun eis gewijzigd overeenkomstig een vooraf toegezonden akte tot wijziging c.q. vermindering van eis. De gemachtigde van de verhuurster heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de eiswijziging. De vooraf door de huurders toegezonden producties 3 tot en met 8 zijn in het geding gebracht.
1.5
Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1.1
Bij huurovereenkomst van 12 december 2016 heeft de verhuurster een woning aan de [adres] te Willemstad, Curaçao, (hierna: de woning) aan huurster verhuurd voor een periode van één jaar, met een optie om te verlengen. De datum van ingang was 1 januari 2017. De huurprijs bedroeg NAf 1.800,- per maand. Huurster heeft een waarborgsom van NAf 1.800,- betaald.
2.1.2
De huurster is getrouwd met de huurder. Zij hebben de woning gezamenlijk bewoond.
2.1.3
De huurovereenkomst is verlengd.
2.1.4
Op 18 september 2019 hebben de huurders via The Windward Islands Bank NAf 1.800,00 aan de verhuurster betaald onder vermelding van “Payment May 2019”. Bij Whatsapp-bericht van dezelfde dag hebben de huurders melding van deze betaling gemaakt aan de zwager van de verhuurster (hierna: de zwager), die in die tijd optrad op als hun contactpersoon. Zij hebben daarbij bericht binnenkort meer te zullen betalen. Op 21 september 2019 en 22 oktober 2019 heeft de zwager via dezelfde weg Whatsapp-berichten gestuurd aan de huurders.
2.1.5
Bij beschikking van 13 januari 2020 heeft de Huurcommissie de verhuurster toestemming gegeven om de huur van de woning te beëindigen per 1 maart 2020. Aan deze beslissing heeft de Huurcommissie ten grondslag gelegd dat de huurster tekortgeschoten was in haar verplichting tot huurbetaling en dat van de verhuurster niet gevergd kon worden dat zij de huurovereenkomst zou handhaven.
2.1.6
Bij exploot van 6 juli 2020 heeft de deurwaarder in opdracht van de verhuurster de huurster gesommeerd om de woning per direct te ontruimen en om binnen drie dagen te betalen:
- NAf 27.000,- als achterstallige huur voor de maanden april 2019 tot en met juli 2020, en
- NAf 4.050,- als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
2.2
In deze rechtszaak heeft de verhuurster bij verzoekschrift van 15 juli 2020 betaling gevorderd van NAf 30.000,-, met nevenvorderingen. Dit is NAf 27.000,- voor achterstallige huur en NAf 3.000,- voor achtergelaten vuil en schade.
De huurders hebben verweer gevoerd en in reconventie betaling gevorderd van NAf 7.400,-, met nevenvorderingen. Dit is berekend als een schatting van het bedrag dat de huurders stellen in de woning te hebben geïnvesteerd, met aftrek van het bedrag waarop volgens de huurders de totale huurachterstand moet worden gesteld en met verrekening met de borg.
Bij gelegenheid van de comparitie van partijen bij het Gerecht op 22 juni 2021 heeft de verhuurster haar eis gewijzigd. Kort gezegd heeft zij onder meer gevorderd:
a. betaling van een bedrag wegens achterstallige huur;
b. vergoeding van een bedrag aan kosten voor gebruik van water en elektra, en
c. vergoeding van een bedrag aan afvalstoffenbelasting.
Daarbij heeft zij primair bedragen gevorderd op grond van het standpunt dat de huur ten tijde van de comparitie van partijen nog niet was geëindigd, subsidiair op grond van het standpunt dat de huur is doorgelopen tot en met juli 2020, de maand van indiening van het inleidend verzoekschrift, en meer subsidiair dat de huur geacht is doorgelopen tot en met januari 2020, de datum waarop de huurders stellen de woning te hebben verlaten.
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de huurders veroordeeld tot betaling van:
a. NAf 43.200,- aan huurachterstand,
b. NAf 21.426,50 aan kosten voor gebruik van water en elektra en
c. NAf 1.400,00 aan afvalstoffenbelasting.
De huurders zijn veroordeeld in de kosten in conventie en in reconventie. Het over en weer meer of anders gevorderde is afgewezen.
2.4
Bij memorie van grieven en bij kort voor het mondeling pleidooi ingediende akte hebben de huurders hun (reconventionele) vordering gewijzigd. De verhuurster heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Het Hof zal recht doen op de vorderingen van de huursters zoals die uiteindelijk luiden. Voor zover het Gerecht vorderingen van de verhuurster heeft afgewezen, heeft zij daartegen geen bezwaar gemaakt en zijn die in hoger beroep dus niet meer aan de orde.
