ECLI:NL:OGHACMB:2021:292

• Datum uitspraak: 24 augustus 2021
• Publicatiedatum: 31 augustus 2021
• Zaaknummer: CUR2019H00277
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.W.J. Meijer; O. Nijhuis; A.S. Arnold
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurprijsbepaling en huurovereenkomst tussen Stichting Johannes Bosco en [geïntimeerde]

In deze zaak heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie op 24 augustus 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen de Stichting Johannes Bosco en [geïntimeerde] betreffende de huurprijs van een perceel grond. De Stichting, die eigenaar is van de grond, had de huurprijs in het verleden verhoogd, maar [geïntimeerde] had deze verhogingen niet erkend en bleef de oorspronkelijke huurprijs betalen. De zaak begon met een tussenvonnis op 1 juni 2021, waarin het Hof de Stichting verzocht om bewijsstukken over de betaling van griffiegeld. De Stichting had in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, maar het Hof oordeelde dat de eenzijdige verhogingen van de huurprijs niet in overeenstemming waren met de huurovereenkomst. Het Hof bevestigde dat de huurprijs niet zonder instemming van [geïntimeerde] kon worden verhoogd en dat de Stichting niet eerder in rechte had opgetreden om de verhogingen af te dwingen. In het eindvonnis werd [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een huurprijs van NAf. 1.350,00 per maand, met terugwerkende kracht vanaf de datum van het vonnis. Het Hof oordeelde dat de Stichting niet kon bewijzen dat de huurprijs met terugwerkende kracht kon worden verhoogd, en bevestigde de eerdere vonnissen. De Stichting werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: CUR201601533 - CUR2019H00277

Uitspraak: 24 augustus 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,

gevestigd in Curaçao,

oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans appellante,

gemachtigde: mr. M.F. Murray,

tegen

[GEINTIMEERDE] ,

wonend in Curaçao,

oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. S.M. Saleh.

Partijen worden hierna de Stichting en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1

In deze zaak heeft het Hof op 1 juni 2021 een tussenvonnis uitgesproken. Daarbij is de zaak verwezen naar de rol van 29 juni 2021 voor akte overlegging kwitantie nabetaling griffiegeld aan de zijde van de Stichting. Voor het verloop van de procedure tot dan toe wordt verwezen naar dat tussenvonnis.

1.2

De Stichting heeft op de rol van 29 juni 2021 bedoelde akte genomen.

1.3

Vervolgens is wederom vonnis bepaald op vandaag.

2. De beoordeling

2.1

Het Gerecht heeft in het eerste tussenvonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.11, een aantal feiten vastgesteld die het bij de beoordeling tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn niet in geschil en dienen - voor zover in hoger beroep nog van belang - ook het Hof tot uitgangspunt. Samengevat zijn dat de volgende feiten, aangevuld met hetgeen verder als vaststaand kan worden beschouwd en van belang wordt geacht voor de beoordeling van de zaak.

( i) De Stichting is eigenaar van grond op het schiereiland [locatie]. Zij verhuurt daarvan kavels aan derden. Deze derden hebben veelal een woning op het perceel die door hen wordt bewoond.

(ii) Met ingang van 1 januari 1978 zijn wijlen de echtgenoot van [geïntimeerde] en de Stichting een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een van de kavels (in de stukken ook aangeduid als [kavelnummer]) voor een huurprijs van NAf. 700,00 per jaar.

(iii) Artikel 2 van de overeenkomst van 3 januari 1978 houdt in:

“Met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie (3) jaar zal de grondhuurprijs worden herzien, naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao ,
met dien verstande dat de huur niet zal worden verminderd. Voor de berekening van de huurprijs wordt verwezen naar het contract d.d. 5 juli 1967 tussen de grondeigenaar en de toenmalige verhuurder.”

