Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: SXM202000442 – SXM2021H00125
Uitspraak: 18 oktober 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Nevis
HALCYON ADVISORS INTERNATIONAL LTD.,
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. J.J. Rogers en N.R. Joubert,
tegen
de vereniging van eigenaars
BLUE MARINE BUILDING ABCD OWNERS ASSOCIATION,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie.
Partijen worden hierna Halcyon en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
In dit geding vordert de vereniging van eigenaars van een gebouwencomplex dat een van de (voormalig) appartementseigenaars vergoedingen betaalt voor onderhoud en verzekeringen. De appartementseigenaar vordert daartegenover schadevergoeding wegens waardevermindering van de appartementen. Verdere vorderingen van de appartementseigenaar hebben betrekking op problemen in de communicatie tussen partijen. Het Gerecht heeft de vereniging van eigenaars in het gelijk gesteld. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de geschilpunten opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 12 oktober 2021 ingekomen akte van appel is Halcyon in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 31 augustus 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 23 november 2021 ingekomen memorie van grieven heeft Halcyon tien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen en die van Halcyon alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 10 januari 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft de VvE de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Halcyon – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
2.4
Op 28 oktober 2022 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Het complex Blue Marine Residences in Maho Reef, Sint Maarten bestaat uit vier gebouwen: A, B, C en D. Het complex is gesplitst in appartementen. De splitsingsakte vermeldt onder meer:
C. RULES CONCERNING THE USE AND MAINTENANCE OF PRIVATE SECTIONS
ARTICLE 8
1. (...)
2. The Owner of a Private Section may not make alterations or structural changes to the Private Section without first having obtained written permission from the Board. The Board shall not grant permission to make alterations or structural changes without first being satisfied that the alterations or changes proposed will not compromise the structural integrity of the Building. At its sole discretion, and at the expense of the owner, the Board may refer to an Architect designated by the Corporation or the Board prior to making a decision.
3. (…)
3.1.2
De VvE is de vereniging van eigenaars van het complex. Zij is onder meer belast met het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Daarvoor brengt zij kosten in rekening bij de appartementseigenaars. Daarnaast brengt de VvE verzekeringskosten bij de appartementseigenaars in rekening.
3.1.3
De VvE heeft Dream Beach Vacations Sint Maarten N.V. (hierna: DBV) aangesteld als
property manager. [administrator] (hierna: [administrator]) werkt bij DBV en is ook appartementseigenaar. Zij treedt op als
administratorbij de VvE.
property manager. [administrator] (hierna: [administrator]) werkt bij DBV en is ook appartementseigenaar. Zij treedt op als
administratorbij de VvE.
3.1.4
Halcyon was sinds 2009, respectievelijk 2011 gerechtigde tot appartementsrechten met betrekking tot twee appartementen (A15 in gebouw A en A42 in gebouw C) en een kelder in het complex. Halcyon wordt vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger Halcyon] (hierna: [vertegenwoordiger Halcyon]).
3.1.5
In 2014-2015 heeft [vertegenwoordiger Halcyon] deel uitgemaakt van het bestuur van de VvE. In 2015 zijn tussen de VvE enerzijds en [vertegenwoordiger Halcyon] en Halcyon anderzijds geschillen ontstaan die tot diverse procedures hebben geleid. Bij vonnis van 31 mei 2017, zaaknummer AR 2015/155, heeft het Gerecht Halcyon veroordeeld tot betaling van USD 50.840,05 in hoofdsom aan de VvE wegens achterstallige onderhoudskosten. In hoger beroep heeft het Hof bij vonnis van 1 oktober 2022, registratienummer SXM2018H00246, de toegewezen hoofdsom verlaagd tot USD 48.910,05. Daartoe heeft het Hof een beroep op verrekening met een tegenvordering van USD 1.930,- gehonoreerd.
3.1.6
Op 6 september 2017 is Sint Maarten getroffen door de orkaan Irma. Daarbij is schade ontstaan aan het appartementencomplex, onder meer aan schuifdeuren en ramen. Naar aanleiding van een op 3 oktober 2017 gedateerde visuele inspectie heeft Independent Consulting Engineers N.V. (hierna: ICE) een rapport uitgebracht over de structurele integriteit van de gebouwen. Daarbij is ir. [consultant] als consultant opgetreden en heeft ir. [voorbereider] het rapport voorbereid. In het rapport staat onder meer:
We have not found any serious structural damages to the buildings where we were able to inspect. The structural integrity of buildings have not been seriously damaged by the Hurricane.
