Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummer: AUA201903810 – AUA2022H00221
Uitspraak: 5 december 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
TUSSENVONNIS
met twee bijlagen
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OCEAN ECO CLEANING AND SUPPLIES VBA,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. M. Bemer en J.J. Steward,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. C.L. Geerman (D.W.J.Z).
Partijen worden hierna aangeduid als Ocean Eco Cleaning en het Land.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel, ingediend op 15 november 2021 is Ocean Eco Cleaning in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 3 november 2021 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, hierna: het Gerecht.
1.2
Op 12 januari 2022 heeft Ocean Eco Cleaning een memorie van grieven tevens akte wijziging van eis met producties ingediend waarbij twaalf grieven zijn voorgedragen en toegelicht. Ocean Eco Cleaning heeft geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van Ocean Eco Cleaning zoals gewijzigd zal toewijzen met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Het Land heeft op 5 oktober 2022 een memorie van antwoord met producties ingediend en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen met veroordeling van Ocean Eco Cleaning in de kosten van het geding in beide instanties.
1.4
Op de nader voor pleidooi bepaalde dag hebben partijen een pleitnota overgelegd. Ocean Eco Cleaning heeft daaraan producties gehecht.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Ocean Eco Cleaning is een bedrijf dat zich onder andere toelegt op:
a. het bedrijven en exploiteren van een schoonmaakbedrijf, waaronder, doch daartoe niet beperkt: de reiniging en bewerking van industriële terreinen, de reiniging van pijpen en leidingen, het vegen van schoorstenen;
b. het importeren, exporteren en handel van chemicaliën, reinigingsmaterialen en soortgelijke producties in de ruimste zin van het woord. [1]
De bestuurder van Ocean Eco Cleaning is Sands Construction Management N.V. De bestuurder van laatstgenoemde vennootschap is de heer [naam handelende ] (hierna Nobels).
2.2
Bij brief van 25 mei 2014 aan de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de Minister) heeft Ocean Eco Cleaning verzocht om twee leegstaande woningen te [woonwijk] nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te mogen huren. [2] . In de brief gaf Ocean Eco Cleaning aan met haar bedrijf in te willen spelen op de mogelijkheden die zich kunnen presenteren in het geval de activiteiten op het terrein van de nabij gelegen olieraffinaderij te San Nicolas worden beëindigd en over zal worden gegaan tot het opruimen en schoonmaken van het terrein. Ocean Eco Cleaning was voor haar bedrijfsactiviteiten en haar personeel op zoek naar kantoor- en verblijfsruimten van waaruit de operaties kunnen worden uitgevoerd en waar het ingehuurde personeel voor korte duur kan verblijven.
2.3
De Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP) heeft bij brief van 3 september 2014 [3] de Minister geadviseerd omtrent voormeld verzoek van Ocean Eco Cleaning. De brief luidt -voor zover relevant- als volgt:
“ I. Algemeen
Bij de sluiting van de Exxon raffinaderij in 1985 heeft het Land een groot aantal woningen in de vroegere “Lago Colony” “geërfd”, waarvoor in de loop der tijden niet of nauwelijks sprake is geweest van een goed beheer. Dit heeft allemaal te doen met de beschikbare fondsen en de juiste organisatie om deze woningen te kunnen beheren.
Een groot aantal van deze woningen zijn in de afgelopen jaren door het Land vervreemd en anderen wederverhuurd aan de verschillende opvolgers van de Exxon raffinaderij, zoals Coastal Oil Refinery, El paso, de “International School of Aruba” en laatstelijk nog door Valero.
De woningen die door genoemde bedrijven in huur zijn genomen, uitgezonderd de “International School of Aruba”, zijn door deze bedrijven grotendeels opgeknapt en onderhouden geweest.
Een groot aantal van de woningen die door het Land, steeds “as is where is”, aan derden werden verhuurd zijn aan de huurders verkocht in de verwachting dat dit zou kunnen bijdragen aan een verbetering van de eens zo geliefde en prachtige woonwijk “[woonwijk]”. Dit ten spijte, uitzonderingen daar gelaten.
De staat waarin de woningen die nog in het bezit van het Land verkeren zijn in de afgelopen decennia niet op vooruitgegaan, hetgeen niet bepaald aanmoedigend is voor de bewoners/bezitters, om de handen ook uit de mouwen te steken en de kwaliteit van hun woningen en de wijk op te vijzelen.
In de voorbije jaren is weer een “run” te bemerken op het kunnen bemachtigen van een van deze woningen, meestal denkende dat het opknappen hiervan een goedkope zaak is, en om op deze wijze zich te kunnen verzekeren van een dak boven het hoofd in een toch “gewilde” omgeving.
Ondanks de kosten die het Land maakt aan het bewaken van de bestaande leegstaande woningen te [woonwijk] kan niet voorkomen worden dat deze ten prooi vallen aan illegale bewoners, “slopers” en “koperdieven”.
Het hierboven geschetste beeld van het zgn. “beheer” van de woningen te [woonwijk] is reden u te adviseren om binnen afzienbare tijd:
1.
De bestaande nog bruikbare woningen te verhuren aan de vele gegadigden en op termijn te verkopen. Bij het verhuren o.a. als voorwaarde te stellen dat alle kosten die gemaakte dienen te worden om deze bewoonbaar te maken, alsook alle onderhoudskosten tijdens de bewoning ten laste komen van de huurder. De huurprijsvaststelling gebeurt op basis van de getaxeerde vrije marktwaarde van de zaak minus de grondwaarde. De vast te stellen huurprijs is gelijk aan 8% van deze waarde op jaarbasis.
De bestaande nog bruikbare woningen te verhuren aan de vele gegadigden en op termijn te verkopen. Bij het verhuren o.a. als voorwaarde te stellen dat alle kosten die gemaakte dienen te worden om deze bewoonbaar te maken, alsook alle onderhoudskosten tijdens de bewoning ten laste komen van de huurder. De huurprijsvaststelling gebeurt op basis van de getaxeerde vrije marktwaarde van de zaak minus de grondwaarde. De vast te stellen huurprijs is gelijk aan 8% van deze waarde op jaarbasis.
De vrije marktwaarde te doen vaststellen door de ambtelijke taxatiecommissie.
2.
De woningen die in zeer slechte staat van onderhoud verkeren te slopen en het perceel te laten opmeten en in erfpacht uit te geven. Immers de bestaande wegen in de wijk verkeren nog in goede staat. (…)
De woningen die in zeer slechte staat van onderhoud verkeren te slopen en het perceel te laten opmeten en in erfpacht uit te geven. Immers de bestaande wegen in de wijk verkeren nog in goede staat. (…)
3.
