Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201800908 / KG00215/2018
Datum: 28 september 2018
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[18 huurders]
eisers,
allen wonende te Sint Maarten,
hierna: “de huurders”
gemachtigde: de advocaat mr. G. Hatzmann
tegen
de stichting [de verhuurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde,
hierna: “de verhuurder”
gemachtigde: de advocaat mr. C. van HEES.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties van 11 juli 2018,
brief van 30 augustus 2018 met producties van de verhuurder,
pleitnota met productie namens de huurders,
pleitnota namens de verhuurder,
aanvullende producties van de huurders,
aanvullende producties van de verhuurder,
proces-verbaal van descente van 11 september 2018 met aangehechte foto’s.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2018 in aanwezigheid van 5 huurders en hun gemachtigde. Namens de verhuurder zijn verschenen haar financieel manager mevrouw ….. en de heer ….. van het Technical Department evenals de gemachtigde. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
Ter zitting heeft de rechter een descente gelast.
1.4.
Vandaag vindt de uitspraak plaats.
2.De feiten
2.1.
De huurders huren hun woningen van de verhuurder. Deze woningen staan in de wijk Belvedere. Het gaat om 14 woningen.
2.2.
De verhuurder is belast met sociale woningbouw en verhuur.
2.3.
Op 6 september 2017 heeft orkaan Irma huisgehouden op Sint-Maarten. Als gevolg daarvan is er grote schade ontstaan, ook aan de woningen van de huurders. Die schade is maar deels hersteld.
2.4.
Bij brief van 30 oktober 2017 bericht een aantal huurders, waaronder 7 van de eisers in dit kort geding, het volgende aan de verhuurder:
a. er is flinke orkaanschade maar de verhuurder heeft daarin geen aanleiding gezien om de woningen op te nemen,
b. zij vragen om een onafhankelijk taxateur om de schade aan de woningen te beschrijven,
c. de verhuurder wordt aansprakelijk gehouden voor alle schade wegens eerder gebrekkig onderhoud. Hierdoor konden de huurders geen inboedelverzekering aanschaffen zodat de als gevolg van de orkaan veroorzaakte schade voor eigen rekening van de huurders dreigt te komen,
d. de huurders berichten de verhuurder dat zij de huurbetalingen opschorten tot de woningen bewoonbaar zijn verklaard door een inspecteur met een goede reputatie,
e. de huurders refereren aan een eerdere afspraak met de verhuurder dat zij de woningen door middel van verkoop in eigendom zouden verkrijgen. Zij verzoeken de verhuurder deze afspraak na te komen.
2.5.
Bij brief van 21 november 2017 bericht de verhuurder aan de huurders dat er opnames van de orkaanschade hebben plaatsgevonden. Er staat dat als die opname nog niet heeft plaatsgevonden de huurders een schadeformulier op kantoor kunnen invullen. De verhuurder schrijft dat zij geen spoedige oplossing heeft maar dat zij haar uiterste best doet om de herstelwerkzaamheden voort te zetten, na afwikkeling van haar verzekeringsclaim.
2.6.
Bij brief van 10 januari 2018 aan de huurders meldt de verhuurder dat nog geen verzekeringsgelden zijn ontvangen. Verder staat er dat de verhuurder volledig op de hoogte is van de technische gebreken en wordt de huurders op het hart gedrukt om het schadeformulier in te vullen. Weer wordt geschreven dat de verhuurder geen snelle oplossing heeft maar dat zij haar best doet.
2.7.
Bij brief namens de huurders van 15 mei 2018, herhaald per e-mail van 31 mei 2018, is aan de verhuurder verzocht om informatie te verstrekken over het benodigde onderhoud, de afwikkeling van de verzekering en de afhandeling van de inboedelschade van de huurders.
2.8.
Omdat de verhuurder hier geen gehoor aan heeft gegeven is het verzoekschrift ingediend.
2.9.
