ECLI:NL:OGEAM:2019:20

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201800134 (AR 2018/37)

Vonnis d.d. 19 februari 2019

inzake

[de huurder]

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna: de huurder,

gemachtigden: voorheen mr. L.G.J. BERMAN, daarna: mr. R. ZWANIKKEN en mr. R.W. WOUTERS die zich hebben onttrokken,

tegen

[de verhuurder],

gevestigd te Anguilla,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna: de verhuurder,

gemachtigde: mr. M.O. KORTENOEVER en mr. S.W. VAN KASBERGEN.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende producties:

a. verzoekschrift met producties, ontvangen op 6 februari 2018,

b. conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties,

c. akte houdende inbreng producties tevens akte houdende vermeerdering c.q. wijziging van eis namens de huurder,

d. conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis met producties,

e. conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens aktevermeerdering van eis in reconventie met producties,

f. akte houdende inbrengproducties in conventie namens de huurder,

g. akte houdende uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie met producties namens de huurder,

h. akte uitlating producties in conventie en in reconventie.

1.2.

De rolrechter heeft op de zitting van 8 januari 2019 bepaald dat op 19 februari 2019 vonnis zal worden gewezen. Bij brief van 10 januari 2019 hebben de gemachtigden van de huurder zich onttrokken.

1.3.

Vandaag wordt uitspraak gedaan.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 18 februari 2016 een huurovereenkomst tot stand gekomen, ingaande 18 februari 2016 en eindigende op 17 februari 2019, met de mogelijkheid van verlenging. Het onderwerp van de huurovereenkomst is
“the unfurnished Top Floor Unit of Building located at ….. Road ….., Cupecoy”. De huurprijs bedraagt $ 3.200,00 per maand. Het gebruik van het gehuurde is in artikel 6.1 omschreven als:
“The exploitation of a dentist office and/or a medical office (in) the widest sense of the word.”

2.2.

Voorafgaande aan de ondertekening van de huurovereenkomst hebben partijen onder andere de volgende e-mailwisseling met elkaar gevoerd:

huurder aan verhuurder op 16 december 2015:
“(…) For instance is airco in the building, hot water, shutters against the sun or hurricane. (…)”

verhuurder aan huurder op 16 december 2015:
“(…) the glass is for hurricane, no sun shutters.”

2.3.

Het gehuurde bevindt zich in een gebouw dat op het moment van aangaan van de huurovereenkomst nog niet was afgebouwd. De huurder is de eerste gebruiker van het gehuurde.

2.4.

In de huurovereenkomst komen verder onder andere de volgende bedingen voor:

Artikel 5.8. gaat over beëindiging van de huurovereenkomst en regelt dat de huurder het gehuurde in dezelfde goede staat moet opleveren als aan het begin van de huurovereenkomst waarbij door de verhuurder goedgekeurde aanpassingen aan het gehuurde aan hem toekomen. Onder a van dit artikel staat dat als het gehuurde gedeeltelijk onverhuurbaar
(“untenable”)is de verhuurder dat moet herstellen en er wordt een regeling gegeven voor de huurprijs gedurende de herstelperiode. Onder b staat dat als het gehuurde volledig
untenableblijkt te zijn geworden dat dan de huurprijs zal worden verminderd
(“abated”). Onder c staat:

“Under no circumstances shall the Lessor be liable for any damages of losses suffered by the Lessee.”

6.3.

The Lessee will indemnify and save the Lessor harmless from and against any and all claims, actions, damages, liability and expenses in connection with the loss of life, personal injury and or damage to persons or property arising from or out of any occurence in, upon or at the Unit (unless caused by structural non-integrity of the Unit). In the event the Lessor is without fault on its part, any litigation commenced by or against the Lessee will protect and hold the Lessor harmless and pay all reasonable counsel and legal fees incurred or paid by the Lessor in connection with such litigation.

8.1.

The Lessee will insure its property in and around the Unit, as well as damage caused to the alterations and improvements made to the Unit by the Lessee, against all the liabilities and risks, including fire and extended coverage (against Acts of God or nature). The insurance(s) will be kept in force and valid throughout the duration of this agreement.

8.2.

The Lessee shall present the insurance policies to the Lessor for proof of insurance. The Lessee shall make or have mady any and all changes and amendments to the insurance policies as reasonably required by the Lessor.

2.5.

Op 9 juni 2016 heeft het ingenieursbureau ICE op verzoek van de verhuurder een rapport (hierna: Rapport I) opgesteld waarin wordt weergegeven wat er in bouwkundige zin nog moet gebeuren om het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt gebruiksklaar te krijgen. Wat betreft de ramen komen daarin de volgende passages voor:

Picture 16 shows the window in the corridor between the closet and the socket box. This window shows loose sealing rubbers.
Picture 18 shows the same window as in picture 16. We here also see loose sealing rubbers along the glass of the window.
Picture 20 shows the big window on the Southside of the building. The rubbers of these windows seem to be loose when pressed upon. The size of these windows is also very important (1.55 wide x 2.45 high). The window frame should be calculated to withstand hurricane force winds.

Verderop:
There are a few points of attention which could have been done better:

-
Finishing of wall edges against window frame and or glass

En:

- “
“Loose saling rubbers on window in corridor. The sealing rubbers should be replaced in order to guarantee the air tightness of the building.”

2.6.

