Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801536
Vonnis d.d. 23 juli 2019
inzake
[de verhuurder],
wonende in Nederland,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
hierna voor zich en gezamenlijk: de verhuurder,
gemachtigde: mr. R.A. GROENEVELDT,
tegen
[de huurder],
wonende in Sint Maarten,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna voor zich en gezamenlijk: de huurder,
gemachtigde: mr. M.N. HOEVE.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met bijlagen ontvangen op 7 december 2018,
conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met bijlagen,
tussenvonnis van 14 mei 2019 waarin een comparitie van partijen is gelast,
brief van 2 juni 2019 met bijlagen namens de verhuurder,
brief van 4 juni 2019 met bijlagen namens de huurder,
aktevermeerdering van eis van de verhuurder.
1.2.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 6 juli 2019 in aanwezigheid van de gemachtigden. De verhuurder was niet persoonlijk aanwezig. De huurder wel in de persoon van …... De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
De rechter heeft de uitspraak op vandaag bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 juli 2016 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen met als onderwerp
“one dwelling house”. In een gedeelte daarvan exploiteerde de huurder een buitenschoolse opvang. In een ander gedeelte woonde hij. De huurovereenkomst is aangegaan tot 1 juli 2017. De huurovereenkomst is toen verlengd door middel van een nieuw grotendeels gelijkluidend contract met dezelfde huurprijs.
“one dwelling house”. In een gedeelte daarvan exploiteerde de huurder een buitenschoolse opvang. In een ander gedeelte woonde hij. De huurovereenkomst is aangegaan tot 1 juli 2017. De huurovereenkomst is toen verlengd door middel van een nieuw grotendeels gelijkluidend contract met dezelfde huurprijs.
2.2.
In de huurovereenkomst is het volgende beding opgenomen (eerste bladzijde onder het kopje
“Duration of Contract”):
“The Tenant must advise the Landlord at least 2 (two) months in advance of his termination date if he/she opts to extend the term of this lease for one additional year. Under no circumstance shall the Tenant pay for less than a term of twelve months.”
“Duration of Contract”):
“The Tenant must advise the Landlord at least 2 (two) months in advance of his termination date if he/she opts to extend the term of this lease for one additional year. Under no circumstance shall the Tenant pay for less than a term of twelve months.”
2.3.
Na 1 juli 2018 is de huurder in de woning blijven wonen en is de overeengekomen huurprijs van USD 1.600,00 per maand betaald tot en met november 2018. De huurder heeft geen kennisgeving aan de verhuurder gedaan als bedoeld in voormeld beding.
2.4.
Bij brief van 2 augustus 2018 van de verhuurder is de huurder verzocht het gehuurde te verlaten of een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst voor een jaar aan te gaan maar dan tegen een hogere huurprijs, namelijk US$ 2.000,00. Met de nieuwe huurovereenkomst is de huurder niet akkoord gegaan.
2.5.
Bij brieven van 8 oktober 2018 en 23 november 2018 is namens de verhuurder aan de huurder bericht dat zij het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de volgens de verhuurder officiële huurprijs moet nabetalen en dat hij anders het gehuurde moet ontruimen. In de (confraternele) brief van 23 november 2018 is de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder.
2.6.
In december 2018 heeft de huurder de woning verlaten en geprobeerd te ontruimen. Dat leidde tot problemen omdat de verhuurder de sloten bleek te hebben veranderd. De politie heeft moeten bemiddelen.
3.Het geschil
3.1.
Na eisvermeerdering vordert de verhuurder dat het gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:
“de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde per onmiddellijk te ontbinden en de gedaagden te veroordelen om het onroerend goed aan de …. Road #16 te …., binnen 4 × 24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met alle daarin of daarop aanwezige personen en goederen, die niet in eigendom toebehorende aan gedaagden. Voorts eisers te machtigen om indien gedaagden na verloop van vier dagen na de betekening van het vonnis, met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm der justitie. Ten slotte gedaagden te veroordelen de verschuldigde opeisbare achterstallige huurpenningen ad US$ 21.979,79 en kosten te voldoen, alsmede de nog te verschijnen huurtermijnen tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming, kosten rechtens.”
“de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde per onmiddellijk te ontbinden en de gedaagden te veroordelen om het onroerend goed aan de …. Road #16 te …., binnen 4 × 24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met alle daarin of daarop aanwezige personen en goederen, die niet in eigendom toebehorende aan gedaagden. Voorts eisers te machtigen om indien gedaagden na verloop van vier dagen na de betekening van het vonnis, met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm der justitie. Ten slotte gedaagden te veroordelen de verschuldigde opeisbare achterstallige huurpenningen ad US$ 21.979,79 en kosten te voldoen, alsmede de nog te verschijnen huurtermijnen tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming, kosten rechtens.”
3.2.