During the renovations some minor local damages (for example 2.1 C) to concrete structure may be found, but these can be expected to have little to no impact on the complete stability of the buildings. In any case, it is recommended to have a structural engineer inspect any damages to the concrete structure in order to give advice on how best to move forward with the repairs.
3.1.7
Bij e-mail van 9 januari 2018 heeft [administrator] namens het bestuur van de VvE een brief d.d. 7 januari 2018 doen toekomen aan de appartementseigenaars (onder meer aan een e-mailadres [e-mailadres] dat het bestuur in verband brengt met [vertegenwoordiger Halcyon]). In die brief staat onder “3. Architectural Changes” dat het bestuur van de VvE [architect] van C & G Ultimate Design (hierna: [architect]) heeft ingehuurd als architect en een bouwkundige commissie (
architectural committee)heeft ingesteld.
architectural committee)heeft ingesteld.
3.1.8
Bij e-mail van 16 januari 2018 heeft [vertegenwoordiger Halcyon] aan het bestuur van de VvE te kennen gegeven dat hij ingenieur (
engineer) is en dat Halcyon hem had opgedragen toe te treden tot de bouwkundige commissie. Bij e-mail van 18 januari 2018 heeft het bestuur van de VvE aan [vertegenwoordiger Halcyon] bericht geen behoefte te hebben aan nieuwe mensen in de bouwkundige commissie. In die e-mail staat ook:
engineer) is en dat Halcyon hem had opgedragen toe te treden tot de bouwkundige commissie. Bij e-mail van 18 januari 2018 heeft het bestuur van de VvE aan [vertegenwoordiger Halcyon] bericht geen behoefte te hebben aan nieuwe mensen in de bouwkundige commissie. In die e-mail staat ook:
We also have an engineer who was contracted to provide initial analysis of the complex and will continue to be engaged as necessary.
3.1.9
Op 3 februari 2018 heeft het bestuur van de VvE vergaderd. In de hiervan opgemaakte notulen staat onder meer:
Window and door configuration amendment.
Have engineer give a blessing. Signature
3.1.10
Het bestuur heeft geen bouwkundig ingenieur (
structural engineer) ingeschakeld in verband met de herstelwerkzaamheden na orkaan Irma. Wel heeft de ingeschakelde architect [architect] tekeningen gemaakt, die zijn goedgekeurd door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu & Infrastructuur (VROMI) van Sint Maarten.
structural engineer) ingeschakeld in verband met de herstelwerkzaamheden na orkaan Irma. Wel heeft de ingeschakelde architect [architect] tekeningen gemaakt, die zijn goedgekeurd door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu & Infrastructuur (VROMI) van Sint Maarten.
3.1.11
Bij kortgedingvonnis van 9 maart 2018 heeft het Gerecht [vertegenwoordiger Halcyon] onder meer bevolen om e-mails en brieven aan DBV ter attentie van [administrator] niet meer aan de leden van het bestuur van de VvE of andere derden in kopie toe te zenden. Het Gerecht heeft daarbij overwogen dat de communicatieproblemen tussen [vertegenwoordiger Halcyon] en DBV lijken terug te voeren op een strijd die zij hebben gevoerd over de vraag wie property manager van de VvE mocht worden.
3.1.12
Bij vonnis van 30 oktober 2018 heeft het Gerecht Halcyon onder meer veroordeeld tot betaling van USD 31.974,27 aan onderhoudsbijdragen. In reconventie heeft het Gerecht het volgende bevel gegeven:
beveelt [de VvE] om binnen 30 dagen na dit vonnis het architectural plan voor de herbouw van de appartementen aan Halcyon te verstrekken en ook om schriftelijk aan Halcyon de namen van de architect en structural engineer door te geven
op straffe van verbeurte van dwangsommen van USD 500,- per dag met een maximum van USD 20.000,-. Hierbij heeft het Gerecht overwogen dat mogelijk uit de producties blijkt dat Blue Marine de verzochte documentatie en stukken heeft verschaft, maar dat het niet de taak van het Gerecht is om daarnaar op zoek te gaan en dat het Gerecht daarom de vordering als onweersproken toewijst (4.21).