De huur over de maanden april en mei 2019 is niet betaald
2.5
De verhuurster heeft huur gevorderd vanaf april 2019.
2.6
De huurders hebben het verweer gevoerd dat de huur over de maanden april en mei 2019 is betaald. Hiertoe hebben zij zich beroepen op de hiervoor in 2.1.4 bedoelde betaling van 18 september 2019, die “Payment May 2019” vermeldt. Verder hebben zij aangeboden door geschrift en met getuigen te bewijzen dat zij de huur over april 2019 hebben betaald.
2.7
Daarmee hebben de huurders hun (bevrijdende) verweer onvoldoende feitelijk onderbouwd. Ontvangen huurbetalingen worden toegerekend aan de oudste openstaande maand. De enkele omstandigheid dat de huurders bij de betaling van 18 september 2019 hebben vermeld dat de betaling bestemd was voor de maand mei 2019, is onvoldoende om te kunnen aannemen dat dit de oudste openstaande maand was. Ook bij hun stelling dat de huur over april 2019 is betaald, zijn de huurders onvoldoende ingegaan op de omstandigheid dat ontvangen huurbetalingen worden toegerekend aan de oudste openstaande maand. Hun stelling dat huurbetalingen zijn gedaan door overboeking van een bankrekening van het bedrijf van huurder bij de Maduro & Curiel’s Bank N.V. is niet van belang en het bewijsaanbod ter zake daarvan wordt daarom gepasseerd.
2.8
Het Hof zal daarom ervan uitgaan dat de huur over de maanden april en mei 2019 niet is betaald.
De verplichting om NAf 1.800,- per maand te betalen moet geacht worden te zijn geëindigd per 31 juli 2020
2.9
De huurders hebben zich primair op het standpunt gesteld dat de huur in december 2019 is geëindigd. Hiertoe hebben zij aangevoerd dat de verhuurster in 2019 toestemming aan de Huurcommissie heeft verzocht om de huur te beëindigen, en de huur dus niet wilde verlengen, en dat de huurster bij de Huurcommissie heeft gezegd dat zij de woning eind januari 2020 zou ontruimen (indien de huurachterstand dan niet zou zijn ingelopen). Volgens de huurders moet dat worden opgevat als een opzegging en moet de huurovereenkomst daarom geacht worden niet na december 2019 te zijn verlengd.
2.1
Het Hof verwerpt dit standpunt. Volgens de eigen stellingen van de huurders kregen zij tot eind januari 2020 de kans om de huurachterstand in te lopen, dus langer dan tot 31 december 2019. Verder is volgens de eigen stellingen van de huurders de huurovereenkomst na ommekomst van het eerste jaar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden, dus niet een huurovereenkomst die van rechtswege eindigde op 31 december 2019. De gestelde afspraak dat de huurders eind januari 2020 zouden ontruimen indien zij de huurachterstand dan niet zouden hebben ingelopen, kan niet als een voldoende duidelijke opzegging worden beschouwd, en al zeker niet als een voldoende duidelijke opzegging tegen 31 december 2019. Het kan dus niet worden aangenomen dat de huurovereenkomst per 31 december 2019 is geëindigd.
2.11
Subsidiair hebben de huurders zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst in januari 2020 is geëindigd. Hiertoe hebben zij het volgende aangevoerd. Bij de Huurcommissie hebben partijen afgesproken dat de huurders de woning eind januari 2020 zouden ontruimen, indien zij de huurachterstand dan nog niet zouden hebben ingelopen. In overeenstemming met die afspraak hebben de huurders de woning eind januari 2020 verlaten. Zij hebben meermalen contact gezocht met de zwager, maar die heeft niet op hun telefoontjes en berichten gereageerd. Het contact tussen de huurder en de zwager is kort na de zitting bij de Huurcommissie verbroken. Ook via de makelaar hebben zij contact gezocht met de verhuurster en/of de zwager, maar dat is niet gelukt. Daarom hebben de huurders de sleutels achtergelaten bij de buurvrouw en haar echtgenoot. Sinds begin 2020 wonen de huurders met hun gezin elders, aldus de huurders.
2.12
Om de woning aan het einde van de huur naar behoren ter beschikking te stellen van de verhuurster, hadden de huurders zich meer moeten inspannen om de verhuurster of de zwager als haar contactpersoon tijdig te bereiken, zodat de sleutels hadden kunnen worden ingeleverd bij een van hen of bij een door hen aangewezen persoon en de staat van het gehuurde bij het einde van de huur had kunnen worden geïnspecteerd. Uit de enkele ongespecificeerde stelling van de huurders dat zij meermalen contact met de zwager hebben gezocht door middel van telefoontjes en berichten en via de makelaar, kan niet worden afgeleid dat zij zich voldoende hebben ingespannen. Huurders hebben die stelling onvoldoende onderbouwd. Daarom hebben zij eind januari 2020 de woning niet naar behoren ter beschikking van de verhuurster gesteld in de zin van art. 7:224 lid 1 BW. Op die grond moet worden aangenomen dat zij het gehuurde na 31 januari 2020 onder zich hebben gehouden (ook als zij elders zijn gaan wonen), hetzij rechtmatig wegens voortduring van de huur, in welk geval zij de huurprijs verschuldigd zijn, hetzij onrechtmatig, in welk geval zij ingevolge art. 7:225 BW een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd zijn.