De verhuurde woningen, welke bij de bewoner voor langer dan 3 jaren in huur zijn, aan deze te koop aanbieden.
De verhuurde woningen, welke bij de bewoner voor langer dan 3 jaren in huur zijn, aan deze te koop aanbieden.
II. Verzoek Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA
Middels het schrijven d.d. 25 mei 2014 benadert de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA (OEC&S), u met het verzoek de woningen [woonwijk] no. [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te huren voor gebruik als kantoor en onderkomen voor gespecialiseerd personeel bij de uitvoering van industriële schoonmaakwerkzaamheden. Volgens het schrijven van genoemde vennootschap is het bedrijf met het oog op ontwikkelingen m.b.t. de mogelijke ontmanteling van de raffinaderij, danwel bepaalde delen hiervan, voornemens te starten met haar activiteiten. In verband hiermede is het wenselijk een locatie in de directe omgeving te hebben van waaruit deze werkzaamheden kunnen worden georganiseerd en uitgevoerd en ook waar het gespecialiseerde personeel voor korte duur kan verblijven.
De verzochte woningen staan al een hele tijd leeg en zijn langs ten prooi gevallen aan vandalen en “landslopers”. Deze woningen verkeerden daarvoor nog in een goede staat.
III. AdviesTen einde deze woningen te behoeden tegen verder verval en vandalisme en gelezen het verzoek van OEC&S, c.q. de doelbestemming, wordt u geadviseerd het rekest van OEC&S in te willigen onder de hierboven voorgestelde voorwaarden en voorts deze vooruitlopend op het vaststellen van de vrije marktwaarde en de daarvan afgeleide huurprijs, onder het overleggen van een borgsom gelijk aan Afl. 1.700,00 (…) ter beschikking te stellen aan OEC&S. Immers alvorens deze in gebruik kunnen worden genomen dienen deze te worden opgeknapt. De electra-installatie is grotendeels gesloopt, de wanden opengebroken en van één woning dient het dak te worden gerepareerd.
IV. Beslissingspunten
A.
De bestaande nog bruikbare woningen te verhuren aan de vele gegadigden en op termijn te verkopen. (…)
(…)
De verhuurde woningen, welke bij de bewoner voor langer dan 3 jaren in huur zijn, aan deze te koop aanbieden.
B.
Het verzoek van OEC&S tot het huren van de woningen [woonwijk] no. [huisnummer 1] en [huisnummer 2] in te willigen. Deze, vooruitlopend op de vaststelling van de huurprijs en het klaarmaken van de huurovereenkomst, ter beschikking van OEC&S te stellen voor de uitvoering van het nodige opknappen hiervan, onder de betaling van een borgsom gelijk aan Afl. 1.700,00.”
Indien u met het bovenstaande akkoord gaat, ware de DIP hierover te berichten zodat zij over kan gaan met het opstellen van de nodige huurovereenkomsten.”
2.4
DIP heeft Ocean Eco Cleaning bij brief van 10 september 2014 - met een stempel van 12 september 2014 - bericht dat zij de sleutels van de opstallen vooruitlopend op de formele huurovereenkomsten in ontvangst kon nemen, teneinde aan de slag te kunnen met het in bruikbare staat brengen van de opstallen. [4]
Ocean Eco Cleaning heeft vervolgens op 16 september 2014 de sleutels van de opstallen in ontvangst genomen en een door DIP opgestelde verklaring ondertekend. [5]
2.5
Partijen hebben op 10 november 2015 twee afzonderlijke huurovereenkomsten ondertekend met betrekking tot de woningen te [woonwijk] [huisnummer 1] en [huisnummer 2]. De huurovereenkomsten bepalen onder meer dat de huur wordt aangegaan voor de periode van drie jaar ingaande 1 december 2014 tot en met 30 november 2017. De huurprijs bedraagt Afl. 633 (nummer [huisnummer 1]) en Afl. 734 (nummer [huisnummer 2]) per maand. Beide huurovereenkomsten bepalen in artikel 4 dat huurder het gehuurde dient te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en dat het gehuurde is bestemd als woning.
2.6
Volgens het in opdracht van Ocean Eco Cleaning door Taxatie Bureau Jozef Laclé op 6 mei 2016 uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot woning [huisnummer 1] heeft die woning een vrije marktwaarde van Afl. 56.150,-. [6]
2.7
Volgens het in opdracht van Ocean Eco Cleaning door Taxatie Bureau Jozef Laclé op 6 mei 2016 uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot woning [huisnummer 2] heeft die woning een vrije marktwaarde van Afl. 61.450,-. [7]
2.8
“(..)
Verwijzend naar ons schrijven d.d. 25 Mei 2014, heeft u ingestemd en ons de verhuur gegund van de woning te [woonwijk] no. [huisnummer 1] en [huisnummer 2], vanwaar ons bedrijf “Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA” (…) haar diensten aan Valero kon aanbieden bij de ontmanteling en het schoonmaken van het industrieterrein.
Zoals wel bekend zal er geen ontmanteling plaats vinden. Dit heeft een direct gevolg voor onze geprojecteerde plannen en omzet. Alhoewel de nieuwe geopende raffinaderij ook nieuwe kansen biedt voor industriële schoonmaak willen we niet in kleinschaligheid vervallen en ook zo snel mogelijk diversifiëren.
Ocean Eco Cleaningwenst naast de werkzaamheden op het gebied van industriële schoonmaak ook te participeren in andere projecten en wenst in dat kader een partner te zijn in de toeristische ontwikkeling van [woonwijk]. Wij willen snel in spelen op de nieuwe situatie, zijnde;
Rust-recreatie vraag van toeristische sector voor [woonwijk] en
De benodigde huisvesting voor kader personeel van de raffinaderij.
In verband hier mee wenstOcean Eco Cleaningde woningen te [woonwijk] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] op te kopen en aldaar een appartementen complex voor kort en lang verblijf te bouwen.
(…)
Intussen heeftOcean Eco Cleaningde woningen laten taxeren en doen U hiermede de twee taxatie rapporten bijgesloten toekomen.
