Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM201900388 en SXM2019H00135
Uitspraak: 27 juli 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
LAWAETZ LAND DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. R.A. Groeneveldt,
tegen
de naamloze vennootschap
PARTY LIGHT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: aanvankelijk mr. H.S. Kockx, thans mr. P.A.M. Brandon.
De partijen worden hierna Lawaetz en Party Light genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het Hof verwijst naar zijn tussenvonnis van 11 december 2021. Bij dat vonnis heeft het Hof partijen om stukken gevraagd en een comparitie ter plaatse gelast.
1.2
Bij e-mailbericht van 14 januari 2021 heeft Party Light stukken ingezonden; Lawaetz deed dat een dag later, op 15 januari 2021.
1.3
Op 28 januari 2021 heeft de comparitie plaatsgevonden, waarbij het Hof de situatie ter plaatse heeft opgenomen en de zaak met partijen heeft besproken. Een en ander is vastgelegd in een proces-verbaal dat aan partijen is toegezonden en zich in afschrift bij de stukken bevindt.
1.4
Partijen hebben vervolgens ieder nog een akte met producties genomen. Alleen Lawaetz heeft gebruik gemaakt van de door het Hof geboden mogelijkheid om bij akte uitlating op de producties van de wederpartij te reageren.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenvonnis heeft het Hof overwogen het voor de beoordeling van het voorliggende geschil - over de vraag wie de eigenaar is van de strook grond met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] gelegen te [adres], Sint Maarten - raadzaam te achten om de situatie ter plaatse op te nemen en om vervolgens de zaak, mede aan de hand van die bevindingen, op een comparitie ter plaatse met partijen te bespreken.
2.2
Met het oog op die comparitie ter plaatse diende Party Light zoveel mogelijk documentatie - zoals foto’s en bouwtekeningen - over te leggen waaruit blijkt dat en op welk moment zij het perceel, alsmede het perceel [kadastrale aanduiding] onder- en/of bovengronds heeft bebouwd. Ook het gebruik van deze bouwwerken en/of (de rest) van het perceel met nummer [kadastrale aanduiding] door de jaren heen diende Party Light nader te documenteren, bijvoorbeeld met foto’s en huurcontracten.
Lawaetz diende op haar beurt stukken in te brengen waaruit het historisch verloop van de [adres] kan worden gevolgd. In het bijzonder gaat het om (nader) bewijs van haar stelling dat de weg in 2008 is verlegd van het litigieuze perceel [kadastrale aanduiding] naar het perceel [kadastrale aanduiding].
2.3
Beslist wordt thans als volgt, waarbij voor de feiten wordt verwezen naar de onbestreden vaststelling daarvan in het bestreden vonnis. Kort samengevat, en aangevuld, komen die op het volgende neer.
a. Party Light is bij notariële akte van [aktedatum] 1987 eigenaar geworden van een perceel dat in die akte als volgt is omschreven
“a parcel of land having an area of ONETHOUSAND ONEHUNDRED AND TWENTY-TWO SQUARE METERS (1.122M2), situated in the Low Lands on Sint Maarten, described in certificate of admeasurement number [kadastrale aanduiding]”
b. De omschrijving van het perceel in die meetbrief [kadastrale aanduiding] luidt als volgt:
“(...)
This parcel of land is situated on the Island of St. Maarten, in the District of Low Lands and
This parcel of land is situated on the Island of St. Maarten, in the District of Low Lands and
forms a portion of the remaining parcel of land described in [kadastrale aanduiding] and lies at the
corner of an unpaved road and a paved road. It is bounded by aforementioned roads, by the remaining parcel of land described [kadastrale aanduiding] and by the parcels of lands described in [kadastrale aanduiding], as shown on the attached plan.”
c. Het voormelde perceel is gelegen in de hoek van de verharde wegen met de huidige benamingen [adres] en [adres].
d. Tussen de [adres] en het perceel met meetbrief [kadastrale aanduiding] bevindt zich nog een ander perceel (hierna: de strook) waarvoor de meetbrief [kadastrale aanduiding] is afgegeven. Op het kadastrale uittreksel van dat laatste perceel is vermeld:
“
This parcel forms part of the road network of the Lawaetz Land development plan ex C21-
This parcel forms part of the road network of the Lawaetz Land development plan ex C21-
85.”
e. Per 1 april 2011 verhuurde Party Light aan Obman N.V. (hierna: Obman, een vennootschap van [naam], hierna: [naam]) een deel (ongeveer 200m2) van (zo bepaalt de overeenkomst) het perceel beschreven in [kadastrale aanduiding]
'being a bar/restaurant'.
