Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
[Appellant],
wonende in Sint Maarten,
hierna te noemen: [Appellant],
oorspronkelijk eiser in conventie, verweerder in reconventie, thans appellant,
gemachtigde: mr. E.I. Maduro,
tegen
[GEINTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
hierna te noemen: [Geintimeerde],
oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiser in reconventie, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. N.C. de la Rosa.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in het vonnis in eerste aanleg is gesteld en verzocht, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar de tussen partijen in de zaak met nummer SXM201600516 (voorheen AR82/2016) gewezen en op 21 maart 2017 en 17 april 2018 uitgesproken vonnissen. De inhoud van die vonnissen gelden als hier ingevoegd.
1.2. [
[Appellant] is bij akte van appel op 23 mei 2018 in hoger beroep gekomen van voornoemde vonnissen. In een op 3 juli 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft hij het appelschrift toegelicht. [Appellant] heeft geconcludeerd dat het Hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de vordering in conventie van [Appellant] zal toewijzen en de vorderingen in reconventie van [Geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3. [
[Geïntimeerde] heeft op 19 oktober 2018 een memorie van antwoord ingediend.
1.4.
Op 17 mei 2019 hebben de gemachtigden van beide partijen pleitnotities ingediend.
1.5.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.Ontvankelijkheid
2.1.
Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [Appellant] daarin kan worden ontvangen.
3.De beoordeling
3.1.
Het Hof gaat uit van de volgende feiten (deels ontleend aan het bestreden tussenvonnis van 21 maart 2017, onder 2):
[Geïntimeerde] is eigenaar van een perceel grond, groot 1.100 m2.
Sinds 2005 bestaat tussen [Geïntimeerde] als verhuurder en [Appellant] als huurder een huurovereenkomst betreffende een gedeelte (400 m2) van dit perceel.
De meest recente schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen dateert van
16 augustus 2011. Onder andere is bepaald dat de huurtermijn 20 jaar is, te weten van 8 augustus 2005 tot 7 augustus 2025 (onder 2.1). De huurprijs gedurende 1 juni 2011 - december 2011 is: US$ 400,-, gedurende januari 2012 – 31 december 2020: US$ 500,- en gedurende 1 januari 2021 - december 2025: US$ 600,- (onder 3.1). Onderverhuur is niet toegestaan, behoudens met schriftelijke toestemming van de verhuurder (onder 5.1).
16 augustus 2011. Onder andere is bepaald dat de huurtermijn 20 jaar is, te weten van 8 augustus 2005 tot 7 augustus 2025 (onder 2.1). De huurprijs gedurende 1 juni 2011 - december 2011 is: US$ 400,-, gedurende januari 2012 – 31 december 2020: US$ 500,- en gedurende 1 januari 2021 - december 2025: US$ 600,- (onder 3.1). Onderverhuur is niet toegestaan, behoudens met schriftelijke toestemming van de verhuurder (onder 5.1).
Onder 4.1 is bepaald:
4.1.
Condition of premises.The unit is made available to the Lessee in the condition prevailing at the commencement of this lease agreement, under the condition however that the Lessor has constructed a Snack Bar thereon. At the termination of the lease the Lessee shall deliver the leased premises to the Lessor in the same condition as prevailed at the commencement of this lease agreement, normal tear and wear excepted.
e. En onder 7.4:
7.4.
Entire agreement.This agreement contains the entire agreement between parties and no verbal agreement exists.
Bij beschikking van het Gerecht d.d. 13 januari 2014 (EJ 2013/212) is de beschikking van de Huurcommissie d.d. 2 augustus 2013 vernietigd en is aan [Geïntimeerde] toestemming gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 april 2014.
Bij brief van 15 januari 2014 aan [Appellant] heeft [Geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd. Deze is hierdoor geëindigd per 1 april 2014.
3.2.
In conventie vordert [Appellant] met betrekking tot de opstal (een snackbar) schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking van US$ 142.000,-. [Appellant] stelt de opstal te hebben gebouwd. Deze vordering is door het Gerecht afgewezen. Het Gerecht overwoog:
4.5. (…)
Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat tussen partijen jarenlang sprake is geweest van een zeer getroebleerde situatie. Zo heeft de Huurcommissie op 13 augustus 2010 aan [Geïntimeerde] toestemming gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen wegens "contractbreuk door de erfpachter" omdat [Appellant] een huurachterstand had. In die beslissing van de Huurcommissie is verder te lezen dat zij heeft vastgesteld dat door [Appellant] investeringen zijn gedaan en dat het redelijk is dat hij daarvoor een vergoeding ontvangt, te weten USD 20.000,00. Uiteindelijk hebben partijen voormelde huurovereenkomst van 16 augustus 2011 ondertekend, met daarin onder andere voormeld beding en de Entire Agreement Clause van artikel 7.4.
4.7.