Mocht het U behagen dan zouden wij zo snel mogelijk met land Aruba in onderhandeling treden over een koop prijs ten einde op korte termijn over te gaan tot het slopen en de realisatie van het appartementen complex en daarmee ook de verbetering van de buurt. (…)”
2.9
DIP heeft bij brief van 3 juli 2017 onder meer het volgende geadviseerd aan de Minister: [9]
“(…)
Naar aanleiding van het verzoek d.d. 24 januari 2017 van dhr. [naam handelende ] (handelende namens het bedrijf Ocean Eco Cleaning en Supplies VBA) tot aankoop van de woningen [woonwijk] nr. [huisnummer 1] en nr. [huisnummer 2], bericht de DIP u dat er geen bezwaren bestaan om bovengenoemde woonhuizen te verkopen.
Het bedrijf Ocean Eco Cleaning (…) heeft bovenvermelde woonhuizen (…) sinds 1 december 2014 in huur.
De woonhuizen zullen worden verkocht tegen de verkoopprijs van Awg. 94.900,= voor woonhuis nr. [huisnummer 1] en Awg. 110.000,= voor woonhuis nr. [huisnummer 2].
Voor wat betreft het slopen van de bestaande woonhuizen om een appartementencomplex op genoemde percelen te bouwen zal de DIP u hierover later adviseren.
Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande concept-overeenkomsten in tweevoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”
2.1
DIP heeft de Minister bij brief van 10 juli 2017 [10] geadviseerd om gelet op de staat van de opstallen, de woningnood en de verbetering van de desbetreffende buurt een korting op de vergoeding voor zich op het Onroerend Goed bevindende opstallen te hanteren.
2.11
Op 22 september 2017 werden de verkiezingen gehouden voor de Staten. De verkiezingen hebben geleid tot een wisseling van de regering van Aruba in november 2017.
2.12
Het aan de Minister (inmiddels demissionair) gerichte schrijven van DIP van 27 september 2017 met als onderwerp
Aanpassing verkoopprijs woningen te [woonwijk]vermeldt onder meer het volgende: [11]
Aanpassing verkoopprijs woningen te [woonwijk]vermeldt onder meer het volgende: [11]
“Bijgaand wordt u aangeboden de bladzijden die aangepast dienen te worden van de te verkopen woonhuizen te [woonwijk], e.e.a conform uw beslissing d.d. 28 juli 2017.
Het betreft de navolgende woonhuizen
[woonwijk] nr. 56 voor het bedrag van Awg. 122.400,=
[woonwijk] nr. [huisnummer 1] voor het bedrag van Awg. 79.920,=
[woonwijk] nr. [huisnummer 2] voor het bedrag van Awg. 93.585,=
[woonwijk] nr. 1523 voor het bedrag van Awg. 25.084,=
[woonwijk] nr. 350 voor het bedrag van Awg. 64.600,=
Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande bladzijden in drievoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”
2.13
Bij brieven van 20 oktober 2017 verzocht DIP Ocean Eco Cleaning om binnen 30 dagen na dagtekening van die brieven op het kantoor van DIP de Overeenkomsten te ondertekenen. Verder vermeldt DIP in die brief dat voor ondertekening de kosten ter verkrijging van het erfpachtsrecht betaald moeten worden.
2.14
Het Land en Ocean Eco Cleaning hebben twee overeenkomsten tot vestiging van erfpacht gesloten. Een op grond waarvan het Land aan Ocean Eco Cleaning een recht van erfpacht zal verlenen met betrekking tot het perceel met nummer [huisnummer 1] (hierna: Overeenkomst [huisnummer 1]) en een op grond waarvan het Land aan Ocean Eco Cleaning een recht van erfpacht zal verlenen met betrekking tot het perceel met nummer [huisnummer 2] (hierna: Overeenkomst [huisnummer 2]). Deze overeenkomsten worden hierna tezamen aangeduid als de Overeenkomsten. Onderaan de Overeenkomsten staat vermeld: Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt op – 1 AGO 2017. Daaronder bevinden zich de handtekeningen van de Minister en Nobels. Verder staat op de Overeenkomsten een stempel met als datum 23 oktober 2017.
2.15
De artikelen 4 en 5 van Overeenkomst [huisnummer 1] luiden als volgt:
Artikel 4
Canon
De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen van (…)(Afl. 2.934,00)berekend naar de grondwaarde van (…)(37,50)per vierkante meter (…)
Artikel 5
Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens
De Erfpachter betaalt een som ineens voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op het onderhavige perceel bevindende opstal ten bedrage van (…)(Afl. 79.920,00)
De vergoeding voor de opstal dient vóór of op de dag waarop de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden te zijn voldaan.
2.16
De artikelen 4 en 5 van Overeenkomst [huisnummer 2] luiden als volgt:
Artikel 4
Canon
De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen van (…)(Afl. 3.485,25,00)berekend naar de grondwaarde van (…)(37,50)per vierkante meter (…)
Artikel 5
Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens
1. De Erfpachter betaalt een som ineens voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op het onderhavige perceel bevindende opstal ten bedrage van (…)(Afl. 93.585,00)
2. De vergoeding voor de opstal dient vóór of op de dag waarop de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden te zijn voldaan.
2.17
De Overeenkomsten bevatten verder de volgende – gelijkluidende - artikelen:
Artikel 6
Huur- en andere verplichtingen
De huurpenningen dienen door erfpachter doorbetaald te worden tot het moment van het verlijden van de notariële akte. Slechts na het passeren van de notariële akte heeft de erfpachter recht op de reeds betaalde huurpenningen over de periode vanaf het moment van ondertekening van de erfpacht overeenkomst tot het moment van het verlijden van de akte.
Voor of op de dag dat de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden, dient aan alle huurverplichtingen met betrekking tot de woning te zijn voldaan.
De grondbelasting en alle verdere zakelijke lasten welke van het erfpachtperceel en de daarop gebouwde woning geheven worden komen voor rekening van de Erfpachter met ingang van de datum waarop het recht van erfpacht aanvangt.
Artikel 9
Bestemming
Het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond mag zonder nader verkregen toestemming van de Minister niet voor een ander doel worden bestemd dan voor het daarop hebben van een woonhuis, plaatselijk bekend als“[woonwijk] nr. [huisnummer 1].”
(…)
Het is de Erfpachter niet toegestaan bouwwerken zoals bijvoorbeeld appartementen, kiosken, loterijhuisjes, (vracht) containers, condominium, opslagplaats, ziekenhuizen, sanatoria, pakhuizen, winkels, fabrieken, werkplaatsen en inrichtingen die slechts met een vergunning ingevolge Hindervergunning mogen worden gehouden, zoals winkels, cafe’s restaurants, disco’s bioscopen, bordelen, hotel logementen of andere bedrijven, instellingen, kantoren of praktijken op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond op te trekken of te plaatsen.
