Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
[Appellant],
wonende in Sint Maarten,
hierna te noemen: Revan,
oorspronkelijk eiser in conventie, verweerder in reconventie, thans appellant,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
[GEȈNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
hierna te noemen: [Geïntimeerde],
oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiser in reconventie, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. B. Brooks.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar de tussen partijen in de zaak met nummer SXM201600488 (voorheen AR11/2016) gewezen en op 7 februari 2017, 18 juli 2017 en 12 juni 2018 uitgesproken vonnissen. De inhoud van die vonnissen geldt als hier ingevoegd.
1.2. [
[Appellant]is bij akte van appel met producties op 19 juli 2018 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis van 12 juni 2018. In een op 28 augustus 2018 ingekomen memorie van grieven heeft hij het appelschrift toegelicht. [Appellant]heeft geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende in conventie de vordering van [Appellant]alsnog zal toewijzen en de vorderingen in reconventie van [Geïntimeerde] (wederom) zal afwijzen, kosten rechtens in beide instanties.
1.3. [
[Geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord ingediend.
1.4.
Op 15 november 2019 hebben beide partijen een pleitnotitie ingediend.
1.5.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.Ontvankelijkheid
2.1.
Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [Appellant]daarin kan worden ontvangen.
3.De beoordeling
3.1.
Het Hof gaat uit van de volgende feiten (tussenvonnis van het Gerecht van 7 februari 2017, onder 2):
[Geïntimeerde] heeft aan [Appellant]met ingang van 1 december 2007 tegen een huurprijs van US $ 18,000.- per jaar, met maandelijkse betalingen van US $ 1,500.-, een perceel grond gelegen te[adres] te Sint Maarten verhuurd. [Appellant]heeft hier een [bedrijf] gevestigd en daarvoor ingericht, onder meer door het aanleggen van een fundatie, staalconstructie, omheining, septic systeem, werkplaats, toiletruimte, schuifhek en het plaatsen van twee containers boven elkaar.
In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
"The Tenant may construction a building for the usage of office space, storage and any alteration will automatically become the property of the Landlord."
Bij kort geding vonnis van 20 januari 2012 is [Appellant]veroordeeld om aan [Geïntimeerde] te betalen US $ 9,000.- aan achterstallige huur tot en met december 2011, te vermeerderen met wettelijke rente en US $ 1,350.- aan buitengerechtelijke kosten, alsmede tot ontruiming van het gehuurde.
[Appellant]heeft het gehuurde op 24 of 25 februari 2012 ontruimd met achterlating van hetgeen hij voor de inrichting van zijn garagebedrijf had gebouwd en neergezet.
3.2.
In het tussenvonnis van het Gerecht van 7 februari 2017 (rov. 4.3) is het Gerecht uitgegaan van de inhoud van het huidige artikel 7:216 lid 3 BW (ofschoon dat artikel pas per 1 april 2014 in Sint Maarten in werking is getreden) waarin is bepaald dat de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt een vergoeding kan vorderen, voor zover artikel 6:212 (ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat. Het Hof voegt daaraan toe dat volgens vaste rechtspraak van een aanspraak op grond van ongerechtvaardigde verrijking slechts sprake zal kunnen zijn indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Het Gerecht heeft vervolgens de huurovereenkomst aldus uitgelegd dat het geoorloofde veranderingen en toevoegingen betroffen en dat [Appellant]als huurder geen wegneemrecht had (tussenvonnis van 7 februari 2017, rov. 4.4):
“… dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het [Appellant]was toegestaan om bouwwerken te verrichten en dat "any alteration" automatisch eigendom van [Geïntimeerde] zou worden. Deze omschrijving is zodanig ruim dat daaronder niet alleen met de grond verbonden bouwwerken vallen, maar ook hetgeen daar los op is geplaatst, zoals containers. [Geïntimeerde] heeft niet aangetoond of aannemelijk gemaakt dat hetgeen hierover is overeengekomen anders is bedoeld of dat hij [Appellant]ervan in kennis heeft gesteld en ook uitdrukkelijk de gelegenheid heeft geboden om alles wat hij heeft geïnvesteerd en toegevoegd weg te nemen. De vordering van [Geïntimeerde] tegen [Appellant]in kort geding luidde dat [Appellant]het gehuurde met de daarop aanwezige goederen moest ontruimen voor zover deze niet in eigendom aan [Geïntimeerde] toebehoorden. [Appellant]mocht er derhalve in redelijkheid op grond van vermelde bepaling in de huurovereenkomst vanuit gaan dat hij alles moest achterlaten.”