De verhuurder is in overleg met de Wereldbank om een gedeelte van het door Nederland beschikbaar gestelde bedrag voor de wederopbouw van Sint Maarten na orkaan Irma te gebruiken voor het herstellen van de woningen van onder andere de huurders. Onduidelijk is of en wanneer de verhuurder over deze fondsen zal kunnen beschikken.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
De huurders verzoeken het Gerecht om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de volgende beslissingen te nemen:
de verhuurder te veroordelen openheid van zaken te geven met betrekking tot de opstalverzekering en de schade-afhandeling,
de verhuurder te veroordelen om onmiddellijk een aanvang te maken met het herstellen van de orkaanschade op haar kosten met inachtneming van een uiterste datum waarop deze werkzaamheden moeten zijn voltooid,
te bepalen dat de oplevering van de herstelwerkzaamheden moet worden beoordeeld door een onafhankelijk expert, aan te wijzen door de huurders die de supervisie over de herstelwerkzaamheden moet krijgen,
te bepalen dat de verhuurder een boete moet betalen voor elke dag dat de woning niet tijdig is hersteld, zulks op basis van het door de onafhankelijk expert op te stellen rapport,
de verhuurder te veroordelen het achterstallig onderhoud (niet zijnde orkaanschade) op korte termijn uit te voeren,
alternatief: de verhuurder te veroordelen aan de eigendomsoverdracht “om niet" van de woningen mee te werken,
de verhuurder in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
De verhuurder verzoekt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de vorderingen van de huurders af te wijzen dan wel hen daarin niet – ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van de huurders in de proceskosten.
4.De beoordeling
De huurkoop
4.1.
Het Gerecht gaat eerst in op de “alternatieve vordering” van de huurders. Zij stellen dat in 2005/2006 met de verhuurder is afgesproken dat zij hun woningen in eigendom via huurkoop zouden verwerven. Dit wordt door de verhuurder betwist.
4.2.
Het Gerecht overweegt dat de huurders verwijzen naar namens de verhuurder gedane toezeggingen die voornamelijk blijken uit krantenberichten. Er zijn geen contracten, intentieverklaringen of dergelijke stukken in het geding gebracht. Naar voorlopig oordeel is deze vordering daarmee niet voldoende onderbouwd. Daarbij komt nog eens dat toewijzing in kort geding van een dergelijke vordering neerkomt op een definitieve uitspraak, namelijk eigendomsoverdracht van een groot aantal woningen. Het kort geding is gericht op het voorlopig vaststellen van de rechtstoestand tussen partijen zodat dit niet mogelijk is. Dat moet gebeuren in een bodemprocedure. De alternatieve vordering wordt dus afgewezen.
Spoedeisend belang
4.3.
Omdat de huurders herstel van gebreken aan de woningen eisen is het spoedeisend belang gegeven. Uit de waarnemingen van de rechter, blijkende uit het proces-verbaal en de daarbij gevoegde foto’s, is duidelijk geworden dat er urgent een beslissing in kort geding moet worden genomen.
Formele verweren
4.4.
De verhuurder voert enkele formele verweren die het Gerecht als volgt beoordeeld.
4.5.
Aangevoerd wordt dat de vorderingen van de huurders te onbepaald zijn om in kort geding te beoordelen en eventueel toe te wijzen. Het Gerecht overweegt daarover dat door de huurders op verzoek van de rechter op papier is gezet wat er schort aan hun woningen. De verhuurder heeft op verzoek van de rechter de schade-opstelling per woning in het geding gebracht. De rechter heeft de woningen zelf bekeken en zijn waarnemingen in het proces-verbaal van de descente vastgelegd. Daarmee zijn de individuele belangen van de huurders voldoende beschreven en is de kortgeding rechter in staat over deze zaak een voorlopig oordeel te geven.
4.6.
Verder voert de verhuurder aan dat [huurder A] geen huurder is en dus in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard. Daarover is ter zitting medegedeeld dat zij na het vertrek van de huurder met (kennelijke) toestemming van de verhuurder in de woning is gebleven. Zij woont er sinds 2004. Bovendien geldt ten aanzien van deze woning geen huurachterstand. Nu deze stellingen door de verhuurder onvoldoende zijn weersproken geldt als voorlopig oordeel dat Talkami als huurder heeft te gelden.
