ECLI:NL:OGHACMB:2021:240

• Datum uitspraak: 29 juni 2021
• Publicatiedatum: 25 augustus 2021
• Zaaknummer: BON2018H00011
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. van der Bunt; F.W.J. Meijer; O. Nijhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadevergoeding bij erfpacht en de geldigheid van erfpachtbetwistingen

In deze zaak, die voor het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba werd behandeld, gaat het om een hoger beroep inzake schadevergoeding bij erfpacht. De zaak betreft een geschil tussen de gezamenlijke erfgenamen van een overledene, vertegenwoordigd door een deelgenoot, en het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB). De appellanten hebben in eerste aanleg de geldigheid van de erfpacht betwist, waarbij het Hof in eerdere tussenvonnissen heeft uiteengezet dat de erfpachters geen beroep kunnen doen op de bescherming van de wet vanwege een bevoegdheidsgebrek bij de vestiging van het erfpachtrecht. Het Hof heeft vastgesteld dat de situatie na vijfentwintig jaar zodanig is dat de kosten om het terrein leeg te opleveren niet in verhouding staan tot het belang van de appellanten om schadeloos te worden gesteld. De appellanten hebben hun eis gewijzigd en een subsidiaire vordering tot schadevergoeding ingediend, die door het Hof is toegestaan. Het Hof heeft de waarde van de grond in onbebouwde staat toewijsbaar geacht en OLB opgedragen om een taxateur aan te wijzen voor de waardebepaling. Daarnaast is het Hof voornemens om de gevorderde bedragen aan erfpachtcanon toe te wijzen als winstafdracht. De zaak is verwezen naar de rol voor verdere akte uitlating, waarbij partijen het taxatierapport kunnen inbrengen. Het Hof heeft iedere verdere beslissing aangehouden.

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021

Registratienummers: BON201600068 (voorheen: AR 67/2016) - BON2018H00011

Uitspraak: 29 juni 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

1. [OVERLEDENE], laatstelijk wonende te Bonaire,

2. [
[APPELLANT 2], wonende in Nederland,

2. [
[APPELLANT 3], wonende te Curaçao,

2. [
[APPELLANT 4], wonende in Nederland,

2. [
[APPELLANT 5], wonende in Nederland,

2. [
[APPELLANT 6, wonende in Nederland,

2. [
[APPELLANT 7], wonende te Bonaire,

als gezamenlijke erfgenamen van [naam 1] vertegenwoordigd door de deelgenoot [naam 2],

oorspronkelijk eisers,

thans appellanten,

gemachtigde: mr. M.M.A. van Lieshout,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET OPENBAAR LICHAAM BONAIRE,

gevestigd in Bonaire,

oorspronkelijk gedaagde,

thans geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. L.M. Virginia en W.J. de Nijs.

Partijen worden hierna [appellanten] en OLB genoemd.

1. 1. Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het Hof verwijst naar zijn tussenvonnis van 29 september 2020, waarbij de zaak naar de rol is verwezen voor aktewisseling door partijen.

1.2

Vervolgens hebben [appellanten] op 12 januari 2021 een akte tevens houdende eiswijziging (met producties) genomen.

1.3

Daarop heeft OLB bij antwoordakte van 4 mei 2021 gereageerd.

1.4

Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling

2.1

In het laatste tussenvonnis heeft het Hof in rov. 2.6 tot en met 2.10 uiteengezet waarom de in het eerste tussenvonnis in beginsel als passend beschouwde vorm van schadevergoeding – teruggave van het perceel in ontruimde en onbebouwde staat - bij weging van alle relevante omstandigheden van dit geval niet met gebruikmaking van de in artikel 6:103 BW gegeven bevoegdheid zal worden toegewezen.

2.2

Aan die beslissing houdt het Hof vast. Wel dient nog te worden ingegaan op het verweer waarmee [appellanten] in eerste aanleg de geldigheid van de erfpacht hebben betwist. Die betwisting is in zoverre ook juist dat de eerste en latere erfpachters – al dan niet te goeder trouw – geen beroep kunnen doen op de bescherming van artikel 3:88 lid 1 juncto 3:98 BW omdat de beschikkings-onbevoegdheid van het Land bij de vestiging van het erfpachtrecht de oorzaak van alle problemen is. Dat bevoegdheidsgebrek kan niet worden geheeld door de derdenbescherming van artikel 3:88 lid 1 BW. Wel bestaat de mogelijkheid dat de erfpachters het erfpachtrecht door verjaring hebben verkregen, waarbij toepassing van art. 3:99 BW (tienjaarstermijn bij goede trouw) niet is uitgesloten. Voorts moet worden geconstateerd dat na de komst van de eerste erfpachter meer dan twintig jaren zijn verstreken zonder dat de familie [naam] (een van de) de erfpachters in rechte heeft aangesproken op beëindiging van het onrechtmatige gebruik van hun perceel. Hoe dat alles echter verder ook zij, in alle gevallen geldt dat de situatie na vijfentwintig jaar zodanig is dat de (maatschappelijke) kosten om het terrein leeg te kunnen opleveren in geen redelijke verhouding staan tot het belang van [appellanten] om op juist deze manier schadeloos te worden gesteld. Steeds zal immers de huidige bewoner verlangen dat OLB hem compenseert voor het verlies van zijn opstallen en de kosten van de gedwongen verhuizing.