De volgende mededelingen per e-mail (niet de volledige e-mails worden weergegeven) zijn relevant:

huurder aan verhuurder op 25 april 2016: de scharnieren hielden het niet zodat het raam bij het trappenhuis eruit ligt. De scharnieren zijn gebroken.
“I think the material for the hunches (bedoeld zal zijn: hinges, GEA) seems to be weak, the windows are very heavy.”

huurder aan verhuurder op 1 mei 2016:
“The windows are fine, the only thing is that one window has been installed up site down and it fell out, did not broke no, they just should turn the frame!!”

huurder aan verhuurder op 1 mei 2016:
“To repair the window: get the window contractor plus two new upward pin hinges and install the window in the right way. (10 minutes work I guess) The only person who bears responsibility fort his dangerous situation is the window contractor who delivered a sloppy job (after seeing so many broken windows last month, what else is wrong??)”

huurder aan verhuurder op 18 mei 2016:
“The windows have to be repaired.”

huurder aan verhuurder op 26 mei 2016:
“We have now all our equipment in the building. And we placed all the walls etc. Now we have two windows which are not working as a window. One of the window is in the practice. I am very worried form y walls and equipment that they will be demolished by wind or heavy rain weather which can fall in. We simply cannot close the window because than the window it self will fall out of the frame. So we have to leave in open. Please do something about it as soon as possible.”

huurder aan architect op 2 juni 2016:
“After consulting a specialist, we – as tenants – fear for the integrity of these windows. It is not the high impact-glass itself nor the strength of the frame. It is the sloppy way the glass is secured inside the frame (done here on a non-authentic manner?) and the strength of the rubber seals which ultimately may leas to blow-ins and blow-outs when the wind pressure on the enormous glass facade will be hefty during a hurricane.”

huurder aan verhuurder op 5 juni 2016:
“After hearing the vision of a technician from Holland, we now fear for the integrity of these windows. It is not the high impact-glass itself nor the strength of the frame. It is probably the SXM production process the glass is secured inside the frame including the bonding-strength of the rubber seals which ultimately may lead to blow-ins and blow-outs when the wind pressure on the enormous glass façade will be hefty during a hurricane.”En verderop:
“Counting more than 10 broken windows after being newly installed in combination with our “window” experience and the additional vision of a specialist should ring all your alarm bells what’s going on and to what potential disaster we are all heading for in the coming hurricane season…. (For [de huurder], this situation is severe enough to let our lawyer adress this issue in a separate letter).”Verderop:
“For the last 6 weeks, we have asked you at least four times to repair these windows.”

verhuurder aan huurder en architect op 6 juni 2016:
“I hope you talk and meet together and resolve all this little problems.”

de advocaat van de huurder aan de verhuurder van 6 juni 2016:
“On behalf of my Client, you are requested, and as far as necessary summoned, to complete the Unit within a period of 2.5 months, thus ultimately by August 17, 2016 according to the standards agreed, which includes – among others – hurricane category 5 proof windows. You are also requested to provide the certificate of the hurricane proof windows to my Client. If you fail to comply with this summons you become in default, and my Client holds you liable for alle damages suffered as a result of your non-compliance with the lease agreement, including but not limited to loss of income starting from June 1, 2016, expenses with regard to the experts etc.”

2.7.

Op 6 september 2017 heeft Orkaan Irma op Sint Maarten huisgehouden. Op 20 september 2017 trok Orkaan Maria over. Het eiland, het gehuurde en de inventaris van de huurder hebben hierdoor grote schade ondervonden. Het vervolg van de e-mails:

huurder aan verhuurder op 5 september 2017:
“It seems that the hurricane is coming. I have to tell you that somebody have to look at the window in the stairway at the top… My husband told me that it is hanging on one hinche and is not good… Hopefully the rest of the windows will be safe…”

verhuurder aan huurder op 5 september 2017:
“See if your husband can fixe it or if you can have somebody to do it. Maybe …….? Stay dry”

huurder aan verhuurder op 10 september 2017:
“Everything is gone, all windows are out of your building.”

verhuurder aan huurder op 10 september 2017:
“Effectively, we are very, very sad too…. the building seems OK but unfortunately, most of the windows upstairs have gone…. The best thing now is to make a report to your insurance company as soon as possible. Most of us have the same disaster in our business and homes. The violence of the winds were incredible everywhere in ST MAARTEN and ST BARTH.”

huurder aan verhuurder op 12 september 2017:
“I am not on the island. so you have to solve your business sorry. I am just a renter who already told you many times that the window is not good. Stay safe.”

huurder aan verhuurder op 17 september 2017:
“what he saw was unbelievable. Compleet windows with frame and rubber were blown out … the whole practice was outside, except the chairs…. I am glad that I was not there to see … it would have killed me probably… BUT what they saw is that the frames which blow out of your building where nailed with 1 cm screws… and that ……, is unacceptable for me and probably also for you …. my dream is gone, my income is gone because of this bad work… you understand we are going to do something with that and hopefully …… we can do that together …”

verhuurder aan huurder op 17 september 2017:
“My insurance will pay for to repart the building and your insurance will pay for all the damages inside of your office.”

huurder aan verhuurder op 17 september 2017:
“we both got ripped of with bad installing the windows.”

huurder aan verhuurder op 26 oktober 2017:
“The independent engineering office wrote a record in where my installation of the walls and doors where ok, but … the windows seems to be NOT ok … he asked for the record of rolling systems so he could see how they have calculated … the asked information was never send tot hem … you must have known the windows where not good!!!! Now it seems that the glass was hardly cat 2 protected, the frame was insufficient, and the screws where much to small for this windows, with a slightly storm the window would have been blown out, if I should believe this record.”

advocaat van de huurder aan de verhuurder op 30 november 2017: de verhuurder wordt aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de niet goed geïnstalleerde en niet
“hurricane proof”ramen. Verder wordt aangekondigd dat de huur niet zal worden betaald omdat er geen huurgenot mogelijk is.

2.8.

