Uitspraak
Het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten
in de zaak van:
[huurder 1] en
[huurder 2],
beiden wonende te Sint Maarten,
eisers, hierna: de huurders,
gemachtigde: de advocaat mr. S.R. BOMMEL
tegen
[verhuurder 1],
feitelijk verblijvende te Sint Maarten,
en
en
[verhuurder 2],
domicilie kiezende te Sint Maarten,
gedaagden, hierna tezamen: de verhuurders.
1.De procedure
1.1 Op 9 april 2021 hebben eisers een beroepschrift ex artikel 7:246 BW met producties ingediend, waarbij zij in beroep komen tegen de beschikking van de Huurcommissie (met nr.H-1365), gedateerd 1 maart 2021. Deze beslissing is door eisers ontvangen op 4 maart 2021. De behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 21 juni 2021, alwaar de huurders in persoon zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verhuurster […], hierna: de verhuurster, is eveneens in persoon verschenen. Het pakket stukken, dat zij bij die gelegenheid nog in het geding wilde brengen, is geweigerd, want niet tijdig overgelegd. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
1.2. Uitspraak is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eisers huren sedert januari 2017 van gedaagden een studio appartement aan de [adres] (hierna: de woning) voor US$ 550.00 per maand. Die woning maakt onderdeel uit van een groter pand, waarvan de verhuurders ook eigenaar zijn.
2.2.
Bij schrijven van 8 februari 2021 heeft de verhuurster de Huurcommissie verzocht om toestemming tot het opzeggen van de huur aan de huurder met betrekking tot de woning en ontruiming daarvan.
2.3.
Bij beslissing van 1 maart 2021 heeft de Huurcommissie toestemming verleend aan de verhuurster om uiterlijk per 1 juli 2021 de huur op te zeggen aan de huurders en bevel gegeven tot ontruiming per evenredige datum. Ten overstaan van de Huurcommissie heeft verhuurster aangegeven dat zij wil voldoen aan haar plicht zich te ontfermen over de zorg voor haar hoogbejaarde ouders. Daartoe wil ze dat haar ouders komen inwonen bij haar en haar blinde zoon. De Huurcommissie heeft daarop overwogen bekend te zijn met de traditie dat men zich ontfermt over de zorg voor de ouders. Na een bezichtiging ter plaatse is de Huurcommissie van mening dat verhuurster daadwerkelijk dringende behoefte heeft aan additionele woonruimte om de gewenste accommodatie te verschaffen aan haar blinde zoon en hoogbejaarde ouders. En voorts dat de huurwoning in kwestie inderdaad de toegankelijkheid en accommodatie verschaft waar verhuurster ten behoeve van haar ouders, die niet meer zo sterk ter been zijn, en haar zoon, behoefte aan heeft. En tot slot dat de toegankelijkheid tot de huurruimte vanuit de woonruimte van verhuurster een kwestie is van verwijdering van twee gipsplaten muren.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
De huurders verzoeken de beslissing van de Huurcommissie te vernietigen en opnieuw rechtdoende de verhuurders niet-ontvankelijk te verklaren dan wel hun verzoek af te wijzen. Een en ander met veroordeling van de verhuurders in de kosten van de procedure.
3.2.
De huurders leggen hieraan - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.
De huurcommissie heeft het beginsel van hoor- en wederhoor geschonden door geen melding te maken van de bezichtiging, waardoor de huurders geen gelegenheid is geboden daarbij aanwezig te zijn, en door de hoorzitting buiten aanwezigheid van de huurders en hun gemachtigde te doen plaatsgevonden, terwijl de Huurcommissie ervan op de hoogte was dat de gemachtigde die dag niet beschikbaar was.
Verder betwisten de huurders dat de verhuurders een rechtmatig belang hebben bij beëindiging van de huur. De verhuurster heeft het afgelopen jaar al verschillende procedures aangespannen tegen de huurders om hen uit de woning te krijgen. Telkens om verschillende verzonnen redenen en telkens is het ook afgewezen. De verhuurders maken sinds hun terugkeer naar Sint Maarten reeds enige jaren met hun blinde zoon gerieflijk gebruik van het naast de verhuurde woning gelegen grotere pand, terwijl de ouders van verhuurster in hun eigen woning elders wonen. Er is geen noodzaak om deze situatie te wijzigen. Daar komt bij dat een ander naastgelegen appartement van verhuurders onlangs is vrijgekomen, zodat er voldoende extra ruimte is om de ouders daar te accommoderen. Verder is geen sprake van eigen gebruik, zoals de verhuurders stellen, nu het de bedoeling is dat de ouders en niet de verhuurders in de woning gaan verblijven. De huurders hebben er belang bij in de woning te kunnen blijven. Zij zijn 60-plussers, met een zeer gering inkomen, die niet in staat zijn om elders een betaalbaar appartement te vinden.
3.3.
De verhuurster heeft hiertegen het volgende verweer gevoerd.
De huurders overdrijven en maken zich schuldig aan ongegronde verwijten. De verhuurster wil graag dat haar bejaarde en zieke ouders bij haar komen wonen, zodat zij voor ze kan zorgen. De woning waar verhuurster thans in verblijft met haar zoon, is daarvoor te klein en moeilijk toegankelijk. Daarom wil verhuurster haar ouders en eventueel ook haar zoon onderbrengen in de (daarnaast gelegen) woning, waar de huurders thans verblijven. Dat is te beschouwen als eigen gebruik en dat gebruik is ook dringend noodzakelijk.
