ECLI:NL:OGHACMB:2014:22

• Datum uitspraak: 11 februari 2014
• Publicatiedatum: 16 juni 2014
• Zaaknummer: AR 328/2012 Ghis 63807 H 282/13
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.C.C. Lewin; F.J. Lourens; M.C.B. Hubben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de rechtmatigheid van een garage gebouwd op de erfgrens in strijd met welstandsbepalingen

In deze zaak, behandeld door het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, gaat het om een geschil tussen twee partijen over de rechtmatigheid van een garage die door de geïntimeerde is gebouwd op de erfgrens. De appellante, die eigenaar is van een perceel in Aruba, heeft in hoger beroep beroep aangetekend tegen een vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (GEA) dat haar vorderingen had afgewezen. De appellante vorderde onder andere de sloop van de garage van de geïntimeerde, die volgens haar in strijd was met de welstandsbepalingen en onrechtmatige hinder veroorzaakte. Het Hof oordeelde dat de appellante zelf ook een garage had gebouwd die in strijd was met dezelfde welstandsbepalingen, waardoor het onaanvaardbaar was dat zij afbraak vorderde. Het Hof concludeerde dat de appellante niet kon stellen dat de geïntimeerde onrechtmatig handelde, aangezien de muur waarop de garage was gebouwd, een mandelige scheidsmuur was, waar beide partijen recht op hadden. De vorderingen van de appellante werden afgewezen, en het Hof bevestigde het vonnis van het GEA. De appellante werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

Registratienummer: AR 328/2012 Ghis 63807 H 282/13

Uitspraak: 11 februari 2014

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[appellante] ,

wonende in Aruba,

oorspronkelijk eiseres, thans appellante,

gemachtigde: mr. M. Croes,

tegen

[geïntimeerde],

wonende in Aruba,

oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. T.D. Croes-Fernandes.

Partijen worden hierna ook [appellante] en [geintimeerde] genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het GEA) wordt verwezen naar de tussen partijen in deze zaak gewezen vonnissen van het GEA van 16 mei 2012 en 3 oktober 2012. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.

1.2 [

appellante] is van laatstgenoemd vonnis in hoger beroep gekomen door indiening op 14 november 2012 van een daartoe strekkende akte van hoger beroep. Op 27 december 2012 heeft [appellante] een memorie van grieven ingediend waarbij twee grieven zijn voorgedragen en toegelicht. [appellante] heeft in de memorie geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende [geintimeerde] zal veroordelen tot:

“ primair:

het slopen van de meergenoemde garage ter opheffing van de onrechtmatige toestand dat door de bouw ervan is ontstaan, onder verbeurte van een dwangsom van

Awg. 250,00 voor iedere dag dat [geintimeerde] in gebreke blijft hieraan te voldoen tot en met een bedrag van Awg. 100.000,--;

subsidiair:

betaling van een schadevergoeding, op voorhand te stellen op Awg. 30.000,00, in verband met schadevergoeding ten gevolge van de uitvoering van de bouw van genoemde garage gebruikmakend van een omheiningsmuur toebehorend aan [appellante] en ter vergoeding van de kosten welke gemoeid zullen zijn met het opheffen van de onrechtmatige toestand door [appellante] zelf;

meer subsidiair:

vernietiging van de afstandsclausule onder artikel 12 opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst, met tegelijkertijd de ontbinding van zowel voornoemde voorlopige koopovereenkomst en de meergenoemde notariële transportakte met onmiddellijke teruggave van alle kosten, door [appellante] betaalde hypotheek aflossingen en rente, onder verbeurte van een dwangsom van Awg. 250,00 voor iedere dag dat [geintimeerde] in gebreke blijft hieraan te voldoen tot en met een bedrag van

Awg. 100.000,--;

primair en subsidiair:

onder aanpassing van het vonnis naar kosten en rente, met veroordeling van geïntimeerde [geintimeerde] in de kosten van beide instanties, waaronder begrepen een bijdrage in de kosten van rechtskundige bijstand aan de zijde van [appellante], waarmee tot dusver begroot op een bedrag van Awg. 230.000,-.”

1.3 [

geintimeerde] heeft geen memorie van antwoord ingediend.