Op verzoek van de huurder heeft het ingenieursbureau ICE op 25 oktober 2017 een rapport (hierna: Rapport II) opgesteld over de conditie van de ramen. Haar conclusies luiden als volgt:

“It is our opinion as Indepent Consulting Engineers N.V. that the execution and design of the window was done below standards and that gross negligence is at play. The ultimate wind speeds that were calculated are such that if these speeds are exceeded that the calculated elements will fail. No safety factors as required by all building codes are applicable to the calculated results.

Glass panels, 55/2 and 66/2 laminated glass, broke because the installed glass theoretically withstands design wind speeds of respectively 62 mph and 75 mph.
Window frames were blown out because the used screws could only resist ultimate wind speeds of 59mph.
Glass panels fell inwards because the used window frames, with clicking systems, are largely insufficient for the wind speeds of the region. Glass panels should be blocked mechanically.”

2.9.

Bij brief van 23 februari 2018 bevestigt ………. van ….. Architecture, dat de ramen voldeden aan de geldende voorschriften.

2.10.

Bij brief van 19 april 2018 bevestigt ……., de leverancier en de installateur van de ramen, het volgende:

“We hereby, ……, certify that during the period November 2015 – February 2016 we delivered and installed laminated windows and door glass 55/2, 66/2, 88/2 and window frames – resistance 135MPH- complying with hurricane standards for the abovementioned building site.”

2.11.

Op 17 april 2018 heeft Bureau Veritas op verzoek van de verhuurder een rapport opgesteld (Rapport III). De oorspronkelijke taal is Frans maar is door Bureau Veritas zelf in het Engels vertaald (waarbij het Gerecht twijfelt of sprake is van een volledig correcte vertaling) De conclusie luidt:

“The disorders suffered by the works are due to the wind forces generated by the hurricane Irma, but also by the shocks of the volatile objects.

The wind speeds recorded during the hurricane exceeded 360 km/h, The wind pressures generated by Hurricane Irma exceeded the design wind pressures.

The observations made on the site and the verifications conducted do not allow us to highlight a defect in the design and implementation of the aluminum carpentry works of (…) the building.”

2.12.

Op 1 augustus 2018 heeft ICE, op verzoek van de huurder, een verduidelijking gegeven op Rapport I en reageert zij op Rapport III. Vermeldenswaardige citaten (vraag van de huurder en dan antwoord van ICE):

Vraag:
“In het rapport staat op pagina 5: The size of the windows is also very important (1.55 wide x 2.45 high). The window frame and glass should be calculated to withstand hurricane force winds. Stelt ICE hier niet dat zij van mening was dat er berekeningen gemaakte dienden te worden, teneinde te bezien of de ramen orkaanwinden zouden kunnen weerstaan?”Antwoord:
“Inderdaad. Op basis van de visuele observaties adviseren wij om zeker te stellen dat de raampartijen effectief berekend waren en gedimensioneerd zijn voor de toepasselijke orkaan windbelasting. Zonder berekening waren wij van mening dat de raam partijen mogelijk ondergedimensioneerd waren.”

“Op pagina 7 wordt gesteld in het verslag van Veritas dat de minimum afstanden van de schroeven voldoen aan de regels van de kunst. Tijdens onze inspectie hebben wij de volgende vaststellingen gemaakt wat betreft de tussenafstanden van de schroeven:

“Not all the foreseen holes in the window frame had screws. Upon inspection we noticed the following amount of screws were present

c. 4 screws at the bottom

d. 6 screws at the top

e. 1 screw on the right hand side

f. 4 screws on the left hand side”

Deze vaststelling werd gedaan voor de grote raampartijen met 3 panelen van 2,5 meter hoogte en 1,5 meter breedte. De totaal breedte van de pui was dus 4,5 meter. De tussenafstand van de schroeven aan de bovenkant, onderkant, linkerkant en rechterkant waren respectievelijk gemiddeld 0.75 meter, 1.12 meter, 0.63 meter en 1.25 meter.

We weten niet over welke regels Veritas het precies heeft in hun rapport maar dit voldoet niet aan de 60cm die zij vermelden.”

“Vraag: Were the installed windows able to resist at the weather hazards linked to the geographical situation of the building?”Antwoord:
“Neen. Het gebruikte glas en bevestiging van de raamprofielen voldoen niet aan de courant gebruikte norm voor wind belastingen, namelijk 135 mph volgens de UBC 1997.”

2.13.

Blijkens een polisblad van 1 september 2017 heeft de huurder de inventaris van de tandartsenpraktijk verzekerd tegen schade voor US $ 100.000,00. De verzekeraar heeft dit bedrag aan de huurder wegens orkaanschade uitgekeerd.

2.14.

Per e-mail van 17 augustus 2018 bericht de huurder aan de verhuurder dat op 3 augustus 2018 het gehuurde nog niet gebruiksklaar was. Het gaat om vier gebreken (losse ruit, verwoest toilet, geforceerde voordeur en een “kierend” vluchtraam). In deze e-mail verder het volgende citaat:

“Daarnaast eist [de huurder] van [de verhuurder] het overleggen van alle certificaten inzake de Hurricane cat. 5 resistance van de kozijnen en de daarin bevindende ruiten. Dit met inbegrip van de bijbehorende bouwkundige berekeningen, alle aankoopnota’s en de corresponderende bankafschriften van de genoemde aankopen. (…) Nadat alle bovenstaande gebreken afdoende zijn hersteld, de genoemde certificaten, nota’s en berekeningen zijn overlegd en door een deskundige als zijnde voldoende beoordeeld, dan zal [de huurder] graag de praktijk weer gaan opbouwen en aldus ook weer aan de afdracht van de huurpenningen willen voldoen. In redelijkheid enerzijds en haar verplichting tot het voorkomen van mogelijk toekomstige schade anderzijds kan niet anders van haar worden verwacht."

