Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
op de vordering tot schorsing ex artikel 272 Rv van:
de rechtspersoon naar vreemd recht CORPLEASE LTD.,
domicilie gekozen hebbende bij haar gemachtigde,
hierna te noemen: Corplease,
oorspronkelijk gedaagde in de zaak SXM202000296/KG 2020/34, thans appellante,
verzoekster tot schorsing,
gemachtigde: mr. S.R. Bommel,
tegen
de naamloze vennootschap PORT DE PLAISANCE BOUTIQUES N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: PdP,
oorspronkelijk eisers in de zaak SXM202000296/KG 2020/34,
thans geïntimeerde,
verweerster tot schorsing,
gemachtigde: mr. K.A. Doekhi.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Bij akte van 21 april 2020 is Corplease in hoger beroep gekomen van het tussen partijen op 17 april 2020 gewezen en uitgesproken kortgedingvonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht).
1.2.
Bij op 29 april 2020 per mail ingekomen afzonderlijk verzoekschrift, met producties, heeft Corplease een vordering ingesteld die ertoe strekt dat de tenuitvoerlegging van het bestreden kortgedingvonnis wordt geschorst.
1.3.
Bij per e-mail (door het Hof toegestaan) ingediend verweerschrift d.d.
14 mei 2020, met producties, heeft PdP geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
14 mei 2020, met producties, heeft PdP geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
1.4.
Op 15 mei 2020 heeft het Hof de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst totdat ten aanzien van de door Corplease gevorderde schorsing tot tenuitvoerlegging door het Hof is beslist.
1.5.
Op 19 mei 2020 heeft Corplease producties ingezonden.
1.6.
Op 22 mei 2020 hebben beide partijen per e-mail pleitnotities ingediend.
1.7.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1.
Bij de beoordeling van onder meer een vordering op de voet van artikel 272 Rv geldt hetgeen de Hoge Raad op 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026) heeft overwogen:
a. Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, of diens belang bij zekerheidstelling, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan of bij deze uitvoerbaarheid zonder dat daaraan de voorwaarde van zekerheidstelling wordt verbonden.
b. Bij de toepassing van de onder a genoemde maatstaf in een incident of in kort geding moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende of nog aan te wenden rechtsmiddel buiten beschouwing, met dien verstande dat de rechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing(en) berust(en) op een kennelijke misslag.
c. Indien de beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad in de ten uitvoer te leggen uitspraak is gemotiveerd, moet de eiser of verzoeker, afgezien van het geval dat deze beslissing berust op een kennelijke misslag, aan zijn vordering of verzoek feiten en omstandigheden ten grondslag leggen die bij het nemen van deze beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na de betrokken uitspraak hebben voorgedaan en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken.
d. Het voorgaande geldt in de volgende gevallen:
i. in een incident tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad;
i. in een incident tot zekerheidstelling;
ii. in een incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging;
iii. in een kort geding tot schorsing van de tenuitvoerlegging indien tegen de ten uitvoer te leggen uitspraak een rechtsmiddel is of nog kan worden ingesteld.
e. In een kort geding over de tenuitvoerlegging van een uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan, geldt dat de schorsing alleen kan worden uitgesproken indien de (verdere) tenuitvoerlegging misbruik van bevoegdheid zou opleveren.
2.2.
Het gaat in deze zaak om een door het Gerecht op 17 april 2020 in kort geding gegeven veroordeling aan Corplease tot verlating van het Sunset Building met medeneming van al het hare en de haren en derden die al dan niet op grond van een (huur)overeenkomst met Corplease (delen van) Sunset Building in gebruik hebben te (doen) ontruimen.
2.3.
Corplease huurt vanaf 2012 van de rechtsvoorgangster van PdP, Paradise Real Estate, de Sunset Building. Delen daarvan heeft zij onderverhuurd aan derden. PdP heeft in 2019 de erfpacht van Sunset Building, welk gebouw voor US$ 2.500,- per maand verhuurd was aan Corplease (door een niet-erfpachter), op een executoriale veiling gekocht voor US$ 2.240.000,-. Het recht van erfpacht is ingeschreven op 16 december 2019. Over de vraag of tussen PdP en Corplease door de werking van artikel 7:226 BW (“koop breekt geen huur”) een huurovereenkomst bestaat, is bij het Gerecht een bodemzaak aanhangig.
