Uitspraak
BURGERLIJKE ZAKEN 2015 VONNIS NO.
Registratienrs. Ghis 73773 - AR 42/13 - H 187/15, 187A/15, 187B/15 en 187C/15
Uitspraak: 29 januari 2016
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in de zaken van:
appel H 187/15
de rechtspersoon naar vreemd recht QUANTUM INVESTMENT TRUST LTD,
gevestigd in Belize,
hierna te noemen: Quantum,
oorspronkelijk (mede)gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.,
appel H 187A/15
de besloten vennootschap SIMPSON BAY RESORT OWNER COMPANY B.V.
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: SBROC,
oorspronkelijk (mede)gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
oorspronkelijk (mede)gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
appel H 187C/15
[APPELLANTE],
kantoorhoudende in Sint Maarten,
hierna te noemen: de notaris,
oorspronkelijk (mede)gedaagde, thans appellante
gemachtigden: mrs. J. Veen en W.J. Nelissen,
gemachtigden: mrs. J. Veen en W.J. Nelissen,
tegen
1. de stichting STICHTING BELANGENBEHARTIGING PELICAN RESORT & CLUB,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: de stichting,
2. [GEÏNTIMEERDE 2],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
hierna te noemen: [geïntimeerde 2],
3. [GEÏNTIMEERDE 3],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
hierna te noemen: [geïntimeerde 3],
alle oorspronkelijk eisers, thans geïntimeerden in de appellant H 187/15, H 187A/15 en H 187C/15,
gemachtigde: mr. G.L. van Giffen,
en in de zaak:
appel H 187B/15
1. de stichting STICHTING BELANGENBEHARTIGING PELICAN RESORT & CLUB,
gevestigd in Sint Maarten,
2. Robert [GEÏNTIMEERDE 2],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
3. Franklin [GEÏNTIMEERDE 3],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
alle oorspronkelijk eisers, thans appellanten,
gemachtigde: mr. G.L. van Giffen,
tegen
1. de rechtspersoon naar vreemd recht QUANTUM INVESTMENT TRUST LTD,
gevestigd in Belize,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.,
2. de besloten vennootschap SIMPSON BAY RESORT OWNER COMPANY B.V.
gevestigd in Sint Maarten,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
3. [APPELLANTE],
kantoorhoudende in Sint Maarten,
gemachtigden: mrs. J. Veen en W.J. Nelissen,
alle oorspronkelijk gedaagden, thans geïntimeerden.
Appellanten in de appellen H 187/15, H 187A/15 en H 187C/15, geïntimeerden in het appel H 187B/15 worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als Quantum c.s.
Geïntimeerden in de appellen H 187/15, H 187A/15 en H 187C/15, appellanten in het appel H 187B/15 worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als de stichting c.s.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in de zaak met AR nummer 42 van 2013 gewezen en op 12 augustus 2014 uitgesproken vonnis. De inhoud van dit vonnis geldt als hier ingevoegd.
1.2.
Quantum is bij akte van appel, ingekomen op 15 september 2014, in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis (appel H 187/15). In een op 27 oktober 2014 ingediende memorie van grieven, met producties, heeft zij vier grieven voorgedragen en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met veroordeling van de stichting c.s. in de kosten van deze procedure in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3.
Op 19 september 2014 is de notaris in hoger beroep gekomen (H 187C/15). In een op 23 oktober 2014 ingediende memorie van grieven, met producties, heeft hij tien grieven voorgedragen en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de stichting c.s. niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen dan wel deze zal afwijzen, met veroordeling van de stichting c.s. in de kosten van deze procedure in beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vijf dagen na de datum van het vonnis, alsmede met veroordeling van de stichting c.s. tot terugbetaling van hetgeen de notaris alsdan onverschuldigd heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de onverschuldigde betaling, alles uitvoerbaar bij voorraad.
1.4.
SBROC is in hoger beroep gekomen door indiening van een akte van appel op 23 september 2014 (H 187A/15). In een op 4 november 2014 per fax en 5 november 2014 in hard copy ingediende memorie van grieven, met producties, heeft zij 27 grieven voorgedragen en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de stichting c.s. zal afwijzen, kosten rechtens.
1.5.