2.3

Partijen hebben geen minnelijke regeling getroffen en [appellanten] hebben gebruik gemaakt van de hun voor dat geval geboden allerlaatste kans om alsnog hun eis te wijzigen. Zij hebben deze eis aangevuld met een subsidiaire vordering tot schadevergoeding die uiteenvalt in enkele hierna te bespreken posten. Omdat het Hof de eiswijziging op voorhand heeft toegestaan en het Land in belangrijke mate zelf verantwoordelijk is voor de duur van het geschil komen de nieuwe vorderingen (ook die onder iii tot en met vi) niet in strijd met een goede procesorde.

2.4

De gevorderde schadevergoeding bestaande in de waarde van de grond in onbebouwde staat is toewijsbaar; OLB verzet zich daartegen ook niet. Het Hof zal partijen daarom opdragen om de grond te laten waarderen door een voor beiden aanvaardbare taxateur, waarbij de taxatiekosten voor rekening van OLB zullen zijn. Deze taxateur dient de objectieve waarde in het economisch verkeer in onbebouwde en onbezwaarde staat vast te stellen, nadat hij partijen de gelegenheid heeft gegeven om commentaar te leveren op zijn concept taxatierapport en hij dat commentaar en zijn reactie daarop kenbaar bij zijn definitieve oordeel heeft betrokken. Tegenover het ontvangen van die vergoeding staat in beginsel wel dat [appellanten] het eigendomsrecht aan OLB zullen moeten overdragen.

2.5

Het Hof is vooralsnog voornemens de gevorderde bedragen aan erfpachtcanon toe te wijzen als winstafdracht in de zin van artikel 6:104 BW. Voldoende aannemelijk is dat [appellanten] enige schade hebben geleden doordat zij het perceel niet hebben kunnen gebruiken (vgl. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9662,
NJ 2015/33). OLB heeft zich bij eerdere gelegenheden ook steeds bereid verklaard tot deze afdracht, in aanvulling op de aangeboden grondruil. OLB zal daarom worden opgedragen om bij akte te verantwoorden welke bedragen hij sinds 1995 aan canon heeft ontvangen.

2.6

Naast winstafdracht is er (in verband met dezelfde onrechtmatige gedraging) geen plaats voor vergoeding van gederfde winst en [appellanten] vorderen die ook niet of het moest zijn als onderdeel van de gestelde waardevermindering van het voormalige ouderlijk huis op belendende perceel waarin de familie Kenepa een restaurant zou hebben willen vestigen. Die waardevermindering zou dan het gevolg zijn van de beslissing van de erfpachters om op het terrein een muur te plaatsen. Dat zij daarmee het voormalig ouderlijk huis van iedere toegang tot de openbare weg hebben verstoken is echter uit de stukken niet af te leiden en mede gelet op de mogelijkheden die artikel 5:57 BW biedt voor aanwijzing van een noodweg ook niet aannemelijk.

2.7

Vergoeding van huurinkomsten naast de canon is in beginsel niet aan de orde voor zover deze zijn betaald aan de erfpachter(s) voor het door de eerste erfpachter op diens kosten gebouwde huis. In de verwijzing van [appellanten] naar de bij hun laatste akte als productie 6 overlegde schriftelijke verklaring van H.M. Hoen zou echter de suggestie kunnen worden gelezen dat OLB het huis enige tijd zelf heeft verhuurd, via Fundashon Kas Bonairiano. OLB dient hierop nog bij akte te reageren en de hoogte het bedrag aan eventueel ontvangen huur te verantwoorden. Naar aanleiding van deze reactie zal dan worden bezien of toch een bedrag moet worden toegewezen.

2.8

De vergoeding van immateriële schade is naar huidig recht aan strenge voorwaarden gebonden. Hoe frustrerend en pijnlijk de gang van zaken voor (de erven) [naam] ook geweest is, aan die voorwaarden is dit geval niet voldaan. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen. Het staat OLB uiteraard vrij om, als pleister op de wonde naast de compensatie voor de materiële schade, zelf een gebaar te maken.

2.9

De zaak zal wederom worden verwezen naar de rol voor gelijktijdige akte uitlating waarbij partijen het bedoelde taxatierapport in het geding kunnen brengen. OLB dient voorts een met stukken gestaafd overzocht te produceren van de door hem ontvangen bedragen aan erfpachtcanon (rov. 2.5) en (eventueel) huur (rov. 2.7). Na ontvangst van die stukken zal, behoudens de mogelijkheid dat nog antwoordaktes nodig worden geacht, indien mogelijk eindvonnis worden gewezen.

2.1

Verder wordt iedere beslissing eerst aangehouden.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

draagt partijen op om een door hen gezamenlijk te benaderen taxateur opdracht te

geven voor de vaststelling, op kosten van OLB, van de actuele waarde in het economisch verkeer van het perceel in onbebouwde staat;

verwijst de zaak de zaak naar de rol van 24 augustus 2021 voor gelijktijdige akte uitlating zoals onder 2.9 bedoeld, zonder de mogelijkheid van het nemen van antwoordaktes;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, F.W.J. Meijer en

O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Bonaire uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 29 juni 2021.