1.4

Op de voor pleidooi nader bepaalde dag, 14 januari 2014, hebben partijen een pleitnota overgelegd.

1.5

Vonnis is bepaald op heden.

2. De ontvankelijkheid

2.1 [

appellante] is tijdig en op de juiste wijze in beroep gekomen van het bestreden vonnis, zodat zij daarin kan worden ontvangen.

3. De grieven

3.1

Voor de inhoud van de grieven verwijst het Hof naar de memorie van grieven.

4. De feiten

4.1

Als niet dan wel onvoldoende weersproken gesteld en op grond van de overgelegde stukken staan tussen partijen de volgende feiten vast.

4.2 [

appellante] is eigenares van het perceel te Tanki Leendert [nr] (plaatselijk bekend als Punto di Oro Villa Park [nr]) in Aruba. Zij is eveneens eigenares en bewoonster van de daarop staande woning. Deze woning maakt deel uit van Punto di Oro Villa Park, dat ontwikkeld is door Punto di Oro Development Corporation N.V. (hierna: Punto di Oro).

4.3 [

appellante] heeft het perceel op 6 juli 2000 gekocht van Punto di Oro. Punto di Oro heeft daarna de woning met daaraan vast een garage daarop laten bouwen. De garage steunt op de muur die op de erfafscheiding is geplaatst tussen perceel Tanki Leendert [ ] en perceel Tanki Leendert [ ].

4.4

Op het belendende perceel, dat eveneens deel uitmaakt van Punto di Oro Villa Park, Tanki Leendert [ ], staat een soortgelijke woning met garage als die van [appellante]. Deze woning is eigendom van Punto di Oro en is door Punto di Oro gebouwd. De garage van deze woning steunt op dezelfde muur die op de erfafscheiding is geplaatst tussen perceel Tanki Leendert [ ] en perceel Tanki Leendert [ ].

4.5

In de (voorlopige) koopakte van 6 juli 2000 opgemaakt tussen [appellante] en Punto di Oro zijn welstandsbepalingen opgenomen in artikel 8. Artikel 8 lid 12 luidt:
“De toegelaten afstand tussen een niet naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw en een perceelgrens bedraagt tenminste (2) twee meter (…)”

4.6

Artikel 12 van de (voorlopige) koopakte luidt:
“Na verlijden van de akte tot levering kunnen partijen de ontbinding der overeenkomst niet meer vorderen.”

4.7

De transportakte van 16 oktober 2000 waarbij het perceel van [appellante] door Punto di Oro aan haar is geleverd bevat welstandsbepalingen, opgenomen in artikel 10. Artikel 10 lid 12 van de transportakte komt overeen met artikel 8 lid 12 van de (voorlopige) koopakte. Artikel 10 lid 14 van de transportakte vermeldt onder meer:
“Verkoopster verbindt zich tegenover de koper om de hiervoor vermelde kettingbedingen tevens op te leggen aan de toekomstig eigenaren of zakelijk en/of economisch gerechtigden van de overige percelen welke behoren tot fase 1 (kavels 1 tot en met 13 en 35 tot en met 53) van het onderhavige verkavelingsplan genaamd Punto di Oro Villa Park.”

4.8 [

geintimeerde] is enig bestuurder van Punto di Oro.

5. De beoordeling

5.1

Het GEA heeft, kort samengevat, geoordeeld dat niet is komen vast te staan of aannemelijk geworden dat [geintimeerde] eigenaar, huurder of bewoner is van de woning te Tanki Leendert [ ]. Dat brengt mee dat evenmin kan komen vast te staan dat [geintimeerde] uit dien hoofde onrechtmatig handelt jegens [appellante]. Haar vorderingen zijn daarom door het GEA afgewezen.

5.2

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven komen er, samengevat, op neer dat [geintimeerde] in zijn hoedanigheid van bestuurder van Punto di Oro persoonlijk aansprakelijk is voor de door de vennootschap jegens haar gepleegde onrechtmatige daden. [geintimeerde] kan daarvan persoonlijk een ernstig verwijt worden gemaakt. [appellante] onderbouwt haar stelling dat [geintimeerde] in zijn hoedanigheid van bestuurder van Punto di Oro onrechtmatig jegens haar en/of haar moeder handelt - gelet op de grieven, de toelichting daarop alsmede het partijdebat in eerste aanleg en in hoger beroep - als volgt:

[geintimeerde] heeft de garage van de woning op het perceel Tanki Leendert [ ] gebouwd, steunend op een muur die eigendom is van [appellante]. [appellante] heeft hiervoor geen toestemming gegeven.