De stichting c.s. heeft eveneens geappelleerd tegen het vonnis van 12 augustus 2014 en wel door indiening van en akte van appel op 22 september 2014 (appel H 187B/15). In een op 3 november 2014 ingediende memorie van grieven, tevens akte houdende wijziging van eis, met producties, heeft zij haar eis gewijzigd, vier grieven voorgedragen en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof met inachtneming van de wijziging van eis het bestreden vonnis zal vernietigen en de in de memorie van grieven geformuleerde vorderingen van de stichting c.s. als nog integraal zal toewijzen, met veroordeling van Quantum c.s. in de kosten.
1.6.
De stichting c.s. heeft afgezien van indiening van een memorie van antwoord in de door Quantum, de notaris en SBROC ingestelde appellen (H 187/15, H 187A/15 en H 187C/15).
1.7.
In het door de stichting c.s. ingestelde appel (H 187B/15), hebben Quantum, de notaris en SBROC elk een memorie van antwoord, met producties, ingediend. Daarin hebben zij dit hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met daarbij vernietiging van het bestreden vonnis op grond van hun eigen appellen, met veroordeling van de stichting c.s. in de kosten.
1.8.
Op 7 december 2015 heeft de stichting c.s. producties ingezonden per e-mail.
1.9.
Op 11 december 2015 hebben mondelinge pleidooien plaatsgevonden. Voor Quantum, de notaris en de stichting zijn de gemachtigden mrs. Gibson, Nelissen en Van Giffen verschenen. Voor SBROC is verschenen [naam ], bestuurder van SBROC, [naam ], bestuurder van Royal Resort, en de gemachtigde mr. Bloem. De vier gemachtigden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen.
1.10.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De ontvankelijkheid
Partijen zijn tijdig en op de juiste wijze in hoger beroep gekomen en kunnen daarin worden ontvangen.
3.De grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de memories van grieven.
4.Beoordeling
4.1.
Het Hof gaat uit van het volgende.
Op 16 december 2010 heeft op verzoek van Quantum als schuldeiser van Pelican Resort Club, The Owner Company N.V. (hierna ook ‘Pelican’ genoemd) een veiling plaatsgevonden ten overstaan van de notaris van aan Pelican toebehorende registergoederen. Ten tijde van de veiling beschikte Quantum over een eerste hypotheekrecht alsmede over twee in rang daaropvolgende rechten van hypotheek.
Hypotheekhouder/verkoper Quantum heeft op de veiling de registergoederen gekocht voor koper SBROC.
De koopsom was lager dan de hypothecair verzekerde vordering van Quantum.
Op 20 december 2010 heeft het GEA de in artikel 3:270 lid 3, derde zin, BW bedoelde goedkeurende aantekening gesteld op de verklaring van hypotheekhouder Quantum, inhoudende dat de netto-opbrengst Quantum geheel toekomt krachtens de door de eerste hypotheek verzekerde vordering of andere vorderingen die eveneens door hypotheek zijn verzekerd en in rang onmiddellijk bij de eerste aansluiten (productie 4 bij inleidend verzoekschrift).
Hypotheekhouder/verkoper Quantum heeft haar vordering op de notaris ter zake van de executoriale verkoop gecedeerd aan koper SBROC (productie 3 bij memorie van grieven van de notaris).
Koper SBROC heeft niet de koopprijs voldaan ‘in handen van de notaris’, zoals is voorgeschreven in artikel 3:270 lid 1, eerste zin, BW en in de veilingvoorschriften, maar heeft haar verplichting om de koopsom te voldoen aan de notaris verrekend met de aan haar door hypotheekhouder/verkoper Quantum gecedeerde vordering op de notaris.
Bij notariële akte van 26 januari 2011 (‘deed of command and notarial declaration of payment’; productie 1 bij inleidend verzoekschrift) verklaart de notaris, kennelijk ter voldoening aan het in artikel 525 lid 2 Rv (jo artikel 546 Rv) gestelde voorschrift (‘dat de koopprijs in zijn handen is gestort’), dat betaling door koper SBROC is geschied: ‘that Buyer in the auction has paid the aforementioned purchase price on this date, and that the Buyer has complied with all other obligations deriving from the General and Specific Conditions of the Auction’.
Opdat ‘the delivery of the Property can be completed’ is het proces-verbaal van toewijzing ingeschreven in de openbare registers, samen met deze ‘deed of command and notarial declaration of payment’.
4.2.
Het GEA heeft geoordeeld dat door het achterwege laten van storting door koper SBROC van de koopsom in handen van de notaris (artikel 3:270 lid 1 BW en artikel 525 lid 2 Rv) de koper SBROC de registergoederen niet heeft verkregen als bedoeld in artikel 525 lid 1 Rv en de zuivering als bedoeld in artikel 3:273 BW niet heeft plaatsgevonden. Hiertegen richten zich de appellen van Quantum, SBROC en de notaris.