2.13
Ook indien partijen bij de Huurcommissie (voorwaardelijk of onvoorwaardelijk) zijn overeengekomen dat de huur in januari 2020 zou eindigen en ook indien daarna de gang van zaken feitelijk is geweest zoals de huurders hebben gesteld, kan daaruit dus niet worden afgeleid dat de verplichting van de huurders om NAf 1.800,- per maand aan de verhuurster te betalen per 31 januari 2020 is geëindigd. Het kan dus in het midden blijven of de feitelijke gang van zaken is geweest zoals de huurders hebben gesteld. Hun bewijsaanbod wordt dan ook bij gebrek aan belang gepasseerd.
2.14
Meer subsidiair hebben de huurders zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst in juni 2020 is geëindigd.
2.15
Het is het Hof niet duidelijk geworden waarop dit standpunt is gebaseerd. Het standpunt wordt daarom verworpen.
2.16
Nog meer subsidiair hebben de huurders zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst op 6 juli 2020 is geëindigd, de datum van het hiervoor onder 2.1.6 bedoelde exploot.
2.17
Uit het exploot blijkt dat de verhuurster onmiddellijke ontruiming verlangde, maar uit dat exploot kan (juist) niet worden afgeleid dat de verhuurster moest begrijpen dat de huurders de woning inmiddels hadden ontruimd en verlaten. De deurwaarder heeft niets gerelateerd over de vraag of de woning op 6 juli 2020 bewoond, onbewoond, ontruimd en/of verlaten was. Indien de deurwaarder het exploot op een ander adres dan dat van de woning heeft betekend, kan uit die enkele omstandigheid niet worden afgeleid dat de deurwaarder wist of had moeten constateren dat de woning was ontruimd, laat staan dat de verhuurster of de zwager dat toen wist of had moeten weten.
2.18
In het inleidend verzoekschrift dat op 15 juli 2020 is ingediend, schrijft de zwager namens de verhuurster dat de huurders de woning ondertussen hebben verlaten. Gelet hierop hebben de huurders terecht aangevoerd dat de verhuurster in die maand wist dat de huurders de woning niet meer gebruikten of onder zich hielden. Met die wetenschap hadden zij zich toegang tot de woning kunnen verschaffen, de woning kunnen inspecteren en deze desgewenst in gebruik kunnen nemen of opnieuw verhuren. Daarom gaat het Hof ervan uit dat de verplichting om NAf 1.800,00 per maand te betalen op 31 juli 2020 is geëindigd.
2.19
Voor zover de huurders hebben aangevoerd dat de verhuurster eerder dan in juli 2020 wist of had behoren te weten dat de huurders de woning hadden verlaten, verwerpt het Hof dat betoog. De stelling dat zij dat eerder wist, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. De stelling dat zij dat eerder had behoren te weten, stuit erop af dat een verhuurder in beginsel mag verlangen dat de huurder contact opneemt om het gehuurde ter beschikking te stellen en onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat het in dit geval anders is. Hierbij is niet van belang dat de verhuurster beschikte over een sleutel van de achterdeur.
2.2
De vordering tot betaling van NAf 1.800,00 per maand (hetzij als huurprijs, hetzij met aanvulling van rechtsgronden als gebruiksvergoeding) is dus toewijsbaar over de maanden april 2019 tot en met juli 2020, dat is zestien maanden. Het toewijsbare bedrag is NAf 28.800,00. Na verrekening van de borg resteert NAf 27.000,00.
Geen vermindering van de betalingsverplichting in verband met de Coronapandemie
2.21
Ingevolge art. 6:258 lid 1 BW kan de rechter op vordering van een huurder van woonruimte de gevolgen van een huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. Uit art. 6:258 lid 2 BW volgt dat een dergelijke wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de huurder.
