Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: KG 99/2016 - ghis 82555/2017
Uitspraak: 15 december 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
Jour et Nuit N.V.
h.o.d.n. Momo’s Place,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. M. Meijer,
tegen
de naamloze vennootschap
Alegria Operations N.V.
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. C.R. Rutte en E.R. de Vries.
De partijen worden hierna Momo en Alegria genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 17 oktober 2016 is Momo in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 3 oktober 2016 uitgesproken vonnis in kort geding van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 9 november 2016 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Momo 7 grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Alegria in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Alegria de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Momo in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op 1 september 2017 hebben partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tegen de door het GEA vastgestelde feiten heeft Momo één grief aangevoerd. Het betreft de vraag of voorafgaande aan de huurovereenkomst die bestond tussen Momo en Fralexia nog een huurovereenkomst heeft bestaan, maar dan met Kildare. Die vaststelling door het GEA heeft volgens Momo, blijkens de toelichting op deze grief, echter geen invloed (gehad) op de beslissing van het GEA. Reeds om die reden kan de beoordeling van de grief achterwege blijven. Het Hof zal voor het overige uitgaan van de door het GEA vastgestelde feiten. Het handelt, kort gezegd, om het volgende.
2.2
Momo drijft een restaurant in een pand (verder: het pand) op een erfpachtterrein dat gepacht wordt door Alegria. Die baat daar een hotel/resort uit. Tussen partijen is op 1 oktober 2014 een huurovereenkomst getekend met betrekking tot het pand, waarbij partijen zijn overeengekomen dat Momo het pand huurt voor de periode van 2 jaren, ingaande 15 september 2014 en eindigend 15 september 2016. Tijdens het bestaan van de huurovereenkomst zijn meerdere betalingsachterstanden van de huurpenningen ontstaan. Op 11 juli 2016 heeft Alegria aan Momo meegedeeld dat de huurovereenkomst eindigt op 15 september 2016 en heeft zij Momo verzocht het pand uiterlijk per die datum te ontruimen. Momo heeft daaraan geen gevolg gegeven, waarna Alegria zich tot het GEA heeft gewend teneinde Momo (kort gezegd) te laten veroordelen tot ontruiming en tot betaling van de op dat moment nog bestaande huurachterstand. Bij vonnis van 3 oktober 2016 heeft het GEA deze vorderingen toegewezen. De vorderingen in voorwaardelijke reconventie van Momo, strekkende tot betaling door Alegria van een voorschot op de door Momo te lijden schade, is afgewezen.
2.3
In de tweede grief komt Momo op tegen het oordeel van het GEA dat Alegria niet een voorafgaande toestemming van de huurcommissie nodig had, in verband met het bepaalde in art. 7:274 lid 2 BW. Volgens Momo is er geen sprake van ruimtelijke verbondenheid met het door Alegria geëxploiteerde hotel. Zij heeft daartoe kort samengevat het volgende betoogd. Het terrein voor het publiek is niet als resort herkenbaar. Er is sprake van een afwijkend parkeerbeleid (alleen de vaste gasten kunnen gratis parkeren) en straatverlichting is niet overal aangestoken. Er is geen uniformiteit op het terrein. Het gebouw dat als hotel dienstdoet is slecht herkenbaar. Daarnaast is een casino op het terrein aanwezig. Het enkele feit dat het gebied omheind is, is onvoldoende om hierover anders te oordelen.
2.4
Dit standpunt is door Alegria bestreden. Zij heeft erop gewezen dat het terrein slechts op normale wijze kan worden betreden na het passeren van een poort met slagboom, waarop de naam van Alegria staat vermeld, met daaronder “a world of hapiness”. Het pand bevindt zich ook dicht bij het hotelgebouw en is gelegen tussen het hoofdgebouw en de toegangspoort. Door de centrale plek van het hoofdgebouw en het betreden van het terrein via de poort met daarboven het hiervoor vermelde opschrift, is volgens Alegria voor het publiek duidelijk dat het hier om één complex gaat. Het feit dat een afwijkend parkeerbeleid bestaat en dat de verlichting niet op alle plaatsen in het resort brandt, is volgens Alegria onvoldoende om tot het oordeel te geraken dat van ruimtelijke verbondenheid van Momo met het complex geen sprake is.