(…)
7. De grond en de daarop gestelde opstallen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Deze bestemming is bewoning. Een bestemmingswijziging van het gekochte perceel is uitgesloten.
Artikel 12
Bouwwerk
In geval van her-, bij-, of nieuw bebouwing dient de erfpachter het volgende in acht te nemen:
1.
Op het perceel dient niet anders dan een ééngezinswoning, in één (1) bouwlaag uitgevoerd, met bijbehorende bijgebouwen als bergingen, garages en dergelijke gebouwd te worden, met dien verstande dat bij nieuwbebouwing de bebouwde oppervlakte ten minste 20% van de totale terreinoppervlakte moet bedragen.
Op het perceel dient niet anders dan een ééngezinswoning, in één (1) bouwlaag uitgevoerd, met bijbehorende bijgebouwen als bergingen, garages en dergelijke gebouwd te worden, met dien verstande dat bij nieuwbebouwing de bebouwde oppervlakte ten minste 20% van de totale terreinoppervlakte moet bedragen.
(…)
Artikel 20
Geldigheid van deze overeenkomst
De overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan op -1 AGO 2017
De overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van de Overeenkomst is verleden.
De overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de kosten ter verkrijging van het recht van erfpacht niet voor de dag waarop de notariële akte wordt verleden zijn betaald.
2.18
Op 23 oktober 2017 heeft Ocean Eco Cleaning de door het Land in rekening gebrachte retributies, legeskosten en metingskosten voldaan door betaling van factuur 17104177 RI/5057008 ter hoogte van Afl. 2.903,00 en factuur 17104182 RI/5057008 ter hoogte van Afl. 3.353,-. [12]
2.19
Vanaf 25 oktober 2017 lagen de Overeenkomsten bij notaris mr. Theodore Reuben Johnson met het oog op het verlijden van de in art. 20 lid 2 bedoelde aktes van erfpacht. [13]
2.2
Bij brief van 25 oktober 2017 berichtte Ocean Eco Cleaning de Minister als volgt: [14]
“Verwijzend naar ons schrijven d.d. 24 Januari, 2017 en Overeenkomst tot vestiging van Erfpacht ([woonwijk] Woning) DIP 4445 en 4446.
Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA wil zo spoedig als mogelijk haar plannen verwezenlijken en aanvang maken met haar plannen tot het bouwen van appartementen/condominiums van 2 bouwlagen dit zoals toegelicht in ons schrijven van 24 Januari, 2017.
Wij willen uw eerbiedig vragen in te stemmen met de benodigde bestemmings wijziging dat ons toe laat appartementen/condominiums in 2 bouwlagen aldaar te kunnen bouwen.
(…)”
2.21
De demissionaire Minister heeft voormeld schrijven van Ocean Eco Cleaning van 25 oktober 2017 nog diezelfde dag voorzien van de volgende aan DIP gerichte handgeschreven tekst:
“dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”.
“dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”.
2.22
Op 3 november 2017 heeft Ocean Eco Cleaning betaling verricht op de door het Land verstuurde facturen L7103201 RI/5057008 ter hoogte van Afl. 79.920,- en L7103204 RI/5057008 ter hoogte van Afl. 93.585,- betreffende de vergoeding voor de meerwaarde van de rechten van erfpacht vanwege de zich op de percelen bevindende opstallen.
2.23
Bij brief van 29 november 2017 aan DIP berichtte de (na de verkiezingen benoemde nieuwe) Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu (hierna de opvolgende Minister) als volgt: [15]
“betreft: stopzetting verkoopprocessen te [woonwijk]
Geachte managementteam,
Hierbij wordt u bericht over de door mij genomen besluit. Per direct worden alle verkoopprocessen m.b.t. woningen en terreinen te [woonwijk] stopgezet. Dit laatste tot nadere orde.”
2.24
Bij brief van 26 februari 2018 heeft Ocean Eco Cleaning de opvolgende Minister als volgt bericht: [16]
(…)
Naar aanleiding van het verzoek van OEC&S, gedateerd 24 januari 2017, tot het aankopen van de woningen, zijn op 23 oktober 2017 de erfpacht-overeenkomsten tussen OEC&S en het Land, met dagstempel 1 augustus 2017, geformaliseerd na betaling van de door het Land opgestelde facturen (…). dit als prijs voor de bestaande woningen op de in erfpacht uit te geven kavels.
Sedert 25 oktober 2017 liggen des betreffende erfpachts-overeenkomsten bij de notaris (…) ter verlijding. Inmiddels is de termijn van de erfpachts-overeenkomsten verlopen en heeft de verlijding van de notariële akten niet plaatsgevonden door de nalatige houding van het Land.
(…) en verzoekt het Land, vriendelijk, doch dringend, de termijn van deze genoemde overeenkomsten te verlengen en mede te werken tot de verlijding van des betreffende erfpachtakten.”
2.25
Bij beschikking van 26 september 2018 [17] heeft het Gerecht het verzoek van Ocean Eco Cleaning om conservatoir leveringsbeslag te mogen leggen op perceel [huisnummer 1] en perceel [huisnummer 2] afgewezen omdat niet summierlijk was gebleken van de aanspraak op uitgifte in erfpacht aan Ocean Eco Cleaning van die percelen. Tegen die beschikking heeft Ocean Eco Cleaning hoger beroep ingesteld. Bij beschikking van 22 januari 2019 [18] heeft het Hof de beschikking van het Gerecht bevestigd. Het Hof overwoog onder meer als volgt:
“ (…)
2.4
Anders dan het Gerecht heeft geoordeeld en het Land in hoger beroep heeft betoogd, is summierlijk gebleken van het recht tot uitgifte in erfpacht van de percelen met opstallen aan Ocean Eco De overeenkomsten verplichten het Land tot de uitgifte van de percelen in erfpacht. Op grond van artikel 6:23 lid 2 BW geldt bij een voorwaardelijke verbintenis, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen, de voorwaarde als niet vervuld wanneer de partij die bij de vervulling belang had deze heeft teweeggebracht. Ocean Eco heeft onweersproken aangevoerd dat zij aan al haar verplichtingen uit de overeenkomsten heeft voldaan om tot uitgifte van de percelen in erfpacht over te kunnen gaan, dat de aktes tot uitgifte in erfpacht sinds 25 oktober 2017 bij de notaris liggen, dat zij het land voor het verstrijken van de termijn van zes maanden meermaals heeft verzocht om aan de uitgifte mee te werken, maar dat het Land daar niet op heeft gereageerd. Het land heeft beaamd dat de overeenkomsten met opzet niet zijn uitgevoerd. Het belang van het Land bij de vervulling van de voorwaarde is daarmee ook gegeven. Onder deze omstandigheden verlangen de redelijkheid en billijkheid dat de ontbindende voorwaarde als niet vervuld geldt.