2.4.
Het Gerecht heeft aangenomen dat Corplease al vier maanden niets aan PdP had betaald.Deze betalingsachterstand rechtvaardigt volgens het Gerecht in beginsel een veroordeling tot ontruiming en een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders omdat het belang van PdP zwaarder weegt dan het belang van Corplease, terwijl de belangen van eventuele derden (onderverhuurder(s)) geen rol spelen in de belangenafweging. Het Gerecht overwoog onder meer:
4.9.
Op grond van het voorgaande is het Gerecht voorshands van oordeel dat Corplease ernstig toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Inmiddels heeft Corplease meer dan vier maanden geen huur betaald aan PDP. Deze betalingsachterstand rechtvaardigt in beginsel de toewijzing van de vordering tot ontruiming van het Sunset Building.
4.10.
Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Van PDP kan niet worden verlangd met een huurder opgescheept te blijven zitten die niet betaalt omdat het standpunt over de civielrechtelijke kwalificatie van de huisbaas van haar gebruiksrecht haar niet aanstaat. Welke zwaarwegende belangen Corplease heeft bij handhaving van haar gebruiksrecht is onduidelijk; het Gerecht is hierover niet voorgelicht. Corplease wenst kennelijk helemaal geen informatie aan PDP te verstrekken over de huur en de onderhuurovereenkomsten. De omstandigheid dat Corplease (delen van) het Sunset Building (onder-)verhuurt is niet van doorslaggevende betekenis. Corplease heeft van PDP geen toestemming gekregen om delen van het gebouw te verhuren. Corplease heeft dat ook niet gesteld. Ook is niet gesteld dat deze gebruikers zelf van PDP toestemming hebben gekregen om deze delen van het gebouw in gebruik te nemen. Dit betekent dat PDP deze (onderhuur)overeenkomsten mag negeren. Immers op grond van artikel 7:226 BW kan PDP niet gebonden worden geacht aan deze onderhuurovereenkomsten of andere overeenkomsten op grond waarvan deze derde partijen een gebruiksrecht op delen van het gebouw pretenderen.[noot 7: Gerechtshof Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4793] Het belang van PDP om haar (eigendoms-)recht op de Sunset Building vrijelijk en naar eigen inzicht te kunnen gebruiken en/of te exploiteren zonder dat anderen hierop inbreuk maken, weegt zwaarder dan het belang van Corplease om het gebouw te blijven gebruiken.
2.5.
Na de datum van het bestreden vonnis is nog eens anderhalve maand verstreken. Er moet van worden uitgegaan dat inmiddels vijf maanden niet betaald is door Corplease. De enkele stelling van Corplease in het verzoekschrift tot schorsing (onder 4) dat zij ook na de overname door PdP aan haar huurverplichtingen wenst te voldoen, volstaat nietCorplease dient voor het feit dat Sunset Building aan haar ter beschikking is gesteld en zij het (nog steeds) in gebruik heeft te betalen, zowel als sprake is van gebruik krachtens huur (huurpenningen) als van gebruik zonder huur (gebruiksvergoeding).Door al vijf maanden geen betalingen te verrichten is Corplease tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Ook als uitgegaan dient te worden van een huurovereenkomst, zoals door Corplease is bepleit, dan geldt dat de huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt, weliswaar in de toekomst alsnog kan worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. In zoverre is niet relevant dat Corplease nog steeds de huur kan en (terstond) wil betalen (zie ook hierna onder 2.6).
2.6.