3.1.13
Bij vonnis van 14 november 2018 heeft het Gerecht onder meer de volgende veroordeling uitgesproken:
veroordeelt [de VvE] om alle correspondentie inzake belangrijke onderwerpen die alle eigenaren aangaan en/of Halcyon aangaan aan [vertegenwoordiger Halcyon] (als vertegenwoordiger van Halcyon) toe te zenden
op straffe van verbeurte van dwangsommen van USD 200,- per dag met een maximum van USD 100.000,-.
3.1.14
Bij overeenkomst van 25 maart 2018 heeft de VvE herstelwerkzaamheden opgedragen aan S&R Construction (hierna: S&R) (mogelijk in de vorm van een pro forma overeenkomst, nodig voor de verzekering). De overeenkomst is gewijzigd op 3 april 2018, 22 januari 2019 en 30 januari 2019. Een van de wijzigingen luidt:
As of January 22, 2019 contract price amended to a total of $6.3 million.
3.1.15
Halcyon heeft een factuur van de VvE van 14 december 2018 ter zake van de onderhoudskosten voor het eerste kwartaal van 2019 onbetaald gelaten. Ook daaropvolgende facturen voor onderhoudskosten en verzekeringen heeft zij niet betaald.
3.1.16
Bij e-mail van 31 januari 2019 heeft [administrator] onder meer het volgende aan de appartementseigenaars bericht:
I am happy to write that we have settled our insurance claim for 6.6 million net. (…) Over the past few months the repair contract with S & R Construction was amended a few times (…). A few weeks ago I met again with our contractor (...) so we reduced the contract again to 6.3 million. (…)
Now we have $ 300,000 left for our common areas which include the pool, generators, gym. etc.
3.1.17
Bij kortgedingvonnis van 27 februari 2019 heeft het Gerecht het volgende verbod uitgesproken:
verbiedt Halcyon en [vertegenwoordiger Halcyon] de vonnissen van 30 oktober 2018 en 14 november 2018, voor zover die zien op veroordelingen die met een dwangsom zijn gesanctioneerd, verder te executeren, tenzij bij definitief vonnis in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de executie mag worden hervat.
In hoger beroep heeft het Hof dit kortgedingvonnis bevestigd bij vonnis van 5 november 2021, registratienummer SXM2019H00043. Het Hof heeft daarbij overwogen dat voorshands voldoende is komen vast te staan dat de VvE aan de veroordelingen heeft voldaan en voldoet, en dat hieraan niet in de weg staat dat de VvE uiteindelijk ervan heeft afgezien om een structural engineer in te schakelen.
3.1.18
Vóór de datum van indiening van de memorie van grieven (23 november 2021) heeft Halcyon haar appartementsrechten verkocht.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft de VvE, verkort weergegeven, na herhaalde vermeerdering van eis in eerste aanleg, betaling gevorderd van USD 67.036,61, ter zake van onderhoudskosten en verzekeringen, met nevenvorderingen.
3.3
Halcyon heeft in reconventie gevorderd, verkort weergegeven:
a. betaling van USD 80.000,- aan schadevergoeding, met rente;
b. opheffing van het bij vonnis van 27 februari 2019 uitgesproken rechterlijk verbod;
c. betaling van USD 20.000,- aan verbeurde dwangsommen uit kracht van het vonnis van 30 oktober 2018;
d. betaling van USD 100.000,- aan verbeurde dwangsommen uit kracht van het vonnis van 14 november 2018;
e. bevel tot toezending van correspondentie, op straffe van verbeurte van dwangsommen.
3.4
Halcyon heeft verweer tegen de vordering in conventie gevoerd door zich te beroepen op opschorting en verrekening met een tegenvordering die strekt tot schadevergoeding (zie vordering a in reconventie). In reconventie heeft Halcyon schadevergoeding gevorderd op de grond, verkort weergegeven, dat de VvE na de orkaanschade werkzaamheden aan de gebouwen heeft doen uitvoeren zonder een bouwkundig ingenieur in te schakelen, met als gevolg dat de waarde van de appartementen van Halcyon is verminderd. De overige vorderingen zien, zeer verkort weergegeven, op gebreken in de communicatie.
