ECLI:NL:OGEAM:2020:51

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201900954

Vonnis van 23 juni 2020

inzake

[eiseres],

gevestigd in Sint Maarten,

-eiseres in conventie-,

-verweerster in reconventie-,

gemachtigde: mr. J.G. Snow,

tegen

[gedaagde],

gevestigd in Sint Maarten,

-gedaagde in conventie-,

-eiseres in reconventie-,

gemachtigde: mr. K. Huisman.

Partijen worden hierna ook “[eiseres]” en “[gedaagde]” genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 27 augustus 2019 met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 4 februari 2020 met producties;
het comparitievonnis van 18 februari 2020 van het Gerecht.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1. [

gedaagde] is door de inschrijving van een leveringsakte van 17 mei 2018 op 18 mei 2018 eigenaar geworden van een recht van erfpacht omschreven in meetbrief SXM UPQ 064/1989. In deze leveringsakte is vermeld:

‘(…)[eiseres]
:

Buyers covenant and hereby undertake:

-
to participation the [eiseres],

which Association is responsible for the management and administration of the common areas, properties and facilities;

conveyance together with a chain stipulation as set forth hereinafter:
to contribute in proportion to the costs of administration, maintenance and management of such common areas, properties and facilities.

The obligations describes in the foregoing paragraphs shall be binding upon the Buyers and their successors in ownership, as well as on any other party acquiring a limited right of use shall be responsible and liable for compliance with the foregoing obligations by the person or persons to whom they may have rented the house and the land or to whom they may have granted the use under any other title whatsoever(…)’

2.2. [

gedaagde] heeft nimmer onderhoudsbijdragen aan [eiseres] betaald. In een ‘Statement’ van 30 juni 2019 is een door [gedaagde aan [eiseres] verschuldigd bedrag vermeld van US $ 6.650,00. Per maand brengt [eiseres] het bedrag van US $ 550,00 bij [gedaagde] als onderhoudsbijdrage in rekening

2.3.

Op 31 juli 2019 heeft [eiseres] een conservatoir verhaalsbeslag doen leggen op het aan [gedaagde] toebehorend recht van erfpacht (‘long lease’).

3.Het geschil

3.1. [

eiseres] vordert
in conventie-zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt om het bedrag van US $ 7.650,00 aan [eiseres] te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de onderhoudsbijdragen tot aan de dag der algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2 [

eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de leveringsakte verplicht is om de maandelijks verschuldigde onderhoudsbijdrage aan [eiseres] te betalen. Nu [gedaagde] dit niet doet, heeft [eiseres] recht en belang bij haar rechtsvordering.

3.3.

Het meest verstrekkende verweer is dat [eiseres] niet in de vordering kan worden ontvangen omdat [eiseres] een vereniging is in de zin van Boek 5 BW en niet een vereniging in de zin van Boek 2 BW. [eiseres] is evenmin de vereniging die is vermeld in de leveringsakte. [gedaagde] is ook geen lid van de vereniging. Kan zelfs hiervan geen lid zijn. [eiseres] is niet bevoegd om onderhoudsbijdragen te vorderen van perceeleigenaren. Alleen van appartementseigenaren. Ook voert [gedaagde] aan dat [eiseres] de vordering niet heeft onderbouwd. Verificatoire bescheiden waaruit de hoogte van de verschuldigde bijdrage dient te blijken, zijn niet aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. [eiseres] weigert informatie te verstrekken over de vereniging en de financiën van de vereniging. Ook de wettelijke rente is niet aan [eiseres] verschuldigd omdat [gedaagde] nimmer is aangemaand en/of rekeningen heeft ontvangen.

3.4.

In reconventievordert -zakelijk weergegeven- [gedaagde] de opheffing van het beslag en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.5. [

eiseres] heeft geen vordering op [gedaagde] zodat het beslag dient te worden opgeheven.

3.6.

