Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201900977
Vonnis in kort geding van 13 september 2019
inzake
(eiseres)
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.B. Brooks,
tegen
(gedaagde),
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G. Hatzmann.
Partijen zullen hierna ‘(eiseres)’ en ‘(gedaagde)’ worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Op 3 september 2019 heeft (eiseres) een kort geding verzoekschrift ingediend. De gemachtigden van partijen hebben producties in het geding gebracht: (eiseres) heeft 10 producties in het geding gebracht en (gedaagde) 14 producties. Vervolgens heeft op 6 september 2019 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd en de gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Partijen, (gedaagde) als verhuurder en (eiseres) als huurder, hebben een ‘lease-agreement’ ondertekend betreffende het gebouw aan de (adres) in Philipsburg (vergelijk productie 1 van het verzoekschrift). In de huurovereenkomst is vermeld:
‘(…)
This lease agreement is entered into for a period of 20(…)
years, commencing on April 1, 2019 and therefore ending on March 31, 2019.(…)
years, commencing on April 1, 2019 and therefore ending on March 31, 2019.(…)
During the first five(…)
years of the lease agreement, the monthly rent will be US$ 43,500 and payable ultimately by the fifth(…)
day of each and every month.(…)
years of the lease agreement, the monthly rent will be US$ 43,500 and payable ultimately by the fifth(…)
day of each and every month.(…)
At the signing of this lease agreement, Lessee shall pay an amount of US$ 87,000 as security deposit.(…)
The Parties agree on a refinement period for the rent of one(…)
month while renovations are ongoing; this means that no rent is due following month. If the renovations are not finalized during the refinement period, the rent will be reduced to half of the rent ($21,750) as agreed upon in this agreement for 2 months.
month while renovations are ongoing; this means that no rent is due following month. If the renovations are not finalized during the refinement period, the rent will be reduced to half of the rent ($21,750) as agreed upon in this agreement for 2 months.
(…)’
2.2.
Als productie 2 van het inleidende verzoekschrift is een document in het geding gebracht waaruit volgt dat partijen een wijziging zijn overeengekomen betreffende de ingangsdatum van de huur:
‘(…)
In the actual lease agreement the commencing date was April 01st, 2019,
but as agreed recently by “lessor” and Lessee”, the new commencing date will beJune 01st, 2019,therefore ending on March 31, 2019 and all other conditions remains the same.
(…)’
2.3. (
gedaagde) heeft als productie 1 in het geding gebracht een met de handgeschreven document gedateerd op 21 mei 2019 waarin is gesteld:
‘(…)
Further both parties agree to extend the ground floor to be use by (gedaagde) till 30 June 2019, as (eiseres) has granted permission to use ground floor up to 30 June 2019 to (gedaagde)
(…)’
Dit document is voorzien van een handtekening.
2.4. (
eiseres) heeft de borgsom (‘deposit’) van US $ 87.000,00 aan (gedaagde) betaald.
2.5.
Op grond van een door het Gerecht verleend verlof heeft (gedaagde) op 29 augustus 2019 voor een huurvordering van US $ 21.500,00 -huur over de maand augustus 2019- conservatoir beslag doen leggen op de bankrekening (-en) bij (bank) van (eiseres). Dit beslag kleeft maar het beslag is blijkens e-mailbericht van 4 september 2019 van mr. J. Snow door (gedaagde) tot het bedrag van US $ 37.500,00 beperkt (vergelijk productie 8 van (gedaagde).
3.Het geschil
3.1. (
eiseres) vordert -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het beslag opheft en (gedaagde) verbiedt om hangende een bodemprocedure opnieuw beslag te leggen gebruikmakend van het op 28 augustus 2019 verleende verlof onder veroordeling van (gedaagde) in de kosten van het geding.
3.2. (
eiseres) legt aan zijn vordering ten grondslag dat vanaf 1 augustus 2019 geen huur aan (gedaagde) is verschuldigd omdat zij tot op heden geen sleutels van het gebouw aan de (adres) in Philipsburg heeft gekregen. Er heeft derhalve nog geen ‘overdracht’ of oplevering van het gebouw plaatsgevonden, zodat geen huur is verschuldigd. Het beslag dient dan ook te worden opgeheven. Verder stelt (eiseres) dat (gedaagde) niet alle relevante informatie in het verzoekschrift heeft gegeven en dat (gedaagde) het Gerecht onjuist, althans onvolledig, heeft geïnformeerd. (gedaagde) heeft hierdoor de bepaling van artikel 18c Rv geschonden.
3.3. (
gedaagde) voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering is gegrond op de bepaling van artikel 705 Rv: spoedeisendheid is mitsdien geen vereiste. Voor zover (gedaagde) zich verweert met de stelling dat (eiseres) geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft, kan dit verweer dus niet slagen.
4.2.
