Uitspraak
Vonnis van 21 april 2010
Zaaknummer: KG 82/2010
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN
zittingsplaats Sint Maarten
VONNIS in kort geding
in de zaak van
[eiseres]
eiseres,
gemachtigde: mr. F.T. Hiemstra,
tegen
1. [gedaagde],
2. [tweede gedaagde],
beiden wonende op Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigde: mr. C.M. Marica.
Partijen worden hierna – ook in het dictum – aangeduid als de [eiseres] en (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde].
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het op 31 maart 2010 ingediende verzoekschrift;
- de pleitnota met producties van mr. Hiemstra;
- de pleitnota met producties van mr. Marica;
- de behandeling ter zitting van 16 april 2010.
Het vonnis werd bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1 De [eiseres] en [gedaagde] zijn eigenaar van percelen in Cole Bay. Deze percelen maken onderdeel uit van de Blue Lagoon subdivision, die in 1985 werd gesplitst in 18 percelen.
2.2 Corona Construction N.V., de ontwikkelaar van de Blue Lagoon subdivision, heeft alle percelen kort na de splitsing verkocht en geleverd. De meerderheid van de percelen is bebouwd.
2.3 De [eiseres] heeft in 1985 twee percelen geleverd gekregen van Corona Construction N.V. De leveringsakte vermeldt onder meer het volgende:
<i>“(…). All buildings to be erected on the sold property shall be of permanent Construction and shall not be more than two (2) storeys high. (…).
2) Any deviation from the foregoing restrictions is only possible by written approval of seller, or the legal entity as mentioned hereinafter and with proper observance of the interests of the joint owners of the numbered lots of the interest of the blue Lagoon Development subdivision.
3) The foregoing restrictions are furthermore herewith stipulated in behalf of Seller, or, at the discretion of Seller, al legal entity to be indicated by Seller, with the approval of the majority of owners of a numbered lot of the Blue Lagoon Development subdivision (…).”</i>
Deze passage zal hierna met ‘de gebruiksbeperkende bepaling’ worden aangeduid.
2.4 Op dit perceel heeft De [eiseres] een huis met twee woonlagen laten bouwen. Ook de andere huizen binnen de Blue Lagoon subdivision hebben twee woonlagen.
2.5 In 2007 is – door een koper van Corona Construction N.V. – aan [gedaagde] een perceel met daarop een huis met twee woonlagen geleverd. In de notariële akte is de gebruiksbeperkende bepaling opgenomen.
2.6 [gedaagde] heeft van het Eilandgebied Sint Maarten een bouwvergunning gedateerd 3 november 2008 verkregen voor een <i>“building extension”</i>. Bij de aanvraag voor deze bouwvergunning heeft [gedaagde] een document d.d. 10 september 2008 overgelegd waarin Corona Construction Company N.V. verklaart :
<i>“(…).
- that the Company was the Developer of the Blue Lagoon subdivision in the Colebay district of Sint Maarten;
- that the Company has laid down certain restrictions and conditions which were to be adhered to by the owners of the lots;
- that the Company, itself, does not have any interest in the subdivision and/or in the adherence to the restrictions and conditions as set forth in the title deed of each lot.
This, however, does not imply that the other lot owners in this subdivision cannot object to any deviation from the title deed.</i>
2.7 [gedaagde] is voornemens een derde woonlaag op zijn huis te bouwen teneinde twee te verhuren appartementen te realiseren. De door hem ingeschakelde aannemer heeft voorbereidende werkzaamheden in 2009 aangevangen met de bouw van een trap aan de buitenkant. Met de opbouw is de aannemer recent begonnen.
2.8 Bij brief van 22 maart 2010 heeft een aantal eigenaren van percelen in de Blue Lagoon subdivision het volgende aan [gedaagde] geschreven:
<i>“This letter serves to bring to question your obvious intention to start some form of construction at a third level. In keeping with the deed that you also have, any construction higher than two storeys must have permission from the other property owners.
