Uitspraak
Registratieno’s: AR. 33/08, HB 2010/66 en HB 2010/69, ook bekend als H-234/10 en 234A/10.
Uitspraak van 10 april 2012 (bij vervroeging)
HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak van:
(HB-66/2010)
[appellant sub1en geïntimeerde sub 3] en [appellante sub 2 en geïntimeerde sub 4], echtelieden, beiden wonende op Curaçao ([adres] 48),
gedaagden in eerste aanleg, thans appellanten,
gemachtigde: mr. R.A.P.H. Pols
tegen
1. [geïntimeerde sub 1], wonende in Curaçao ([adres] 57) en
2. [geïntimeerde sub 2], wonende in Curaçao, ([adres] 47),
eisers in eerste aanleg, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. D. d’Ancona,
en in de zaak van
(HB-69/2010)
[appellant sub 3], wonende in Curaçao ([adres] 49)
eiser in eerste aanleg, thans appellant,
gemachtigde: mr. D. d’Ancona,
tegen
[appellant sub 1 en geïntimeerde sub 3] en [appellante sub 2 en geïntimeerde sub 4], echtelieden, beiden wonende op Curaçao ([adres] 48),
gedaagden in eerste aanleg, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. R.A.P.H. Pols.
1. Het verdere verloop van beide zaken
Hier wordt verwezen naar het op 24 januari 2012 uitgesproken tussenvonnis (2e tussenvonnis) waarin het Hof beide zaken naar de rol heeft verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten. Nadien heeft appellant [appellant sub 3] in het hoger beroep tegen [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] (HB-69/2010) op de rolzitting van 21 februari 2012 een akte met één productie overgelegd en heeft appellant [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] op dezelfde rolzitting in beide beroepzaken (HB-66/2010 en HB69/2010) een akte met meerdere producties overgelegd. Op de rolzitting van 20 maart 2012 hebben [geïntimeerden sub 1 en 2] zich bij “<i>antwoordakte</i>” in de zaak tegen [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] uitgelaten en heeft [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] zich bij “<i>contra-akte</i>” in de zaak tegen [appellant sub 3] (HB-69/2010) uitgelaten. Partijen hebben nadien opnieuw vonnis gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. Beoordeling
2.1 Het Hof gaat eerst in op het hoger beroep van [appellant sub 3] (zaak 69/2010). [appellant sub 3] merkt ten aanzien van de door Landmark Geodec (Landmark) verrichte hoogtemetingen op dat Landmark “<i>bij haar berekeningen slechts rekening heeft gehouden met de terreinhoogte ter plaatse van de hoekpunten aan de voorzijde van de gebouwen.</i>” Naar [appellant sub 3] betoogt is bij de meting niet uitgegaan van de gemiddelde hoogte van het (gehele) terrein waarop het bouwwerk staat, zoals art. 6 van Pro de welstandsbepalingen voorschrijft, maar van de gemiddelde hoogte langs de voorgevel van het huis. Indien echter van het gemiddelde van het gehele – hellende – bebouwde terrein wordt uitgegaan, is het huis van [appellant sub 3] 7 cm te hoog gebouwd (volgens de door [appellant sub 3] overgelegde meting van [H.S.]Surveyors), dan wel 9 cm (volgens een door [appellant sub 3] zelf uitgevoerde berekening, overgelegd als prod. 1 bij de akte van 21 febr. 2012). Landmark berekende de hoogte van de huizen van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] (no. 48) en [appellant sub 3] (no. 49) eertijds op onderscheidenlijk 7.85m en 7.95m, dus 1.35m dan wel 1.45m hoger dan toegestaan). De juistheid van de metingen van Landmark zijn op zichzelf niet door [appellant sub 3] betwist.
2.2 In het 2e tussenvonnis onder 2.3 heeft het Hof overwogen dat, waar het de definitie van “<i>een tweede bouwlaag</i>” betreft, het in de rede ligt om aan te sluiten bij de door de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State gegeven definitie (uitspraak van 8 augustus 1996, no. H01.95.0548), maar dat partijen zich (nog) niet erover hadden uitgelaten of SWR (Spanish Water Resort) wellicht een andere definitie voor ogen heeft gestaan. Omdat partijen zich daarover niet meer hebben uitgelaten, gaat het Hof thans uit van de in het 2e tussenvonnis geciteerde definitie van de Afdeling Rechtspraak. Dat brengt mee dat ervan moet worden uitgegaan dat onder het voorste deel van het huis van [appellant sub 3] sprake is van een tweede bouwlaag als bedoeld in art.6 van Pro de welstandsbepalingen. Zoals in het 2e tussenvonnis onder 2.3 is overwogen, ziet het huis van [appellant sub 3] vanaf de straatkant bezien er ook uit als een tweeverdiepingshuis en verschillen de huizen van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] en [appellant sub 3], vanaf die kant bezien, niet veel van elkaar.
2.3 Het Hof refereert hier aan rechtsoverweging 3.b van het 2e vonnis, in het bijzonder voor zover daarin is overwogen dat het ingevolge de welstandsbepalingen niet is verboden om een huis van 6.50m met een plat dak te bouwen. De in de eerste zin van overweging 3.b gestelde vraag wordt hier nu bevestigend beantwoord door het Hof. Geconcludeerd wordt dat de in art. 6 van Pro de welstandsbepalingen gestelde eis dat slechts één bouwlaag is toegestaan zich niet goed verdraagt met de toegestane bouwhoogte van 6.50m die ruimte biedt voor de bouw van twee woonlagen met een bouwhoogte van ongeveer 3m. In zoverre lijkt art. 6 van Pro de welstandsbepalingen niet goed doordacht te zijn. Niet is betwist dat het voorschrift dat slechts één woonlaag mag worden gebouwd in de nabije omgeving waar de huizen van partijen op [adres] zijn gelegen op grote schaal is overtreden. Nu blijkens hetgeen hiervoor onder 2.1 en 2.2 is overwogen vaststaat dat [appellant sub 3] zich niet strikt aan art.6 van Pro de welstandsbepalingen heeft gehouden acht het Hof het, naar reeds in het 2e tussenvonnis onder 3.d is overwogen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de vordering van [appellant sub 3] wordt toegewezen. Daarbij is ook in aanmerking genomen hetgeen in het 2e tussenvonnis onder 3.d, laatste zin, is overwogen.