Op het voorblad van het inleidende verzoekschrift is vermeld “
SPOED KORT GEDING artikel 438 RV”. (gedaagde) verweert zich met de stelling dat het te beoordelen geschil niet betrekking heeft op opheffing van een executoriaal beslag. Dit verweer is juist. Het gaat in deze zaak over de opheffing van een conservatoir beslag hetgeen (gedaagde) ook duidelijk moet zijn geweest en ook is. (eiseres) refereert aan een onjuiste bepaling, terwijl verder klip en klaar is waarom het in deze zaak gaat: namelijk een vordering tot opheffing van een conservatoir derdenbeslag. Het Gerecht passeert dit verweer.
SPOED KORT GEDING artikel 438 RV”. (gedaagde) verweert zich met de stelling dat het te beoordelen geschil niet betrekking heeft op opheffing van een executoriaal beslag. Dit verweer is juist. Het gaat in deze zaak over de opheffing van een conservatoir beslag hetgeen (gedaagde) ook duidelijk moet zijn geweest en ook is. (eiseres) refereert aan een onjuiste bepaling, terwijl verder klip en klaar is waarom het in deze zaak gaat: namelijk een vordering tot opheffing van een conservatoir derdenbeslag. Het Gerecht passeert dit verweer.
4.3.
Het Gerecht stelt voorop dat het beslag is gelegd voor de huurvordering van augustus 2019 van (gedaagde) op (eiseres). Nu de maand augustus 2019 nog in de zogenoemde ‘refinement period’ valt, is (eiseres) over die maand het bedrag van US $ 21.750,00 aan (gedaagde) verschuldigd. Dit bedrag heeft (eiseres) niet voldaan. (eiseres) stelt dat zij dat bedrag ook niet hoeft te betalen omdat zij geen sleutels heeft van het gebouw.
4.4.
Het Gerecht stelt voorop dat een conservatoir beslag dient te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt (vergelijk artikel 705 lid 2 Rv). Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van diegene die de opheffing vordert om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure. De kortgedingrechter zal daarbij hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. In deze beoordeling dient een belangenafweging te worden betrokken. Opgemerkt wordt dat het conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt te waarborgen dat verhaal mogelijk zal zijn, voor een vordering die nog niet vaststaat en in de hoofdzaak nog dient te worden toegewezen. Daarnaast behoort tot de aard van het conservatoir beslag dat de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken. Het oordeel of het beslag deugdelijk of ondeugdelijk is gelegd is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel van de kortgedingrechter. Voor de motivering gelden minder strenge eisen dan die aan de motivering van de beslissing in de bodemprocedure worden gesteld. Uit HR 25 november 2005, ECLI:NL:HR:AT9060 volgt voorts dat een belangafweging kan meebrengen dat hoewel de vordering vooralsnog geheel onbewezen is het beslag desondanks gehandhaafd blijft. Het Gerecht is bevoegd om op grond van een belangafweging de vordering tot opheffing van het beslag in zo’n geval af te wijzen zelfs indien de vordering in eerste aanleg in de bodemzaak is afgewezen en de beslaglegger hoger beroep tegen de afwijzing heeft ingesteld [1] .
4.5.
Kern van het betoog van (eiseres) is, dat zij de sleutels van het gebouw niet heeft en dat bijgevolg het gebouw niet aan haar te beschikking is gesteld. Volgens (eiseres) is zij dan ook geen huur verschuldigd [2] . Deze stelling is met de nodige schriftelijke onderbouwing weersproken. Volgens (gedaagde) zijn de sleutels wel degelijk aan (eiseres) ter beschikking gesteld. Het Gerecht stelt vast dat de stellingen over de sleutels met elkaar onverenigbaar zijn met dien verstande dat (eiseres) onder sub 16 van de pleitaantekeningen erkent dat de sleutels, althans dat zulks blijkt uit whatsapp berichten, klaar lagen maar dat deze niet werden afgehaald door (eiseres). Uit de in het geding gebrachte transcripten van whatsapp gesprekken volgt inderdaad dat (gedaagde) (eiseres) uitnodigt om de sleutels van het gebouw op te halen (vergelijk productie 12 van (gedaagde)). Nu dat niet is weersproken, zal het Gerecht hiervan ook uitgaan.
4.6.
Desondanks kan van een terbeschikkingstelling van het gebouw geen sprake zijn als blijkt dat de verhuurder zijn spullen nog in het gebouw heeft staan. De stelling van (eiseres) is dat per 1 juni 2019 (gedaagde) het gebouw nog niet had ontruimd. Het Gerecht passeert deze stelling omdat (gedaagde) eerst vanaf 1 augustus 2019 betaling van huur verlangt. Of per 1 juni 2019 het gebouw nog in gebruik was bij (gedaagde) of niet is mitsdien voor de beoordeling van de vordering van geen belang. Ongetwijfeld is dat wel van belang voor de beoordeling in de bodemzaak maar niet voor dit opheffingskortgeding [3] . Immers, eerst vanaf 1 augustus 2019 verlangt (gedaagde) huur van (eiseres) en voor deze huurvordering heeft (gedaagde) beslag gelegd.
4.7.
