Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 175/10 - ghis 78385 - H 119/16 en 119A/16
Uitspraak: 2 februari 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
gevestigd in [vestigingsplaats],
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. J.G. Snow en P.P. Soons,
tegen
[GEÏNTIMEERDEN],
beiden wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. M.O. Kortenoever.
De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 7 april 2017 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen. Op 9 juni 2017 heeft [appellante] een akte met producties ingediend. Op 17 november 2017 heeft [appellante] een nadere akte met producties ingediend. Op diezelfde datum hebben [geïntimeerden] een antwoordakte met een productie ingediend. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1
Bij het tussenvonnis heeft het Hof het verweer van [geïntimeerden] aan de orde gesteld dat de gebruiksbeperkende voorwaarden geen derdenbeding ten behoeve van [appellante] inhouden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich daarover nader uit te laten in het licht van hetgeen het Hof daarover heeft overwogen.
2.2
Bij de beoordeling van dit verweer is het volgende van belang.
2.2.1
De erfpachtspercelen van [appellante] en [geïntimeerden] grenzen aan elkaar en liggen beide in de wijk Almond Grove Estate in Cole Bay in Sint Maarten. Alle (of bijna alle) percelen in die wijk zijn uitgegeven in erfpacht.
2.2.2 [
geïntimeerden] hebben hun recht van erfpacht bij akte van 7 december 1998 verkregen. Bij die akte is dit recht ten behoeve van hen uitgegeven (gevestigd) door Almond Grove Estate N.V. (aangeduid als: Grantor; het Hof zal deze vennootschap verder aanduiden als: AGE).
Onder het kopje "conditions" staan de erfpachtsvoorwaarden genoemd.
In art. 7 lid 1 van Pro de erfpachtsvoorwaarden staan onder a tot en met o gebruiksbeperkende voorwaarden (restrictive covenants) opgesomd.
Art. 7 lid 2 houdt Pro (onder meer) een boetebeding in ten behoeve van AGE.
Art. 7 lid 4 luidt Pro:
"The foregoing restrictions are furthermore herewith stipulated for and in behalf of the aforementioned Foundation."
Uit art. 12 blijkt Pro dat met "Foundation" wordt bedoeld: een door of op initiatief van de AGE op te richten stichting.
Art. 13 houdt Pro in dat de erfpachter zich ertoe verbindt dat hij, indien hij in de toekomst het recht van erfpacht zal overdragen aan een ander, de gebruiksbeperkende voorwaarden aan die ander zal opleggen.
2.2.3 [
appellante] heeft haar recht van erfpacht gekocht en overgedragen gekregen van een eerdere erfpachtster ([betrokkene 1]).
Dit recht van erfpacht is uitgegeven bij akte van 13 maart 1998. In die akte staan dezelfde erfpachtsvoorwaarden genoemd.
[appellante] heeft het recht van erfpacht overgedragen gekregen bij akte van 4 juni 2003. De in het griffiedossier aangetroffen afschriften van die akte (overgelegd als productie 1 bij inleidend verzoekschrift en als productie 9 bij memorie van antwoord) zijn helaas incompleet. Het lijkt erop dat alleen de even pagina's of alleen de oneven pagina's zijn overgelegd. Uit de producties blijkt wel dat de erfpachtsvoorwaarden erin worden geciteerd, maar niet hoe ernaar verwezen wordt.
2.2.4
Voor alle erfpachters in de wijk geldt dat zij zich hebben gebonden aan de gebruiksbeperkende voorwaarden, hetzij bij de akte van vestiging van het recht van erfpacht, hetzij bij de akte waarbij zij dat recht overgedragen hebben gekregen (de te beoordelen vraag is echter: ten gunste van wie).