2.4 In het appel van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] tegen [geïntimeerde sub 2]] overweegt het Hof dat, naar door [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] is aangevoerd, ook [geïntimeerde sub 2]] zich niet aan art. 5 van Pro de welstandsbepalingen heeft gehouden. Die bepaling houdt in dat het toegelaten bebouwingspercentage van een bouwkavel ten hoogste 40% mag bedragen. [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] heeft bij akte van 21 februari 2012 onder 26 aangevoerd dat [geïntimeerde sub 2]] heeft geweigerd SWR toe te staan vanuit zijn perceel foto’s te maken, alsook het oppervlak van zijn opstal te doen opmeten. [geïntimeerde sub 2]] heeft dat bij antwoordakte van 20 maart 2012 niet weersproken. In die akte wordt onder “mbt 22” wel het resultaat vermeld van door [geïntimeerde sub 2]] verrichte metingen. Volgens die metingen is het oppervlak van de gehele kavel 714m, het oppervlak van de opstallen 228 m2, het oppervlak van de binnenporch 41 m2 en het oppervlak van de buitenporch 20 m2 (in totaal bebouwd: 289 m2). Volgens de metingen van [geïntimeerde sub 2]] is het bebouwingspercentage dus 714 : 289 = 0.4047 % (een overschrijding van 3.4 m2). [geïntimeerde sub 2]] meent weliswaar dat een open porch “<i>uiteraard</i>” niet meetelt, maar het Hof kan hem daarin niet volgen. Blijkens art. 5 gaat Pro het om “<i>bebouwing</i>” en niet valt in te zien dat een binnenporch of een buitenporch niet onder dat begrip valt. In aanmerking genomen hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen alsmede in het 2e tussenvonnis onder 3.d (laatste zin), komt het Hof tot de slotsom dat ook voor [geïntimeerde sub 2]] geldt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zijn op art. 6 van Pro de welstandsbepalingen steunende vorderingen worden toegewezen.
2.5 Ten aanzien van de vordering van [geïntimeerde sub 1] neemt het Hof in aanmerking dat zijn huis aan de overkant van de weg uitzicht biedt op zowel het huis van [appellant sub 3] als dat van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4]. Naar hiervoor onder 2.2 is overwogen zijn die beide huizen ongeveer even hoog en ogen zij beide, vanuit de kavel van [geïntimeerde sub 1] bezien, als twee verdiepingshuizen. Ten aanzien van het huis van [appellant sub 3] heeft [geïntimeerde sub 1] zich op het standpunt gesteld dat het om een één verdiepingshuis gaat en dat het ook (vrijwel) voldoet aan de voorgeschreven bouwhoogte. Tijdens de descente heeft het Hof vastgesteld dat er waar het het huis van [geïntimeerde sub 1] betreft sprake is van een aanzienlijke lichtinval en uitzicht en dat een verlaging van het dak van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] met 1.35m op die afstand geen wezenlijk verschil uitmaakt. Een valide reden ontbreekt om [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] te dwingen de hoogte van het dak te verlagen (met het risico dat hij na de verlangde verlaging uitzicht krijgt op een aanzienlijk massiever uitziend huis met een plat dak). Eveneens in aanmerking genomen dat het voorschrift van een enkele woonlaag in de directe omgeving van het huis van [geïntimeerde sub 1] op grote schaal is overtreden, wordt aan [geïntimeerde sub 1] diens vordering wegens het ontbreken van een rechtens relevant belang afgewezen.
2.6 De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat in het appel van [appellant sub 3] tegen [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] (HB-69/2010), het bestreden vonnis wordt bevestigd met veroordeling van [appellant sub 3] in de kosten van het hoger beroep. In het appel van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] tegen [geïntimeerde sub 2]] en [geïntimeerde sub 1] (HB-66/2010) wordt het bestreden vonnis vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde sub 2]] en [geïntimeerde sub 1] alsnog afgewezen. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] dragen de kosten van het geding in beide instanties. Bij de kostenveroordeling houdt het Hof er rekening mee dat [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] in hoger beroep pas na het uitspreken van het 1e tussenvonnis door een gemachtigde is bijgestaan, aanvankelijk mr. D.E. Liqui-Lung, nadien mr. Pols.
<u>Beslissing</u>
Het Hof:
<u>in het appel van [appellant sub 3] tegen [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] (zaak 69/2010).</u>
- bevestigt het bestreden vonnis en veroordeelt [appellant sub 3] in de op het hoger beroep aan de zijde van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] gevallen kosten, tot op heden begroot op NAfl. 5.100,=.
<u>in het appel van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] tegen [geïntimeerden sub 1 en 2] (HB-66/2010)</u>
- vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerden sub 1 en 2] tegen [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] af;
- veroordeelt [geïntimeerden sub 1 en 2] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [appellanten sub 1 en 2 en geïntimeerden sub 3 en 4] in eerste aanleg begroot op NAfl. 3.200,= als salaris voor de gemachtigden en in hoger beroep op NAfl. 1.186,= aan verschotten en NAfl. 5.100,= als salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, J.R. Sijmonsma en A.N.G.N.E. Mijnssen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao op 10 april 2012 in aanwezigheid van de griffier.