'being a bar/restaurant'.
f. Het Gerecht heeft Obman bij vonnis in kort geding van 28 september 2018 bevolen het gehuurde te ontruimen. Dat vonnis is in hoger beroep bevestigd op 15 november 2019.
g. Lawaetz heeft het perceel [perceelnummer op 6 november 2018 verkocht en bij akte van 22 juni 2020 geleverd aan Obman.
2.4
Party Light heeft in eerste aanleg gevorderd dat het Gerecht voor recht zal verklaren
primairdat Party Light door middel van de notariële leveringsakte van 11 december 1987 eigendom heeft verkregen van het stuk grond in de hoek van [adres] en [adres]en dat haar perceel kadastraal aangeduid als [kadastrale aanduiding] aldus grenst aan deze wegen zoals deze daadwerkelijk zijn aangelegd en
subsidiairdat Party Light door middel van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigendom van het perceel beschreven in meetbrief 026/2018 heeft verkregen. Een en ander met veroordeling van Lawaetz in de proceskosten.
primairdat Party Light door middel van de notariële leveringsakte van 11 december 1987 eigendom heeft verkregen van het stuk grond in de hoek van [adres] en [adres]en dat haar perceel kadastraal aangeduid als [kadastrale aanduiding] aldus grenst aan deze wegen zoals deze daadwerkelijk zijn aangelegd en
subsidiairdat Party Light door middel van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigendom van het perceel beschreven in meetbrief 026/2018 heeft verkregen. Een en ander met veroordeling van Lawaetz in de proceskosten.
2.5
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de primaire vordering afgewezen en de subsidiaire vordering toegewezen en daarbij Lawaetz in de kosten veroordeeld.
2.6
Voor zover Party Light verkapt incidenteel heeft geappelleerd tegen de afwijzing van haar primaire vordering (om voor recht te verklaren dat zij al in 1987 door overdacht eigenaar is geworden van de strook) is dat vergeefs. Party Light heeft, al aangenomen dat een objectieve uitleg van de leveringsakte ertoe leidt dat ook de strook is overgedragen, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de verkoper, Great Fire N.V., bevoegd was om over dit deel van het terrein te beschikken. Aan de vereisten van artikel 3:88 lid 1 BW Pro is niet voldaan: gesteld noch gebleken is dat er een ongeldige eerdere overdracht is geweest, die het gevolg was van een leverings- of titelgebrek. Te goeder trouw was Party Light ook niet: raadpleging van de registers, bestudering van de vorm van het terrein en het opmeten van de omvang hadden haar kunnen leren dat het gekochte niet mede de strook omvatte.
2.7
Het beroep van Party Light op verkrijging door verjaring slaagt wel. Dat beroep moet gelet op het vorenstaande (het ontbreken van goede trouw bij Party Light) worden beoordeeld aan de hand van artikel 3:105 BW Pro in verbinding met 3:314 BW (verjaring na twintig jaar).
2.8
Daarbij wordt vooropgesteld dat de stelling van Lawaetz dat de weg pas in 2008 is verlegd niet kan worden gevolgd. Dat blijkt al uit de productie (3 bij memorie van grieven) waarop zij zich beroept; daarin wordt niet gesproken over het verleggen van de weg ([adres]) maar juist over het legaliseren van de weg in zijn huidige ligging, zoals die ook toen al als openbare weg in gebruik was, door overdracht van de onderliggende grond door de eigenaar Lemido N.V. aan het Land. Uit een door Party Light (op 15 januari 2021 per e-mail) overgelegde brief van 12 september 2001 met kadastrale tekening blijkt al van protest van Lemido N.V. tegen de aanleg van de weg over haar terrein. Ook uit het door Lawaetz (bij datzelfde e-mailbericht) overgelegde rapport van het Kadaster is kenbaar - en wel uit de eerste digitale kaart van het gebied uit 2003 op blz. 3 – dat de weg op dat moment al een knik maakte langs de bouwwerken op de litigieuze percelen. Uit de (in het rapport) aan die kaart voorafgaande topografische kaart uit 1978 zou met het Kadaster kunnen worden afgeleid dat in dat jaar nog sprake was van een onverharde weg met een recht verloop die overeenkomt met de tekening zoals die in 1987 bij de leveringsakte was gevoegd. Uit dat rapport kan dan worden geconcludeerd dat de verharde weg zoals die er nu ligt tussen 1978 en 2003 zijn beslag heeft gekregen.