Dat PdP elke betaling zou weigeren (verzoekschrift tot schorsing, onder 6 en 9-10) is door PdP weersproken (verweerschrift, onder 4, 6-7, 18, p. 9) en is ook ongeloofwaardig. PdP weigert enkel te erkennen dat sprake is van huur – omdat deze kwestie onder de bodemrechter is – en dat eventuele betalingen daarom huurbetalingen zullen zijn. Zij heeft echter aangegeven dat zij, in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure, de betalingen primair zal oormerken als schadevergoeding en subsidiair als huur. Tekenend is de stelling van de gemachtigde van Corplease bij pleidooi (onder 4) dat ‘de huurgelden terstond betaalbaar kunnen worden gesteld, indien PdP de huurovereenkomst als zodanig accepteert’. Dit duidt eerder op betalingsonwil en dan betalingsonmacht.
2.7.
Nu niet vaststaat dat Corplease de laatste vijf maanden heeft betaald (of voor betaling zekerheid heeft gesteld), valt een belangenafweging in het nadeel van Corplease uit.
2.8.
Ook al had Corplease van de verhuurder van vóór de executoriale verkoop toestemming tot onderhuur dan kan van PdP, die al vijf maanden geen geld ontvangen heeft, niet gevergd worden het gebruik door Corplease en haar (onder)huurders (die maandelijks wel hun huur van tenminste US$ 16.000,- betalen aan Corplease; producties 3-5 van Corplease d.d. 19 mei 2020) gratis te verschaffen en maakt dus niet dat de belangen van Corplease zwaarder wegen dan die van PdP. Dat de ontruiming wanprestatie van Corplease jegens haar (onder)huurders zal betekenen, heeft Corplease over zich zelf afgeroepen. Daarbij geldt nog het volgende. Als de hoofdhuurder na het einde van de hoofdhuur "niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen" is er eerst sprake van een tekortkoming van de onderverhuurder wanneer de hoofdverhuurder deze na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst onmiddellijk opeist en de onderverhuurder deze ook feitelijk niet meer ter beschikking van zijn onderhuurder kan stellen of laten. Zolang de hoofverhuurder de zaak niet (terstond) van de onderhuurder opeist, behoudt de onderhuurder het feitelijke gebruik van de zaak ingevolge de onderhuurovereenkomst. Van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis door de onderverhuurder is in zo'n geval dan ook nog geen sprake. Overigens kan de (onder)huurder, indien hij tijdens de duur van de huurovereenkomst ermee bekend wordt dat zijn verhuurder niet of niet langer tot (onder)verhuur bevoegd is, met het oog op een dreigende tekortkoming een beroep doen op artikel 6:80 BW teneinde de overeenkomst te ontbinden, dan wel kan hij zijn betalingsverplichting opschorten (artikel 6:263 BW) (HR 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284).
2.9.
Ook als Corplease aan de verhuurder van vóór de executoriale verkoop een waarborgsom van US$ 150.000,- heeft betaald (pleitnota mr. Bommel, onder 3 en productie 1 van Corplease d.d. 19 mei 2020), maakt dat het voorgaande niet anders. PdP beschikt niet over een waarborgsom (verweerschrift, onder 18, p. 8).
2.10.
De thans heersende coronavirusziekte (COVID-19) maakt het voorgaande niet anders.
2.11.
In het midden kan blijven of Corplease een ‘spookpartij’ is in Sint Maarten, althans onwettig een onderneming uitoefent, en zo ja, wat daarvan de consequenties zijn (verweerschrift, onder 18, p. 7 en 10) en of de (onder)verhuurovereenkomsten deels dateren van na de executoriale verkoop (pleitnota mr. Doekhi, onder 5, p. 4).
2.12.
Ook al zou in het kort geding Corplease niet behoorlijk zijn opgeroepen (productie 1 bij verweerschrift duidt op het tegendeel), Corplease is ter zitting verschenen en inmiddels heeft Corplease zeker al haar argumenten goed naar voren kunnen brengen.
2.13.
Het verzoek wordt afgewezen. Corplease dient de kosten te dragen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt Corplease in de kosten van dit schorsingsincident aan de zijde van PdP gevallen, tot op heden begroot op NAf 2.000,- aan gemachtigdensalaris en NAf 250,- aan nakosten zonder betekening dan wel NAf 400,- met betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, Th. Lautenbach en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en uitgesproken op 29 mei 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.