[geintimeerde] heeft de garage van de woning op het perceel Tanki Leendert [ ] tot op de erfgrens heeft gebouwd. Dit is in strijd met artikel 8 sub 12 van de koopovereenkomst.

Gebruikers van de garage te Tanki Leendert [ ] veroorzaken onrechtmatige hinder door in die garage dagelijks auto’s te starten en te parkeren.

Toestemming

5.3

Voor wat betreft de stelling van [appellante] dat de muur op de erfgrens volledig in eigendom aan [appellante] toebehoort en [geintimeerde] bijgevolg haar toestemming nodig had voor de bouw van de garage die daarop steunt overweegt het Hof als volgt. Niet in geschil tussen partijen is dat de muur precies staat op de erfgrens van de percelen Tanki Leendert [ ] en Tanki Leendert [ ]. Ingevolge artikel 5:62 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is in geval van een dergelijke scheidsmuur van rechtswege sprake van mandeligheid, een bijzondere vorm van gemeenschappelijke eigendom. De muur behoort [appellante] en Punto di Oro bijgevolg gemeenschappelijk in eigendom toe. Iedere mede-eigenaar van een mandelige scheidsmuur mag ingevolge artikel 5:67 lid 1 BW tegen deze muur aanbouwen en daarin tot op de helft der dikte andere werken aanbrengen, mits hij aan de muur en de door de buur bevoegdelijk daarmee verbonden werken geen nadeel toebrengt. Hij heeft daarvoor geen toestemming nodig van de mede-eigenaar. Voor dit doel mag hij slechts van de naar zijn erf toegekeerde helft van de muur gebruikmaken. Gesteld noch gebleken is dat [geintimeerde] in strijd met deze bepaling heeft gehandeld door de muur voor de helft te gebruiken als steunmuur voor een garage op precies dezelfde wijze als de muur voor de helft als steunmuur dient voor de (soortgelijke) garage van [appellante]. De stelling van [appellante] dat haar toestemming vereist was voor de bouw van de garage en dat daarom sprake is van een onrechtmatige daad vindt op grond van het voorgaande geen steun in het recht en kan niet tot toewijzing van haar vordering tot afbraak of schadevergoeding leiden. Nu artikel 5:67 lid 1 BW van regelend recht is, kan dit anders zijn, indien Punto di Oro (of [geintimeerde]) zich anderszins gebonden heeft aan regels die een toestemmingsvereiste meebrengen, maar dit is gesteld noch gebleken.

Welstandsbepalingen

5.4 [

appellante] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de garage gebouwd is in strijd met het bepaalde in artikel 8 lid 12 van de (voorlopige) koopakte.

5.5

Blijkens artikel 10 lid 14 van de transportakte heeft Punto di Oro zich verplicht jegens [appellante] om de in artikel 10 genoemde welstandsbepalingen ook op te leggen aan de andere eigenaren of zakelijk en/of economisch gerechtigden van de percelen in het villapark. Niet gesteld of gebleken is dat dit niet het geval is voor perceel Tanki Leendert [ ], zodat daarvan wordt uitgegaan.

5.6

Waar het de afdwinging van de naleving van de welstandsbepalingen betreft, houdt het Hof vast aan hetgeen is overwogen in zijn vonnis van 1 februari 2002 (AR KG 78/01 – H 321/01): gelet op de onderlinge samenhang der contracten, de omstandigheid dat de bepalingen mede – en in met de tijd toenemende mate – zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van contracten mochten ontlenen, moeten de contracten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze in beginsel in rechte nakoming van de welstandsbepalingen kunnen verlangen. Hiervoor is wel vereist dat zij een voldoende belang hebben; [appellante] heeft dat belang.