2.2.5
De in art. 12 van Pro de erfpachtsvoorwaarden bedoelde stichting is op 10 december 1992 opgericht onder de naam Almond Grove I, II, III and IV Foundation (hierna: de Foundation). Het doel van de Foundation is als volgt omschreven in art. 3 van Pro de oprichtingsakte (onder meer):
"The purpose of the foundation is:
to function as the owners organization as meant in the individual notarial deeds of issuance on long lease of lots in the subdivision of Almond Grove Estate, Phases I, II, III en IV, in the Cole Bay district on Sint Maarten, at the north-eastern side of the Union Road, as further indicated hereinafter and thereto:
a. (...)
d. to control the observance by the owners of the restrictive covenants imposed upon the owners in the aforementioned deeds of issuance on long lease, and subsequent deeds of transfer or in separate deeds referred to hereinafter in this article;
e. (...)
f. (...)"
2.3
Door middel van uitleg moet worden vastgesteld of de gebruiksbeperkende voorwaarden aangemerkt moeten worden als derdenbedingen waaraan [appellante] rechten kan ontlenen jegens [geïntimeerden] Alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, zijn hiervoor beslissend.
2.4
Het Hof zal beginnen met een taalkundige uitleg van art. 7 lid 4 van Pro de erfpachtsvoorwaarden, eerst gelezen in het licht van de gehele akte van vestiging van het recht van erfpacht, en vervolgens gelezen in het licht van de gehele akte van overdracht van het recht van erfpacht.
2.4.1
Bij de vestiging van het recht van erfpacht is AGE als eigenaar de contractuele wederpartij van degene die het recht verkrijgt. De erfpachtsvoorwaarden worden in de eerste plaats ten behoeve van AGE bedongen. Dit spreekt vanzelf en behoeft niet uitdrukkelijk te worden vermeld. Art. 7 lid 4 van Pro de erfpachtsvoorwaarden bepaalt dat de erfpachtsvoorwaarden ook ten behoeve van de Foundation worden bedongen. De Foundation is geen contractspartij. Er wordt in art. 12 van Pro de akte immers rekening gehouden met de mogelijkheid dat de Foundation nog moet worden opgericht. In deze context is art. 7 lid 4 dus Pro een derdenbeding ten behoeve van de Foundation. Het woord "furthermore" duidt erop dat naast de Foundation ook AGE gerechtigd blijft van de erfpachter te verlangen dat die de gebruiksbeperkende voorwaarden naleeft.
2.4.2
Na overdracht van een eerder gevestigd recht van erfpacht kunnen zowel AGE als de Foundation van de nieuwe erfpachter verlangen dat deze de gebruiksbeperkende voorwaarden naleeft. Dit is bepaald in de overdrachtsakte, waarin de erfpachtsvoorwaarden worden geciteerd. Nu de akte van 4 juni 2003 incompleet is overgelegd, kan het Hof niet aanwijzen hoe precies is bepaald dat zowel AGE als de Foundation die gerechtigdheid jegens de nieuwe erfpachter verkrijgen, maar beide partijen gaan hiervan uit en het Hof acht dat ook aannemelijk en zal hen hierin volgen. In het midden kan blijven of de gebruiksbeperkende voorwaarden reeds gelet op hun aard goederenrechtelijke werking hebben, in die zin dat de daaruit voortvloeiende verplichtingen bij overdracht van het erfpachtsrecht onder bijzondere titel van rechtswege overgaan op de nieuwe erfpachter. In elk geval wordt met de nieuwe erfpachter overeengekomen dat de verplichtingen uit de gebruiksbeperkende voorwaarden op hem overgaan.
2.4.3
De tekst van art. 7 lid 4 van Pro de erfpachtsvoorwaarden vermeldt niets over de vraag of ook anderen dan AGE of de Foundation kunnen verlangen dat de erfpachter de gebruiksbeperkende voorwaarden naleeft.
2.4.4
Ook elders in de akten staat geen tekst die iets vermeldt over de vraag of ook anderen dan AGE of de Foundation kunnen verlangen dat de erfpachter de gebruiksbeperkende voorwaarden naleeft, noch in bevestigende, noch in ontkennende zin. In de regel zal het uitdrukkelijk worden overeengekomen als er (andere) derden zijn ten behoeve van wie een beding beoogd wordt te werken, maar dat is niet altijd noodzakelijk.
2.4.5
Tot zover de taalkundige uitleg.