3.4.
Op hetgeen overigens nog aan de orde is gekomen, zal hierna – voor zover relevant – nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het Gerecht stelt voorop dat het beroepschrift, nu is gebleken dat dit op 9 april 2021 bij het Gerecht is ingediend, tijdig is ingediend. De huurders kunnen daarmee worden ontvangen in hun beroep.
4.2.
Op basis van de stukken lijkt het erop dat de huurders inderdaad niet zijn uitgenodigd bij de bezichtiging aanwezig te zijn. Dat is in strijd met de goede procesorde. Dat geldt niet zonder meer voor het laten doorgaan van de hoorzitting als gepland op 1 maart 2021. Het (kennelijk) uitblijven van een reactie op het verzoek van de huurders aan de Huurcommissie om die datum te wijzigen, omdat hun gemachtigde niet aanwezig kon zijn, maakt nog niet dat dit verzoek is ingewilligd en er dus een andere datum zou worden gepland. De huurders hadden er goed aan gedaan toch ter hoorzitting te verschijnen en desgewenst aldaar nogmaals om uitstel te verzoeken. Voor wat betreft de inhoudelijke kant van de zaak heeft het volgende te gelden.
4.3.
Ingevolge artikel 7:250 lid 1 BW verleent de Huurcommissie haar toestemming indien de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. En ingevolge het tweede lid van dat artikel kan de Huurcommissie in bijzondere gevallen de beëindiging van de huur op andere grond toestaan, indien haar blijkt dat de eigenaar, of in geval van gedeeltelijke onderhuur, de hoofdbewoner daarbij een rechtmatig belang heeft.
4.4.
In dit geval heeft de Huurcommissie toestemming verleend op grond van het tweede lid van artikel 7:250 BW. Daartegen richt zich ook het beroep, zodat thans de vraag voorligt of de verhuurders inderdaad een rechtmatig belang hebben bij beëindiging van de huur.
4.5.
Voorop gesteld wordt dat van een rechtmatig belang sprake is als uit de afweging van de maatschappelijke en economische belangen van partijen kan worden geconcludeerd dat van een verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren. Er dient dus een afweging van de belangen van beide partijen plaats te vinden.
4.6.
De verhuurster stelt dat haar belang daaruit bestaat dat ze wil dat haar hoogbejaarde ouders bij haar en haar zoon komen inwonen, zodat ze voor hen kan zorgen. Dat valt op zichzelf te prijzen. Een dergelijk belang kan worden gekwalificeerd als een emotioneel belang. Dat belang betreft niet haar belang als verhuurster, maar betreft het geluk en welzijn van de ouders van verhuurster en daarmee dus haar belang als dochter. Dit belang kan bij de afweging van maatschappelijke en economische belangen dan ook geen gewicht in de schaal leggen. Dat ligt anders voor wat betreft het verweer, eerst ter zitting, van verhuurster dat haar eigen woningruimte te krap wordt als ze haar ouders bij zich in huis neemt. Dit is een economisch belang en dat belang legt wel gewicht in de schaal. Daarbij speelt als tegengewicht wel een rol dat het probleem van die krapte een kwestie is die – hoe nobel ook – verhuurster zelf in het leven heeft geroepen. In dat kader dient te worden meegenomen dat onweersproken vaststaat dat er een alternatieve oplossing is, namelijk dat de ouders ook gebruik kunnen maken van de naastgelegen vrijgekomen woning, die tot voor kort werd gehuurd door een ander echtpaar. Door zonder meer toch vast te willen houden aan het willen gebruiken van de woning waarin de huurders verblijven, komt het Gerecht onredelijk voor ten opzichte van de huurders. Daarbij weegt aan de zijde van de huurders mee, dat onweersproken is dat de huurders een zeer gering inkomen hebben en niet in staat zijn om elders een betaalbaar appartement te vinden.
Al met al valt de belangenafweging daarmee in het voordeel van de huurders uit.
Voor het geval de verhuurster tevens heeft willen betogen dat haar inwonende zoon van 23 jaar, die vanaf zijn geboorte blind is, in plaats van de huurders de woning dient te gebruiken, kan dit niet tot een ander oordeel leiden, omdat voor deze wijziging in gebruik geen gemotiveerd rechtmatig belang is gesteld noch gebleken.
4.7.
Gelet op het vorenstaande is het Gerecht van oordeel dat de beslissing van de Huurcommissie niet in stand kan blijven. Het voorgaande brengt met zich dat het Gerecht de beslissing van de Huurcommissie zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het oorspronkelijke verzoek van de verhuurders tot beëindiging van de huur en ontruiming, zal afwijzen.
4.8.
Verhuurders zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten, aan de zijde van huurders begroot op NAf. 2.950, waarvan NAf. 450,00 aan vast recht en NAf. 2.500,00 aan salaris gemachtigde (2 punten tarief 5).
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
Vernietigt de beslissing van de Huurcommissie (met nr. H-1365) waartegen het onderhavige beroep zich richt;
En opnieuw rechtdoende:
5.2.
Wijst het verzoek van de verhuurders af;
5.3.
Veroordeelt de verhuurders in de proceskosten, aan de zijde van de huurders tot op heden begroot op NAf 2.950,00.
5.4.
Verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad uitsluitend voor wat betreft de veroordeling in de proceskosten.
Aldus gegeven op Sint Maarten op 12 juli 2021 door mr. P.P.M. van der Burgt, rechter van voormeld Gerecht en door deze in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.