Het Gerecht oordeelt dat partijen bij een huurovereenkomst als de onderhavige een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking mogen uitsluiten. Beoordeeld dient te worden of dat in de huurovereenkomst van 16 augustus 2011 is gebeurd. Het Gerecht beantwoordt deze vraag bevestigend. Partijen zijn na de uitspraak van de Huurcommissie van 13 augustus 2010 tot een akkoord gekomen. Uit de door de advocaat van [Geïntimeerde] opgestelde huurovereenkomst blijkt dat zij zijn overeengekomen dat de opstal geacht wordt te zijn gebouwd door [Geïntimeerde], dat [Geïntimeerde] tot 2020 USD 500,00 per maand aan huurpenningen ontvangt en daarna USD 600,00 per maand en dat zij verder hebben afgesproken dat er sprake is van een huurovereenkomst met een zeer lange duur, te weten tot 7 augustus 2025. Daarmee heeft [Appellant] een lange tijd de gelegenheid om de door hem gestelde investeringen terug te verdienen door het gehuurde commercieel te exploiteren. In de Entire Agreement Clause is uitdrukkelijk bepaald dat de huurovereenkomst alle afspraken tussen partijen weergeeft, waarmee dus ook de claim van [Geïntimeerde] uit ongerechtvaardigde verrijking is afgehandeld. Duidelijk is immers, uit de motivering van de beschikking van de Huurcommissie, dat deze claim onderwerp van het geschil was zodat [Appellant] wist wat hij "wegcontracteerde", althans geacht mag worden dat te hebben begrepen.
3.3.
Het hiertegen gerichte hoger beroep van [Appellant] faalt. Het Hof verenigt zich met het geciteerde oordeel van het Gerecht en maakt dit tot de zijne. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe. Artikel 7:216 lid 3 BW – op grond van welke bepaling de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt een vergoeding kan vorderen, voor zover artikel 6:212 (ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat – in geval van huur bedrijfsruimte van regelend recht is. Het was partijen dus toegestaan de mogelijkheid voor de huurder om een actie uit ongerechtvaardigde verrijking tegen de verhuurder in stellen uit te sluiten. Het huurcontract, zoals door Gerecht en Hof uitgelegd, levert tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring (artikel 136 lid 2 Rv), dus van wat partijen zijn overeengekomen. De blote stelling van [Appellant] dat hij pas lange tijd na het ondertekenen van het (in de Engelse taal opgestelde) contract achter de in zijn ogen onjuiste inhoud daarvan kwam (memorie van grieven, p. 3) is onvoldoende om het hiervoor bedoelde bewijsvermoeden te ontzenuwen. Aan het leveren van tegenbewijs komt het Hof daarom niet toe. Verder richten de desbetreffende grieven zich tevergeefs tegen de uitleg van het Gerecht en het Hof.
3.4.
In reconventie heeft [Geïntimeerde] veroordeling van [Appellant] gevorderd ter zake van niet-betaalde huur, gederfde huurinkomsten en herstelwerkzaamheden. Het Gerecht heeft in het eindvonnis alleen ter zake van niet-betaalde huur een veroordeling gegeven, en wel tot betaling van US$ 7.500,-.
3.5. [
[Appellant]’s appel richt zich mede op deze veroordeling. Het appel faalt. [Appellant] als huurder draagt de bewijslast en daarmee het bewijsrisico ten aanzien van de betaling van de huur. Zie HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ8725, NJ 2009/599 (Toure/Heyne):
3.4.2
Voor zover [verhuurder] in dit geding betaling van de door hem gestelde achterstallige huurtermijnen vordert, is dat een vordering tot nakoming van de verbintenis van [huurder] tot betaling van de huur en berust die vordering niet op wanprestatie van [huurder] maar op die verbintenis. Nu [huurder] het verweer voerde dat hij de huur heeft voldaan, waaruit zou volgen dat de verbintenis waarvan nakoming wordt gevorderd is tenietgegaan, is dat een bevrijdend verweer waarvoor hij ingevolge art. 150 Rv [= art. 129 Rv-SXM] de bewijslast draagt, zoals het hof terecht heeft overwogen.
3.6. [
[Appellant] heeft geen kwitanties overgelegd. Volgens hem zijn deze verloren gegaan door de orkaan Irma (memorie van grieven, p. 6). Deze omstandigheid dient voor risico van [Appellant] te komen en leidt tot de conclusie dat het bewijs van betaling door hem niet geleverd is.
3.7. [
[Geïntimeerde] meent dat het Gerecht zijn overige vorderingen in reconventie – de gederfde huurinkomsten en herstelwerkzaamheden - ten onrechte heeft afgewezen. Het Hof gaat hieraan voorbij omdat [Geïntimeerde] in dat geval zelf (incidenteel) appel moeten instellen. Dat heeft hij echter niet gedaan.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bevestigd. [Appellant] dient de kosten van het hoger beroep te dragen.
4.Beslissing
Het Hof bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 10.150,- aan gemachtigdensalaris en NAf 249,50 aan verschotten
Dit vonnis is gewezen door mrs. Th.G. Lautenbach, W.J. Geurts-de Veld en J. de Boer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 mei 2020 in Sint Maarten, in tegenwoordigheid van de griffier.