Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR201904403 – CUR2021H00078 en CUR2021H000109
Uitspraak: 19 september 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van (nr. CUR2021H00078):
de stichting
FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
tegen
1.[DE MAN],
2.
[DE VROUW],
[DE VROUW],
beiden wonende in Curaçao,
in eerste aanleg eisers, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. M.A. Koendjbiharie,
en in de zaak van (nr. CUR2021H00109):
1.[DE MAN],
2.
[DE VROUW],
[DE VROUW],
beiden wonende in Curaçao,
in eerste aanleg eisers, thans appellanten,
gemachtigde: mr. M.A. Koendjbiharie,
tegen
1.het LAND CURAÇAO,
2. de stichting
FUNDASHON KAS POPULAR,
beide gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagden, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
Partijen worden hierna FKP, [de man], [de vrouw] en het Land genoemd. [De man] en [de vrouw] worden gezamenlijk [de man en de vrouw] genoemd.
1.
De zaak in het kort
De zaak in het kort
In 1973 heeft [de man] een woning gehuurd van het Eilandgebied Curaçao. In 2012 heeft FKP sloopwerkzaamheden aan de woning doen verrichten, waardoor veranderingen en toevoegingen die [de man en de vrouw] hadden aangebracht, zijn tenietgegaan. In 2014 heeft het Hof in kort geding overwogen dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was beëindigd, dat FKP op eigen gezag is overgegaan tot een gedwongen ontruiming en dat dit in strijd is met bepalingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
In dit geding hebben [de man en de vrouw] betaling van diverse bedragen gevorderd, hoofdzakelijk als schadevergoeding. Het Hof heeft op 8 november 2022 een tussenvonnis uitgesproken. Vandaag spreekt het Hof een eindvonnis uit.
2.
Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure
2.1
Bij vonnis van 8 november 2022 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor gelijktijdige memorie na tussenvonnis.
2.2
Op 17 januari 2023 is van beide zijden een memorie na tussenvonnis ingekomen. Aan die van het Land en FKP (getiteld “akte”) zijn producties gehecht.
2.3
Op 21 maart 2023 is van beide zijden een antwoordmemorie na tussenvonnis ingekomen. De producties die [de man en de vrouw] daarbij wilden overleggen, zijn op de rolzitting geweigerd.
2.4
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.
De verdere beoordeling
De verdere beoordeling
Het Hof komt niet terug van eerdere beslissingen
3.1
Beide partijen hebben het Hof verzocht terug te komen van beslissingen in het tussenvonnis. Het Hof ziet daar geen aanleiding voor. Het Hof handhaaft dus alle beslissingen in het tussenvonnis. Het Hof ziet evenmin aanleiding om nader onderzoek te doen naar de toewijsbaarheid van posten waarover het Hof reeds heeft beslist.
3.2
Voor zover [de man en de vrouw] in hun memorie na tussenvonnis onder 4 hun eis hebben vermeerderd, wijst het Hof deze vermeerderde eis af. In het tussenvonnis heeft het Hof onder 2.35 geoordeeld over de gevorderde vergoeding van huurkosten. Wat daar is geoordeeld, geldt ook voor deze eisvermeerdering.
3.3
Voor zover [de man en de vrouw] in hun antwoordmemorie na tussenvonnis onder 16 hun eis hebben vermeerderd, is dat tardief. Het Hof laat deze eisvermeerdering buiten beschouwing wegens strijd met de eisen van een goede procesorde.
3.4
Het Hof komt ook niet terug van zijn beslissing om de producties buiten beschouwing te laten die op de rolzitting van 21 maart 2023 geweigerd zijn. [de man en de vrouw] hebben niet aangevoerd dat en waarom zij die producties niet eerder hadden kunnen indienen.