Het Hof overweegt het volgende.
2.5
De hoofdregel bij de beëindiging van een huurovereenkomst door middel van opzegging of door tijdsverloop is dat voorafgaande toestemming van de huurcommissie moet worden verkregen. Dit geldt ook ten aanzien van bedrijfsruimte. De wetgever heeft echter een uitzondering gemaakt in
art. 7:274 BW, waarvan de tekst van het tweede lid luidt:
Artikel 274
1….
2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten
aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.
2.6
In de Memorie van Toelichting is ten aanzien van dit artikellid opgenomen:
“De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17bis, eerste lid, slot, HCR. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering. Men zie recentelijk GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05, Resort of the World v. Tromp, waarin is overwogen: ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 Suen/Karis Development Company).’ Het woord ‘daarmee’ slaat mede terug op de zeehaven en luchthaven. Overigens beperkte de wetgever zich tot de toeristische sector, internationale handel e.d. De wetgever had dus niet op het oog bijvoorbeeld een winkelcentrum dat zich op de lokale bevolking richt, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen”.
2.7
In zijn uitspraak van 22 juni 2010 (ECLI:NL:OGHNAA:2010:BN4779) heeft het Hof overwogen dat in kort geding in een geschil als het onderhavige duidelijkheid moet bestaan over de omstandigheden op grond waarvan de ruimtelijke verbondenheid moet worden aangenomen. De vraag is derhalve of daarvan in het onderhavige geval sprake is, waarbij bepalend is dat in kort geding kan worden aangenomen dat een bodemrechter zal beslissen dat voor beëindiging van de huurovereenkomst geen toestemming van de Huurcommissie is vereist. Voor het Hof staat (nog) niet vast dat sprake is van ruimtelijke verbondenheid. Het heeft dan ook behoefte aan verdere toelichting door partijen, met name over de volgende punten.
- het enkele feit dat Momo gelegen is achter de slagboom van Alegria is vooralsnog ontoereikend om te komen tot ruimtelijke verbondenheid. Momo exploiteert haar onderneming bovendien al vele jaren en niet duidelijk is of die slagboom later is geplaatst;
- op het terrein van Alegria bevinden zich meer gebouwen dan alleen het hotel. De aard c.q. bestemming van die gebouwen kan een rol spelen bij de vraag of sprake is van een situatie dat Momo structureel en functioneel los opereert van Alegria;
- de wijze van inrichting van het terrein is daarnaast onduidelijk, zeker nu zich op het terrein ook een casino bevindt, waarvan voor het Hof niet duidelijk is of dat evenzeer tot het complex wordt gerekend;
Overigens merkt het Hof reeds thans op dat het feit dat partijen in art. 6 van de huurovereenkomst hebben opgenomen dat voorafgaande toestemming van de huurcommissie niet nodig is, legt geen gewicht in de schaal, nu art. 7:274 BW op grond van art. 7:275 BW van dwingend recht is.
2.8
Het Hof zal de zaak dan ook naar de rol verwijzen voor een akte uitlating over de in 2.7 genoemde vraagpunten. Tevens kunnen zij aangeven in hoeverre nog belang bestaat bij verdere beoordeling, nu het Hof het niet denkbeeldig acht dat de schade die door de orkanen Irma en Maria is veroorzaakt effect heeft op de tussen partijen bestaande rechtsverhouding.
2.9
Iedere verdere beslissing en de beoordeling van de overige grieven wordt aangehouden
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van vrijdag 2 februari 2018 voor een akte aan de zijde van Alegria, waarna Momo kan reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, M. Schoemaker en J. Sap, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof Sint Maarten uitgesproken op 15 december 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.