4.3.
Toepasselijke wetsbepalingen:
Van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek:
Art. 270.1. De koper is gehouden de koopprijs te voldoen in handen van de notaris, te wiens overstaan de openbare verkoop heeft plaatsgevonden of door wie de akte van overdracht ingevolge de onderhandse verkoop is verleden. De kosten van de executie worden uit de koopprijs voldaan.
2.Wanneer geen hypotheken van een ander dan de verkoper zijn ingeschreven en geen schuldeiser op het goed of op de koopprijs beslag heeft gelegd of zijn vordering ontleent aan artikel 264, derde lid, en evenmin door de executie een beperkt recht op het goed vervalt, draagt de notaris aan de verkoper uit de netto-opbrengst van het goed af hetgeen aan deze blijkens een door hem aan de notaris te verstrekken verklaring krachtens zijn door hypotheek verzekerde vordering of vorderingen toekomt; het overschot keert de notaris uit aan hem wiens goed is verkocht.
3. Zijn er meer hypotheekhouders of zijn er schuldeisers of beperkt gerechtigden als bedoeld in het tweede lid, dan stort de notaris de netto-opbrengst onverwijld bij een door hem aangewezen bewaarder die aan de daartoe gestelde eisen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voldoet. Wanneer het goed door de eerste hypotheekhouder is verkocht en deze vóór of op de betaaldag aan de notaris een verklaring heeft overgelegd van hetgeen hem van de opbrengst toekomt krachtens de door de eerste hypotheek verzekerde vordering of andere vorderingen die eveneens door hypotheek zijn verzekerd en in rang onmiddellijk bij de eerste aansluiten, met vermelding van schuldeisers wier vordering boven de zijne rang neemt, blijft de storting nochtans achterwege voor hetgeen aan de verkoper blijkens deze verklaring toekomt, en keert de notaris dit aan deze uit. Deze verklaring moet zijn voorzien van een aantekening van de rechter in eerste aanleg binnen wiens rechtsgebied het verbonden goed zich geheel of grotendeels bevindt, inhoudende dat hij de verklaring heeft goedgekeurd, nadat hem summierlijk van de juistheid ervan is gebleken. Tegen de goedkeuring is geen hogere voorziening toegelaten.
4. In geval de notaris ernstige redenen heeft om te vermoeden dat de hem ingevolge het tweede of derde lid verstrekte verklaring onjuist is, kan hij de uitkering aan de hypotheekhouder opschorten tot de in het derde lid aangewezen rechter op vordering van de meest gerede partij of op verlangen van de notaris omtrent de uitkering heeft beslist.
5.Wanneer de hypotheekhouders, de schuldeisers die op het goed of op de koopprijs beslag hebben gelegd, of hun vordering ontlenen aan artikel 264, derde lid, de beperkt gerechtigden wier recht door de executie vervalt, alsmede degene wiens goed is verkocht het vóór de betaaldag omtrent de verdeling van de te storten som eens zijn geworden, blijft de storting achterwege en keert de notaris aan ieder het hem toekomende uit.
6.Van dit artikel kan in de verkoopvoorwaarden niet worden afgeweken.
Art. 271.1. Na de betaling van de koopprijs zijn alle in artikel 270, vijfde lid, genoemde belanghebbenden bevoegd een gerechtelijke rangregeling te verzoeken om tot verdeling van de opbrengst te komen overeenkomstig de formaliteiten die in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zijn voorgeschreven.
2. Indien deze belanghebbenden met betrekking tot de verdeling alsnog tot overeenstemming komen en daarvan door een authentieke akte doen blijken aan de bewaarder bij wie de opbrengst is gestort, dan keert deze aan ieder het hem volgens deze akte toekomende uit.
Art. 272.1. Een verkoper die van de notaris betaling heeft ontvangen, is verplicht desverlangd aan hem wiens goed is verkocht, en aan de schuldenaar binnen één maand na de betaling rekening en verantwoording te doen.
2. Een hypotheekhouder, een schuldeiser of een beperkt gerechtigde die in de rangregeling is begrepen, kan binnen één maand na de sluiting daarvan gelijke rekening en verantwoording vragen, indien hij daarbij een rechtstreeks belang heeft.