De tegenvordering van de huurder strekt er toe dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de verhuurder wordt veroordeeld om aan de verhuurder een maand borg van US$ 1.600,00 plus de buitengerechtelijke incassokosten van US$ 240,00 en de wettelijke rente vanaf 20 december 2018 te betalen alsmede een bedrag van US$ 810,00 wegens door de huurder geleden schade. Een en ander met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De eis is op de comparitie vermeerderd. Daartegen had de huurder geen bezwaar omdat hij ter zitting zijn verweren ertegen voluit kon voeren. Daarom kan het Gerecht recht doen op de vermeerderde eis, zoals op de comparitie door de rechter al is beslist.
4.2.
Het Gerecht constateert dat de vordering strekkende tot ontruiming van het gehuurde niet hoeft te worden beoordeeld. De huurder heeft immers het gehuurde ontruimd en de verhuurder heeft de sloten gewijzigd.
4.3.
Wat betreft de gevorderde achterstallige huurtermijnen wordt het volgende overwogen. Door de verhuurder is de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De huurder berust in de beëindiging van de huurovereenkomst en vraagt het Gerecht niet om een oordeel of deze buitengerechtelijke ontbinding rechtsgeldig is gedaan, alhoewel duidelijk is dat hij het niet eens is met de redenen die de verhuurder aanvoert. De huurder betwist namelijk dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat er geen huurachterstand was; de nieuwe huurprijs is volgens hem niet rechtsgeldig overeengekomen.
4.4.
Het Gerecht moet er daarom vanuit gaan dat de huurovereenkomst op 23 november 2018 door de buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd. Dat betekent dat tot die datum de huurpenningen zijn verschuldigd en daarna niet meer. Omdat uit de conclusie van antwoord volgt dat op 20 december 2018 de huurder de laatste spullen uit de woning aan het halen was geldt dat tot die datum een gebruiksvergoeding (artikel 7:225 BW) moet worden betaald, gelijk aan de huurprijs. Daartoe zal de huurder worden veroordeeld.
4.5.
Daarmee is gegeven dat na 20 december 2018 op grond van de bepalingen van de huurovereenkomst, en evenmin wegens feitelijk gebruik, de huurder geen huurvergoeding meer is verschuldigd aan de verhuurder. De vordering van de verhuurder strekkende tot doorbetaling van de huurpenningen tot 1 juli 2019 moet daarom worden afgewezen.
4.6.
Ter comparitie is dit besproken met de verhuurder. Namens hem is gezegd dat het gevorderde bedrag dan als schadevergoeding moet worden gezien. Het Gerecht zal dit als subsidiaire grondslag behandelen.
4.7.
Het overgrote gedeelte van dit bedrag bestaat uit huurpenningen vanaf 1 juli 2018 tot 1 juli 2019. Tot 1 december 2018 gaat het alleen om het verschil tussen de huurprijs van US$ 1.600,00 (huurder) en US$ 2.000,00 (verhuurder). Daarna heeft de huurder niets meer betaald. Vanwege de beslissing onder 4.4. moet er in elk geval door de huurder worden doorbetaald tot 20 december 2018.
4.8.
Eerst het punt van de overeengekomen huur. Duidelijk is dat de huurder geen gevolg heeft gegeven aan het beding als geciteerd onder 2.2. Daarna is de huurder gewoon doorgegaan met betaling van de huur en heeft het gebruik van het gehuurde voortgezet met kennelijke instemming van de verhuurder die hem niet heeft genoodzaakt het gehuurde te ontruimen. Integendeel, een maand later, op 2 augustus 2018, gaf de verhuurder te kennen met de verlenging akkoord te gaan, maar wel tegen een hogere huurprijs. Dat is echter te laat naar het oordeel van het Gerecht. De verhuurder had, indien hij vond dat de huurovereenkomst alleen onder deze voorwaarde mocht worden verlengd, de huurder daarvan voor het verstrijken van de eerdere huurovereenkomst tijdig in kennis moeten stellen zodat de huurder daarover een weloverwogen beslissing had kunnen nemen en had kunnen nadenken over verhuizing. Het gaat immers om een flinke huurverhoging. Terecht verwijst de huurder in dit verband naar artikel 7:230 BW waarin is vermeld dat, als na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Een en ander betekent dus dat de oorspronkelijke huurprijs van US$ 1.600,00 gehandhaafd blijft.
4.9.
Ter zitting heeft de rechter aan de verhuurder gevraagd waarom de gestelde gebreken nog steeds niet waren hersteld. In economische zin zou het immers logisch zijn geweest dat zo snel mogelijk te laten doen zodat de woning weer zou kunnen worden verhuurd. Dat had te maken met omstandigheden aan de kant van de verhuurder die in Nederland woont en dat niet wilde overlaten aan de zaakwaarnemer, zo werd namens de verhuurder toegelicht. Verder werd opgemerkt dat spoedig herstel in het voordeel van de huurder zou zijn en dat wilde de verhuurder niet.
4.10.