2.5
Het Land heeft verder naar voren gebracht dat sprake zou zijn van zogenoemd afscheidsbeleid. Onderzoek naar door de voormalige Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie in erfpacht uitgegeven domeingronden zou aanleiding hebben gegeven tot nader onderzoek naar onregelmatigheden. Het Land is er vooralsnog echter niet in geslaagd deze onregelmatigheden zodanig te specificeren dat kan worden gezegd dat niet summierlijk van het door Ocean Eco gestelde vorderingsrecht is gebleken.
(…)”
2.26
Bij e-mail van 22 februari 2019 berichtte de in dienst van het Land zijnde juridisch adviseur mr. A. Ellis-Schipper de gemachtigde van Ocean Eco Cleaning als volgt:
“Hierbij wordt namens de Minister (…) bevestigd dat hangende de bodemprocedure tussen het Land en Ocean Eco Cleaning (…) het erfpachtperceel in kwestie niet zal worden uitgegeven aan een derde partij.”
2.27
Bij e-mail van 25 februari 2019 [19] vroeg de gemachtigde van Ocean Eco Cleaning inlichtingen omtrent een door het Land voorgenomen onderzoek naar onregelmatigheden bij de uitgifte van domeingronden in erfpacht door de voormalige minister, waaronder de twee terreinen in kwestie. Mr. Ellis-Schipper antwoordde op 26 februari 2019 [20] dat het preliminaire onderzoek zich in een eindfase bevond en dat afhankelijk van de uitkomst verdere beslissingen zouden worden genomen met betrekking tot nader onderzoek.
2.28
“ (…)
In de regel geldt dat voorafgaand aan het ondertekenen van een huurovereenkomst, de woning getaxeerd dient te worden ter vaststelling van de waarde en ter bepaling van o.a. de huurprijs. In het onderhavige geval is deze normale procedure ter zijde schoven en werd een willekeurig bedrag als borgsom vastgesteld, namelijk Afl. 1.700,-. De woningen zijn vervolgens op 16 september 2014 aan Ocean ter beschikking gesteld middels afgifte van de sleutels aan dhr. Nobels.
Uiteindelijk tekent Ocean beide huurovereenkomsten op 10 november 2015. Huur over beide percelen was verschuldigd ingaande 1 december 2014 totdat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze zou zijn beëindigd. Alhoewel Ocean in het verzoek aan de toenmalige Minister om de woningen in huur te mogen verkrijgen heeft aangegeven deze te willen aanwenden voor een ander doel dan voor woning, zijn in beide overeenkomsten expliciet opgenomen dat de woningen nimmer voor commerciële doeleinden mochten worden gebezigd en enkel en alleen voor woondoeleinden aan Ocean waren verhuurd.
Ocean deed op 24 januari 2017 een verzoek aan de toenmalige Minister om de in huur zijnde percelen te mogen kopen met aanvullende toestemming om de bestemming van de woningen te (mogen) wijzigen. Conform het toen vigerende beleid, konden huurders na het huren van een perceel in [woonwijk] pas in aanmerking om te kopen indien zij 3 jaar van het Land hadden gehuurd.
Op het verzoek van Ocean om de bestemming van de woningen te wijzigen heeft het Land nimmer gereageerd en hiervoor heeft Ocean geen toestemming gekregen.
Ondanks het feit dat de bestemming welke Ocean wenste te geven aan de woningen in strijd was met het beleid inzake woningen te [woonwijk] sluit het Land met Ocean een tweetal erfpachtovereenkomsten op 1 augustus 2017. De waarde van de opstal gelegen te [woonwijk] #[huisnummer 1] werd vastgesteld op Afl. 79.920,- en de opstal gelegen te [woonwijk] #[huisnummer 2] op Afl. 93.585,-.
Voordat de erfpachtaktes konden worden verleden zijn alle verkoopprocessen in november 2017 door de huidige minister stopgezet.
DIP heeft een opname verricht van de betreffende percelen en heeft geconstateerd dat Ocean nimmer daadwerkelijk bezit heeft genomen van de gehuurde percelen en dat dientengevolge deze sterk achteruit zijn gegaan en in waarde zijn gedaald.
Conform de informatie waarover het land thans beschikt is Ocean tenminste 19 maanden achterstallig met het betalen de verschuldigde huurpenningen voor beide percelen. Terwijl Ocean daartoe wel gehouden was conform de huurovereenkomsten.
Behalve de hierboven genoemde wanprestatie acht het Land dat de erfpachtovereenkomsten in casu nietig (in strijd met openbare orde) zijn. Dit omdat er sprake is van afscheidsbeleid zijdens de toenmalige minister, op grond van de criteria zoals door het gerecht is vastgesteld in een recente rechtszaak. Er is niet alleen gekeken naar de datum van totstandkoming van de overeenkomsten maar ook de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen.
In casu verwijs ik naar de volgende constateringen in de totstandkoming van de huurovereenkomsten en de daarna aansluitende erfpachtovereenkomsten.
Opmerkelijk is dat in casu een mondelinge huurovereenkomst is gesloten met Ocean , hetgeen in strijd is met de schriftelijkheidsvereiste ex artikel 23 van de Comptabiliteitsverordening 1989 AB no. 72.
Verder blijkt in dit geval dat Ocean de percelen voor commerciële doeleinden wenste aan te wenden. Ocean heeft verzocht de woningen in huur te willen nemen om aldaar haar kantoor te vestigen in verband met werkzaamheden voor de Valero, terwijl duidelijk uit de daarop aansluitende huurovereenkomsten blijkt dat de woningen enkel en alleen bestemd zijn voor woning en niet voor commerciële doeleinden of verhuur aan derden. De toenmalige minister, het Management Team DIP en Ocean gaan allemaal hieraan voorbij.