De stellingen van partijen zullen, voor zover nodig, hierna worden behandeld.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Onderlinge samenhang van de vorderingen brengt mee dat zij hierna gezamenlijk zullen worden beoordeeld.

4.2.

Het Gerecht stelt voorop dat in de voormelde leveringsakte, op grond waarvan [gedaagde] het recht van erfpacht heeft verkregen, een ten gunste van ‘[eiseres]’ gemaakt derdenbeding is opgenomen. Aangenomen dient te worden is dat ‘[eiseres]’ dit beding heeft aanvaard en de nakoming hiervan verlangt. Op grond van deze bepaling brengt zij onderhoudsbijdragen voor de in haar opdracht door derden uitgevoerde werkzaamheden bij de perceeleigenaren, waaronder [gedaagde], in rekening.

4.3. [

gedaagde] beweert dat [eiseres] niet ‘[eiseres]’ is. Immers, ‘[eiseres]’ is een vereniging van eigenaars in de zin van boek 5 BW terwijl [M] een vereniging is in de zin van boek 2 BW is, althans zo begrijpt het Gerecht dit verweer.

4.4.

Dit verweer passeert het Gerecht. Gesteld noch gebleken is dat er twee verenigingen zijn met (precies) dezelfde naam. Dat een informele vereniging van de perceeleigenaren met dezelfde naam tot stand is gekomen, is mogelijk maar dat heeft [gedaagde] niet gesteld. Het Gerecht zal aan deze mogelijkheid dan ook voorbijgaan. Het Gerecht dient er dan ook vanuit te gaan dat [eiseres] en de in de leveringsakte vermelde vereniging dezelfde vereniging is ten gunste van wie het derdenbeding in de leveringsakte is opgenomen. [eiseres] kan dan ook van [gedaagde] nakoming vorderen.

4.5.

De omstandigheid dat blijkens de akte van 19 april 1991 (productie 5 van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) [eiseres] een vereniging van eigenaars is met een beperkte doelomschrijving en dat [M] blijkens haar doelomschrijving niet tot taak heeft om ten behoeve van de perceeleigenaren met derden te contracteren en om hiervoor onderhoudsbijdragen in rekening te brengen, is niet beslissend.

4.6.

Immers, deze rechtshandelingen van [eiseres] -hoewel niet vallende onder de doelomschrijving- zijn geldig zolang zij niet met succes zijn vernietigd. En alleen [eiseres] is bevoegd om op deze vernietigingsgrond, doeloverschrijding, een beroep te doen. [eiseres] heeft een dergelijk beroep niet gedaan en stelt zelfs dat [eiseres] sinds jaar en dag dit soort handelingen ten behoeve van de perceeleigenaren verricht: het in rekening brengen van onderhoudsbijdragen voor in opdracht van [eiseres] door derden verrichte werkzaamheden. De omstandigheid dat [eiseres] met de doelomschrijving strijdige handelingen verricht, maakt [eiseres] nog niet onbevoegd om dit soort handelingen te verrichten (vergelijk artikel 2:3 juncto artikel 3:32 BW).

4.7.

Op grond van het voorgaande moet ervan worden uitgegaan dat [eiseres] op grond van geldig met derden aangegane rechtshandelingen nakoming vordert van het derdenbeding dat in de leveringsakte is opgenomen.

4.8.

Het is juist dat [gedaagde] niet van rechtswege lid is geworden van [eiseres]. [gedaagde] is immers geen appartementseigenaar maar een perceeleigenaar. Blijkens de leveringsakte wordt wel van haar verlangd om aan [eiseres] deel te nemen (‘
to participate’). Hoe [gedaagde] aan deze verplichting tot deelname inhoud dient te geven, is het Gerecht niet duidelijk omdat voor perceeleigenaren het lidmaatschap van [eiseres] niet openstaat. Het lidmaatschap staat blijkens de statuten van [eiseres] slechts open voor appartementseigenaren. Nu een formele positie van de perceeleigenaren in [eiseres] ontbreekt, rijst natuurlijk de vraag hoe de perceeleigenaren, waaronder [gedaagde], kunnen afdwingen dat aan hen informatie wordt verstrekt en inzicht wordt gegeven in de omvang van hun financiële verplichtingen jegens [eiseres] en of wel redelijke onderhoudsbijdragen bij hen in rekening worden gebracht.