Obviously you did not care to abide by the deed or respect us as neighbors and property owners. Our properties will undoubtedly be devaluated and the problem with parking can only get worse. Your action is unacceptable and we protest any further development of an third level.
Setting a precedence that can in the future open the door for others to come and disregard the deed and construct high rise buildings on every vacant land in the neighborhood is not what we signed to in our deed.
(…).”</i>
2.9 [gedaagde] heeft de werkzaamheden voortgezet. De [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 25 maart 2010 gesommeerd de bouwwerkzaamheden te staken en hetgeen is gebouwd af te breken. Inmiddels zijn de muren van de derde woonlaag gebouwd.
3. Het geschil
3.1 De [eiseres] vordert – samengevat weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde], op straffe van verbeurte van een dwangsom, A) te bevelen de bouwwerkzaamheden betrekking hebbende op de bouw van een derde verdieping op hun huis (of enig ander gebouw) op het perceel omschreven in meetbrief 172/1985 te staken en gestaakt te houden, en B) te bevelen de derde verdieping op hun huis, althans het afgebouwde deel ervan, af te breken en het puin af te voeren; een en ander kosten rechtens.
3.2 Aan haar vordering legt de [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] met de bouw van een derde verdieping op zijn huis handelt in strijd met de gebruikbeperkende bepaling die alle kopers van een perceel in de Blue Lagoon subdivision hebben aanvaard.
3.3 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer dat, voor zover van belang, hierna aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
4.1 Het gestelde spoedeisend belang ligt besloten in de aard van de zaak en is ook niet door [gedaagde] weersproken.
4.2 De [eiseres] voert het volgende aan. Op de 18 percelen die tezamen de Blue Lagoon subdivision vormen hebben de eigenaren een huis gebouwd van twee verdiepingen. Enkele percelen zijn niet bebouwd. Daarmee heeft iedere eigenaar zich gehouden aan de gebruiksbeperkende bepaling die zij bij de levering hebben aanvaard. [gedaagde] schendt de gebruiksbeperkende bepaling met de bouw van een derde woonlaag. Deze is in volle gang en dient gestopt te worden en vervolgens moet hetgeen dat is gebouwd weer worden afgebroken. De [eiseres] heeft daarbij belang omdat de bouw van een derde verdieping precedentwerking heeft: als [gedaagde] het mag, zouden anderen het ook mogen. Dat leidt tot aantasting van het karakter van de buurt. Bovendien leidt een derde verdieping – aldus nog steeds de [eiseres] – tot inkijk bij omliggende huizen en tuinen, tot beperking van lichtinval en meer bewoners, meer auto’s en dus parkeeroverlast.
4.3 Daartegenover stelt [gedaagde] dat hij in 2008 een vergunning heeft gekregen voor de bouw van de derde verdieping. Corona Construction N.V., ten behoeve van wie de gebruiksbeperkende bepaling is bedongen, heeft vooraf aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de opbouw. De [eiseres] kan geen beroep doen op de gebruiksbeperkende bepaling. Bovendien heeft zij geen belang bij handhaving. Van hinder is geen sprake en [gedaagde] heeft zijn directe buren toestemming gevraagd en deze verkregen. Het belang van [gedaagde] bestaat in de opbrengst uit verhuur van de twee te realiseren appartementen. Inmiddels is de bouw zover gevorderd dat alleen het dak er nog opgezet moet worden, aldus [gedaagde].
4.4 Het Gerecht overweegt het volgende. Over de betekenis van de gebruiksbeperkende bepaling zijn partijen het eens: een koper van een perceel in de Blue Lagoon subdivision mag geen derde woonlaag bouwen. [gedaagde] heeft niet bestreden dat hij die thans laat aanbrengen.
4.5 Daarmee komt het aan op de vraag of de [eiseres] zich jegens [gedaagde] op de gebruiksbeperkende bepaling kan beroepen. Deze bepalingen zijn in 1985 ten gunste van de projectontwikkelaar Corona Construction N.V. ten opzichte van haar kopers bedongen. Nadat zij het laatste van de 18 percelen had verkocht en haar geen belang meer bij handhaving resteerde, kwam aan de desbetreffende verplichting de crediteur te ontbreken. Niet van belang is derhalve of de brief d.d. 10 september 2008 van Corona Construction Company N.V. kan worden begrepen als goedkeuring van het plan om een derde woonlaag te bouwen.