[de man en de vrouw] mogen het Land als medeverhuurder beschouwen
3.5
Het Land heeft een beroep gedaan op een besluit van het Eilandgebied van 23 maart 1981, nr. 81/1923, inhoudende dat het Eilandgebied (met terugwerkende kracht tot 1978 en 1979) bepaalde beheersdaden heeft overgedragen aan FKP, vooruitlopende op een tussen het Eilandgebied en FKP te sluiten beheers- en exploitatieovereenkomst. Anders dan het Land heeft aangevoerd, kan uit dit enkele besluit niet worden afgeleid dat het Eilandgebied op 23 maart 1981 de hoedanigheid van verhuurder of medeverhuurder van alle volkswoningen heeft verloren. Indien zich een praktijk heeft ontwikkeld waarin het Eilandgebied, het Land, FKP en veel huurders van volkswoningen ervan uitgaan dat het Eilandgebied ‒ dat eigenaar van de woningen is gebleven ‒ (met het Land als rechtsopvolger) geen verhuurder of medeverhuurder meer is van woningen waarvan het dat voorheen wel was, is dat onvoldoende voor het oordeel dat ook [de man en de vrouw] daarvan dienen uit te gaan. Ook de omstandigheid dat zij huur aan FKP hebben betaald en tegen FKP hebben geprocedeerd, mede op naam van een stichting, brengt niet mee dat zij het Land redelijkerwijs niet meer als verhuurder of medeverhuurder van de woning mogen beschouwen, evenmin dat het Land redelijkerwijs ervan mocht uitgaan niet meer als medeverhuurder te (kunnen) worden beschouwd. [de man en de vrouw] mogen het Land dus als (mede)verhuurder beschouwen.
Anders dan het Land heeft aangevoerd, behoeven [de man en de vrouw] geen aanvullende feiten en omstandigheden te stellen die medeaansprakelijkheid van de verhuurder naast de beheerder rechtvaardigen. De gedragingen van de beheerder worden aan de verhuurder toegerekend. Het Land is dus jegens [de man en de vrouw] medeaansprakelijk voor de door FKP veroorzaakte schade.
De vordering tegen het Land is niet verjaard
3.6
In 1973 is de huur aangegaan met het Eilandgebied als verhuurder. Het Land is de rechtsopvolger van het Eilandgebied. Tegenwoordig behartigt FKP als (beweerdelijk) beheerder van de woning de belangen van het Land en treedt zij op als verhuurder. Het is aan het Land en aan FKP toe te rekenen dat voor [de man en de vrouw] redelijkerwijs onduidelijk kon zijn of zij het Land of FKP of beiden konden aanspreken met hun vorderingen. Gelet op deze context moest het Land de brieven van 4 september 2014 en 2 januari 2018 mede begrijpen als stuitingsbrieven jegens het Land. De vordering tegen het Land is dus niet verjaard.
Het Hof schat de schade als gevolg van de sloopwerkzaamheden
3.7
Het Hof heeft bij tussenvonnis overwogen dat het voornemens is de schade als gevolg van de sloopwerkzaamheden te schatten en dat het overweegt om een deskundige te benoemen. FKP en het Land hebben geen voorkeur uitgesproken voor of tegen de benoeming van een deskundige. [de man en de vrouw] hebben te kennen gegeven dat zij een offerte hebben laten opstellen en die door het Hof willen laten overhandigen aan een door het Hof te benoemen deskundige. Zij hebben echter geen vragen geformuleerd.
3.8
Gelet op het tijdsverloop sinds de sloopwerkzaamheden in 2012 en de beperkingen van het overgelegde bewijsmateriaal met betrekking tot de staat waarin de woning zich vlak voor de sloopwerkzaamheden bevond, ziet het Hof onvoldoende toegevoegde waarde in het benoemen van een deskundige, gelet ook op de kosten daarvan en de verdere vertraging die daarvan te verwachten is. Daarom zal het Hof zonder deskundigenrapport de schade als gevolg van de sloopwerkzaamheden schatten.
3.9
De schade als gevolg van de sloopwerkzaamheden dient in beginsel te worden begroot op de kosten van herstel in de staat waarin de woning zich vlak voor 5 november 2012 bevond, toen een aanvang werd gemaakt met de sloopwerkzaamheden. Zoals het Hof in het tussenvonnis heeft overwogen, is dat een vergoeding voor gederfd woongenot. Enerzijds is daarom, anders dan FKP en het Land betogen, niet van belang of de woning nog daadwerkelijk hersteld en/of bewoond zal worden. Verder wordt, anders dan FKP en het Land betogen, de schade in beginsel begroot op basis van herstelkosten en niet op basis van waardevergelijking. Anderzijds kan de schade, anders dan waarvan [de man en de vrouw] uitgaan, niet begroot worden op basis van kosten die nodig zijn om de woning in gerenoveerde staat te krijgen, want de woning bevond zich niet in gerenoveerde staat.