4.7.
Wat betreft eisers [B en C] voert de verhuurder aan dat tegen hen een kort geding aanhangig is om hen te noodzaken de woning te verlaten wegens huurachterstand. Alhoewel de verhuurder niet uitlegt waarom dit argument tot niet-ontvankelijkverklaring van deze huurders in dit kort geding moet leiden, overweegt het Gerecht dat dit andere kort geding niet afdoet aan het recht van de huurder om herstel van het gehuurde in kort geding te vragen.
Het wettelijk kader
4.8.
Op grond van artikel 7A:206 BW is de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht om gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
4.9.
Lid 3 van dit artikel bepaalt dat als de verhuurder hiermee in verzuim komt, de huurder de gebreken zelf mag verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover die redelijk zijn, op de verhuurder mag verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen.
4.10.
Op grond van artikel 7A:207 BW is de huurder gerechtigd in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.11.
Artikel 7A:208 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is de door een gebrek veroorzaakte schade te vergoeden, als het gebrek na het aangaan van huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen.
4.12.
Ook is artikel 6:52 BW van toepassing. Indien de huurder een opeisbare vordering heeft op de verhuurder (in dit geval tot herstel van de gebreken), mag de huurder zijn opeisbare verbintenis tot betaling van de huur opschorten.
4.13.
Het Gerecht moet beoordelen hoe deze wettelijke regels zich verhouden tot de staat van de woningen zoals de rechter die heeft aangetroffen en hoe deze doorwerken in de rechtsverhouding van huurders en verhuurder.
De waarnemingen van de rechter
4.14.
De rechter is ronduit geschrokken van de staat waarin de meeste woningen van de huurders zich bevinden. Zonder overdrijving kan worden gezegd dat een aantal woningen niet langer is geschikt voor bewoning. De woningen kennen gaten in daken, vensters zijn kapot, shutters kunnen niet worden gesloten, muren en plafonds zijn gescheurd, deuren ontbreken of zijn gammel, elektriciteitsleidingen functioneren niet goed, plafonds ontbreken deels enzovoorts. Als gevolg van deze zeer ernstige gebreken is er sprake van aanzienlijke waterschade die nog steeds verergert als het regent. Hierdoor ontstaat schimmelvorming en dus ook kans op ziektes. Kinderen slapen in slaapkamers waarin het plafond ontbreekt en door de gaten in het dak is daglicht zichtbaar. Huurders hebben meegemaakt dat insecten, ratten, muizen, vogels en hagedissen hun huis binnenkomen en hebben zo goed en zo kwaad als het kan provisorische maatregelen hiertegen getroffen. De huurders leven in permanente angst dat zij met dit ongedierte in hun eigen huis overdag of ‘s-nachts worden geconfronteerd. Daarnaast is het ook nog zo dat de bewoners hun huizen onvoldoende kunnen beschermen tegen insluipers omdat vensters en shutters er niet meer zijn of niet meer afsluitbaar zijn.
4.15.
Hieruit volgt dat het verweer van de verhuurder dat het niet zo is dat daken moeten worden gerepareerd en dat woningen niet onbewoonbaar zijn niet opgaat. De feiten zijn volstrekt anders.
4.16.
Duidelijk is dat deze schade aan de woningen grotendeels is veroorzaakt door de orkaan. De rechter heeft geconstateerd dat sommige woningen door de verhuurder deels zijn hersteld, met name het dak. Door de verhuurder is niet dan wel onvoldoende betwist dat het reguliere onderhoud aan de woningen voordien niet tot nauwelijks werd uitgevoerd. Een gedeelte van de gebreken zal hierop zijn terug te voeren.
Verplichting tot herstel
4.17.