Uiteindelijk duurt het iets meer dan een jaar, nadat de sleutels waren overhandigd aan Ocean , met alle risico’s die daaraan verbonden waren, voor de schriftelijke huurovereenkomsten door Ocean werden getekend.
Daar komt nog bovenop dat kort voor de verkiezingen, in ieder geval vóór verstrijking van de 3 jaarstermijn na in huur neming, de toenmalige minister in strijd met de richtlijnen die toen werden gehanteerd, een overeenkomst met Ocean sluit voor de verkoop van de 2 opstallen en erfpachtuitgifte van de daaraan verbonden gronden.
Ocean , wetende dat zij in de vorm waarin de huurovereenkomsten zijn gemaakt nimmer de percelen zou kunnen aanwenden voor commerciële doelen, doet desondanks een verzoek aan de toenmalige Minister om de bestaande opstallen te kopen en de gronden in erfpacht te mogen verkrijgen en als klap op de vuurpijl de bestemming te wijzigen voor commerciële doeleinden.
Het laatste verzoek van Ocean impliceert dat Ocean begreep dat zij met de bestaande huurcontracten geen commerciële activiteiten op de betreffende percelen kon uitvoeren.
Behalve de wijze van het afsluiten van het contract en het onbeslist gelaten verzoek op de bestemmingswijziging zijn ook de bedongen verkoopprijzen tegen de Comptabiliteitsverordening. Voor wat betreft [woonwijk] # 262 wordt de prijs van het huis bijgesteld van Afl. 94.900,- naar Afl. 79.920,- een verlaging van Afl. 14.980,- en voor [woonwijk] # [huisnummer 2] wordt de prijs bijgesteld van Afl. 110.100,- naar Afl. 93.585,- een verlaging van Afl. 16.515,-.
In artikel 28 van de Comptabiliteitsverordening wordt duidelijk aangegeven dat dit als een schenking wordt aangemerkt en dat deze derhalve in de vorm van een Landsverordening dient te geschieden. Aan deze voorwaarde is in casu ook niet voldaan.
In feite heeft Ocean een verkapt commercieel erfpacht-verzoek gedaan. Het Land acht dat onder de huidige stand van zaken in alle redelijkheid nimmer tot een erfpachtovereenkomst zou kunnen zijn gekomen in casu. Indien de richtlijnen voor het verkrijgen van een commercieel perceel in acht zou zijn genomen. Het proces voor het al dan niet toestemming krijgen voor een bestemmingswijziging althans het verkrijgen van een commerciële optie zou eerst moeten zijn doorlopen. Ook de betreffende erfpachtcanons zouden daarop zijn aangepast.
Voor wat betreft de huurovereenkomsten het volgende.
Het Land stelt zich primair op het standpunt dat deze door tijdsverloop zijn beëindigd. Voor zover en indien anderszins mocht blijken, dan beroept het land zich op (buitengerechtelijke) ontbinding op grond van wanprestate zijnde de onbetaalde huurpenningen. Nog meer subsidiair acht het land dat ook voor wat betreft de huurovereenkomsten er sprake is van nietige overeenkomsten op grond van het hierboven gemelde.
Door het hierboven gemelde stelt het Land zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door tijdsverloop, althans door ontbinding althans nietigheid, tot een einde is gekomen en dat de erfpachtovereenkomsten nietig zijn.”
3.Vorderingen en beslissingen van het Gerecht
3.1
Ocean Eco Cleaning vordert in conventie dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
Het Land beveelt om binnen 96 uur na de betekening van het vonnis ten overstaan van notaris mr. T.R. Johnson of een van zijn plaatsvervangers, dan wel een andere door Ocean Eco Cleaning aan te wijzen notaris, zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van perceel [huisnummer 1] met de daarop gebouwde opstallen en perceel [huisnummer 2] met de daarop gebouwde opstallen;
Bepaalt dat het land ten behoeve van Ocean Eco Cleaning een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,- per dag of deel daarvan dat hij dat bevel niet opvolgt;
Ten opzichte van voormelde vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
Het Land veroordeelt in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de 14e dag na de uitspraak van dit vonnis;
Subsidiair
Het Land beveelt om binnen 96 uur na de betekening van dit vonnis en tegen betaling door Ocean Eco Cleaning aan het land van Afl. 31.495,- ten overstaan van voornoemde notaris, althans plaatsvervanger, zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van perceel [huisnummer 1] met de daarop gebouwde opstallen en perceel [huisnummer 2] met de daarop gebouwde opstallen;
Bepaalt dat het land ten behoeve van Ocean Eco Cleaning een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,- per dag of deel daarvan dat hij dat bevel niet opvolgt;
Bepaalt dat het vonnis zodanig op de voet van het artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de notariële aktes tot vestiging van de erfpachtrechten, indien het land niet binnen 15 dagen aan het onder e. gevorderde bevel voldoet;
Enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
Het Land veroordeelt in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de 14e dag na de uitspraak van dit vonnis.
3.2
Het Land heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de Overeenkomsten nietig zijn en dat het Land niet gehouden is deze na te komen, met veroordeling van Ocean Eco Cleaning in de proceskosten.
3.3
Het Gerecht heeft de vordering van Ocean Eco Cleaning in conventie afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de Overeenkomsten nietig zijn.