Beslissingen van het Gerecht
3.5
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van de VvE vrijwel geheel toegewezen en de vorderingen van Halcyon afgewezen. Hiertoe heeft het Gerecht overwogen, verkort weergegeven, dat de VvE geen verplichting jegens Halcyon had om een bouwkundig ingenieur in te schakelen (4.6-4.11) en dat niet gebleken is dat Halcyon schade heeft geleden (4.6 en 4.12-4.13). Verder heeft het Gerecht onder meer geoordeeld dat de VvE tijdig heeft voldaan aan het vonnis van 30 oktober 2018 (4.24) en dat niet geconcludeerd kan worden dat zij niet heeft voldaan aan het vonnis van 14 november 2018 (4.25-4.27).
Beoordeling door het Hof
3.6
De VvE heeft na het rapport van ICE geen bouwkundig ingenieur ingeschakeld om te voorkomen dat de uit te voeren herstelwerkzaamheden de waarde van de appartementen zouden doen verminderen. Dat vond de VvE kennelijk niet nodig. Dat standpunt van de VvE is niet onredelijk of onzorgvuldig. Aan het rapport van ICE kon men argumenten ontlenen om wel een bouwkundig ingenieur in te schakelen (de aanbeveling in de laatste zin), maar redelijkerwijs ook argumenten om het niet te doen (geen ernstige structurele schade aangetroffen, kleine schades zullen naar verwachting geen of weinig invloed op de stabiliteit hebben). De VvE behoefde redelijkerwijs niet nader te onderzoeken hoe de onderzoekers van ICE tot hun bevindingen waren gekomen. Zij mocht redelijkerwijs het standpunt innemen dat het verantwoord was om op basis van het rapport van ICE te beslissen om geen bouwkundig ingenieur in te schakelen. Dit geldt ook indien de werkzaamheden van S&R mede inhielden dat ramen verkleind werden en dat in verband daarmee ruimten in ramen werden opgevuld met constructies van cement en staal. Het geldt ook indien het bestuur tijdens de vergadering van 3 februari 2018 van plan was of besloten had om wel een ingenieur (al dan niet een bouwkundig ingenieur) in te schakelen. In dat geval stond het de VvE vrij te besluiten om daar alsnog van af te zien.
3.7
Uit art. 8 lid 2 van Pro de splitsingsakte kan niet worden afgeleid dat de VvE jegens de appartementseigenaars verplicht was een bouwkundig ingenieur in te schakelen alvorens herstelwerkzaamheden aan S&R op te dragen. Ten eerste heeft het artikel noch naar de letter, noch naar de geest betrekking op in opdracht van de VvE verrichte werkzaamheden. Ten tweede kan het bestuur zich volgens die bepaling naar eigen inzicht een oordeel vormen of het ‘satisfied’ is dat de voorgenomen wijzigingen de structurele integriteit van het gebouw niet zullen aantasten. Zoals hiervoor onder 3.6 is overwogen, is het standpunt van de VvE dat zij ‘satisfied’ was dat S&R de opgedragen werkzaamheden zou uitvoeren zonder de structurele integriteit van de gebouwen aan te tasten, niet onredelijk en niet onzorgvuldig.
3.8
In de e-mail van 18 januari 2018 heeft de VvE niets aan Halcyon toegezegd en in ieder geval niet dat zij een bouwkundig ingenieur zou inschakelen. Halcyon mocht aan die e-mail redelijkerwijs niet het vertrouwen ontlenen dat de VvE een bouwkundig ingenieur zou inschakelen. Zij moest “as necessary” redelijkerwijs zo begrijpen dat de VvE dat zou doen als de VvE dat nodig zou achten. Zoals hiervoor overwogen, is niet onredelijk of onzorgvuldig dat de VvE het uiteindelijk niet nodig achtte.
3.9
Het moet voor Halcyon redelijkerwijs ook voldoende duidelijk zijn geweest dat en waarom de VvE geen bouwkundig ingenieur heeft ingeschakeld.
3.1
Bij de toelichting op grief 8 heeft Halcyon ook geklaagd over de inschakeling van [ingeschakelde]. Deze klacht is onvoldoende uitgewerkt en wordt daarom gepasseerd.