2.5
Thans gaat het Hof in op argumenten die niet gebaseerd zijn op de tekst van de akten. Het Hof maakt hierbij gebruik van zijn ambtshalve verworven kennis van de Caribische samenlevingen (vergelijk: HR 7 september 1990, ECLI:NL:HR:1990:AB9950, NJ 1991/266, rov. 3.3). In het algemeen geldt in Sint Maarten en elders in het Caribische deel van het Koninkrijk bij de ontwikkeling van een (woon)wijk of resort het volgende. Een projectontwikkelaar verkavelt een gebied en verkoopt de eigendom of een (zakelijk) recht kavel voor kavel aan belangstellenden. In het begin heeft de projectontwikkelaar er groot belang bij dat de gebruiksbeperkende voorwaarden worden nageleefd, want dat bevordert de verkoopbaarheid van nog onverkochte kavels. Naarmate er meer kavels verkocht zijn en er minder overblijven die nog verkocht moeten worden, vermindert dat belang. Degenen die een (recht op) een kavel gekocht hebben en het in gebruik nemen, hebben er ook belang bij dat anderen in de wijk de gebruiksbeperkende voorwaarden naleven. Dat bevordert de leefbaarheid in de wijk en heeft een positieve invloed op de waarde van hun kavel of recht. Naarmate er meer gebruikers van kavels komen, neemt dat belang toe, omdat er meer vormen van hinder kunnen ontstaan in een wijk die in ontwikkeling is.
In veel gevallen wordt er een stichting of andere entiteit opgericht, die wordt belast met het toezicht op de naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden. In sommige gevallen neemt een dergelijke entiteit die taak nauwgezet en voortvarend ter hand, en blijft zij die taak ook op langere termijn goed of redelijk vervullen, maar het komt ook regelmatig voor dat dit minder goed verloopt. Het wordt wel eens in professionele handen gelegd, maar vaak komt het neer op vrijwilligerswerk van actieve wijkbewoners.
2.6
Personen die (een recht op) een kavel kopen, binden zich aan de gebruiksbeperkende voorwaarden en weten dat ook de overige rechthebbenden in de wijk zich daaraan hebben gebonden, en dat nieuwe rechthebbenden dat ook zullen doen. Dat is in het algemeen voor hen van belang bij de aankoopbeslissing. Op basis daarvan vertrouwen zij erop dat zij in een goed leefbare wijk terechtkomen waarin niet alleen voor hen, maar ook voor de andere rechthebbenden de gebruiksbeperkende voorwaarden gelden.
2.7
In wijken zoals de onderhavige (in Sint Maarten en elders in het Caribische deel van het Koninkijk) leven rechthebbenden met allerlei verschillende achtergronden, wensen en belangen samen. Het past noch bij de aard van een dergelijke wijk, noch bij de maatschappelijke opvattingen in Sint Maarten en elders in het Caribische deel van het Koninkijk, om aan te nemen dat de rechthebbenden erop aangewezen zijn dat een projectontwikkelaar, gronduitgever of stichting toeziet op de naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden door andere gebruikers van de wijk. Hieraan doet niet af dat men een dergelijke entiteit mogelijkerwijs op grond van het rechtspersonenrecht of anderszins in rechte kan aanspreken op een tekortschietende uitoefening van die toezichthoudende taak. De rechthebbende verwacht zelf een andere rechthebbende te kunnen aanspreken (mits hij daar voldoende belang bij heeft en die bevoegdheid niet misbruikt). Hij mag dat redelijkerwijs ook verwachten. Dit alles is reden voor het Hof om vast te houden aan zijn rechtspraak als aangeduid in rov. 3.10 van het tussenvonnis.
2.8
Rechthebbenden kunnen dus (in beginsel) jegens elkaar aanspraak maken op naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden. Die aanspraak is niet alleen gebaseerd op de uitleg van die voorwaarden als derdenbeding, maar ook op maatschappelijke betamelijkheidsnormen als bedoeld in art. 6:162 lid 2 BW Pro. Dat ligt niet alleen besloten in voornoemde rechtspraak van het Hof (zie:
GHvJ 1 februari 2002, KG 78/01 - H 321/01 ([...]/[...]), rov. 3.8), maar past ook in de rechtspraak van de Hoge Raad (zie: HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069, NJ 2008/587 ([...]/[...])).