2.22
De enkele gestelde omstandigheid dat de inkomsten van de huurders zijn verminderd als gevolg van de Coronapandemie (en daarmee verband houdende overheidsmaatregelen) is onvoldoende voor huurprijsvermindering. Anders dan in een uitspraak van de Hoge Raad over de effecten van de Coronapandemie aan de orde was (vindplaats: HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), heeft de Coronapandemie in dit geval niet tot vermindering van de waarde van het gebruiksrecht van de gehuurde woning geleid. Niet valt in te zien dat de gestelde inkomstenvermindering bij de huurders krachtens de aard van de overeenkomst van huur van woonruimte of de in het verkeer geldende opvattingen in de verhouding tussen partijen voor rekening van de verhuurder zou dienen te komen. Verder is, zoals ook het Gerecht heeft overwogen, een groot deel van de periode waarover de betaling van NAf 1.800,- per maand toewijsbaar is, gelegen vóór de Coronapandemie, die begin 2020 aanving. Voor huurprijsvermindering in verband met de Coronapandemie is dus geen plaats, noch langs de weg van onvoorziene omstandigheden, noch langs de weg van matiging.
De verplichtingen in verband met water, elektra en afvalstoffenbelasting moeten ook geacht worden te zijn geëindigd per 31 juli 2020
2.23
Uit de omstandigheid dat de verhuurster in juli 2020 wist dat de huurders de woning niet meer gebruikten of onder zich hielden, volgt dat de verplichtingen van de huurders in verband met water, elektra en afvalstoffen geacht moeten worden aan het einde van die maand te zijn geëindigd. Het Hof zal daarom uitgaan van de afrekening van Aqualectra die verhuurster heeft overgelegd en het meest bij die datum in de buurt komt, dat is die van 19 mei 2020, dat wil zeggen: NAf 21.324,61 voor water en elektra en NAf 980,00 voor afvalstoffenbelasting.
2.24
Het in totaal toewijsbare bedrag komt daarmee uit op:
NAf 27.000,00 + NAf 21.324,61 + NAf 980,00 = NAf 49.304,61.
2.25
De huurders hebben aangevoerd dat in overleg met de zwager op 28 april 2022 de gehele schuld aan Aqualectra op naam van de huurders is gezet. Hiermee is ook de schuld die na juli 2020 is ontstaan op naam van de huurders gezet, hoewel die in de verhouding tussen partijen niet voor rekening van de huurders dient te komen.
2.26
Het Hof beschouwt deze gang van zaken als een wijze van uitvoering van de rechterlijke veroordeling die geen invloed heeft op de toewijsbaarheid van de vorderingen. Niet is duidelijk of de huurders daadwerkelijk bedragen aan Aqualectra hebben betaald die in de verhouding tussen partijen voor rekening van de verhuurster dienen te komen. Complicatie is ook dat de Aqualectra-overeenkomst betreffende de woning blijkens de overgelegde facturen van Aqualectra niet op naam van de verhuurster, maar op naam van de zwager stonden. Het Hof zal met deze gang van zaken dus geen rekening houden in het dictum. Wel merkt het Hof op dat van de verhuurster en de zwager verlangd mag worden dat zij eraan meewerken dat facturen van Aqualectra voor bedragen die in de verhouding tussen partijen voor rekening van de verhuurster dienen te komen, weer op naam van de verhuurster of haar zwager komen te staan, zodat Aqualectra die niet langer bij de huurders in rekening zal brengen. Indien en voor zover de huurders al bedragen aan Aqualectra hebben betaald die in de verhouding van partijen voor rekening van de verhuurster dienen te komen, dient de verhuurster die bedragen aan de huurders te vergoeden. Nu niet duidelijk is of dit is gebeurd, en zo ja, voor welk bedrag, zal het Hof hierover geen verklaring van recht uitspreken. In beginsel is verrekening mogelijk, maar dat staat niet in de weg aan toewijzing van de hiervoor genoemde bedragen (zie art. 6:136 BW).
2.27
Grief 3 (ertoe strekkende dat op 24 juni 2021 de sleutels alsnog zijn ingeleverd) kan bij gebrek aan belang onbesproken blijven. Grief 7 (over de investeringen van de huurders in de woningen) is ingetrokken.
2.28
Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering moet voor een kleiner deel worden toegewezen dan het Gerecht heeft gedaan. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 15 juli 2020. Het Gerecht heeft die ingangsdatum gehanteerd en in hoger beroep is dat niet aan de orde gesteld. De huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg, berekend volgens het liquidatietarief aan de hand van het toewijsbare bedrag. In hoger beroep zijn partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld. De kosten daarvan worden daarom gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de huurders tot betaling van NAf 49.304,61, vermeerderd met de wettelijke rente over NAf 27.000,00 vanaf 15 juli 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt de huurders in de kosten van het proces in eerste aanleg, aan de zijde van de verhuurster gevallen en begroot op NAf 1.082,47 aan verschotten en NAf 3.750,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 17 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.