Art. 273.1. Door de levering ingevolge een executoriale verkoop en de voldoening van de koopprijs gaan alle op het verkochte goed rustende hypotheken teniet en vervallen de ingeschreven beslagen, alsook de beperkte rechten die niet tegen de verkoper ingeroepen kunnen worden.
2.Wanneer de koper aan de rechter in eerste aanleg binnen wiens rechtsgebied het verbonden goed zich geheel of grotendeels bevindt, de bewijsstukken overlegt dat de verkoop met inachtneming van de wettelijke voorschriften heeft plaatsgehad en dat de koopprijs in handen van de notaris is gestort, wordt hem van het tenietgaan en vervallen van de in het eerste lid bedoelde hypotheken, beperkte rechten en beslagen een verklaring verstrekt. Tegen de beschikking die een zodanige verklaring inhoudt, is geen hogere voorziening toegelaten.
3. De verklaring kan bij of na de levering in de registers worden ingeschreven. Zij machtigt dan de bewaarder der registers tot doorhaling van de inschrijvingen betreffende hypotheken en beslagen.
Van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:
Art. 525 (ingevolge art. 546 Rv van toepassing bij executie door een hypotheekhouder)
1. De koper verkrijgt het recht op de verkochte zaken door inschrijving van het proces‑verbaal van toewijzing.
2. De bewaarder van de openbare registers weigert inschrijving, indien niet tevens een verklaring van de notaris wordt overgelegd dat de koopprijs in zijn handen is gestort, en, zo het gaat om een verkoop als bedoeld in artikel 477b, tweede lid, tevens een schriftelijke verklaring van de derde dat hij de zaak ter beschikking heeft gesteld van de deurwaarder die het beslag onder de derde heeft gelegd.
3. De geëxecuteerde wordt op vertoon van het proces‑verbaal genoodzaakt tot ontruiming op de wijze, bepaald in de artikelen 556 en 557.
4.4.
De appellen van Quantum, SBROC en de notaris slagen. Dat met goedvinden van de notaris de koopsom door de veilingkoper niet in handen van de notaris is gestort, brengt niet met zich dat de koper niet het recht op de verkochte zaken verkrijgt door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing. Evenmin brengt dit met zich dat door deze levering en de voldoening van de koopprijs alle op het verkochte goed rustende hypotheken niet teniet gaan en de ingeschreven beslagen, alsook de beperkte rechten die niet tegen de verkoper ingeroepen kunnen worden, niet vervallen. De onregelmatige gang van zaken brengt wel mee dat de notaris aansprakelijk is voor de eventueel daaruit voor belanghebbenden voortvloeiende schade en dus moet instaan voor de aanwezigheid van de te verdelen netto-opbrengst, in het midden gelaten of het Land mede aansprakelijk is. Dat ook in strijd is gehandeld met de veilingvoorwaarden (weergegeven onder 2 van het bestreden vonnis) maakt het voorgaande niet anders.
4.5.
In het onderhavige geval komt hier bij dat niet is komen vast te staan – inmiddels zijn ca. vijf jaren verstreken – dat enig belang is geschaad door de gang van zaken waarbij storting in handen van de notaris achterwege is gebleven. Ter zitting in hoger beroep is verklaard dat de executiekosten rechtstreeks door de hypotheekhouder/verkoper Quantum zijn voldaan, zodat deze niet door de notaris behoefden te worden afgehouden van de koopsom (artikel 3:270 lid 1, tweede zin, BW). De koopsom is ‘voldaan’. De (bruto- en netto-)koopsom was lager dan het totaal der – op de vorderingen van andere crediteuren voorrang hebbende – vorderingen van de hypotheekhouder. Het GEA had de in artikel 3:270 lid 3, derde zin, BW bedoelde goedkeurende aantekening gesteld (zie hiervóór rov. 4.1 onder d). De notaris had geen ernstige redenen als bedoeld in artikel 3:270 lid 4 BW om te vermoeden dat de hem door de hypotheekhouder verstrekte verklaring onjuist is. Zou daarom de koopsom door SBROC wel in handen van de notaris zijn gestort, dan zou deze in verband met de cessie tussen Quantum en SBROC (zie hiervóór rov. 4.1 onder e) na korte tijd (na een narecherche) weer aan SBROC zijn geretourneerd.
4.6.