5.7 [

geintimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de betreffende bepaling niet geldt voor muren zonder raam, zoals de litigieuze garagemuur. Het Hof begrijpt dit verweer aldus dat de welstandsbepaling moet worden uitgelegd in het licht van hetgeen is bepaald in artikel 5:50 lid 1 BW. Dit verweer slaagt niet. Laatstgenoemde bepaling staat niet toe om binnen de daarin bepaalde afstand, twee meter van de grenslijn, vensters en dergelijke te hebben. Dit staat er evenwel niet aan in de weg dat partijen welstandsbepalingen kunnen opnemen in de koopovereenkomst die een verdergaand verbod behelzen, te weten tot het plaatsen van enig gebouw binnen deze afstand tot de erfgrens. De voor partijen geldende welstandsbepaling ex artikel 8 lid 12 behelst een dergelijk verdergaand verbod. Vaststaat dat de garage op het perceel Tanki Leendert [ ] gebouwd is tot op de erfgrens. Daarmee staat vast dat sprake is van strijd met voornoemde welstandsbepaling.

5.8

Het recht naleving van welstandsbepalingen te vorderen van een buur wordt echter begrensd in dier voege dat indien sprake is van een vordering tot naleving van een buur die zelf ook niet de hand heeft gehouden aan de naleving van (dezelfde) welstandsbepalingen, het Hof het afhankelijk van de overige omstandigheden van het geval, en gelet op het ingrijpende karakter van afbraak, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan achten om naleving te vorderen. Het Hof verwijst hierbij naar zijn vonnis van 24 januari 2012 (ECLI:NL:OGHACMB:2012:BW0488).

5.9

Vaststaat dat de garage van [appellante] eveneens in strijd is gebouwd met voornoemd artikel van de welstandsbepalingen. Deze garage is immers eveneens gebouwd tot op de erfgrens, eveneens steunend op de mandelige scheidsmuur. Nu [appellante] de welstandbepaling op gelijke wijze schendt als Punto di Oro, acht het Hof het in het onderhavige geval onaanvaardbaar dat zij afbraak vordert van de garage van Punto di Oro. Haar vordering tot afbraak op deze grond kan daarom niet worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor haar vordering tot schadevergoeding.

Hinder

5.10 [

[appellante] heeft voorts gesteld dat onrechtmatige hinder wordt veroorzaakt doordat de buren of andere gebruikers van de garage te Tanki Leendert [ ] daarin auto’s starten en parkeren.

5.11

Het enkele starten en parkeren van auto’s in een garage, die daarvoor bij uitstek bedoeld is, levert geen onrechtmatige hinder op, voor zover [geintimeerde] daarvoor al aansprakelijk kan worden gehouden (hij heeft betwist eigenaar, huurder of gebruiker te zijn van de betreffende garage). Nu door [appellante] in het geheel niet is gesteld waaruit de beweerdelijke hinder overigens bestaat kunnen haar vorderingen voor zover deze hierop zijn gestoeld reeds hierom niet worden toegewezen.

5.12

Uit het voorgaande volgt dat Punto di Oro, noch [geintimeerde], toestemming van [appellante] behoefden, en dat [appellante] noch jegens Punto di Oro, noch jegens [geintimeerde] een beroep kan doen op artikel 8 lid 12 van de (voorlopige) koopakte en dat noch van Punto di Oro, noch van [geintimeerde] kan worden aangenomen dat zij onrechtmatige hinder hebben veroorzaakt. Daarom kan in het midden blijven of [geintimeerde] een ernstig verwijt kan worden gemaakt van de aan Punto di Oro verweten gedragingen.

Ontbinding

5.13 [

appellante] heeft in haar petitum in hoger beroep gevorderd dat artikel 12 van de (voorlopige) koopakte wordt vernietigd, alsmede dat de (voorlopige) koopakte en de transportakte worden ontbonden. Zij heeft echter geen enkele feitelijke of juridische grondslag gesteld voor deze vorderingen, zodat deze daarom niet voor toewijzing in aanmerking kunnen komen.

5.14

De conclusie van het voorgaande is de door [appellante] voorgestelde grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bevestigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in hoger beroep van [geintimeerde].

BESLISSING

Het Hof:

- bevestigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geintimeerde] tot op heden begroot op Afl. 1.700,00 aan gemachtigdensalaris.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, F.J. Lourens en M.C.B. Hubben, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 11 februari 2014.