3.1
Ook de aard van de schade (gederfd woongenot) brengt mee dat deze niet nauwkeurig kan worden begroot, maar moet worden geschat. Voor een deel gebeurt dat op basis van intuïtieve oordelen.
3.11
Voor zover een deel van de veranderingen en toevoegingen zonder uitdrukkelijke goedkeuring van FKP is aangebracht, ziet het Hof daarin geen aanleiding om een deel van de schade wegens sloopwerkzaamheden voor rekening van Merien te laten. FKP heeft de sloopwerkzaamheden verricht in het kader van een onrechtmatige ontruiming. Niet is gebleken dat de sloopwerkzaamheden zijn verricht vanwege zonder goedkeuring verrichte verbouwingswerkzaamheden. Ook de sommatie van 19 augustus 2011 noemt geen bezwaren tegen verbouwingen.
3.12
Voor de beoordeling van de vraag in welke staat de woning zich vlak voor de sloopwerkzaamheden bevond, is het volgende van belang. Het proces-verbaal van de descente van het Hof op 21 augustus 2013 vermeldt onder meer ([de vrouw] wordt aangeduid als [de vrouw]):
[de vrouw]:
“(…) Daarna hoorde ik niets meer, totdat wij op 5 november 2012 thuis kwamen en er een man in de woning stond. (…) Hij had een grote boor vast en daarmee had hij een gat in de muur gemaakt.
(…)
FKP heeft diverse door ons uitgevoerde verbouwingen weer ongedaan gemaakt. Vanaf 1987 hebben wij de woning her en der verbouwd. De porch is door ons gebouwd (foto 1).
De TV-kamer is eveneens door ons gebouwd. FKP heeft het plafond gesloopt en nu is er lekkage in deze kamer (foto 2).
Aan de achterzijde van de woning hadden wij de keuken uitgebouwd. Dat is allemaal gesloopt door FKP. Alleen de vloer is er nog (foto 3). (…)
De nis aan de achterzijde was vroeger afgesloten door een door ons gebouwde muur (foto 4).
FKP heeft die muur verwijderd.
De slaapkamer was aan de zijkant van de woning door ons uitgebouwd. Ook dat is gesloopt door FKP. De door ons geplaatste ramen zijn ook vervangen door FKP. Alleen de vloer van de slaapkamer ligt er nog (foto 5).
Aan de voorzijde van de woning stond een afrastering en waren enkele stenen bakken aangelegd om bakken in te zetten. Dat is ook gesloopt door FKP. Er zijn alleen nog wat resten (foto 6).
Tegenover de porch stond nog een houten huisje in de tuin. Ook dat is gesloopt door FKP (foto 7).
(…)
Ten tijde van de sloop door FKP lagen er nieuwe tegels en deuren opgesteld in de woning. Wij waren namelijk bezig met een verbouwing en we wilden die deuren en tegels gaan plaatsen. Dat is allemaal weggegooid door FKP. (…) Wij waren in die periode (…) bezig met een verbouwing, omdat we last van lekkage hadden gehad na orkaan Thomas. We hadden besloten om de plafonds en tegels te vervangen. In december 2010 hadden we daarvoor een plan gemaakt en in januari 2011 zijn we daarmee begonnen. Er waren wel wat problemen met de aannemer, hetgeen voor vertraging zorgde. (…)”
Mr. Martis:
“(…) Het is juist dat de buitenkeuken en de slaapkamer zijn gesloopt door FKP. Het was ondeugdelijk gebouwd. Er was wel toestemming gegeven door FKP om deze verbouwingen uit te voeren, maar FKP heeft niet zelf gebouwd. (…) In november 2012 was de woning (…) verlaten. (…). De woning was verwaarloosd. Er was graffiti op de muren gespoten. (…)”
[de vrouw]:
“(…) Er was alleen maar wat graffiti op een muur aan de zijkant gespoten. Niet binnen in de woning.”
De foto’s bij het proces-verbaal, zoals dat in deze zaak als productie is overgelegd, zijn herhaaldelijk gekopieerd en daardoor zijn nog slechts enige contouren zichtbaar.