2.15.

Per e-mail van 20 september 2018 bericht de verhuurder aan de huurder onder andere het volgende:

per einde juli 2018 is het gehuurde gebruiksklaar,
wat betreft het toilet: dat mag de huurder zelf regelen of aan de verhuurder overlaten, maar dan moet de huurder aan de verhuurder wel toegang tot het gehuurde geven,
met de voordeur is niets aan de hand,
wat betreft de ramen gaat het om iets kleins, maar dat is zo opgelost als de verhuurder toegang krijgt tot het gehuurde,
de verhuurder is niet gehouden om categorie 5-ramen te installeren. De huurder mag zelf wel hurricane shutters als bescherming aanbrengen,
de huurder wordt gesommeerd om de huur vanaf 1 augustus 2018 te betalen en de verhuurder toegang te geven tot het gehuurde.

2.16.

Daarna hebben partijen nog enkele e-mails gewisseld waarin de huurder zegt dat het gehuurde niet gebruiksklaar is en de verhuurder zegt dat dit wel zo is.

2.17.

In de e-mail van 4 oktober 2018 schrijft de verhuurder aan de huurder onder andere:

“When you will start to rebuild your office, you choose the company you want and they install for you the shutter protection you want and I will pay for it.”

2.18.

Op 11 oktober 2018 hebben partijen gezamenlijk een inspectie verricht van het gehuurde. Het besprokene is door de huurder opgenomen, zonder dat de verhuurder dit wist, en uitgeschreven. De verhuurder heeft er een verslag van gemaakt.

2.19.

Op 23 november 2018 heeft ICE een rapport opgesteld over het gehuurde (Rapport IV), in opdracht van de huurder, met als onderwerp de nieuw geïnstalleerde kozijnen en ramen. De conclusie van ICE:

“It is our opinion as Independent Consulting Engineers N.V. that the execution and design of the window does not meet the hurricane standards as Sint Maarten has experienced the last 25 years.

Glass is too thin
Screws and plugs appear insufficient
Click frames dimensions appear insufficient
Fixation of rubber gaskets is insufficient / rubbers are too thin.”

2.20.

CECC Engineering heeft op 15 november 2018 een rapport opgesteld over de technische installaties in het gehuurde (Rapport V). Haar conclusie:

“De conclusie is dat het pand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften en derhalve niet in gebruik mag worden genomen. Daarbij zijn de elektrische installaties dusdanig beschadigd dat kortsluiting een direct gevaar kan opleveren. Het advies is dan ook om eerst de schade te herstellen voordat er weer een praktijk geopend kan worden op de bovenste etage. Klanten kunnen invalide, bejaard of slechtziende zijn en zij kunnen niet snel naar buiten komen bij een brand die niet of te laat wordt gemeld.

Aanvullend zou verse lucht moeten worden toegevoegd aan het koelsysteem (airconditioning).”

3.Het geschil

3.1.

Na meerdere eiswijzigingen vordert de huurder in conventie dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het gerecht de volgende beslissingen neemt:

de verhuurder te veroordelen aan de huurder schadevergoeding te betalen wegens schade aan de inventaris en de voorzieningen van de praktijk, voor zover deze niet door de verzekering is vergoed, een bedrag van US $ 350.000,00 exclusief btw,

de verhuurder te veroordelen aan inkomstenderving aan de verhuurder te betalen een bedrag van US $ 189.336,00,

de verhuurder te veroordelen aan “severance” (voor een werknemer die is ontslagen) te betalen een bedrag van $ 3.400,00,

primair:te verklaren voor recht dat de huurder over de periode 6 september 2017 tot 10 juni 2018 geen bedrag aan huur is verschuldigd aan de verhuurder, aangezien de huurder een beroep toekomt op artikel 5.9 (b) en (a) van de huurovereenkomst, althans aangezien zij zich op grond van artikel 7:205 jo. 6:262 BW kan beroepen op een opschortingsrecht gedurende deze gehele periode,
subsidiair:dat het gerecht op grond van artikel 7:207 BW zal bepalen dat de huurder recht heeft op evenredige huurvermindering, alsmede te bepalen dat deze in casu neerkomt op een huurvermindering van 100%, aangezien het huurobject aan de huurder sinds het passeren van Irma geen enkel huurgenot heeft verschaft,

voor recht te verklaren dat de huurder over de periode van 10 juni 2018 tot aan de datum volledig herstel van de gebreken geen enkel bedrag aan huur aan de verhuurder verschuldigd zal zijn, althans op grond van artikel 7:207 BW te bepalen dat de huurder, gedurende die periode, voor een evenredig deel, dat wordt vastgesteld op 90%, althans op een door uw gerecht in goede justitie te bepalen percentage, verminderd zal worden,

de verhuurder te veroordelen om aan buitengerechtelijke kosten NAf. 9.150,00 aan de huurder te betalen,

de hiervoor gevorderde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 1 oktober 2017, althans vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift, tot aan de dag van algehele betaling,

de verhuurder te veroordelen aan beslagkosten NAf. 2.563,65 te betalen,

de verhuurder te veroordelen in de proceskosten, onder bepaling dat, als deze niet binnen 14 dagen na vonnis zijn voldaan, daarover wettelijke rente is verschuldigd.

3.2.

