ECLI:NL:OGHACMB:2022:279

Uitspraak

BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2022 VONNIS NO.

UITSPRAAK: 20 mei 2022

ZAAKNRS: AR 68/2015 – ghis 821269/2017 – H 16/17 – SXM2018H00169

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap

ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk gedaagde, thans appellante,

gemachtigden: mrs. E.R. de Vries, C. de Bres en C. Rutte,

- tegen -

1. de vereniging

TIMESHARE OWNERS AT CARAVANSERAI ASSOCIATION,

gevestigd in Sint Maarten,

2.
[GEÏNTIMEERDE],

3.
[GEÏNTIMEERDE],

beiden wonend in de Verenigde Staten van Amerika,

oorspronkelijk eisers, thans geïntimeerden,

gemachtigden: mrs. M.O. Kortenoever en F.N. Jansen.

Partijen worden hierna Alegria, TOCA en [geïntimeerde] c.s. genoemd.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

Voor het verloop van de procedure verwijst het Hof naar zijn vonnis van 13 december 2018, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 20 december 2018. Bij dat vonnis heeft het Hof het bestreden vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) van 23 augustus 2016 bevestigd, met verbeterde lezing van de verklaring voor recht, en Alegria veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

1.2

Bij arrest van 25 september 2020 (nr. 19/01351)(ECLI:NL:HR:2020:1499, NJ 2021/72) heeft de Hoge Raad in het principale cassatieberoep het vonnis van het Hof vernietigd en het geding naar het Hof teruggewezen ter verdere behandeling en beslissing, en het incidentele cassatieberoep verworpen.

1.3

Partijen hebben op de daarvoor nader bepaalde dag, 11 december 2020, een memorie na cassatie genomen. Vervolgens is de zaak naar de rol verwezen voor vonnis.

1.4

Vonnis is nader bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling na cassatie en terugwijzing

2.1

In deze zaak dient na terugwijzing met inachtneming van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen en beslist (opnieuw) te worden beslist op de vordering van TOCA en [geïntimeerde] c.s., luidend, voor zover van belang:

MITSDIEN het uw Gerecht moge behagen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. Voor recht te verklaren datAlegria]
jegens de Leden van[TOCA]
, waaronder[[geïntimeerde] c.s.]
, onrechtmatig handelt door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde en derhalve[Alegria]
te gebieden om de Leden van[TOCA]
, waaronder[[geïntimeerde] c.s.]
, het genot van het door hen gehuurde te laten gebruiken en hen aldus toe te laten tot hun respectievelijke timeshare units, op straffe van een dwangsom van US$ 25,000.00 per lid per dag of dagdeel dat[Alegria]
hieraan niet voldoet zonder een maximum aan deze dwangsom te stellen;

2.Alegria]
te veroordelen om aan[[geïntimeerde] c.s.]
te betalen de volledige schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die zij heeft geleden of zal lijden door het onrechtmatig handelen van[Alegria].

2.2

Het Hof gaat uit van de feiten die in rov. 2.1.1 tot en met 2.1.8 van het vernietigde Hofvonnis van 13 december 2018 zijn weergegeven en waartegen in cassatie geen klachten zijn gericht. Voor de leesbaarheid zijn deze hieronder (nogmaals) weergegeven.

2.2.1

In 1996 heeft Kildare Properties Limited (hierna: Kildare) rechten van erfpacht verworven op drie percelen te Sint Maarten van in totaal 39.385 m2. Op die percelen is vervolgens het Caravanserai Beach Resort Beacon Hill (hierna: het resort) ontwikkeld.

2.2.2

In verband met de ontwikkeling en exploitatie van het resort zijn in juli 1996 twee vennootschappen opgericht: Island Hotel Corporation N.V. (die de hotel- en andere horeca-activiteiten zou beheren; hierna: Island Hotel) en Endless Vacation N.V. (hierna: Endless Vacation), die blijkens haar statuten onder meer met het bemiddelen en adviseren bij de verhuur en verkoop van de timeshares was belast.

