Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 163/14 - ghis 80307 - H 302/16
Uitspraak: 15 december 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiser,
thans appellant,
gemachtigden: mrs. S.J. Fox en V.C. Choennie,
tegen
1.
[GEÏNTIMEERDE 1],
[GEÏNTIMEERDE 1],
2.
[GEÏNTIMEERDE 2],
[GEÏNTIMEERDE 2],
beiden wonende in het Franse deel van Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. B.B. Brooks.
De partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 9 juni 2017 heeft het Hof een comparitie van partijen gelast.
De comparitie van partijen heeft op 17 november 2017 plaatsgehad ten overstaan van de drie leden van het Hof die dit vonnis wijzen. Op voorhand heeft de gemachtigde van [appellant] bij brief van 14 november 2017 een productie toegezonden. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1
Uit de verklaringen van partijen ter comparitie maakt het Hof op dat makelaar [makelaar] (hierna: de makelaar) eerst contact heeft opgenomen met [appellant] en daarna met [geïntimeerden] Beide partijen hebben contact met de makelaar gehad over de inhoud van de intentieverklaring van 3 juli 2014. Zij hebben daarover niet rechtstreeks contact met elkaar gehad. Beide partijen hebben zich akkoord verklaard met de inhoud van de intentieverklaring en deze ondertekend.
Hieruit leidt het Hof af dat de inhoud van de intentieverklaring tussen partijen is overeengekomen. Deze inhoud dient aldus te worden uitgelegd dat partijen zijn overeengekomen dat zij een nadere overeenkomst zouden (laten) opstellen (een koopovereenkomst, hierna: de koopovereenkomst), waarbij [geïntimeerden] bedongen hebben dat, indien zij dat zouden wensen, een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst zou worden opgenomen in verband met verkrijging van een lening ter financiering van de aankoop. [geïntimeerden] mocht de inhoud van de intentieverklaring redelijkerwijs zo opvatten en [appellant] moest die redelijkerwijs zo begrijpen.
[geïntimeerden] verkregen dus het recht om de opname van een financieringsclausule in de koopovereenkomst te verlangen.
Weliswaar bevat de intentieverklaring de zinsnede "si le proposant déclare y avoir recours" (vrij vertaald: indien de aanbieder verklaart zijn toevlucht daartoe te nemen), maar daaruit kan redelijkerwijs niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] het hiervoor omschreven recht niet zouden mogen uitoefenen, indien zij in staat zouden zijn de koop uit eigen middelen te financieren, en evenmin dat het hiervoor omschreven recht pas werking zou hebben nadat [geïntimeerden] uitdrukkelijk zouden hebben verklaard dat zij een financieringsclausule in de koopovereenkomst wensten.
2.2
De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar. Met die opdracht wordt evenmin de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar gewekt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de partijen tussen wie de makelaar bemiddelt, dienen aan te nemen dat de makelaar, indien hij een mededeling over een standpunt van de andere partij doet, optreedt als bode, en niet als gevolmachtigde, van die andere partij. Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat een partij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de andere partij handelt, bindt hij die andere partij in beginsel niet (vergelijk: HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284, NJ 2010/664).
2.3
Bij de comparitie van partijen heeft [appellant] verklaard dat de makelaar hem heeft benaderd met het voorstel de koopprijs te verlagen, waartegenover [geïntimeerden] volgens de makelaar bereid zouden zijn sneller te betalen en af te nemen, zonder een lening af te sluiten. Deze stelling past bij het e-mailbericht van notarieel medewerkster [notarieel medewerkster] (hierna: de notarieel medewerkster) van 8 juli 2014, dat erop duidt dat dit voorstel (of een dergelijk voorstel) van de makelaar [appellant] heeft bereikt via de notarieel medewerkster. Gelet op hetgeen hiervoor onder rov. 2.2 is overwogen over de positie van een makelaar, is een dergelijk van de makelaar ontvangen voorstel onvoldoende om aan te nemen dat ([appellant] mocht begrijpen dat) [geïntimeerden] hun recht om de opname van een financieringsclausule in de koopovereenkomst te verlangen, hadden prijsgegeven.