De verhuurder vordert in reconventie dat het gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:

de huurder te veroordelen tot betaling van de advocaatkosten van de verhuurder van US $ 22.497,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening,

de ten laste van de verhuurder gelegde beslagen geheel of te heffen, althans gedeeltelijk op te heffen voor zover het beslag is gelegd op de bankrekening van de verhuurder bij ……… Bank en/althans op de door ……… aan de verhuurder verschuldigde huurpenningen, althans de huurder te bevelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de gelegde beslagen geheel althans gedeeltelijk op te heffen, op straffe van een te verbeuren dwangsom van $ 5.000,00 dan wel een door het gerecht te bepalen dwangsom, voor elke dag dat de huurder aan dit bevel geen uitvoering geeft,

de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder te ontbinden,

de huurder te verplichten het gehuurde te ontruimen binnen 14 dagen na dit vonnis, op straffe van een te verbeuren dwangsommen van $ 5.000,00 dan wel een door het gerecht te bepalen dwangsom, voor elke dag dat de huurder aan dit bevel geen uitvoering geeft,

de huurder te veroordelen tot betaling van de volledige huurprijs vanaf 1 augustus 2018 tot de datum van betaling althans tot betaling van een door het gerecht in goede justitie te bepalen verminderde huurprijs vanaf 1 augustus 2018,

voor recht te verklaren dat de verhuurder niet gehouden is ramen in het gehuurde te installeren die bestand zijn tegen een orkaan van de vijfde categorie,

de huurder te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de van algehele betaling.

3.3.

Partijen verzoeken het gerecht over en weer de vorderingen van de andere partij af te wijzen, met veroordeling van die partij in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Aansprakelijkheid van de verhuurder voor de orkaanschade van de huurder

4.1.

De huurder vordert (bij verzoekschrift) dat het Gerecht zal beslissen dat de verhuurder aansprakelijk is voor de door hem geleden orkaanschade aan zijn inventaris en aan de door hem aangebrachte voorzieningen. Kort en zakelijk stelt hij ter onderbouwing het volgende. Reeds voordat de huurder zijn intrek nam waren er al de nodige problemen met de ramen (zie de e-mails a tot en met i onder de vaststaande feiten) die de verhuurder niet adequaat heeft verholpen. Zie ook de rapporten van ICE van voor en na orkaan Irma. De huurder beroept zich op artikel 7:208 BW, waarin is vermeld dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

4.2.

Bij repliek in conventie voert de huurder verder het volgende aan. Uit de e-mailwisseling van 16 december 2015 is duidelijk dat de verhuurder stelde dat het glas orkaanbestendig zou zijn. De aansprakelijkheid van de verhuurder wordt ook gebaseerd op artikel 7:206 BW. Dat bepaalt in het eerste lid dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Duidelijk is dat de verhuurder de vele waarschuwingen en klachten van de huurder niet serieus heeft genomen waardoor de orkaanschade aan zijn inventaris en de door hem aangebrachte voorzieningen is ontstaan.

4.3.

Deze argumenten worden door de verhuurder gemotiveerd weersproken. Het Gerecht zal haar verweren als volgt doornemen en beoordelen.

Exoneratiebedingen

4.4.

De verhuurder doet een beroep op artikel 5.8.c van de huurovereenkomst (zie 2.4. van dit vonnis) waarin staat dat de verhuurder nooit aansprakelijk is voor schade die de huurder heeft ondervonden. Verder wordt een beroep gedaan op artikel 8.1., waarin is geregeld dat de huurder zijn inboedel moet verzekeren. Ook beroept de verhuurder zich op artikel 6.3. van de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder de verhuurder dient te vrijwaren tegen claims voor zaakschade
(“unless caused by structural non-integrity of the building”).

4.5.

Het Gerecht zal deze verweren gezamenlijk als volgt behandelen. Voorop wordt gesteld dat artikel 7:208 BW (en artikel 7:206 BW) niet van dwingend recht is (anders dan in het Nederlandse BW: zie artikel 7:209 BW NL dat in het Sint Maartense Burgerlijk Wetboek ontbreekt). Dus daarom mogen partijen in de huurovereenkomst afspreken dat de verhuurder schade als gevolg van gebreken aan het gehuurde niet hoeft te vergoeden. Zelfs als het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Zie Memorie van Toelichting, AB 2014, no. 8, pagina’s 21 en 41). Het Gerecht constateert dat partijen dat dus rechtsgeldig hebben gedaan in de hiervoor aangehaalde bedingen. De primaire opvatting van de huurder (zie 15.3. van haar repliek in conventie) dat artikelen 7:206 en 7:208 BW van dwingend recht zijn is niet correct.

4.6.

Het Gerecht overweegt verder dat artikel 6.3. is bedoeld voor de situatie dat derden (denk aan een patiënt, een passant of een monteur die in het gehuurde aan het werk is) schade hebben ondervonden als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Pas als sprake is van
“structural non-integrity”dan is de verhuurder aansprakelijk. Aldus hebben partijen een regeling getroffen voor schade wegens onrechtmatige daad als gevolg van de gebrekkige opstal (zie artikel 6:174 BW). Als door gebreken aan het gehuurde een derde schade ondervindt dan is de huurder als hoofdregel aansprakelijk behalve als er sprake is van een bouwkundig gebrek. Dan is de verhuurder, als eigenaar van de unit, aansprakelijk voor de schade. Op de
“structural non-integrity”kan de huurder dus geen beroep doen. Zij is niet de norm-adressaat van dit beding. Een andersluidende opvatting zou bovendien in strijd komen met de artikelen 5.8.c en artikel 8.1. van de huurovereenkomst waarin nu juist rechtsgeldig de aansprakelijkheid voor dit soort schade is uitgesloten. Artikel 6.3. van de huurovereenkomst is dus niet van belang voor de verdere beoordeling.

4.7.