Vervolgens heeft het Gerecht een comparitie van partijen gelast.
3.3.
In het tussenvonnis van 18 juli 2017 heeft het Gerecht in conventie [Appellant]toegelaten tot de door hem aangeboden bewijslevering van de stijging van de huurwaarde door overlegging van een nader taxatierapport en, naar wordt begrepen, schriftelijke verklaringen van getuigen. Het Gerecht heeft hierbij gewezen op de voorwaarden die nodig zijn om de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking te doen slagen, zoals overwogen in het eerdere tussenvonnis van 7 februari 2017.
3.4.
In het bestreden eindvonnis van 12 juni 2018 heeft het Gerecht [Appellant]niet geslaagd geacht in de bewijslevering. Het Gerecht heeft daarbij overwogen:
2.2
Beoordeeld dient te worden of [Appellant]is geslaagd in het bewijs dat [Geïntimeerde] is verrijkt als gevolg van door hem aan het gehuurde toegevoegde werken, die ingevolge de huurovereenkomst bij het einde van de huur aan [Geïntimeerde] toekwamen. [Appellant]heeft overgelegd een taxatierapport 23 augustus 2017. In dit rapport wordt de huurwaarde van het perceel in kwestie voor 2012 geschat op US$ 1.500,-- per maand en voor 2017 op US$ 2.500,-- per maand. Het gerecht is — met [Geïntimeerde] — van oordeel dat [Appellant]niet in het bewijs is geslaagd. Het rapport maakt een vergelijking tussen 2012 en 2017. [Appellant]heeft het gehuurde verlaten in februari van 2012. Voor dat jaar geeft het taxatierapport een huurwaarde van US$ 1.500,--. Uit het rapport kan niet worden afgeleid dat in 2012 een waardestijging was gerealiseerd als gevolg van de voor dat jaar door [Appellant]aangebrachte werken. [Geïntimeerde] heeft voorts onweersproken gesteld dat hij het perceel nog steeds verhuurt voor US$ 1.500,-- per maand. Ook is het geen algemene ervaringsregel dat de waarde van een bedrijfsterrein met opstal stijgt na gedane investeringen. Zulks hangt af van marktomstandigheden. Er moet immers vraag zijn naar een aldus aangepast perceel, een ander moet er wat mee kunnen en er iets voor over hebben. Aldus is niet komen vast te staan dat de huurwaarde van het perceel is verhoogd dankzij de door [Appellant]voor 2012 aangebrachte werken. De vordering van [Appellant]dient derhalve te worden afgewezen.
3.5.
Het Hof sluit zich hierbij aan en maakt de bewijswaardering van het Gerecht tot de zijne. Het Hof zal dit met inachtneming van hetgeen bij grieven is aangevoerd nader uitwerken. [Appellant] draagt, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 129 Rv, de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de verrijking van [Geïntimeerde]. Zoals hiervoor is overwogen moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden. In zijn arrest van 25 juni 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AP4373, NJ 2005/338, Dupomex/De Haas-Duijvelaar) heeft de Hoge Raad deze bijzondere omstandigheden nauwkeuriger ingevuld en overwogen dat van belang kan zijn a. wat uit de huurovereenkomst of nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde; b. in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte voorzieningen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen; c. in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en d. in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (vide r.o. 4.3 van het tussenvonnis van 7 februari 2017).