2.9
Uit de stukken en foto’s blijkt dat Party Light haar perceel en de strook eind jaren 80 heeft bebouwd met een gebouw dat zowel ondergronds als bovengronds de grens tussen de huidige percelen [kadastrale aanduiding] en 026/2018 overschrijdt. Daarbij gaat het (naar kadastrale waarneming) om een overbouw van 73m2 en dat is ruim 25% van de strook van 277 m2. Blijkens de tekeningen en foto’s, in het bijzonder ook de hieronder afgedrukte ongedateerde luchtfoto die Party Light ten behoeve van de comparitie heeft overgelegd, was de (uiteindelijke) opzet van dit in 1995 verwoeste gebouw met een deels overdekt looppad naar de [adres] zodanig dat Party Light daarmee de hele strook tot aan de [adres] zoals die nu loopt in gebruik heeft genomen.
Deze bebouwing heeft te gelden als een bezitsdaad en vormde in elk geval ook een onrechtmatige situatie waarvan de toenmalige eigenaar de onmiddellijke opheffing had kunnen vorderen.
2.1
Verdere bezitsdaden volgden rond 2000 toen Party Light het gebouw op de bestaande fundamenten wilde herbouwen en zij daarvoor (blijkens de door Lawaetz bij akte van 26 maart 2021 overlegde productie 18) als eigenaar een bouwvergunning heeft aangevraagd. Vervolgens heeft zij tot ver in 2003 over die vergunning geprocedeerd toen die wegens de overbouw werd geweigerd. Ook in die procedures heeft Party Light steeds het standpunt uitgedragen dat zij eigenaar was van het hele door haar opnieuw te bebouwen terrein.
2.11
Dat Party Light vervolgens - al dan niet vanwege de vergunningsperikelen - geruime tijd niets met de strook heeft gedaan, is onvoldoende om te kunnen zeggen dat zij het bezit van die strook heeft prijsgegeven. De ondergrondse overbouw was ook nog onverminderd aanwezig en die werd door Party Light gebruikt en, naar op grond van de overgelegde verklaringen aannemelijk is, door deze aan derden - onder wie [naam] verhuurd of beschikbaar gesteld.
2.12
Het gebruik dat [naam] vanaf 2002 is gaan maken van de toen braakliggende en gedeeltelijk overwoekerde strook is onvoldoende voor inbezitneming en van overdracht of een andere wijze van bezitsverkrijging is evenmin gebleken. [naam] heeft er daarentegen juist in bewilligd om, vanaf 2011, huur te gaan betalen aan Party Light, een transactie waarmee Party Light liet blijken zich nog steeds als bezitter te beschouwen (en [naam] zich liet kennen als houder). Van enige interventie van de eigenaar Lawaetz is evenmin sprake geweest: die heeft ogenschijnlijk al geruime tijd geen bemoeienis meer met het afgeronde project en is pas in 2017 door [naam] opgespoord en wakker geschud.
2.13
Op grond van artikel 3:117 lid 2 BW Pro heeft het bezit en/of de onrechtmatige toestand daarom steeds, ook na 2003, voortgeduurd. Van een zogenaamde natuurlijke stuiting is dus geen sprake.
2.14
Enige andere stuitingshandeling heeft zich evenmin voorgedaan, niet vóór 2009 maar ook niet vóór 2015 (een datum die van belang zou zijn in het geval pas in 1995, toen het gebouw er in elk geval in volle omvang stond, een eerste bezitsdaad voor het hele terrein zou kunnen worden aangenomen). Daarbij wordt opgemerkt dat de bezwaren tegen de door Party Light aangevraagde vergunning geen stuitende werking hebben, te minder nu deze bezwaren niet van Lawaetz afkomstig waren, en dat een enkele schriftelijke aanmaning in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW Pro deze vorm van verjaring niet stuit. Ook een dergelijk schriftelijk protest heeft Lawaetz binnen de verjaringstermijn niet laten horen, noch direct noch indirect.
2.15
Daarmee komt het Hof evenals het Gerecht tot de conclusie dat Party Light, ook al was zij niet te goeder trouw, rond 2009 eigenaar van de strook is geworden. Daarmee sluit het recht zich aan bij de feitelijke situatie zoals die al geruime tijd bestond. De verkoop van het perceel aan [naam] staat niet aan (bevestiging van de) de toewijzing van de subsidiair gevorderde verklaring voor recht in de weg. [naam] verkreeg immers van een niet langer beschikkingsbevoegde vervreemder; reeds daarom is een beroep op derdenbescherming uitgesloten (zie rov. 2.3).
2.16
Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, met veroordeling van Lawaetz in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
recht doende in hoger beroep:
bevestigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Lawaetz in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Party Light gevallen en tot deze uitspraak begroot op NAf 249,50 aan exploitkosten en NAf 6.000,- voor salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, E.A. Saleh en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 27 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.