4.6 Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht zijn de kopers van de 18 percelen (in ieder geval) na levering van het laatste perceel ten opzichte van elkaar aan de gebruiksbeperkende bepalingen gebonden. Daarvoor is redengevend dat iedere koper moet hebben begrepen dat, gelet op de tekst van de gebruiksbeperkende bepalingen: <i>proper observance of the interests of the joint owners of the numbered lots</i>, deze zijn bedongen ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren. Daarin ligt besloten dat zij ook onderling nakoming van die bepalingen kunnen vragen, ook in het geval dat een bouwvergunning is afgegeven. Vergelijk het (eind)vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba in de Pelican Key zaak, te kennen uit HR 23 juni 2006, LJN: AV7029.
4.7 De [eiseres] kan derhalve van [gedaagde] verlangen dat hij zich onthoudt van het bouwen van een derde woonlaag, behoudens voor zover hij daarmee misbruik van bevoegdheid zou maken (art. 3:13 BWNA Pro). Daarvan zou sprake kunnen zijn indien een zodanige onevenredigheid zou bestaan tussen het belang van de [eiseres] en het belang van [gedaagde] dat de [eiseres] in redelijkheid niet tot uitoefening van zijn bevoegdheid kan komen. Dat kan hier niet worden aangenomen. De [eiseres] woont tegenover [gedaagde] en wordt dus rechtstreeks geconfronteerd met de opbouw. Dat dit het karakter van zijn woonomgeving, waarin voorzover het de Blue Lagoon subdivision betreft slechts huizen met twee woonlagen zijn gebouwd, aantast acht het Gerecht voorshands aannemelijk. Bovendien is op grond van de overgelegde foto’s voldoende aannemelijk dat vanuit de derde woonlaag – anders dan nu het geval is door hoge palmbomen die op de stoep van [gedaagde] staan – uitzicht zal ontstaan op het huis en de tuin van de [eiseres]. Voorts laat het Gerecht niet onvermeld dat de [eiseres] niet de enige eigenaar binnen de Blue Lagoon subdivision is die zich tegen de opbouw van [gedaagde] verzet; de brief van 22 maart 2010 is door meerdere direct omwonenden ondertekend. Het Gerecht overweegt ten slotte dat ter zitting voorshands afdoende is gebleken dat de echtgenoot van de [eiseres], die door [gedaagde] niet vooraf was gekend in zijn plannen, zich tot zowel het Eilandgebied als [gedaagde] heeft gewend met het verzoek in te grijpen onderscheidenlijk te stoppen toen zich de contouren van een derde woonlaag op het huis van [gedaagde] begonnen af te tekenen, zodat geen steek houdt het verwijt van [gedaagde] dat de [eiseres] het erop heeft aan laten komen en hem op kosten jaagt door pas nu tegen de bouw te ageren.
4.8 Op grond van het voorgaande zal het Gerecht de vordering tot het staken van de bouw toewijzen. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als na te melden.
4.9 De vordering tot afbraak van de derde woonlaag zal worden afgewezen nu die het bestek van een kort geding te buiten gaat.
4.10 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1 veroordeelt [gedaagde] om binnen een uur na betekening van dit vonnis de bouwwerkzaamheden betrekking hebbend op de bouw van een derde verdieping op zijn huis op het perceel omschreven in meetbrief 172/1985 te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van Nafl. 2.000,-- per dag(deel) met een maximum van NAfl. 50.000,-- gedurende de periode dat [gedaagde] geen gehoor geeft aan dat bevel;
5.2 veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de [eiseres] begroot op NAfl. 721,50,-- aan verschotten en NAfl. 1.500,-- aan salaris gemachtigde;
5.3 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Thierry, rechter in dit gerecht en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2010 in aanwezigheid van de griffier.