3.6. [
[Appellant]betoogt – met verwijzing naar het taxatierapport van 23 augustus 2017 – dat de huurwaarde door zijn investeringen is gestegen van een waarde in 2012 van US$ 1.500,00 naar een waarde in 2017 van US$ 2.500,00. Het mag zo zijn dat [Appellant] investeringen heeft gedaan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst (2007 – 2012), maar dat deze de (huur)waarde van het perceel hebben verhoogd valt niet af te leiden uit het taxatierapport. Het rapport gaat uit van een huurwaarde in 2012 (het einde van de huurovereenkomst) van US$ 1.500,00, dus dezelfde als de huurprijs bij aanvang van de huurperiode in 2007. Dat de huurwaarde van het perceel in 2017, vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst tussen partijen, met US$ 1.000,00 is gestegen kan – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in verband worden gebracht met de door [Appellant]aangebrachte investeringen en toevoegingen. Bovendien heeft te gelden dat voor een actie uit ongerechtvaardigde verrijking de waarde van de veranderingen ten tijde van de ontruiming de basis vormt, in casu 2012, zodat vanuit dat oogpunt de huurwaarde van het perceel in 2017 niet relevant is voor de eventuele omvang van de schade. Uit de hiervoor aangehaalde overwegingen van de Hoge Raad volgt dat schade die is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking (ook) kan zijn gelegen in het feit dat de huurder een in het gehuurde gedane investering niet ten volle heeft kunnen benutten. [Appellant]heeft weliswaar ontkend dat hij het genot heeft gehad en gesteld dat hij zijn investeringen niet terug heeft kunnen verdienen, maar hij heeft op geen enkele manier uitgelegd waarom dat niet het geval is geweest. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu de huurovereenkomst vijf jaar heeft geduurd en de investeringen te maken hadden met het garagebedrijf dat [Appellant]ter plaatse heeft geëxploiteerd. Tot slot heeft [Geïntimeerde] gesteld dat hij het perceel, dat door opvolgende huurders ook als [bedrijf] wordt gebruikt, nog steeds voor een bedrag van US$ 1.500 verhuurt. [Appellant]heeft dit weliswaar betwist en gesteld dat [Geïntimeerde] méér huur ontvangt en moet aantonen dat hij het perceel voor US$ 1.500,00 verhuurt, maar hiermee miskent [Appellant]dat hij zelf de stelplicht en bewijslast heeft van het daadwerkelijke profijt dat [Geïntimeerde] heeft gehad van de veranderingen die [Appellant]heeft aangebracht (zie hiervoor onder 3.5). De conclusie luidt dat [Appellant]zijn stelling dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking op meerdere punten niet heeft onderbouwd. Het Gerecht heeft dan ook terecht geoordeeld dat [Appellant]in zijn bewijslevering niet is geslaagd. Grief 1 faalt.
3.7.
Nu [Appellant]terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten in conventie in eerste aanleg is veroordeeld, faalt ook grief 2.
3.8.
Grief 3 betreft de toewijzing in reconventie van twee maanden huur, te weten januari en februari 2012. [Appellant] voert aan dat hij tot betaling van deze twee maanden huur niet is veroordeeld bij het kortgedingvonnis van 20 januari 2012. Dit staat er echter niet aan in de weg dat hij daartoe in een nieuwe procedure wel wordt veroordeeld. De desbetreffende twee maanden zijn niet gevorderd in kort geding (zie productie 1 bij conclusie van antwoord) en al ware het anders, het kortgedingvonnis heeft geen gezag van gewijsde (HR 16 december 1994, NJ 1995/213).
3.9.
Voorts stelt [Appellant] dat hij niet is aangemaand voor deze twee maanden. Verzuim treedt echter ten aanzien deze twee maanden in zonder ingebrekestelling, aangezien de in de huurovereenkomst voor voldoening bepaalde termijn is verstreken zonder dat de verbintenis (de betaling van de huurpenningen) is nagekomen en de uitzondering aan het slot van onderdeel a van artikel 6:83 BW (“de tenzij-bepaling”) zich hier niet voordoet. Een ingebrekestelling was aldus niet nodig om het verzuim te doen intreden. Grief 3 faalt eveneens, ook voor zover het gericht is tegen de kostenveroordeling in eerste aanleg in reconventie.
3.10.
Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is. Het bestreden vonnis moet worden bevestigd. [Appellant]dient de kosten van het hoger beroep te dragen (tarief 7).
4.Beslissing
Het Hof bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt [Appellant]in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallenen tot op heden begroot op NAf 3.500,- aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Th.G. Lautenbach, W.J. Geurts-de Veld en J. de Boer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 mei 2020 in Sint Maarten, in tegenwoordigheid van de griffier.