2.9
In de rechtspraak van het Hof ligt voorts besloten dat gebruiksbeperkende voorwaarden niet steeds en in alle gevallen derdenwerking ten gunste van rechthebbenden op kavels hebben. Er is ruimte voor uitzonderingen. Ter beoordeling staat of zich in dit geval een uitzondering voordoet.
2.1
De hiervoor in rov. 2.4.1-2.4.5 gegeven taalkundige uitleg geeft geen aanleiding om een uitzondering aan te nemen. Zoals hiervoor in rov. 2.5 is overwogen, is het niet ongebruikelijk dat een entiteit wordt opgericht met (onder meer) het doel toezicht uit te oefenen op nakoming van de gebruiksbeperkende voorwaarden en is dat op zichzelf geen reden om geen derdenwerking ten gunste van rechthebbenden aan te nemen.
2.11
Het is niet altijd het geval dat de kavels worden uitgegeven in erfpacht, al komt het meer voor. De omstandigheid dat sprake is van erfpacht brengt mee dat een eigenaar bij de wijk betrokken blijft. In dit geval is dat AGE. AGE heeft er een blijvend belang bij dat de wijk in goede staat blijft verkeren en dat de erfpachters de gebruiksbeperkende voorwaarden naleven. In verband hiermee bevatten de akten ook een boetebeding ten gunste van AGE. Dat alles is echter van onvoldoende gewicht om een uitzondering aan te nemen. Het brengt niet mee dat van erfpachters redelijkerwijs verwacht mag worden dat zij het aan AGE overlaten dat deze de naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden afdwingt.
2.12
Indien de Foundation actief en effectief is (in deze zaak is dat betwist), is ook dat geen voldoende reden voor het aannemen van een uitzondering. Ook dat staat niet in de weg aan het oordeel dat erfpachters elkaar kunnen aanspreken op naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden (mits zij daar voldoende belang bij hebben en zij die bevoegdheid niet misbruiken).
2.13
Ook de combinatie van voornoemde omstandigheden is onvoldoende voor een ander oordeel.
2.14
De slotsom is dat de in dit geding aan de orde zijnde gebruiksbeperkende voorwaarden een derdenbeding ten behoeve van [appellante] inhouden. Het verweer van [geïntimeerden] wordt verworpen.
2.15
Het Hof zal een descente bevelen. Beide partijen wordt verzocht hun vorderingen zoals die uiteindelijk luiden, opnieuw te formuleren alsof zij geen voorgeschiedenis hebben (dus zonder verwijzing naar eerdere formuleringen en zonder aanduidingen als "verminderd", "vermeerderd" of "gewijzigd"), waarbij vooral de feitelijke kant van hetgeen zij willen dat er bouwtechnisch gebeurt zo concreet mogelijk dient te worden aangeduid (dus niet beperkt tot formuleringen als "in overeenstemming brengen met de voorschriften" e.d.). De aldus geformuleerde vorderingen dienen zij uiterlijk twee weken voor de dag van de descente aan het Hof en de wederpartij te doen toekomen.
Ook dienen zij een korte, feitelijke lijst te maken van de ter plaatse te bezichtigen objecten. Desgewenst kunnen zij bouwkundigen meebrengen die zich kunnen uitlaten over de haalbaarheid en wijze van uitvoering van de door partijen gewenste oplossingen.
2.16
Op de voet van art. 401a lid 2 Rv NL jo. art. 1 lid 1 Rijkswet Pro rechtsmacht Hoge Raad stelt het Hof tussentijds cassatieberoep open tegen dit tussenvonnis.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
gelast een descente ter plaatse van de erfpachtspercelen van partijen op
vrijdag 4 mei 2018 te 13.30 uur;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en S.A. Carmelia, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 2 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.