3.11
Slotsom van het voorgaande is dat er geen grondslag is om schadeplichtigheid van de VvE jegens Halcyon aan te nemen. Daarom is de vordering van Halcyon tot schadevergoeding terecht afgewezen en heeft het Gerecht terecht zowel het beroep van Halcyon op opschorting als dat op verrekening verworpen.
3.12
De VvE heeft betwist dat de waarde van de appartementen van Halcyon is verminderd doordat de VvE herstelwerkzaamheden aan S&R heeft opgedragen zonder een bouwkundig ingenieur in te schakelen. Halcyon heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. Noch de door Halcyon overgelegde foto’s, noch de door haar overgelegde taxatierapporten, noch haar stellingen ter zake van de verkoop van haar appartementsrechten vormt een toereikende onderbouwing van die stelling. Ook blijkt uit niets dat de werkzaamheden van S&R “ondermaats” zijn geweest (in het midden kan blijven naar welke norm dat woord verwijst). De stelling wordt daarom gepasseerd. Dit is een zelfstandige grondslag voor afwijzing van de vordering tot schadevergoeding van Halcyon, en voor verwerping van het daarop gebaseerde beroep op opschorting en dat op verrekening.
3.13
In een executiegeschil waarbij het erom gaat of dwangsommen zijn verbeurd omdat een bevel tot nakoming niet of onvoldoende is nageleefd, dient de rechter zich ertoe te beperken de ter uitvoering van het veroordelend vonnis verrichte handelingen te toetsen aan de inhoud van de veroordeling zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Daarbij dient de rechter doel en strekking van de veroordeling tot richtsnoer te nemen in dier voege dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel (vergelijk de Curaçaose zaak HR 15 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9400).
3.14
Uit de overwegingen die tot de veroordeling in het vonnis van 30 oktober 2018 hebben geleid, blijkt dat het Gerecht de vordering om onder meer de naam van de structural engineer door te geven als onweersproken heeft toegewezen en dat het Gerecht daarbij niet op zoek is gegaan naar hetgeen mogelijk uit de producties kon blijken. In het licht van die overwegingen, en gelet op het hiervoor gegeven oordeel dat het niet onredelijk of onzorgvuldig jegens Halcyon was om de inschakeling van een bouwkundig ingenieur uiteindelijk niet nodig te achten, moet worden aangenomen dat de VvE aan de veroordeling heeft voldaan door te verklaren dat er geen structural engineer is ingeschakeld. Daarmee is Halcyon immers volledig ingelicht op dat punt. Dat was het doel van de veroordeling. Daarom heeft de VvE geen dwangsommen verbeurd.
3.15
Het vonnis van 14 november 2018 is een eindvonnis dat volgde op een tussenvonnis dat niet is overgelegd. Aldus heeft het Hof geen kennis kunnen nemen van de overwegingen waarop de veroordeling in dat eindvonnis is gebaseerd. Bij conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie heeft de VvE onder 78 gesteld dat in die zaak in geschil was of [vertegenwoordiger Halcyon] de vertegenwoordiger van Halcyon was. Halcyon heeft dat niet betwist. Halcyon heeft ook niet betwist dat de VvE sinds dat vonnis haar voor Halcyon bestemde correspondentie, (ook) naar [vertegenwoordiger Halcyon] heeft gestuurd. Dat was kennelijk volgens de VvE het doel van de veroordeling. Halcyon heeft dat onvoldoende betwist. Daarom heeft de VvE geen dwangsommen verbeurd. Voor dit oordeel is niet nodig dat het Hof vaststelt dat de VvE alle informatie aan [vertegenwoordiger Halcyon] heeft verschaft die deze belangrijk acht.
3.16
Het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. Halcyon zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, berekend volgens het liquidatietarief. Het Hof ziet onvoldoende reden om Halcyon in de werkelijke proceskosten te veroordelen (voor zover dat al voldoende duidelijk is gevorderd). De hoge drempel die daarvoor geldt, is niet gehaald.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Halcyon in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op NAf 240,50 aan verschotten en NAf 7.500,00 aan salaris voor de gemachtigde, en in de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van de voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.W.A. Vonk en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.