De huurder stelt, subsidiair, dat artikelen 5.8.c en 8.1. exoneratiebedingen zijn die onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:233 aanhef en onder a en artikel 6:237 onder f BW), althans zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de verhuurder hierop een beroep zou mogen doen. Zij wijst er specifiek op dat de verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft toegezegd dat de glasgevels orkaanbestendig zouden zijn, er sprake is van een wanverhouding tussen de enorme schade en de vergaande exoneratie en er is sprake van grove schuld / bewuste roekeloosheid van de verhuurder; hij is door de huurder zeer regelmatig gewezen op de potentiële gevaren en risico’s van de gebrekkige ramen en kozijnen maar heeft zich daar bewust niets van aangetrokken.

4.8.

Hierover wordt het volgende overwogen. Het beroep op artikel 6:233 BW gaat niet op. Niet is namelijk voldaan aan de voorwaarde dat beide bedingen als algemene voorwaarden zijn aan te merken. Daarvoor is immers (zie artikel 6:231 onder a BW) noodzakelijk dat er sprake is van algemene voorwaarden, oftewel een of meer bedingen die zijn opgesteld met het doel in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Daarvan blijkt niet in deze zaak. Het Gerecht heeft ter beoordeling één huurovereenkomst voorgelegd gekregen en door de huurder wordt niet aangevoerd dat deze bedingen door de verhuurder in een aantal overeenkomsten zijn gebruikt. Daarmee strandt ook het beroep op artikel 6:237 onder f BW, waarin is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden, vernietigbaar is voor zover dat de gebruiker (hier dus de verhuurder) geheel of ten dele bevrijdt van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Er is immers geen sprake van algemene voorwaarden. Voor reflexwerking, zoals de huurder nog bepleit, is geen plaats nu het gaat om twee bedrijfsmatige partijen die een commerciële huurovereenkomst voor bedrijfsruimte hebben gesloten.

Derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid

4.9.

Dan de vraag of artikel 6:248 lid 2 BW met zich brengt dat de rechtsgeldig overeengekomen uitsluiting van artikelen 7:206 BW en 7:208 BW niet van toepassing is omdat dit
“in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.”De verhuurder gaat in zijn processtukken niet met zoveel woorden in op deze door de huurder aangevoerde meer subsidiaire rechtsgrond, maar duidelijk is, gelet op haar overige verweer, dat zij het natuurlijk hiermee oneens is.

4.10.

In het algemeen kan worden gezegd dat een exoneratieclausule buiten werking moet blijven als de schade te wijten is aan opzet of bewuste roekeloosheid van (in dit geval) de verhuurder (zie HR 12 december 1997, NJ 1998, 208 inzake gemeente Stein/ Driessen). Het Gerecht moet dus beoordelen of er sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid.

4.11.

Met de huurder is het Gerecht het eens dat uit de e-mailwisseling van 16 december 2015 (zie 2.2. van dit vonnis) volgt dat de verhuurder de mededeling doet dat de ramen hurricane-bestendig zijn omdat de huurder vraagt naar
“shutters against the sun or hurricane”.Het is ook logisch dat de verhuurder dit mededeelt omdat het weinig zin heeft om op Sint Maarten een splinternieuw modern ogend commercieel gebouw neer te zetten dat niet hurricane-bestendig is (waarbij het Gerecht nu even in het midden laat tegen welke orkaankracht ramen en kozijnen weerstand moeten kunnen bieden). Dit eiland ligt immers in een orkaanzone en dus met enige regelmaat zal een orkaan er over heen trekken en schade aanrichten. Alleen al op grond van bouwvoorschriften en om het gebouw verzekerd te krijgen tegen orkaanschade is het al noodzakelijk om orkaanbestendig te bouwen. Dat is in het welbegrepen eigen belang van de verhuurder en de huurder mag daar dus in principe vanuit gaan.

4.12.

Ook is het gerecht het eens met de huurder dat de verhuurder laks heeft gereageerd op haar waarschuwingen en klachten wat betreft de orkaanbestendigheid van de ramen in het gehuurde en de wijze waarop de kozijnen, en de ramen in de kozijnen, zijn gemonteerd. Van een verhuurder die een bedrijfsruimte verhuurt mag zonder meer worden verwacht dat hij (ook in zijn eigen belang) deze klachten heel serieus zou nemen en een gedegen onderzoek zou doen naar de reële orkaanbestendigheid van de ramen en de kozijnen. De verhuurder doet dit echter af als
“little problems”en reageert niet eens op de sommatie van de advocaat van de huurder van 6 juni 2016, dit terwijl uit de rapporten van ICE, van voor en na deze reactie, volgt dat er inderdaad het nodige lijkt te mankeren aan de orkaanbestendigheid van de vensters en de ramen.

4.13.

Daar staat echter tegenover dat artikel 8.1. van de huurovereenkomst voorschrijft dat de huurder de inboedel en de door hem aangebrachte aanpassingen aan het gehuurde moet verzekeren. Dit heeft de huurder gedaan tot een bedrag van US $ 100.000,00 dat zonder mankeren door de verzekeraar aan hem is uitbetaald. Het gerecht moet er dus vanuit gaan dat als de huurder ervoor zou hebben gekozen de volgens hem reële waarde te verzekeren de verzekeraar dit aan hem ook zou hebben uitgekeerd. Gelet op de relatief bescheiden omvang van de premie, namelijk (US $ 910,00 per jaar voor een dekking van US $ 100.000,00), was dit niet onoverkomelijk, temeer nu de huurder een commerciële onderneming exploiteerde die geacht kan worden een dergelijke premie in haar klanttarieven door te berekenen.

4.14.