3.4
Het Gerecht heeft hiertoe onder meer het volgende overwogen. Een van de standpunten van het Land is dat Ocean Eco Cleaning een verkapt commercieel erfpachtverzoek heeft gedaan, terwijl voor de verkrijging van een perceel domeingrond in erfpacht met commerciële bestemming eerst de daartoe vereiste optieprocedure moet worden doorlopen en dat een voor een aldus in erfpacht verkregen perceel (commerciële bestemming) jaarlijks - zoals het Gerecht begrijpt – een veel hogere dan de thans tussen het Land en Ocean Eco Cleaning overeengekomen canon moet worden betaald. Die stelling heeft Ocean Eco Cleaning niet of in elk geval onvoldoende onderbouwd bestreden en staat daarom vast. Dit klemt te meer omdat Ocean Eco Cleaning het plan had opgevat om de woningen te slopen en daarvoor in de plaats een appartementencomplex ten behoeve van het toerisme en stafpersoneel van de raffinaderij te realiseren. Ook dan is sprake van commercieel gebruik van de percelen nu Ocean Eco Cleaning die als rechtspersoon niet zelf zal bewonen. Er is dus sprake van beoogd commercieel gebruik. Het Land is er in geslaagd onregelmatigheden te specificeren waaruit blijkt dat met betrekking tot de Overeenkomsten sprake is van afscheidsbeleid van de demissionaire Minister. Er is sprake van een vlak voor de bestuurswisseling door de demissionaire Minister genomen twijfelachtige/onbegrijpelijke beslissing door de Overeenkomsten met Ocean Eco Cleaning aan te gaan zonder de richtlijnen voor het in erfpacht krijgen van domeingrond met commerciële bestemming in acht te nemen. Dat blijkt ook uit het feit dat Ocean Eco Cleaning twee dagen na de totstandkoming van de Overeenkomsten een bestemmingswijziging heeft aangevraagd, waarop de Minister ongekend snel reageerde zonder enig voorafgaand advies. Die rechtshandeling aangaande openbare schaarse goederen levert een zodanige inbreuk op de fundamentele beginselen van de Arubaanse rechtsorde en deugdelijkheid van bestuur op dat nietigheid daarvan op grond van artikel 3:30 lid 1 BW zonder meer op zijn plaats is. Het opvolgend bestuur wordt zonder die sanctie onaanvaardbaar belemmerd in het in vrijheid kunnen uitoefenen van zijn publieke taak met betrekking tot de percelen [huisnummer 1] en [huisnummer 2]. De eveneens op onbegrijpelijke wijze tot stand gekomen huurovereenkomsten zijn na ommekomst van de overeengekomen termijn van drie jaren van rechtswege geëindigd.
3.5
Hiertegen richt zich het hoger beroep.
3.6
Ocean Eco Cleaning heeft haar eis in hoger beroep in die zin gewijzigd dat zij primair en subsidiair aanvullend heeft gevorderd te bepalen dat het vonnis op de voet van art. 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden van de notariële aktes en het Land zal bevelen voor zover vereist uitvoering zal geven aan de door Minister goedgekeurde bestemmingswijziging van de perceel en dat zij meer subsidiair heeft gevorderd dat het Land zal worden veroordeeld tot terugbetaling van Ocean Eco Cleaning van de door haar aan het Land betaalde koopsommen voor de woningen op de percelen van Afl. 173.500,-.
4.De beoordeling
4.1
Het Hof stelt partijen in de gelegenheid een memorie na tussenvonnis te nemen.
4.2
Het Hof stelt als voorlopig oordeel voorop dat het “geen bezwaar” van de demissionaire Minister tegen het verzoek van Ocean Eco Cleaning van 25 oktober 2017 om bestemmingswijziging (zie rov. 2.21) nog maar
internwerd gegeven. Over de bestemmingswijziging was ook nog geen advies opgesteld (zie rov. 2.9). Dus, als er al gebondenheid van het Land is om een erfpacht te vestigen, zal deze een erfpacht met bestemming woonhuis betreffen. Partijen worden uitgenodigd zich hierover bij
memorie na tussenvonnisuit te laten.
internwerd gegeven. Over de bestemmingswijziging was ook nog geen advies opgesteld (zie rov. 2.9). Dus, als er al gebondenheid van het Land is om een erfpacht te vestigen, zal deze een erfpacht met bestemming woonhuis betreffen. Partijen worden uitgenodigd zich hierover bij
memorie na tussenvonnisuit te laten.
4.3
Het Land heeft gesteld dat sprake was van “afscheidsbeleid”van de demissionaire minister, refererend aan (voor het eerst) het Hofvonnis van 1 maart 2022, NJ 2002/376,
Court Yard /Eilandgebied Sint Maarten. Hierin overwoog het Hof:
Court Yard /Eilandgebied Sint Maarten. Hierin overwoog het Hof:
“4.8
Dat vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan men aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met de consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen, is een misstand die zich met enige regelmaat voordoet hier te lande (verg. recentelijk KB van 30 juni 2000, Stb. 296, PB 2000, no. 89). Gesproken wordt wel van een ‘afscheidsbeleid’. Dit brengt, mede gelet op de kleinschaligheid van een gemeenschap als die van Sint Maarten, mee dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang, een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen.
4.9
Het GEA heeft in de onderhavige zaak het besluit in strijd geacht met de openbare orde. Het Hof sluit zich hierbij aan. Het onderhavige ‘afscheidsbeleid’ is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerend worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.
4.1
Ook naar het ongeschreven recht van de Nederlandse Antillen past het een nog zittend bestuur, nadat de kiezer heeft gesproken en een nieuw bestuur van andere signatuur op het punt staat aan te treden, een zekere mate van terughoudendheid ten aanzien van te nemen besluiten. Van het afwikkelen van een lopende zaak, in de zin van een niet-controversiële bestuurlijke routinekwestie, was in geen geval sprake. Evenmin van een urgente aangelegenheid die niet kon wachten op afhandeling.”
4.4
Inmiddels – tijdens de onderhavige procedure – is door de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). Het Hof vraagt zich af of geschillen als de onderhavige voortaan niet beter beoordeeld kunnen worden aan de hand van de maatstaven van dat arrest dan aan de hand van het in de Caribische rechtspraak ontwikkelde begrip ‘afscheidsbeleid’, en welke betekenis aan laatstgenoemd begrip (dat niet artikel 3:14 BW als wettelijke grondslag heeft, maar artikel 3:40 BW) (nog) toekomt na het Didam-arrest. Partijen mogen zich hierover
bij memorie na tussenarrestuitlaten.
bij memorie na tussenarrestuitlaten.
Het Hof voegt bij dit vonnis ter informatie twee artikelen, te weten:
- S.E. Zijlstra en P.J. Huisman, Verplichte mededingingsruimte bij uitgifte van overheidseigendom: het Didam-arrest en de Caribische landen van het Koninkrijk,
Caribisch Juristenblad2023/2, p. 75-98;
Caribisch Juristenblad2023/2, p. 75-98;
- N. Thorborg & N. van Triet, Algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de geldigheid van overeenkomsten na Didam,
Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht, 2023/20, p. 1-17.
Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht, 2023/20, p. 1-17.
4.5
In dit arrest-Didam van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (met vervolg ECLI:NL:GHARL:2023:2796) oordeelde de Hoge Raad:
“3.1.2
Het gaat in deze zaak om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt. In cassatie is niet bestreden het oordeel van het hof in rov. 5.6 dat geen sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht of van een duidelijk grensoverschrijdend belang.
3.1.3
Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen.[noot 4: Vgl. HR 27 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5565, rov. 3.3; HR 24 april 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0582, rov. 3.3.] Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.