De stichting c.s. betoogt voorts dat de hypotheekverlening aan Quantum nietig of vernietigbaar is wegens een tegenstrijdig belang, daarin bestaande dat een zekere Sutton als bestuurslid van de Huurdersvereniging Pelican Resort & Club voor en namens Pelican getekend heeft, terwijl hij ‘ultimate beneficial owner’ was van Quantum. Door Quantum en SBROC is dit betwist. Ter zitting van het Hof hebben zij onbestreden het volgende gesteld. Het management over Pelican werd gevoerd door Royal Resorts, waarvan Sutton bestuurder was. Financiering bleek noodzakelijk en Royal Resorts introduceerde Quantum, waarin meerdere investeerders, onder wie Sutton, participeerden. Alle betrokkenen waren van de verhoudingen op de hoogte. Sutton was niet ‘ultimate beneficial owner’ van Quantum (zie productie 1 bij memorie van antwoord van Quantum). Sutton was ten tijde van de hypotheekverlening een van de vijf bestuurders van de Huurdersvereniging. De vervaltermijn voor het vorderen van vernietiging als bedoeld in artikel 2:21 lid 4 BW is verstreken, evenals de verjaringstermijn van artikel 3:52 BW. Niet aanvaardbaar is dat wordt volstaan met het aanvoeren van de enkele mogelijkheid van een tegenstrijdig belang (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA0033, NJ 2007/420,
Bruil v. Kombex).
Bruil v. Kombex).
4.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft de stichting c.s. haar stelling omtrent het tegenstrijdig belang onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd om tot bewijslevering te worden toegelaten. Overigens geldt dat indien de stelling van de stichting wel opgaat, de koper SBROC in beginsel goederenrechtelijke bescherming geniet (artikel 3:88 BW). Niet staat vast dat koper SBROC niet te goeder trouw was en dit is door de stichting c.s. ook niet voldoende specifiek te bewijzen aangeboden. Dat er banden zijn tussen koper SBROC en Quantum impliceert niet zonder meer de afwezigheid van goede trouw. De stelling dat SBROC met Quantum vereenzelvigd moet worden, wordt verworpen, omdat die niet is onderbouwt.
4.8.
De stelling van de stichting c.s. dat de hypotheekhouder/verkoper Quantum niet te goeder trouw handelde door de kredietrelatie met Pelican op te zeggen of misbruik van bevoegdheid tot parate executie maakte, is eveneens te vaag gebleven. Overigens zou daardoor het recht van koper SBROC evenmin goederenrechtelijk worden aangetast.
4.9.
Niet staat vast dat de veilingvoorschriften (betreffende de voorbereiding van de veiling en de gang van zaken op de veiling) niet zijn nageleefd. Niet is voorgeschreven (in de wet noch de veilingvoorwaarden) dat in buitenlandse bladen behoorde te worden geadverteerd.
4.10.
Het Hof leest in het petitum van de stichting c.s. niet dat deze de goederenrechtelijke insteek van deze procedure (ter zake van de vraag of overgang op koper SBROC en zuivering hebben plaatsgevonden) overstijgt. Bij de grieven van Quantum, SBROC en de notaris die niet de overgang en de zuivering betreffen bestaat daarom geen belang.
4.11.
Het bestreden vonnis moet worden bevestigd en de vorderingen van de stichting c.s. moeten worden afgewezen. De stichting c.s. dient (hoofdelijk) de kosten van deze procedure in beide instanties aan de zijde van Quantum, SBROC en de notaris te dragen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van de stichting c.s. af;
- veroordeelt de stichting c.s. in de kosten van deze procedure in beide instanties en tot op heden begroot:
- aan de zijde van Quantum voor de eerste aanleg op NAf 8.133,33 aan gemachtigdensalaris en voor het hoger beroep op NAf 26.100,= aan gemachtigdensalaris en NAf 16.184,= aan verschotten;
- aan de zijde van SBROC voor de eerste aanleg op NAf 8.133,33 aan gemachtigdensalaris en voor het hoger beroep op NAf 26.100,= aan gemachtigdensalaris en NAf 16.929,= aan verschotten;
- aan de zijde van de notaris voor de eerste aanleg op NAf 8.133,33 aan gemachtigdensalaris en voor het hoger beroep op NAf 26.100,= aan gemachtigdensalaris en NAf 16.929,= aan verschotten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, alsmede met veroordeling van de stichting c.s. tot terugbetaling van hetgeen de notaris eventueel ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de onverschuldigde betaling;
- verklaart de kostenveroordelingen ten behoeve van Quantum en de notaris uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en D. Radder, leden van het Hof, en ter openbare terechtzitting van 29 januari 2016 in Sint Maarten uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.