(iv) Het bedoelde contract van 5 juli 1967 betreft een overeenkomst tussen de Stichting als verhuurder en Bouwbedrijf [bedrijfsnaam] N.V. als huurder met betrekking tot het hele schiereiland met als doel dat het door de huurder wordt bestemd voor het oprichten van vakantie- en weekendhuizen. Artikel 2 van die overeenkomst houdt in:

“Met ingang van 1 januari 1973 zal de huurprijs voor de komende periode opnieuw worden bepaald. De huurprijs waarvoor alsdan zal worden verhuurd zal door partijen in onderling overleg worden vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan één te benoemen door de verhuurder, één door de huurder en een derde door beide laatstgenoemden gezamenlijk, met dien verstande, dat bij ontbreken van enige deskundige(n) binnen twee maanden na die datum, deze deskundige(n) op verzoek van de meest gerede partij, door de Rechter in het Gerecht in Eerste Aanleg te Curaçao zal (zullen) worden benoemd. De deskundigen zullen bij de berekening van de huurprijs rekening houden met het algemene peil van de grondprijzen op 1 januari 1963 en op 1 januari 1973 en de prijs voor de komende periode stellen op tien procent (10%) van de grondprijs op 1 januari 1973, doch de huurprijs na 1 januari 1973 zal niet meer dan twaalfduizend gulden (f. 12.000,--) per jaar bedragen en niet minder dan de hierbij bedongen huur van tienduizend gulden (f. 10.000,--) (zijnde tien procent van de waarde van de grond ad eenhonderd duizend gulden, zoals door partijen per 1 januari 1963 vastgesteld).”

( v) Na het overlijden van de echtgenoot van [geïntimeerde] zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgegaan op [geïntimeerde]. De huurprijs is per 1 januari 1981 herzien naar NAf. 820,00 per jaar, vermeerderd met een bijdrage voor onderhoud van de wegen en grondbelasting. In 2002 heeft de Stichting de huurprijs verhoogd naar NAf. 6.000,00 per jaar en in 2011 naar NAf. 27.720,00 per jaar. [geïntimeerde] is steeds NAf. 820,00 per jaar blijven betalen.

(vi) Vanaf 2012 heeft de Stichting betalingsherinneringen en sommaties vergezeld van facturen met de verhoogde huurprijzen en betalingsachterstanden aan [geïntimeerde] gestuurd. [geïntimeerde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.

(vii) Bij brief van 26 mei 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] de Stichting gesommeerd om - kort samengevat - mee te werken aan overneming van de huurovereenkomst door haar toenmalige aspirant kopers voor een huurprijs van niet meer dan NAf. 12.000 per jaar, onder de vaststelling dat [geïntimeerde] geen (door haar niet erkende) huurachterstand heeft. De Stichting heeft daaraan geen gevolg gegeven.

(viii) [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst per 1 november 2019 opgezegd.

2.2 [

geïntimeerde] heeft de onderhavige procedure ingeleid en - na wijziging van eis - kort samengevat primair gevorderd dat de Stichting wordt veroordeeld tot medewerking aan overneming van de huurovereenkomst door haar aspirant kopers voor dezelfde huurprijs die [geïntimeerde] verschuldigd is, althans een in goede justitie te bepalen huurprijs onder kwijtschelding van een (door [geïntimeerde] niet erkende) huurschuld. De Stichting heeft in reconventie - na wijziging van eis - kort samengevat primair ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd op de grond dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt met betaling van de (verhoogde) huurprijzen en betaling van een huurachterstand van NAf. 305.349,95 en subsidiair (i) verklaring voor recht dat de nieuwe huurprijs gelijk zal zijn aan 10% van de grondwaarde; (ii) benoeming door het Gerecht van drie deskundigen, van wie twee aangewezen door partijen en één door het Gerecht, ter vaststelling van de grondwaarde van de kavel van [geïntimeerde]; en (iii) veroordeling van [geïntimeerde] om de nieuwe huurprijs aan de Stichting te betalen, vanaf de datum van vaststelling, althans vanaf een door het Gerecht in goede justitie te bepalen datum.

2.3

Het Gerecht heeft in conventie de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen. [geïntimeerde] heeft niet incidenteel tegen het vonnis geappelleerd. Haar vordering is in hoger beroep dus niet meer aan de orde.