Anders dan de verhuurder stelt is het niet zo dat zij kan afwachten tot de huurders schadeformulieren indienen. In de eerste plaats niet omdat de verhuurder eigenaar is van de woningen zodat zij een vanzelfsprekend eigen belang heeft om die schade zo snel mogelijk op te nemen, eventueel te claimen bij de verzekeraar, maar in elk geval zo snel mogelijk te herstellen. In de tweede plaats niet omdat het na orkaan Irma helaas overduidelijk was dat zeer veel huizen op Sint-Maarten flinke schade hebben ondervonden zodat de verhuurder geacht kan zijn in voldoende mate bekend te zijn met deze schade in de zin van artikel 7A:207 BW (dat weliswaar ziet op huurprijsvermindering maar wel tot uiting brengt dat de verhuurder heeft in te staan voor het huurgenot van de verhuurder en daar actief op moet acteren). Nota bene: het hoofdkantoor van de verhuurder staat in de wijk waar de getroffen woningen van de huurders staan en de schade is vanaf de straat te zien. In de derde plaats geldt dat de huurders bij brief van 30 oktober 2017 de verhuurder in kennis hebben gesteld van de schade. Voorts geldt dat uit de brieven van de verhuurder aan de huurders volgt dat zij bekend is met de aanwezigheid van schade; zij vraagt immers de huurders geduld te hebben tot de verzekeringsgelden tot uitkering komen. Tot slot geldt dat de verhuurder wel degelijk bleek te beschikken over een overzicht van de schade aan de woningen. Op verzoek van de rechter is dat namelijk overgelegd.
4.18.
De verhuurder stelt dat zij onvoldoende middelen heeft om de schade te herstellen. Zij wijst erop dat zij maar een beperkt bedrag van de verzekeraar heeft ontvangen. Door de rechter is de verhuurder in de gelegenheid gesteld bewijsstukken, zoals polis en afwikkeling van de claim, in het geding te brengen. Dat heeft de verhuurder echter niet gedaan zodat het Gerecht er niet vanuit kan gaan dat de verhuurder geen middelen heeft, nog daargelaten de juridische relevantie van dit argument.
4.19.
De verhuurder voert verder aan dat de huurders overwegend de huur niet betalen zodat zij geen middelen heeft om de gebreken te herstellen. Dit verweer gaat niet op. Op de verhuurder, zie voormelde wetsartikelen, rust de plicht de gebreken te herstellen. Omdat zij dit niet deed waren de huurders gerechtigd de betaling van de huurpenningen op te schorten.
Oplossing voor de impasse
4.20.
Het Gerecht overweegt dat duidelijk is dat sprake is van een impasse. Niet kan worden uitgesloten dat de verhuurder geen geld heeft om de gebreken te herstellen. Hoe het kan dat een woningcorporatie geen reserves heeft, en kennelijk een onvoldoende verzekering, is een intrigerende vraag maar gaat het beoordelingskader van dit kort geding te buiten. Het Gerecht zal gebruik maken van artikel 7A:206 lid 3 BW en de huurders toestaan om de gebreken op kosten van de verhuurder te herstellen. De huurders wordt toegestaan om de huurpenningen voor het herstel aan te wenden. Naar voorlopig oordeel zijn de huurders gerechtigd om 75% van de achterstand c.q. de maandelijkse huur hiervoor te gebruiken. De overige 25% dienen zij aan de verhuurder te voldoen. Een en ander tot de gebreken zijn hersteld.
Aanwijzingen voor de herstelwerkzaamheden
4.21.
De gebreken die op deze wijze mogen worden verholpen door de huurders worden door het Gerecht als volgt gekaderd. Allereerst dienen de daken van de woningen te worden gerepareerd zodat deze waterdicht en windvrij zijn, zoals deze behoorden te zijn als de woningen goed waren onderhouden. Verder dient de aansluiting tussen de daken en de muren dicht te worden gemaakt zodat water, wind en ongedierte geen toegang meer hebben tot de woningen. Muren aan de buitenzijde dienen te worden gerepareerd zodat aan hetzelfde criterium wordt voldaan. Verder moeten alle niet functionerende vensters, shutters, buitendeuren, ventilatiegaten enz. worden gerepareerd, zodanig dat die ook aan hetzelfde criterium voldoen, maar ook dat zij behoorlijk afsluitbaar zijn zodat insluipers geen kans meer hebben. Wat betreft de binnenzijde van de woningen heeft te gelden dat de scheuren en gaten in plafonds en tussenmuren mogen worden hersteld, zodanig dat die voldoen aan de gebruikelijk daaraan te stellen eisen.