3.13
In het kortgedingvonnis van 18 maart 2014 heeft het Hof (onder 2.8) vermeld dat [de man en de vrouw] ten tijde van de onrechtmatige sloopwerkzaamheden “doende [waren] met een verbouwing en reparatie van de woning”.
3.14
Als productie 2 bij inleidend verzoekschrift hebben [de man en de vrouw] foto’s overgelegd, met bijschrijvingen ter verduidelijking. Die foto’s zijn ook gekopieerd. Deze gekopieerde foto’s hebben een beter contrast behouden dan de gekopieerde foto’s bij het proces-verbaal. De foto’s zijn niet gedateerd. Daardoor kan het Hof niet vaststellen wanneer ze zijn gemaakt.
3.15
Het gevorderde bedrag van NAf 107.318,48 is, verkort weergegeven, als volgt gespecificeerd (materiaal + loon, NAf):
1. Master bedroom 7.995
2. Keuken 19.350
3. Badkamer 2.100
4. Ramen en deuren 12.560
5. Tegels binnen 7.560
6. TV-kamer (plafond + dak) 5.250
7. Behang/schilderij 3.250
8. Gastenhoek 15.900
9. Pergola 8.080
10. Plantenbakken 4.250
11. Elektra 2.500
12. Schilderwerk 7.650
13. Goot 600
14. Loodgieter 1.250
-------------- +
Subtotaal 98.295,00
Omzetbelasting 5.897,70
Taxatiekosten 3.125,78
------------- +
107.318,48
3.16
Het Land en FKP hebben bij conclusie van antwoord aangevoerd dat zij de woning in deplorabele staat hebben aangetroffen. De later van hun zijde in het geding gebrachte producties hebben voornamelijk betrekking op de inboedel en op de stelling dat de woning onbewoond was en is. Zij werpen hooguit zeer beperkt licht op de staat van de opstallen bij aanvang van de sloopwerkzaamheden.
3.17
Enerzijds staat vast (als onvoldoende gemotiveerd betwist in het licht van het voorgaande) dat er aanzienlijke sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Op zijn minst zijn een buitenkamer en een keuken gesloopt. Anderzijds moet aangenomen worden dat de woning zich in een staat bevond, waarin zij niet alleen verbouwd werd, maar ook (verder) gerepareerd moest worden. Met inachtneming van alle feiten en omstandigheden van het geval schat het Hof de schade wegens gederfd woongenot na onrechtmatige sloopwerkzaamheden op NAf 75.000,-.
Verdere posten
3.18
De posten die het Gerecht heeft toegewezen en in het tussenvonnis en eindvonnis van het Hof niet besproken zijn, worden opnieuw ongewijzigd toegewezen. Dit geldt ook voor de nevenvorderingen, inclusief de ingangsdata van de wettelijke rente.
3.19
Dit leidt tot de volgende opstelling:
Sloopwerkzaamheden 75.000
Goederen op het erf 4.000
Inboedel 20.000
Afgevoerde goederen eenmanszaken 5.000
Tijdelijk niet kunnen bewonen 2.000
Fotograaf 500
Water/elektra (rov. 4.31 bestreden vonnis) 500
Onverschuldigde betalingen (rov. 4.37) 761,25
Overgeschilderde tekening 12.778,80
-------------- +
119.278,80
Voornoemd bedrag dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 maart 2015. Daarnaast zal als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten opnieuw NAf 1.875,- worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2019.
Slotsom
3.2
De toewijsbare bedragen zijn duidelijk hoger dan hetgeen in eerste aanleg is toegewezen. Verder wordt de vordering niet alleen tegen FKP toegewezen, maar ook tegen het Land. Gelet op die uitkomst worden FKP en het Land veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt FKP en het Land hoofdelijk tot betaling aan [de man en de vrouw] van:
a. NAf 119.278,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 maart 2015 tot aan de dag van de algehele voldoening;
b. NAf 1.875,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt FKP en het Land hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [de man en de vrouw] gevallen en begroot op NAf 1.913,50 aan verschotten en NAf 4.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt FKP en het Land hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [de man en de vrouw] gevallen en tot op heden begroot op NAf 2.678 aan verschotten en NAf 17.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, S. Verheijen en F.V.L.M. Wannyn, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 19 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.