2.4

Het Gerecht heeft in reconventie overwogen dat de door de Stichting eenzijdig verhoogde huurprijzen niet in overeenstemming zijn met de (artikelen 2 van de) huurovereenkomsten van 1978 jo. 1967 omdat [geïntimeerde] niet met de verhogingen heeft ingestemd en de Stichting haar niet eerder in rechte heeft betrokken om de verhoogde huurprijzen af te dwingen. De Stichting kan daarom niet worden gevolgd in haar stelling dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 4.8 eerste tussenvonnis). De primaire, op tekortschieten van [geïntimeerde] gebaseerde, vordering van de Stichting is daarom afgewezen. Met betrekking tot de subsidiaire vordering van de Stichting heeft het Gerecht tot uitgangspunt genomen dat die vordering is gestoeld op artikel 2 van de huurovereenkomst van 1967 en dat partijen twisten over de uitleg daarvan. Het heeft zich gelet op de onduidelijke formulering van dat beding en het debat daarover tussen partijen niet in staat geacht om vast te stellen wat daarin is afgesproken over de huurprijs, behoudens dat in het geval partijen een debat voeren over de huurprijs deskundigen worden benoemd (rov. 4.22 en 4.23 eerste tussenvonnis).

2.5

Het Gerecht heeft in het tweede tussenvonnis deskundigen benoemd ter beantwoording van de vragen, kort samengevat en voor zover van belang: (i) welke
grondhuurprijs is met ingang van de deskundigenrapportage in vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare objecten op Curaçao op zijn plaats voor de kavel van [geïntimeerde]; en (ii) welke
grondwaarde is met ingang van de deskundigenrapportage in vergelijking met de grondwaarde van vergelijkbare objecten op Curaçao op zijn plaats voor de kavel van [geïntimeerde]. De deskundigen hebben op 22 maart 2019 een rapport uitgebracht en in antwoord op de onder (i) bedoelde vraag de grondhuurprijs vastgesteld op NAf. 1.350,00 en in antwoord op de onder (ii) bedoelde vraag de grondwaarde vastgesteld op NAf. 975.000,00.

2.6

Het Gerecht heeft in het eindvonnis in reconventie [geïntimeerde] veroordeeld om aan de Stichting een huurprijs te betalen van NAf. 1.350,00 per maand vanaf de datum van het vonnis (10 juni 2019) en het meer of anders gevorderde afgewezen, met in conventie en in reconventie compensatie van kosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt en bepaling dat de kosten van het deskundigenbericht voor rekening van de Stichting blijven.

2.7

Met
grief I wil de Stichting de huurprijs vastgesteld zien op een bedrag tussen de NAf. 2.310,00 en NAf. 4.875,00, oftewel op een bedrag tussen de 4% en 6% van de door de deskundigen vastgestelde grondwaarde van NAf 975.000,00. De Stichting komt daarbij meer in het bijzonder op tegen de in het tweede tussenvonnis aan de deskundigen gestelde vraag om de
grondhuurprijs van de kavel van [geïntimeerde] vast te stellen en niet de
grondwaarde . Zij betoogt dat in artikel 2 van de huurovereenkomst van 1967 ondubbelzinnig is vastgelegd dat de huurprijs 10% van de grondwaarde bedraagt. [geïntimeerde] bestrijdt dat en wijst erop dat in dat beding de huurprijs is gemaximeerd in die zin dat de huurprijs over een periode van tien jaar niet met meer dan 20% mag stijgen.

2.8

Het gaat hier dus om de vraag hoe de tussen partijen geldende overeenkomst van 1978 op het punt van de huurprijs moet worden uitgelegd. De bedoeling (Haviltex) van de bewoordingen
de grondhuurprijs zal elke drie jaar worden herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao is op zichzelf niet in geschil, namelijk dat daarmee is bedoeld om de huurprijs gelijk op te laten lopen met de huurprijs van gelijkwaardige objecten op Curaçao. Dat is in ieder geval ook het eigen standpunt van de Stichting, namelijk
dat de grondhuurprijs telkens wordt aangepast naar [het Hof begrijpt dat is bedoeld: de grondhuurprijzen van]
gelijkwaardige objecten op Curaçao (memorie van grieven in de toelichting op grief I onder 5). De grondhuurprijs van gelijkwaardige objecten bedraagt echter niet steeds zonder meer 10% van de grondwaarde van die objecten, althans dat spreekt niet voor zich en de Stichting heeft niet uitgelegd en onderbouwd dat dit wel zo is. Het op die punten niet bestreden deskundigenrapport wijst ook genoegzaam op het tegendeel: de vastgestelde huurprijs van US$ 1.350,00 is een aanzienlijk lager bedrag dan 10% van de vastgestelde grondwaarde van US$ 950.000,00. Daarbij komt - zo heeft het Gerecht onbestreden in hoger beroep vastgesteld en zo leert ook een eenvoudige rekensom - dat de eerder door de Stichting eenzijdig gewijzigde huurprijzen niet in overeenstemming met de door haar thans bepleite uitleg van de overeenkomst zijn vastgesteld (rov. 4.8 eerste tussenvonnis). Daarmee is een aannemelijker en redelijker uitleg dat de verwijzing naar artikel 2 van de huurovereenkomst van 1967 niet ziet op de
grondslag voor de vaststelling van de huurprijs (dat is de huurprijs van gelijksoortige objecten; daarover bestaat geen misverstand) maar op de
wijze van vaststelling van de huurprijs op basis van die grondslag (door partijen in onderling overleg en bij gebreke daarvan door deskundigen).