Over de ingangsdatum van de huur overweegt het Gerecht nog dat (eiseres) enerzijds stelt dat de huur per 1 juni 2019 is ingegaan maar anderzijds stelt zij dat in een addendum de overeenstemming tussen partijen heeft verwoord dat de huur eerst met ingang van 1 september 2019 ingaat. Het Gerecht stelt vast dat dit addendum niet is ondertekend en dat (gedaagde) de overeenstemming over de ingangsdatum van 1 september 2019 weerspreekt. Deze stelling passeert het Gerecht dan ook. Aan het document dat in sub 2.3. van de feitenvaststelling is geciteerd gaat het Gerecht ook voorbij nu dit document slechts door (gedaagde) is ondertekend en partijen dus hierover ook geen overeenstemming bereikt lijken te hebben: de bodemrechter zal moeten beoordelen of (eiseres) akkoord is gegaan met de inhoud van dit document. Voor de beoordeling van de vordering tot opheffing van het beslag is deze kwestie verder niet van belang.
4.8.
Gesteld noch gebleken is dat (gedaagde) het gebouw niet voor 1 augustus 2019 heeft ontruimd. Hiervoor heeft het Gerecht al aangenomen dat de sleutels vanaf juni 2019 aan (eiseres) ter beschikking zijn gesteld. Voordien heeft (eiseres) in het gebouw ook renovatiewerkzaamheden verricht en is aan haar toegang verleend. Dat (eiseres) deze sleutels wellicht op enig moment aan (gedaagde) (onverplicht) heeft teruggegeven, kan niet afdoen aan het voorlopige oordeel van het Gerecht dat het gebouw met ingang van 1 augustus 2019 voor gebruik aan (eiseres) ter beschikking staat. De stelling van (eiseres) dat zij niet over sleutels beschikt, kan dan wellicht juist zijn, maar kan er niet afdoen dat (gedaagde) het gebouw aan (eiseres) ter beschikking heeft gesteld: zij heeft gedaan wat zij had moeten doen: de toegang verschaft en het gebouw ontruimd. Voorshands is het Gerecht dan ook van oordeel dat vanaf 1 augustus 2019 (eiseres) huur aan (gedaagde) is verschuldigd en dat (gedaagde) een opeisbare vordering op (eiseres) heeft.
4.9.
Dat geen ‘formele’ oplevering met een (schriftelijke) beschrijving heeft plaatsgevonden, kan niet aan het voorgaande afdoen omdat de wet een dergelijke oplevering niet voorschrijft.
4.10.
Of (eiseres) schade heeft geleden door het handelen of nalaten [4] van (gedaagde) zal in de bodemprocedure moeten worden vastgesteld en begroot. In dit kort geding is het Gerecht niet in staat gesteld om hierover te oordelen [5] . De bepaling van artikel 6:136 BW belet (eiseres) in elk geval om zich met succes op verrekening van haar schuld met deze eventuele schade te beroepen.
4.11.
Resteert de stelling dat het Gerecht onvolledig is geïnformeerd en dat (gedaagde) de bepaling van artikel 18c Rv (de ‘waarheidsplicht’) heeft geschonden. Uit het voorgaande volgt dat het Gerecht voorshands van oordeel is dat dat niet het geval is geweest, zodat het Gerecht de stelling passeert [6] .
4.12.
Uit het voorgaande blijkt vooralsnog dat (gedaagde) vanaf 1 augustus 2019 niet alleen recht heeft op huur maar ook -nu betaling is uitgebleven- op rente en kosten. Van de vereiste ondeugdelijkheid van de vordering van (gedaagde) is het Gerecht niet gebleken. Een belangafweging tussen partijen brengt niet mee dat desondanks het beslag dient te worden opgeheven ook niet de reeds gefourneerde deposit van US $ 87.000,00: hiermee voldoet (eiseres) ‘slechts’ aan haar contractuele verplichting om deze zekerheid te stellen [7] . De vordering tot opheffing zal dan ook worden afgewezen. Het verlof heeft slechts betrekking op huur over de maand augustus 2019. Van dit verlof heeft (gedaagde) naar het voorlopige oordeel van het Gerecht op rechtens juiste wijze en met resultaat gebruik gemaakt [8] . Het verlof is gelet op het verzoek naar zijn aard slechts bruikbaar voor deze ene termijn huur: de huurtermijn augustus 2019. Het verlof kan dan ook niet nog een keer worden gebruikt. (eiseres) heeft dan ook geen belang bij het tweede onderdeel van haar vordering, zodat ook dit onderdeel zal worden afgewezen.
4.13. (
eiseres) zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van (gedaagde) tot op heden begroot op:
- salaris gemachtigde NAfl. 1.000,00.
4.14.
Het Gerecht zal het vonnis voor zover het betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1
wijst af de vordering;
5.2
veroordeelt (eiseres) in de proceskosten, aan de zijde van (gedaagde) tot op heden begroot op NAf 1.000,00;
5.3
verklaart dit vonnis voor zover het betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 13 september 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.