Rekening houdende met de terughoudendheid die de rechter past bij het beoordelen of gebruik moet worden gemaakt van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, waarbij partij-afspraken aan de kant worden gezet, wordt geoordeeld dat er geen sprake van is dat de contractuele bedingen ertoe leiden dat sprake is van een situatie die
“in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.”Als de huurder zich gehouden zou hebben aan de verzekeringsplicht was het overgrote gedeelte van de schade al door de verzekeraar immers vergoed en had de praktijk inmiddels al kunnen worden hervat (zie ook hierna onder 4.19, waaruit volgt dat per 1 september 2018 het gehuurde gebruiksklaar was), waarmee ook de gevorderde gevolgschade, wat er overigens zij van de gegrondheid daarvan, geheel of gedeeltelijk had kunnen worden voorkomen. Daarmee worden de gevolgen van de opzet of bewuste roekeloosheid, als geoordeeld zou kunnen worden dat de handelwijze van de verhuurder onder deze termen is te scharen, weggenomen.

Beslissing over de aansprakelijkheid van de verhuurder

4.15.

Dit betekent dat de vorderingen van de huurder in conventie wat betreft de gevorderde schade worden afgewezen. Dat zijn de vorderingen a tot en met c en f. Ook vordering h wordt afgewezen omdat, gelet op de motivering in dit vonnis, summierlijk niet is gebleken van het bestaan van een vordering van de huurder op de verhuurder waarvoor conservatoir beslag mag worden gelegd. Het hiervoor overwogene brengt ook met zich dat de vordering van de verhuurder in reconventie onder k, strekkende tot opheffing van de door de huurder gelegde conservatoire beslagen wordt toegewezen. Het Gerecht zal de beslagen opheffen. Daar is geen veroordeling van de huurder, met dwangsommen, voor nodig (zie artikel 705 Rv).

Het (voort)bestaan van de huurovereenkomst

4.16.

Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst nog bestaat maar verschillen van mening of en met ingang van welke datum de verbintenis van de huurder tot betaling van de huur weer ingaat en of, al dan niet, door het niet betalen van de huur sprake is van verzuim van de huurder dat leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter en ontruiming van het gehuurde.

4.17.

Door de verhuurder worden huurpenningen gevorderd vanaf 1 augustus 2018 (zie zijn vordering n in reconventie). De huurder vordert een verklaring voor recht dat hij vanaf 6 september 2017 tot 10 juni 2018 geen huur is verschuldigd (zie zijn vordering d in conventie). De huurder vordert verder dat vanaf 10 juni 2018 tot de datum van volledig herstel geen huurpenningen hoeven te worden betaald (zie zijn vordering onder e in reconventie). Het Gerecht constateert dat partijen het dus eens zijn wat betreft de periode tot 1 augustus 2018; tot dat moment hoeft er geen huur te worden betaald. Daarvoor is toewijzing van de vordering d in conventie van de huurder niet nodig zodat deze vordering wordt afgewezen. Wat betreft vordering e in conventie wordt verwezen naar wat hierover onder 4.24. wordt overwogen.

Gebruiksklaar

4.18.

Waar de discussie nog over gaat (het restant van vordering e in conventie en vordering n in reconventie) is wanneer het gehuurde zodanig is hersteld dat er weer huur moet worden betaald. Volgens de verhuurder is dat per 1 augustus 2018 het geval. Volgens de huurder is dat nog steeds niet zo.

4.19.

De verhuurder stelt dat hij bij brief van 31 juli 2018 te kennen heeft gegeven dat het gehuurde voorzien is van nieuwe ramen en dat er dus huur is verschuldigd. Het Gerecht heeft deze brief niet bij de stukken aangetroffen, mogelijk omdat deze confraterneel is. Het bestaan van die brief wordt niet betwist door de huurder zodat het Gerecht ervan uit moet gaan dat die brief is ontvangen. Het Gerecht overweegt dat deze mededeling niet inhoudt dat per 1 augustus 2018 dus huur is verschuldigd. Uit de processtukken volgt dat bij de aanvang van de huurovereenkomst er ook enkele maanden overheen gingen voordat de huurder zijn onderneming operationeel had. Daarom acht het Gerecht het redelijk dat, na de mededeling van 31 juli 2018, de huurder een maand de tijd krijgt om de tandartsenpraktijk weer op te zetten. Dat betekent dat pas vanaf 1 september 2018 de huur is verschuldigd, mits komt vast te staan dat per 1 augustus 2018 het gehuurde inderdaad weer klaar is voor verhuur.

4.20.

Het Gerecht is het niet eens met de huurder dat de losse ruit, het verwoeste toilet, de geforceerde voordeur en een “kierend” vluchtraam geldige redenen vormen die maken dat het gehuurde niet gebruiksklaar is. Het zijn relatief kleine dingen die binnen een paar dagen zijn opgelost. De verhuurder vindt het ook prima als de huurder op zijn kosten dat repareert. Gelet op de andere, veel omvangrijker reparaties die de verhuurder heeft gedaan, kan ervan worden uitgegaan dat de verhuurder ook deze zaken zal aanpakken. Daarbij geldt ook nog eens dat partijen onmin hebben dat heeft geleid tot gedoe over toegang tot het pand, wie de sleutel heeft en of het inspectieverslag wel klopt.

4.21.