4.22.
Naar het oordeel van het Gerecht zijn hiermee de meest urgente gebreken, die het wonen moeilijk tot onmogelijk maken, geadresseerd. Het zal zeker zo zijn dat er nog meer gebreken zijn en overig achterstallig onderhoud maar daarvoor zal in dit kort geding geen beslissing worden gegeven. Partijen moeten daarvoor rond de tafel of een bodemprocedure aanvangen zodat het Gerecht zo nodig een deskundige kan benoemen die deze gebreken goed in kaart brengt.
Aard van de beslissing
4.23.
De beslissing is voorwaardelijk van aard. De huurders dienen namelijk 25% van de huurachterstand te betalen aan de verhuurder, pas waarna zij de overige 75% van de huurachterstand of de maandelijkse huurtermijn direct mogen aanwenden voor het herstel van de door hen bewoonde woning. De 25% ziet erop dat de huurders nog enig huurgenot hebben omdat zij immers gebruik zijn blijven maken van de woning die door de verhuurder aan hen ter beschikking is gesteld. Het Gerecht geeft in dit kort geding geen oordeel over de vraag in hoeverre de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering als gevolg van te weinig of geen huurgenot. Daarover moeten partijen een akkoord sluiten of dit aan de rechter in een bodemprocedure voorleggen.
4.24.
Het Gerecht zal niet een deskundige benoemen die de supervisie over de werkzaamheden krijgt. Het is de verantwoordelijkheid van iedere huurder om de machtiging te gebruiken als een goed huurder betaamt. Wel is het natuurlijk raadzaam om een dergelijk persoon te benoemen. Dat kunnen partijen echter zelf afspreken; dat past bij het karakter van een huurovereenkomst als een rechtsverhouding voor onbepaalde tijd waarbij partijen over en weer zich moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Natuurlijk is het ook zo dat de huurders kunnen samenwerken of gezamenlijk inkopen; ook daarvoor geldt dat het handig is dat zoveel mogelijk in overleg met de verhuurder te doen. Het Gerecht zal een verplichting in die zin echter niet opleggen. Daarvoor is inmiddels te veel tijd verstreken sinds orkaan Irma en heeft de verhuurder haar kans voorbij laten gaan door haar stilzitten. De huurders hebben nu alle recht om zo snel mogelijk ervoor te zorgen dat hun woningen weer (meer) bewoonbaar worden gemaakt.
Tot slot
4.25.
Het Gerecht constateert dat met de te nemen beslissing bijna alle vorderingen van de huurders zijn beoordeeld. De vordering van de huurders dat de verhuurder openheid van zaken moet geven betreffende de verzekering van de woningen en de schade-afhandeling wordt afgewezen. Enerzijds omdat met de beslissing die vandaag wordt genomen de huurders daarbij geen, maar in elk geval minder, belang hebben. Anderzijds omdat het primair een zaak van de verhuurder is hoe zij haar verzekeringsclaim afwikkelt. Daar staan de huurders in principe buiten.
4.26.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld. Omdat er twee zittingen zijn geweest valt dit hoger dan gebruikelijk uit.
5.De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
beslist dat de huurders maximaal 75% van de huurachterstand, dan wel de lopende huurtermijnen, mogen aanwenden om de orkaanschade aan de woningen te herstellen, onder de voorwaarde dat eerst 25% van de huurachterstand, dan wel 25% van de lopende huurtermijn, uiterlijk binnen 14 dagen na dit vonnis, aan de verhuurder wordt betaald, machtigt de huurders daartoe en veroordeelt de verhuurder dit toe te staan,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurders begroot op NAf. 296,50 aan oproepingskosten, NAf. 450,00 aan griffierecht en NAf. 2.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door A.J.J. van Rijen, rechter, en is uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 28 september 2018.