2.2.3

Financiering voor het project is verkregen van aanvankelijk de RBTT Bank en later de Bank of Novia Scotia (hierna: de bank). Ten behoeve van de bank heeft Kildare, als leningnemer, op elk van de drie percelen een recht van hypotheek doen vestigen. Daamaast hebben Kildare en de werkmaatschappijen Endless Vacation en Island Hotel al hun inkomsten en vorderingen met betrekking tot het resort tot zekerheid overgedragen aan de bank en hebben de twee werkmaatschappijen zich borg gesteld voor de door Kildare aangegane lening.

2.2.4

In de periode 1996-2013 zijn meer dan 2.000 timeshares in het resort verkocht aan timeshare-nemers. Enkele daarvan hadden betrekking op appartementen in de gebouwen D en E, die ook nu nog niet zijn opgeleverd.

2.2.5

Bij brief van 4 januari 2013 heeft de bank onder verwijzing naar de diverse betalingsachterstanden die Kildare had doen ontstaan, Kildare, Endless Vacation en Island Hotel, gezamenlijk aangeduid als "borrower group" in gebreke gesteld. Bij brief van 4 februari 2013 heeft de bank de kredieten opgeëist en vervolgens is het op 13 augustus 2014 tot een executoriale verkoop van de erfpacht- en appartementsrechten gekomen.

2.2.6

In de veilingakte van 13 augustus 2014 staat onder de Special Conditions of Auction onder 9 onder meer het volgende:

"Buyer is herewith informed about the following:

II.Lease agreements

The property is burdened with lease agreements, which comprise in Timeshare agreements and Commercial agreements.

Timeshare:

For an overview of sold timeshare weeks reference is made to the Appraisal report by ICE of Buildings A,B,C,D,E and F, dated July two thousand thirteen, of which a copy is made available through the website of Notary Office SXM. Please note that the creditor cannot guarantee that this overview is complete and/or accurate, as the appraiser relied on information that was provided by Kildare".

2.2.7

Op die veiling van 13 augustus 2014 heeft Alegria als hoogste bieder de erfpachtrechten en de appartementsrechten in de opstallen gekocht voor een koopsom van US$ 14.000.000,-. De erfpachtrechten zijn vervolgens op 15 september 2014 aan Alegria geleverd.

2.2.8

Bij brief van 30 september 2014 heeft Alegria de timeshare-nemers aangeschreven met de mededeling dat vanaf 15 september 2014 Kildare, Endless Vacation en Island Hotel en hun belanghebbenden niet langer betrokken zijn bij het resort. Zij deed daarop volgen:

"5. If you have entered into any type of timeshare agreement with Kildare for a timeshare unit at the Caravenserai Beach Resort, such agreement qualifies as a lease agreement for which no approval was granted by the Bank of Nova Scotia. In accordance with article 3:264 of the Civil Code of Sint Maarten, Alegria Real Estate NV hereby invokes the annulment of your timeshare/ lease agreement, including any related timeshare exchange programs.

6. If you have entered into any type of timeshare agreement with Endless Vacation N.V. for a timeshare unit at the Caravenserai Beach Resort, please note that Alegria Real Estate N.V. is not bound by such agreement, and you are no longer entitled to make use of the timeshare unit or any related timeshare exchange programs.

7. Although Alegria Real Estate or its affiliates are not responsible for the loss of your timeshare right and related timeshare exchange programs due to the auction of the Properties, it does sympathize with the sudden loss of your timeshare right. As a courtesy to you, the new operator of the resort, Alegria Operations (affiliate of Alegria Real Estate B.V.) offers you a hotel room usage

agreement that you will find enclosed. This agreement will allow you to the use of a hotel room and facilitates the resort against an annual fee to cover part of the operational costs of the resort. For your convenience, the annual fee will be equal to the total annual fees you were obligated to pay under your timeshare agreement. [...]

8. The offer made by Alegria Operations N.V. is valid until November 1, 2014 and will automatically expire unless you accepted before such date."

2.3

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers, anders dan het Hof heeft geoordeeld, niet op grond van artikel 7:226 lid 2 BW zijn overgegaan op Alegria. De vordering van TOCA kan derhalve niet op deze grondslag worden toegewezen.

2.4

Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheden dat Alegria op het moment van de overdracht ervan op de hoogte was dat de zaak verhuurd is, dat zij bij de bepaling van haar bod op de veiling met de risico’s daarvan rekening heeft kunnen houden en dat de huurders aanmerkelijk nadeel lijden indien hun na de overdracht niet langer het huurgenot van de zaak wordt verschaft, onvoldoende zijn voor het oordeel dat Alegria op grond van de in de artikelen 6:162 en 6:2 BW neergelegde zorgvuldigheidsnorm gehouden is om de verhuurdersverplichtingen uit de overeenkomst met de timeshare-nemers na te komen.