Ook uit het e-mailbericht van de makelaar van 9 juli 2014 aan de notarieel medewerkster, waarin staat dat de koper akkoord gaat met de voorwaarde van [appellant], mocht [appellant] niet afleiden dat [geïntimeerden] dat recht hadden prijsgegeven.
Ook op het e-mailbericht van de makelaar van 21 juli 2014, inhoudende dat de koper een vergoeding van US$ 15.000,00 aanbood, indien de koop (of de levering) niet voor 20 september 2014 zou plaatsvinden, mocht [appellant] niet afgaan, zolang hij dit niet van [geïntimeerden] zelf had vernomen, of van iemand van wie hij zou mogen aannemen dat deze bevoegd was [geïntimeerden] te vertegenwoordigen.
Concrete omstandigheden op grond waarvan [appellant] – in afwijking van het in rov. 2.2 vermelde uitgangspunt – heeft mogen aannemen dat de makelaar die bevoegdheid had, heeft [appellant] niet, althans onvoldoende, gesteld.
2.4
Terecht heeft het GEA erop gewezen dat uit het e-mailbericht van
8 juli 2014 van de makelaar, dat ook naar [appellant] is verzonden, volgt dat [geïntimeerden] een financieringsaanvraag hadden gedaan bij Deutsche Bank. Dit is een reden temeer waarom [appellant] uit de mededelingen en voorstellen van de makelaar niet mocht afleiden dat [geïntimeerden] hun hiervoor omschreven recht hadden prijsgegeven.
2.5
Op 15 juli 2014 hebben [geïntimeerden] een aanbetaling gedaan. Niet valt in te zien waarom [appellant] uit die omstandigheid redelijkerwijs zou mogen afleiden dat zij hun hiervoor omschreven recht hadden prijsgegeven. Bij grief 1 heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerden] een bankafschrift hebben overgelegd waaruit volgt dat zij de woning zonder financiering konden kopen, maar ten eerste heeft het Hof een dergelijk bankafschrift niet bij de producties aangetroffen en ten tweede betekent de gestelde omstandigheid dat [geïntimeerden] de woning uit eigen middelen hadden kunnen financieren, niet dat zij hun hiervoor omschreven recht niet mochten uitoefenen (zie rov. 2.1).
2.6
Op enig moment heeft de notarieel medewerkster een koopovereenkomst geconcipieerd. De laatste versie hiervan dateert van 5 augustus 2014. In een
e-mailbericht van 26 september 2014 heeft de notarieel medewerkster bericht dat, toen de makelaar en [appellant] bij haar op het notariskantoor waren, haar gezegd werd dat de kopers een hypothecaire lening wensten, maar dat zij, indien zij de lening niet zouden krijgen, voldoende geld hadden voor de koop.
Tijdens de comparitie van partijen hebben beide partijen verklaard dat
[geïntimeerden] niet aanwezig waren bij de door de notariaal medewerkster bedoelde bijeenkomst. Zij hebben dit daar dus niet gezegd. Mogelijkerwijs heeft de makelaar het gezegd. Gelet op de positie van een makelaar is ook dit een onvoldoende basis om te kunnen aannemen dat [geïntimeerden] hun recht om de opname van een financieringsclausule in de koopovereenkomst te verlangen, hadden prijsgegeven. Ook gelet op de gestelde inhoud van de mededeling is dit een onvoldoende basis. Indien iemand voldoende eigen middelen heeft om daaruit een koop te financieren, wil dat immers niet zonder meer zeggen dat hij zijn recht prijsgeeft om niettemin een financieringsclausule te verlangen.