2.9

De Stichting heeft de door haar bepleite uitleg van de overeenkomst niet anderszins toegelicht of onderbouwd. Zij wordt al met al in haar uitleg niet gevolgd. De door het Gerecht vastgestelde huurprijs van US$ 1.3650,00 blijft in stand. De bezwaren die de Stichting heeft geuit in haar akte na deskundigenbericht onder 9-20 zijn, voor zover door de deskundige niet reeds weerlegd, niet van dien aard dat het deskundigenbericht als innerlijk tegenstrijdig of onvoldoende gemotiveerd of onderbouwd niet kan worden gevolgd. Het beroep van [geïntimeerde] op de in artikel 2 van de huurovereenkomst vastgelegde maximering van de huurprijs kan onbesproken blijven omdat zij niet (tijdig) zelfstandig (incidenteel) heeft gegriefd. Grief I heeft dus geen succes.

2.1

Met grief II heeft de Stichting haar eis aldus gewijzigd, dat zij thans primair vordert dat [geïntimeerde] - uitvoerbaar bij voorraad - wordt veroordeeld om de huurprijs van US$ 1.350,00 per maand vanaf 1 januari 2007, althans 1 januari 2012 te betalen, met rente, en subsidiair dat drie deskundigen worden benoemd om de grondwaarde voor de periode 2007, althans 2012, tot en met 10 juni 2019 vast te stellen, met veroordeling van [geïntimeerde] om die door de deskundigen vast te stellen huurprijs over de periode 2007, althans 2012, tot en met 10 juni 2019 te betalen, met rente, primair en subsidiair met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. Aan de vordering is ten grondslag gelegd dat volgens de bewoordingen van artikel 2 van de huurovereenkomst van 1978 de grondhuurprijs met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie (3) jaar
zal (…) worden herzien . Daarmee staat in de visie van de Stichting de ingangsdatum van de verhoging contractueel vast en wist [geïntimeerde] dus van die ingangsdatum, althans had zij daar op zijn minst rekening mee kunnen houden.

2.11

Deze grief slaagt evenmin. Dat de Stichting op grond van de bewoordingen van de huurovereenkomst gerechtigd was om de huurprijs iedere drie jaar te herzien, doet er niet aan af dat zij daartoe dan actie moest ondernemen: in overleg treden met [geïntimeerde] en bij gebreke van resultaat deskundigen (laten) aanzoeken. Anders dan in de zaak van het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2017:836) bevat de in geding zijnde huurovereenkomst geen vast indexeringscijfer. Anders dan de huurder in de Amsterdamse zaak kan [geïntimeerde] daarom niet geacht worden op voorhand met een periodieke huurverhoging te hebben ingestemd. Er zijn geen aanwijzingen dat de huurovereenkomst redelijkerwijs aldus moet worden uitgelegd dat de grondhuurprijs met terugwerkende kracht kan worden verhoogd. Dat staat aan toewijzing van het zowel primair als subsidiair gevorderde in de weg.

2.12

De slotsom is dat het hoger beroep tevergeefs is ingesteld. De bestreden vonnissen zullen worden bevestigd en de Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt de Stichting in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen tot op heden begroot op NAf. 7.000,00 voor salaris advocaat.

Dit vonnis is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, O. Nijhuis en A.S. Arnold, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.