4.9.

Het Gerecht is van oordeel dat [eiseres] gehouden is om ook ten behoeve van perceeleigenaren, waaronder [gedaagde], rekening en verantwoording af te leggen over de door haar met derden aangegane rechtshandelingen en de besteding van de door haar geïnde maandelijkse onderhoudsbijdragen (vergelijk onder meer HR 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1089 waaruit een dergelijke verplichting kan worden afgeleid). Door jaarlijks deze rekening en verantwoording af te leggen, kan ook aan de perceeleigenaren, waaronder [gedaagde], het vereiste inzicht worden verstrekt. Door dit inzicht te verstrekken, kan uiteindelijk de redelijkheid van de bij de perceeleigenaren in rekening gebrachte onderhoudsbijdragen worden beoordeeld.

4.10.

Het Gerecht is van oordeel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om, in plaats van helemaal geen onderhoudsbijdragen meer te betalen, deze rekening en verantwoording in dit geding te vorderen. [gedaagde] heeft dat nagelaten. [gedaagde] laat ook na concrete feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan aan de redelijkheid van de door [eiseres] bij [gedaagde] in rekening gebrachte mag worden getwijfeld.

4.11. [

gedaagde] stelt dat [eiseres] niet bereid is om informatie aan [gedaagde] te verstrekken. Deze stelling is weersproken maar had temeer voor [gedaagde] aanleiding kunnen zijn om in dit geding rekening en verantwoording van [eiseres] te vorderen. [gedaagde] heeft overigens van begin af aan nimmer aan [eiseres] de onderhoudsbijdragen betaald, zodat het Gerecht weinig aannemelijk acht dat het gebrekkige inzicht in de administratie van [eiseres] voor [gedaagde] van enige betekenis is geweest om de bij haar in rekening gebrachte onderhoudsbijdragen niet te betalen.

4.12.

De verschuldigdheid van de wettelijke rente is weersproken. Allereerst is het Gerecht van oordeel dat niet gebleken is dat [gedaagde] op deugdelijke wijze is gesommeerd om het verschuldigde te betalen. Verder ontbreekt een bepaling in de leveringsakte dat de onderhoudsbijdrage binnen een fatale termijn moet zijn voldaan. Het Gerecht gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] eerst na het leggen van het conservatoire beslag op 30 juli 2019 in verzuim is geraakt, zodat het Gerecht slechts de wettelijke rente over de gevorderde hoofdsom zal toewijzen vanaf 30 juli 2019.

4.13.

Nu de hoofdsom hierna zal worden toegewezen, zal het Gerecht de reconventionele vordering afwijzen.

4.14. [

gedaagde] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld die aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

-vastrecht NAf 750,00

-kosten exploit NAf 249,50

-beslagkosten NAf PM

-salaris gemachtigde NAf 2.000,00(2 punten x tarief 4 van NAf 1.000,00)

totaal NAf 2.999,50 + PM

4.15. [

gedaagde] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld die aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

-salaris gemachtigde NAf 500,00 (1 punt x tarief 4 van NAf 1.000,00 x ½).

4.16.

Het vonnis zal voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

Het Gerecht

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het bedrag van US $ 7.650,00 aan [eiseres] te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op een bedrag van NAf 2.999,50 te vermeerderen met de beslagkosten;

5.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.5.

wijst af de vordering;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot op heden begroot op NAf 500,00;

5.7.

verklaart het vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 23 juni 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.