3.1.4
Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.[noot 5: Vgl. ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927, rov. 8, met betrekking tot het verlenen van schaarse vergunningen.] In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
3.1.5
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.noot 6: Vgl. ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927, rov. 8.]
3.1.6
De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
(…)
3.1.8
Onderdeel I.b klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 5.8 dat [eiseressen] in dit kort geding niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het hier gaat om schaarse ruimte, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel onvoldoende gemotiveerd is.
3.1.9
Het onderdeel slaagt. Het bestreden oordeel van het hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting als het hof heeft miskend dat in deze context niet beslissend is of andere, vergelijkbare onroerende zaken beschikbaar zijn, maar of (redelijkerwijs te verwachten valt dat) er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak. Als het hof dit niet heeft miskend, is zijn oordeel niet voldoende gemotiveerd nu het hof niet is ingegaan op de stelling van [eiseressen] dat meerdere partijen ([verweerster 2] en [eiseressen]) geïnteresseerd zijn in het onderhavige perceel terwijl niet alle partijen dit zullen kunnen verwerven.”
4.6
Artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba is gelijkluidend als artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek van Europees Nederland. Mede gelet op het concordantiebeginsel moet worden aangenomen dat de maatstaven van het Didam-arrest, dat naar het recht van Europees Nederland gewezen is met als procespartij een gemeente in Nederland (de gemeente Montferland, waarvan het dorp Didam deel uitmaakt), ook naar Arubaans recht gelden voor het Land Aruba als overheidslichaam.
4.7
Aannemelijk in de onderhavige zaak is – maar partijen mogen bij
memorie na tussenvonisbetogen dat het anders ligt – dat ‘er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaken of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn’, kortom, dat het gaat om een schaars goed, zoals bedoeld door de Hoge Raad (HR rov. 3.1.4 en 3.1.8-3.1.9). In de woorden van het advies van DIP (zie rov. 2.3) gaat het immers om:
memorie na tussenvonisbetogen dat het anders ligt – dat ‘er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaken of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn’, kortom, dat het gaat om een schaars goed, zoals bedoeld door de Hoge Raad (HR rov. 3.1.4 en 3.1.8-3.1.9). In de woorden van het advies van DIP (zie rov. 2.3) gaat het immers om:
“de vroegere “Lago Colony” c.q. de eens zo geliefde en prachtige woonwijk “[woonwijk]” … In de voorbije jaren is weer een “run” te bemerken op het kunnen bemachtigen van een van deze woningen, meestal denkende dat het opknappen hiervan een goedkope zaak is, en om op deze wijze zich te kunnen verzekeren van een dak boven het hoofd in een toch “gewilde” omgeving.”
4.8
Kennelijk heeft het gebied, behalve als woonwijk, ook toeristisch potentieel. Ocean Eco Cleaning schrijft onder meer (zie rov. 2.8):
“Ocean Eco Cleaning Cleaning wenst naast de werkzaamheden op het gebied van industriële schoonmaak ook te participeren in andere projecten en wenst in dat kader een partner te zijn in de toeristische ontwikkeling van [woonwijk]. Wij willen snel in spelen op de nieuwe situatie, zijnde;
A) Rust-recreatie vraag van toeristische sector voor [woonwijk] en
B) De benodigde huisvesting voor kader personeel van de raffinaderij.
In verband hier mee wenst Ocean Eco Cleaning Cleaning de woningen te [woonwijk] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] op te kopen en aldaar een appartementen complex voor kort en lang verblijf te bouwen.”
4.9
Het Hof wil van het Land bij te nemen
memorie na tussenvonnisvernemen hoe, in het kader van de uitvoering van de
Landsverordening uitgifte eigendommen, het beleid is na Didam.
memorie na tussenvonnisvernemen hoe, in het kader van de uitvoering van de
Landsverordening uitgifte eigendommen, het beleid is na Didam.
- Welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria gelden aan de hand waarvan de koper e.a. wordt geselecteerd?
- Welke passende mate van openbaarheid is verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria?
- Wordt hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid geschapen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen?
4.1
Partijen wordt verzocht zich bij
memorie na tussenvonnisuit te laten over de vraag of het Land, het Didam-arrest indachtig, met een beroep op artikel 3:14 BW of artikel 3:40 BW, zich kan beroepen op de nietigheid van de twee overeenkomsten tot vestiging van erfpacht (zie rov. 2.13-2.17) dan wel deze overeenkomsten kan vernietigen.
memorie na tussenvonnisuit te laten over de vraag of het Land, het Didam-arrest indachtig, met een beroep op artikel 3:14 BW of artikel 3:40 BW, zich kan beroepen op de nietigheid van de twee overeenkomsten tot vestiging van erfpacht (zie rov. 2.13-2.17) dan wel deze overeenkomsten kan vernietigen.
4.11
Zo nee, dan moeten partijen zich bij
memorie na tussenvonnisuitlaten over de vraag of het Land, het Didam-arrest indachtig, kan weigeren die overeenkomsten uit te voeren, namelijk door te weigeren erfpachten te vestigen (hierbij kan het antwoord van belang zijn op de vraag of Ocean Eco Cleaning de enige serieuze gegadigde is).
memorie na tussenvonnisuitlaten over de vraag of het Land, het Didam-arrest indachtig, kan weigeren die overeenkomsten uit te voeren, namelijk door te weigeren erfpachten te vestigen (hierbij kan het antwoord van belang zijn op de vraag of Ocean Eco Cleaning de enige serieuze gegadigde is).
4.12
Het Hof wil voorts dat partijen zich bij
memorie na tussenvonnisuitlaten over de vraag of en zo ja, welke rol het vertrouwensbeginsel in deze zaak speelt, mede gelet op hetgeen het Land Ocean Eco Cleaning aanwrijft (zie rov. 2.28).
memorie na tussenvonnisuitlaten over de vraag of en zo ja, welke rol het vertrouwensbeginsel in deze zaak speelt, mede gelet op hetgeen het Land Ocean Eco Cleaning aanwrijft (zie rov. 2.28).
4.13
Na de gelijktijdig genomen memories na tussenvonnis, krijgen partijen gelegenheid gelijktijdig een antwoordmemorie na tussenvonnis te nemen.
4.14
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
Het Hof:
- stelt partijen in de gelegenheid gelijktijdig de in rov. 4.2-4.12 bedoelde memories te nemen;
- verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van het Hof in Aruba van 6 februari 2024;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof uitgesproken op 5 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.