Nu het door de notarieel medewerkster opgestelde concept van de koopovereenkomst niet is ondertekend, kan uit de omstandigheid dat daarin geen financieringsclausule is opgenomen, redelijkerwijs niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] het voornoemde recht hadden prijsgegeven.
Weliswaar heeft het GEA overwogen dat partijen het erover eens zijn dat dit concept de neerslag is van hun overeenstemming, maar deze overweging is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een gerechtelijke erkentenis in eerste aanleg waaraan [geïntimeerden] in hoger beroep gebonden zouden zijn.
2.7
Op enig moment (mogelijk op 26 september 2014, zie p. 5 van de pleitnota van [appellant]) hebben [geïntimeerden] de "letter of retraction" uitgebracht, waarin zij verklaren af te zien van de koop wegens afwijzing van hun financieringsaanvraag. Het concept van de door de notarieel medewerkster opgestelde koopovereenkomst was toen niet ondertekend en er was toen ook geen andere (nadere) koopovereenkomst als bedoeld in de intentieverklaring ondertekend of opgesteld. Gelet op het hiervoor omschreven recht om te verlangen dat in een dergelijke koopovereenkomst een financieringsclausule zou worden opgenomen, mochten [geïntimeerden] in dat stadium afzien van de koop op de grond dat hun financieringsaanvraag was afgewezen.
Hieraan doet niet af dat zij niet eerder uitdrukkelijk hadden verklaard "hun toevlucht te nemen tot een lening". Indien [geïntimeerden] de koop uit eigen middelen hadden kunnen financieren, doet ook dat er niet aan af. Die enkele gestelde omstandigheid brengt evenmin mee dat het afzien van de koop wegens afwijzing van de financieringsaanvraag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.8
Indien [geïntimeerden] het door de notarieel medewerkster opgestelde concept van de koopovereenkomst zouden hebben ondertekend, zouden zij ingevolge artikel 13 daarvan gedurende drie dagen na die ondertekening bevoegd zijn geweest de koopovereenkomst te annuleren. Aangezien [geïntimeerden] bij "letter of retraction" van de koop hebben afgezien zonder het concept ooit te hebben ondertekend, is dit een (zelfstandige) reden temeer om hen thans niet gebonden te achten tot betaling van enig bedrag aan [appellant]. De duidelijke tekst "three (3) days' written notice, from the date of signing" is redelijkerwijs niet vatbaar voor de uitleg dat de termijn van drie dagen eerder ingaat dan op de dag van ondertekening. Onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat [appellant] dat niettemin zo mocht begrijpen.
Ook is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat indien [geïntimeerden] het concept zouden hebben ondertekend en vervolgens binnen drie dagen tot annulering zouden zijn overgegaan, dit misbruik van artikel 13 zou hebben opgeleverd, of dat zij door hun opstelling in deze procedure misbruik maken van dat conceptartikel. Het conceptartikel vermeldt niet dat er alleen een beroep op kan worden gedaan indien sprake is van een verborgen gebrek. Onvoldoende is aangevoerd om te kunnen oordelen dat het toch zo moet worden uitgelegd.
2.9
De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] hem hebben misleid en te kwader trouw niets van zich hebben laten horen (p. 6 memorie van grieven), is onvoldoende uitgewerkt om een onderzoek daarnaar te rechtvaardigen.
2.10 [
appellant] heeft aan het slot van de memorie van grieven een algemeen bewijsaanbod gedaan. Het Hof passeert dat omdat het onvoldoende specifiek ziet op stellingen die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Bij pleitnota hebben zij aangeboden de notarieel medewerkster als getuige te doen horen, maar zij hebben onvoldoende geconcretiseerd welke stelling zij daarmee wensen te bewijzen in het licht van de eigen verklaring van [appellant] ter comparitie van partijen dat [geïntimeerden] niet aanwezig waren bij de door de notarieel medewerkster bedoelde bijeenkomst.
2.11
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op NAf 282,50 aan verschotten en NAf 10.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, G.C.C. Lewin en
H. de Doelder, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 december 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.