2.5

De vraag is nu of er bijzondere omstandigheden zijn aangevoerd die, tezamen met de hiervoor genoemde omstandigheden, wel voldoende zijn om dat oordeel te dragen, zoals betoogd door TOCA en [geïntimeerde] c.s. Naar het oordeel van het Hof is dat niet het geval. De omstandigheden dat de veilingakte vermeldt dat
“the property is burdened with lease agreements, which comprise in Timeshare agreements (…)”(zie verder hierboven onder 2.2.6) en dat de timeshare-overeenkomsten worden genoemd in het taxatierapport (CvR, p. 14) vormen slechts de redenen van wetenschap achter de reeds meegewogen omstandigheden dat Alegria op het moment van de overdracht ervan op de hoogte was dat de zaak verhuurd is en zij dus bij de bepaling van haar bod op de veiling daarmee rekening heeft kunnen houden. De overige in rov. 2.23 van het Hofvonnis van 13 december 2018 opgesomde omstandigheden regarderen Alegria niet, op één na. De enige die Alegria wel regardeert, te weten de omstandigheid dat zij bij het overgaan van de verhuurdersverplichtingen aanspraak zou krijgen op betaling van de jaarlijkse maintainance fees, maar dat is – tezamen met de reeds meegewogen omstandigheden – onvoldoende voor de verstrekkende consequentie dat Alegria op grond van de zorgvuldigheidsnorm van artt. 6:162 en 6:2 BW gehouden zou zijn om de verhuurdersverplichtingen uit de timeshare-overeenkomsten na te komen. Evenmin op deze grond komt het gevorderde voor toewijzing in aanmerking.

2.6

De volgende vraag is of Alegria, in plaats van (volledige) nakoming van de timeshare-overeenkomsten als wederpartij, wel is gehouden de uit de overeenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen in die zin dat zij de leden van TOCA, waaronder [geïntimeerde] c.s., niet mag ontruimen c.q. belemmeren in het gebruik van de betreffende timeshare-units in de betreffende timeshare-weken.

2.7

Bij de beantwoording van deze vraag dienen de volgende omstandigheden in aanmerking te worden genomen. Allereerst zijn dit de hiervoor onder rov. 2.4 reeds genoemde omstandigheden, te weten dat Alegria op het moment van de overdracht ervan op de hoogte was dat de zaak verhuurd is, dat zij bij de bepaling van haar bod op de veiling met de risico’s daarvan rekening heeft kunnen houden en dat de huurders aanmerkelijk nadeel lijden indien hun na de overdracht niet langer het huurgenot van de zaak wordt verschaft. Verder acht het Hof van belang de omstandigheden dat tussen partijen vast staat dat zowel Kildare als de bank – anders dan Alegria in haar brief van 13 augustus 2014 aan de timeshare-nemers heeft bericht (zie de feiten onder 2.2.8) – hebben ingestemd met de verhuur en dat de leden van TOCA, waaronder [geïntimeerde] c.s., de huursommen volledig vooruit hebben betaald.

2.8

Gezien voornoemde omstandigheden – in onderlinge samenhang beschouwd - beantwoordt het Hof de onder 2.6 geformuleerde vraag bevestigend. In deze situatie geldt namelijk dat in de artikelen 6:2 en 6:162 BW vervatte zorgvuldigheidsnorm in de weg staat aan zodanige uitoefening door Alegria van haar rechten als erfpachter. Alegria dient dus het gebruiksrecht van de leden van TOCA, waaronder [geïntimeerde] c.s., te respecteren, in die zin dat zij hen niet mag ontruimen c.q. belemmeren in het gebruik van de desbetreffende timeshare-units in de betreffende timeshare-weken. Daarbij gaat het – naar analogie van artikel 7:226 lid 3 BW - alleen daarom en niet om overige c.q. verdergaande rechten, zoals gebruik van gemeenschappelijke faciliteiten en ruimten, en dergelijke. In zoverre komt het gevorderde toelaten tot het gehuurde voor toewijzing in aanmerking.