Op grond van artikel 6:101 lid 1 BW rust op de verhuurder een schadebeperkingsplicht. Niet dan wel onvoldoende is door de verhuurder uitgelegd waarom de woning niet snel werd gerepareerd. Uit de door de verhuurder in het geding gebrachte staat van kosten blijkt dat het gaat om schade van US$ 5.979,97, bestaande uit verwijderen afval, schoonmaakkosten erf, reparatiekosten woning en materiaal. Gelet op de hoogte van dit bedrag moet dit binnen enkele weken kunnen worden gedaan zodat het Gerecht oordeelt dat de verhuurder per 1 januari 2019 de woning weer verhuurklaar had kunnen hebben. Dat betekent dat de schade wegens huurderving maximaal kan lopen tot deze datum.
4.11.
De huurder betwist echter gemotiveerd de schade. Hij zegt dat hij alles heeft opgeruimd en schoongemaakt en verwijst daarvoor naar de nodige foto’s. De verhuurder is niet op de comparitie verschenen en heeft deze stellingen van de huurder dus niet inhoudelijk weersproken. Daarom moet het Gerecht uitgaan van het gelijk van de huurder op dit punt.
4.12.
Blijft over US$ 4.850,00. Daarvoor heeft de verhuurder een offerte van 6 januari 2019 overgelegd die bestaat uit de posten
(1) Repair cracks and holes in walls en (2) Prime walls and paint interior walls.Ook deze schadeposten worden door de huurder betwist. De verhuurder verwijst naar foto’s maar die vindt het Gerecht niet heel duidelijk. Ook hiervoor geldt dat de huurder op de zitting heeft betwist dat die schade er is en de verhuurder heeft dat in onvoldoende mate weersproken omdat hij er zelf niet was. Bovendien stelt de huurder terecht dat hij door de verhuurder niet in de gelegenheid is gesteld om de schade zelf te herstellen. Het Gerecht overweegt dat een verhuurder die vindt dat de huurder schade heeft toegebracht de huurder in de gelegenheid moet stellen die schade op te nemen en te herstellen. Dat is niet gebeurd terwijl dat wel had gekund. De offerte dateert immers van 6 januari 2019 en had dus zonder mankeren aan de huurder kunnen worden toegezonden. Er was alle tijd en gelegenheid om de huurder deze gelegenheid wel te bieden, vooral nu de verhuurder had besloten de werkzaamheden voorlopig niet zelf uit te voeren. Ook dit past in de voormelde schadebeperkingsplicht van de verhuurder. Deze schadepost wordt dus afgewezen.
(1) Repair cracks and holes in walls en (2) Prime walls and paint interior walls.Ook deze schadeposten worden door de huurder betwist. De verhuurder verwijst naar foto’s maar die vindt het Gerecht niet heel duidelijk. Ook hiervoor geldt dat de huurder op de zitting heeft betwist dat die schade er is en de verhuurder heeft dat in onvoldoende mate weersproken omdat hij er zelf niet was. Bovendien stelt de huurder terecht dat hij door de verhuurder niet in de gelegenheid is gesteld om de schade zelf te herstellen. Het Gerecht overweegt dat een verhuurder die vindt dat de huurder schade heeft toegebracht de huurder in de gelegenheid moet stellen die schade op te nemen en te herstellen. Dat is niet gebeurd terwijl dat wel had gekund. De offerte dateert immers van 6 januari 2019 en had dus zonder mankeren aan de huurder kunnen worden toegezonden. Er was alle tijd en gelegenheid om de huurder deze gelegenheid wel te bieden, vooral nu de verhuurder had besloten de werkzaamheden voorlopig niet zelf uit te voeren. Ook dit past in de voormelde schadebeperkingsplicht van de verhuurder. Deze schadepost wordt dus afgewezen.
4.13.
Resumerend: de huurder moet de huur(vergoeding) van USD 1.600,00 per maand doorbetalen tot 20 december 2018. Niet tot 1 januari 2019 omdat de schade niet is komen vast te staan. De overige vorderingen worden afgewezen. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld.
in reconventie
4.14.
De verschuldigdheid van de borgsom wordt door de verhuurder niet betwist. Deze kan dus met rente worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen omdat deze niet zijn gespecificeerd.
4.15.
De schadevergoeding ziet op een uithangbord dat de verhuurder zou hebben verwijderd. Dat is niet dan wel onvoldoende betwist door de verhuurder. De schade is gespecificeerd met een aankoopnota. Die factuur ziet wel op US$ 810,00 maar het bord kostte qua aanschaf, gelet op de omschrijving op de factuur, US$ 445,00. Dat bedrag zal het Gerecht met rente toewijzen.
4.16.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie:
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen de huurvergoeding van US$ 1.600,00 per maand pro rata over de periode 1 december 2018 tot en met 20 december 2018,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 2.500,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie:
veroordeelt de verhuurder om aan de huurder te betalen US$ 2.045,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 20 december 2018 tot de dag van algehele betaling,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 250,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in conventie en in reconventie:
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 23 juli 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.