Ook de kwestie van de al dan niet orkaanbestendigheid van de nieuwe ramen acht het Gerecht onvoldoende om te oordelen dat het gehuurde niet gebruiksklaar is. Door de verhuurder is in zijn e-mail van 4 oktober 2018 aan de huurder (zie 2.17.) aangeboden om als de huurder hurricane shutters voor de ramen wil dat is toegestaan en dat hij daarvan de kosten zal dragen. Daarmee is het belang van de huurder bij dit argument komen te vervallen. Naar het oordeel van het Gerecht brengt dit ook met zich mee dat er geen belang meer is bij de vordering van de verhuurder in reconventie onder o (verklaring voor recht dat de verhuurder niet gehouden is categorie 5 ramen te installeren). In de rechtsverhouding van partijen immers geldt door dit aanbod van de verhuurder dat de huurder de mogelijkheid van afdoende orkaanbescherming heeft door het aanbrengen van hurricane shutters. De huurder heeft niet gesteld, en evenmin is gebleken, dat de combinatie van de nieuwe aangebrachte glazen en kozijnen plus de shutters niet zou voldoen aan de geldende bouwnormen ter bescherming van de inboedel en de aanpassingen van de huurder tegen orkaanschade.

4.22.

Blijft over Rapport V over de brandveiligheid dat op verzoek van de huurder is opgesteld. Dat is onvoldoende om te oordelen dat het gehuurde niet gebruiksklaar is. Zonder meer is de brandveiligheid een belangrijk onderwerp maar uit de houding van de verhuurder (zie hiervoor onder 4.20. en 4.21.) blijkt dat het Gerecht ervan uit kan gaan dat eventuele gebreken door de verhuurder zullen worden verholpen. Als de verhuurder dat onverhoopt niet zou doen dan kan de huurder op grond van artikel 7:206 lid 3, dat weer wel van dwingend recht is, dit desnoods zelf verhelpen op kosten van de verhuurder door deze in mindering te brengen op de huurprijs.

4.23.

Het Gerecht overweegt nog dat Rapporten IV en V op verzoek van de huurder pas zijn opgesteld in november 2018. Dat begrijpt het Gerecht niet goed. Na de mededeling van de verhuurder op 31 juli 2018 dat het gehuurde gebruiksklaar was had van de huurder snelle actie mogen worden verwacht. De verhuurder, die wegens overmacht het huurgenot niet kon verschaffen, gaf immers te kennen weer te gaan voldoen aan zijn verbintenis het huurgenot te verschaffen. Dan herleeft de verbintenis van de huurder tot huurbetaling en vertraging in het gebruik maken van het gehuurde komt dan voor rekening van de huurder. Daarom had de huurder de verhuurder er eerder van in kennis moeten stellen dat volgens hem het gehuurde nog niet verhuurklaar was zodat de verhuurder eerder de hurricane shutters had kunnen voorstellen en, zo nodig, actie had kunnen nemen op de brandveiligheid (waarbij geldt dat de verhuurder de bevindingen in Rapport V inhoudelijk betwist).

4.24.

Kortom: het gerecht is van oordeel dat met ingang van 1 september 2018 het gehuurde weer verhuurbaar was voor het overeengekomen doel; gebruik als tandartsenpraktijk. De vordering van de huurder in conventie onder e wordt toegewezen tot 1 september 2018. De vordering van de verhuurder onder n in reconventie wordt toegewezen vanaf 1 september 2018 tot de dag van algehele betaling. De wettelijke rente hierover is niet gevorderd zodat die ook niet kan worden toegewezen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

4.25.

Door de verhuurder wordt een aantal gronden aangevoerd waarop de ontbinding (vordering l in reconventie) van de huurovereenkomst wordt gebaseerd. Nu sprake is van een opeisbare huurachterstand van 6 maanden per heden zal het Gerecht de huurovereenkomst op grond hiervan ontbinden. Duidelijk is immers dat de huurder tekort is geschoten in de volledige en tijdige betaling van de huurpenningen en dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. Aan de overige door de verhuurder aangevoerde ontbindingsgronden komt het Gerecht dus niet toe.

Ontruiming van het gehuurde

4.26.

De ontbinding breng met zich dat de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen. De gevraagde termijn van 14 dagen is akkoord omdat de huurder nu feitelijk geen gebruik maakt van het gehuurde en dus niet lang nodig zal hebben om het gehuurde te ontruimen. De dwangsommen worden vastgesteld op US $ 2.000,00 per dag en gemaximeerd tot US $ 200.000,00.

Veroordeling van de huurder in de advocaatkosten van de verhuurder

4.27.

Door de verhuurder wordt vordering j in reconventie gebaseerd op artikel 6.3. (laatste gedeelte) van de huurovereenkomst. De huurder betwist dat deze kosten toewijsbaar zijn.

4.28.

Het Gerecht verwijst naar 4.6. Daarin is beslist dat dit beding ziet op opstalaansprakelijkheid van de verhuurder tegenover derden. Daarop kan dus niet deze vordering worden gebaseerd zodat het Gerecht deze vordering zal afwijzen.

Proceskosten

4.29.

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij moet de huurder in conventie en in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.

5.De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in conventie en in reconventie:

verklaart voor recht dat de huurder tot 1 september 2018 niet gehouden is om huurpenningen aan de verhuurder te betalen,

heft de door de huurder ten laste van de verhuurder gelegde conservatoire derdenbeslagen onder ………. Bank en ………….. op,

ontbindt de huurovereenkomst per heden,

veroordeelt de huurder het gehuurde aan de ….. Road …… op Sint Maarten te ontruimen binnen 14 dagen na heden en bepaalt dat de huurder dwangsommen van US $ 500,00 per dag verbeurt, met een maximum van US $ 25.000,00 als de huurder aan deze veroordeling geen uitvoering geeft,

veroordeelt de huurder de volledige huurprijs vanaf 1 september 2018 tot de dag van ontruiming aan de verhuurder te betalen,

veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 10.000,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag van algehele betaling,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 19 februari 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.