2.9

De eerbiedigingsplicht geldt niet tegenover houders van een timeshare in een van de nog niet voltooide gebouwen. Bij nog niet aangevangen gebruik kan er geen sprake zijn van niet mogen belemmeren daarvan c.q. niet mogen ontruimen. Daar Alegria op 13 augustus 2014 de erfpachtrechten en de appartementsrechten heeft gekocht, gaat het om de eerbiediging van gebruiksrechten voor zover er op die datum reeds sprake was van gebruik door de betreffende timeshare-nemers. Uiteraard dient daartegenover te staan dat de timeshare-nemers, zodra Alegria hen toelaat tot het gebruik van hun respectieve units, de “maintenace fee” over het lopende jaar weer dienen te voldoen. Aan de aldus uit te spreken veroordeling zal een gematigde en gemaximeerde dwangsom worden verbonden.

2.1

Uit het vorenstaande volgt dat de gevorderde verklaring van recht dat Alegria onrechtmatig heeft gehandeld eveneens toegewezen zal worden, voor zover Alegria bedoelde toelating tot het gehuurde heeft belemmerd.

2.11

Ook volgt daaruit dat de bij het bestreden vonnis van het Gerecht van 23 augustus 2016 toegewezen schadevergoeding, met verwijzing naar de schadestaatprocedure, te ruim is en daarom geen stand kan houden. Een met het vorenstaande overeenstemmende schadevergoeding zal wel worden toegewezen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

2.12

Met de door Alegria in haar memorie na cassatie aangevoerde omstandigheden die zich na het door de Hoge Raad vernietigde Hofvonnis hebben voorgedaan – nog daargelaten dat deze door TOCA en [geïntimeerde] c.s. gemotiveerd zijn betwist – kan geen rekening worden gehouden. Ingeval er inmiddels, mede door het enkele tijdsverloop, praktische belemmeringen mochten bestaan ten aanzien van de feitelijke uitvoerbaarheid van het uit te spreken gebod tot eerbiediging van gebruik van en toelating tot de timeshare-units, dan dient dit opgelost te worden in de schadestaatprocedure.

2.13

De slotsom luidt dat het vonnis van het Gerecht van 23 augustus 2016 zal worden vernietigd en dat Alegria zal worden veroordeeld tot hetgeen in het dictum is weergegeven. Alegria zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de kosten in eerste aanleg en in hoger beroep van TOCA en [geïntimeerde] c.s. worden veroordeeld.

BESLISSING:

Het Hof:

- vernietigt het vonnis waarvan beroep;

- verklaart voor recht dat Alegria jegens de leden van TOCA, waaronder [geïntimeerde] c.s., onrechtmatig heeft gehandeld door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde;

- gebiedt Alegria de uit de huurovereenkomsten van de leden van TOCA, waaronder [geïntimeerde] c.s., voortvloeiende gebruiksrechten op hun respectieve timeshare units te eerbiedigen en hen toe te laten tot hun respectieve timeshare units, voor zover deze betrekking hebben op reeds voltooide gebouwen en er op 13 augustus 2014 al sprake was van gebruik door de desbetreffende timeshare-houder, en bepaalt dat Alegria dwangsommen verbeurt van US$ 5.000,- per lid per timeshare-week wanneer zij dit gebod schendt, met een maximum van US$ 25.000,- per lid per timeshare-week;

- veroordeelt Alegria om aan [geïntimeerde] c.s. te betalen de schade die zij heeft geleden door bovenbedoeld onrechtmatig handelen van Alegria, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- veroordeelt Alegria in de proceskosten, tot op heden begroot op:

in eerste aanleg: NAf 1.400,- aan griffierecht, NAf 296,50 aan oproepingskosten en NAf 5.100,- aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 6 september 2016 tot de dag der algehele betaling;

in hoger beroep: NAf 240,50 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- (3 punten x tarief 5) aan gemachtigdensalaris;

- verklaart dit vonnis, behalve de verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, S. Verheijen, en Th.G. Lautenbach, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 20 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

Vonnis na cassatie en terugwijzing inzake huurrecht en timeshare-overeenkomsten

Uitspraak

1.Het verdere verloop van de procedure

2.De verdere beoordeling na cassatie en terugwijzing